庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目可研报告.docx
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庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目可研报告
附表
附图
附件
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目
1.1.2开发商
庆城县恒达房地产开发有限责任公司
1.1.3承办单位概况
名称：
庆城县恒达房地产开发有限责任公司；
住所：
庆城县建材北路202号；
法定代表人姓名：
徐治平；
注册资本：
人民币叁仟万元整；
实收资本：
人民币叁仟万元整；
公司类型：
有限责任公司；
经营范围：
房地产综合开发、销售租赁、建筑材料销售；兼营：
室内外装饰、建材、五金交电经销。
（凡涉及许可经营的项目凭证经营）
庆城县恒达房地产开发有限责任公司公司成立于1998年10月15日，注册资金3000万元，公司现有资产2.2亿元，房地产开发三级资质，隶属庆城县房地产业管理局，经过十多年的拼搏发展，现已成为集房地产综合开发，销售租赁、建筑装修、建材经销加工为一体化的庆阳市十强企业，本公司现有职称的各类专业管理人员89人，1998年10月投资612万元开发建设的光彩大厦被庆阳市光彩事业促进会确定为全地区“重点项目”，2002年公司被省工商局评为“省级守合同、重信誉企业”。
公司管理机构完善，经营状况良好。
公司下设办公室、计划经营科、财务科、设备材料科、售楼部等科室，同时本公司还设有一个建筑安装公司，注册资金2008万元，近五年完成产值3.6亿元，竣工建筑面积22.6万多平方米，本公司的法定代表人徐治平，兼任两公司董事长及总经理，大专学历，高级工程师，先后担任庆阳市第一届、第二届政协常委、甘肃省第一十届人大代表、甘肃省工商联（八届）执委，庆城县工商联（民间商会）副会长、县政协常委、庆阳市企业家协会副会长。
2004年被甘肃省建筑业联合会评为优秀建筑业企业经营者，2005年被甘肃省人民政府表彰为“甘肃省优秀非公制企业家”，社会信誉很高。
公司1998年10月投资1500多万元，开发建成300多人提供场所的综合贸易商业服务楼，恒达商厦、恒达商场等商业网点6处，总面积35885.55㎡。
1999年6月份竣工后，工程质量合格，已全部以低价位出租。
安置就业人员200多人，2001年初，公司积极响应西部大开发的号召，按照县委、县政府的总体部署，积极参与庆城“北区”土地开发工程，以1555万元竞卖到庆城北区10-1区、14区两区块159亩土地开发权，并投资1000多万元进行挖山填沟，开挖回填土方量96万元M3，当年底就开发出城镇用地165.56亩，北区广场就坐落在公司开发的14区土地上，公司挖山填沟进行土地开发后，在9-1区整平新增土地80多亩，无偿留给政府作为建设用，县政府统办大楼及公寓楼、礼堂均坐落在公司开发的80亩土地上。
公司开发出的商品土地已部分拍卖，部分土地进行房地产开发项目建设，正逐步得到了回报，拍卖前景良好。
公司近五年来共开发完成商业住宅房地产开发项目累计面积11.30万平方米，开发土地165.56亩。
庆城北区是庆城县政治、经济、文化的中心，随着近几年全县经济的快速发展，城市建设现已初具规模，加之，县委县政府综合大楼、县中医院、县人民法院、县农行等机关单位迁址庆城北区等一系列政府重大举措的实施，对带动城区乃至全县经济的发展都有重要作用。
另外，庆城县北区是庆城县的新城区，配套设施完善，环境优美。
因而，大多数国家在职公务员及城乡一些有经济实力的人都选择北区城区安家落户，人们对经济实惠的商品住宅房需求会逐渐增加，经过本们实地对庆城城区范围内所有房地产开发项目的考察，和对庆城房地产市场的分析，本们认为庆城的商品房还有相当大的市场有待开发。
商品房需求呈现逐年增加趋势。
2007年8月，本公司筹资7500多万元开发建设庆城北区金帝苑住宅A、B、C区房地产开发项目，现已竣工交付使用，总建筑面积67528.03㎡，均在工行庆城县支行办理按揭贷款共办理个人住房按揭贷款151笔，总金额1470万元。
无论是工程质量，小区内的绿化、亮化、小区环境卫生，前期物业管理等方面都得到了社会各界的认可和好评。
目前，正在开发建设的项目为：
（1）庆城北区金帝苑住宅东区、西区，总建筑面积45449.595平方米，均已主体封顶，进行外装饰施工；
（2）庆城北区卿华名苑住宅B区，总建筑面积39738.32平方米，正进行地基与基础施工。
总之，公司的发展已步入房地产开发“快车道”，得到了稳步发展，公司将一如既往的加大投资，逐年增加房地产开发项目的建设规模，愿为带动县域经济及相关产业的发展、为产生更大更好的社会效益贡献一份力量。
1.1.4编制依据
1、国家及甘肃省现行有关技术标准、设计规范；
2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版之要求；
3、《建设项目可行性研究报告编制指南》试行本；
4、建设部2004年颁发的《建设工程项目管理试行办法》；
5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；
6、《甘肃统计年鉴2009》；
7、承办单位提供的相关资料；
8、本次调查研究收集的其它相关资料等。
1.1.5项目提出的背景与理由
为了适应新形势下经济发展的需要，庆城县委县政府提出实施庆城县北区开发，按照科学发展观的具体要求，大规模进行城市建设，优化投资环境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为庆城房地产开发带来了良好的发展机遇，一方面随着庆城县城经济的发展，农村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求；另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，人们对居住的要求已开始向面积大，功能设施完善，环境优美的现代化人居方向发展。
庆城县恒达房地产开发有限责任公司抓住这一历史机遇，投资2035.55万元通过出让方式取得了庆城县北区10-1区、14区165.5亩及9-2区、6区46.17亩的开发权。
该公司开发建设的“卿华名苑住宅B区”，是庆城县北区开发2010年的重点工程，由庆城县发改局批准立项，该项目位于庆城县北区中心广场的南侧，占地11686.67平方米，砖混结构三幢，框架结构三幢，地下1层，地上7层，2层临街为商铺（局部为一层），其他为车库，2-7层为住宅，建筑面积为39738.32平方米，投资10183万元，该项目超前规划设计，户型布局合理，外观时尚，精致典雅，中空塑钢窗，地热供暖，全现浇楼地面，全封闭式的阳光平台，外墙瓷贴面，整个小区原土地质，该项目于2010年9月1日开工建设，计划于2011年12月交付使用。
项目前期资金全部来源于企业自筹，无贷款和其他融资。
该小区的开发建设，重点在于改善城镇中的高收入居民的住房条件，满足中高收入城市居民对住房条件的要求，通过本项目的开发，一方面可以使庆城县的土地资源得到更优化的配置，另一方面也可以带动地方相关产业的发展，产生更好更大的社会效益。
庆城县恒达房地产开发有限责任公司由徐治平出资，于1998年9月15日经庆城县工商行政管理局登记注册（注册号：
621021000000137）的民营企业，注册资本金人民币1600万元；法定代表人：
徐治平，注册地址：
庆城县建材北路202号，经营范围：
房地产开发、销售；房屋租赁；建筑材料销售，公司机构健全，管理完善，公司设董事长兼总经理1人，副经理2人，财务部、办公室，工程部，规划设计部、销售部，管理人员均持证上岗，管理层年轻化，知识化、专业化，管理经验丰富。
庆城县是庆阳市的经济龙头之一，庆阳市楼盘越来越备受人们热捧，在人们青睐的庆阳市购房区域中庆城县排在第二位，庆城县区域房也被看好，这个趋势在庆城县建设中将更为增长。
越来越多的市民了解到庆阳市的气候、环境价值，正逐步把购房趋向转向庆阳。
庆阳市的房产是奢侈品，可自用度假，升值潜力也大，到庆阳市购房已经不仅是有钱人士的风尚，很多普通工薪阶层也加入了异地购房的消费大潮。
这使得西峰区、庆城县等地的楼盘也受到广泛关注，庆阳市的各县区域楼房正在成为庆阳市楼市构成的重要力量。
户型稍小、价格在每平方米2800元至4000多元的楼盘展会前，咨询了解的人群络绎不绝，庆阳市环境自然资源之优美、气候之怡人、生态之宝贵。
人们对宜居舒适环境的追求。
庆阳市的产业具有广阔的发展前景，一定会呈现更加理性、健康的发展。
在这种背景之下，业主提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。
1.2项目概况
1.2.1项目地点
庆城县北区10-1区，该地块位于庆城县北区中心广场南侧，区内土地面积17.53亩。
1.2.2建设规模与内容
本项目建设内容包括3幢地下一层地上7层框架结构商住楼、3幢地下一层地上7层砖混结构商住楼及小区景观地带、游泳池、停车位（包架空层和露天停车位）、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。
1、总用地面积为11686.67㎡。
净用地面积11545.0㎡
2、拟建总建筑面积39738.32㎡（含地下室）平方米。
其中，商住建筑面积30534.41平方米，商铺建筑面积5089.07平方米，地下室建筑面积4114.84平方米。
3、建筑总占地面积5360.3平方米。
4、建筑密度为34.60%,建筑容积率为2.54。
5、绿化面积3463.5平方米，绿化率为30.0%。
6、道路、广场、景观及停车场等面积2721.2平方米，停车位87个。
7、住宅楼总户数：
271户
1.2.3主要建设条件
1、政策条件
2008年省政府原则通过的《甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更有效益。
该《意见》还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。
“下限”两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。
因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。
2、地理位置条件
本项目位于庆城县北区中心广场的南侧，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。
因此，在交通运输、配套产业、物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。
3、电力、通讯、给排水条件
本项目所在地属于庆城县的新城区——北区的繁华地带，其电力、通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。
因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。
1.2.4项目投入总资金及资金筹措
项目总投入资金为10183万元，其中：
项目资本金3630.70万元，占总投入资金的37.01%，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金；债务资金6178.56万元，占总投入资金的62.99%，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。
1.2.5主要技术经济指标
表1—1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设规模
1.1
项目用地面积（净）
㎡
11545
1.2
建筑物总占地面积
㎡
5360.3
1.3
总建筑面积
㎡
39738.32
1.4
容积率
2.54
1.5
绿化率
%
30
1.6
建筑密度
%
34.6
1.7
总居住户数
户
271
1.8
停车位
个
87
2
项目定员
人
15
3
项目总投资
万元
10183
3.1
建设投资
万元
9811.87
3.2
建设期利息
万元
350.6
3.3
流动资金
万元
20.43
4
资本金比例
%
41.08
5
销售（营业）收入
万元
12821.46
房屋销售
期合计
6
营业税金及付加
万元
614.59
同上
7
土地增值税
万元
261.05
同上
8
总成本费用
万元
11511.67
同上
9
利润总额
万元
434.15
同上
10
总投资收益率
%
12.86
11
资本金净利润率
%
10.38
12
全部投资经济效果指标
12.1
财务内部收益率
%
24.12
税后
12.2
投资回收期
年
3.16
税后
12.3
财务净现值
万元
1131.98
税后
13
资本金投资经济效果指标
13.1
财务内部收益率
%
115.73
13.2
投资回收期
年
1.51
13.3
财务净现值
万元
1562.07
14
盈亏平衡点
%
3.18
第4年
1.3结论与建议
1.3.1结论
本项目符合当前改善城市住房条件及庆城县北区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快庆城县的城市化进程，改善周边的整体环境，提升当地的房地产品位。
1.3.2建议
建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。
1、加强监督检查，确保工程质量。
项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。
为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。
项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。
2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。
同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。
3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向庆城县内外市场。
4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。
同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。
第二章房地产市场需求分析
2.1我国房地产市场现状
2.1.12009年-2010年初全国经济发展与房地产走势
2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。
2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。
1-4季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。
2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。
GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，达到预期调控目标。
2009年CPI比上年下降0.7%。
总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。
从同比来看，2009年1-4各季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上涨0.7%。
CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。
城镇固定资产投资规模在2009年12月创下近期高点之后，到2010年的2月份猛然下跌，投资总量仅相称于2009年12月份的一半左右。
显然，在经历了2009年的一轮密集投资之后，后续资金和项目都开始节奏性的放缓。
且今年上半年开始，国家开始控制固定资产投资，新开工项目也首次下降，预计今年下半年还会延续这一措施，继承控制固定资产投资尤其是“两高一资”（即高耗能、高污染和资源性）项目的投资。
最新宣布的上半年投资数据固然维持在较高位置，但增速下滑的趋势仍在延续。
2010年上半年全社会固定资产投资114187亿元，同比增长25.0%，每月累计增速创出了自2008年3月份以来新低。
表1-11998年-2010年CPI,GDP增长率变化
2.1.22010年以来中国地产政策对中国房地产影响
1．影响较大的房地产新政
1）4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2）5月22日国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》（以下简称《规划》），这是贯彻落实《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》（国发〔2008〕30号）、进一步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力的重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略、促进全国经济平稳较快发展的又一重要举措。
3）5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。
目前，我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。
《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。
而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。
据了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。
4）2010年6月4日国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。
同时中央还要求各地方必须在当地抓去近期涨价特别快的楼盘或者高价楼盘进行严格清算。
5）6月17日继上海浦东、天津滨海之后，我国第三个副省级新区——重庆“两江新区”于6月17日下午挂牌成立。
所谓两江，系长江、嘉陵江交汇之地的意思，这是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区，两江新区也因此被称为“中国第三区”。
6）7月21日，广东省《关于保障性住房建设情况的报告》（以下简称《报告》）提交本次省人大常委会会议审议。
按照规划，广东拟在2009年至2011年3年间，解决7万户符合廉租住房保障条件家庭、4万户符合经适房保障条件家庭和3万户符合公共租赁住房条件家庭的住房困难问题。
2．土地财政对房地产价格影响
作为预算外收入的土地出让金相当于地方财政的34%（部分城市接近50%），土地出让净收益相当于财政缺口的94%。
一线城市地价水平高，卖地净收益远超财政缺口，二三线城市相对较低。
以北京为例，2006-2009年土地出让净收益相当于财政缺口中的268%，2009年更是高达476%。
图表2-1：
土地出让收入相对于地方财政收入的比重
土地收益是城市公共投资、工业开发投资、保障性住房建设以及政府融资平台的重要支撑；土地财政近期不可能发生大的改变。
国务院发展研究中心统计显示，土地出让总成本中：
（1）大市政配套占35%，
（2）拆迁补偿占15%，（3）规费占10%，（4）剩余为土地使用权的有偿转让费。
其中，前三项均为硬成本，换言之，是必须要付出的，而且可控的弹性不大；第四项是软成本，取决于地方政府期望的收益水平，但通过前面的分析可以知道，地方政府没有动力压缩这一块成本。
因此，只有预期土地出让收益达到一定水平时，政府才会推进农地征用以及城市建设用地的一级开发。
从支出结构来看，土地出让总收入中：
（1）约有40%投入城市公共建设，
（2）30%用于工业用地开发，（3）10%用于保障性住房投资，（4）20%用于土地储备投资。
其中，第四项支出相当于每年在卖地收入中留出一部分作为种子，投入下一年的土地开发中（这里主要指除工业用地、保障性住房以外的其他物业类型的土地开发）。
表2-2土地招拍挂净收益占财政缺口比重
注：
财政缺口=财政支出-财政收入
全国各地方土地收入中平均40%被用于城市公共投资（包括城市基础设施、学校等公共目的投资），这部分资金是地方政府城市公共投资的重要通过对城市公共投资的直接支持，可推动城市环境的升级，提高城市功能服务水平，进而提高周边房地产档次，后者将进一步拉动城市经济，带动相关税费增长，从而形成良性循环。
图表2-3：
土地出让收入对城市公共投资的贡献（全国）
资料来源：
CEIC
2006-2009年间，保障性住房投资完成额基本上与土地出让收入中用于保障性住房建设的部分持平。
土地出让收入几乎是地方政府唯一可以依赖的保障性住房建设投资来源。
图表2-4卖地收入对保障性住房建设的贡献（2006-2009年）
3.2010年土地供应情况变化
1）上半年供地总量大幅增加
供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。
上半年，全国31个省（区、市）土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。
其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%（见图1）。
三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、37.4%和29.6%。
工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3个百分点和2个百分点。
从36个重点城市（省会城市和计划单列市）的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。
上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%，中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国100个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增长100%。
从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。
6月，全国100个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增长35%。
表2-52010年上半年住宅用地月度供应量
2010年上半年，全国100个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增长85%。
从月度分布来看，成交量逐月下降，6月成交量为1385.2万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。
2）保障房用地供应量明显增加，房地产用地出让价款回落。
上半年，房地产开发用地供应量增加在住宅用地中，保障性住房用地（经济适用住房用地、廉租住房用地）供应量同比增加99.2%。
从36个重点城市供地情况看，上半年房地产用地供应量同比增加的城市有30个，保障性住房用地供应量同比增加的城市有28个。
随着各地房地产调控政策的陆续出台，土地市场逐渐降温，呈逐季回落态势。
分季度看，第二季度房地产、商服、普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌5%、17.4%和10.6%。
当前，随着宏观经济持续向好，房地产调控政策“组合拳”作用得以有效发挥，土地市场呈逐步稳定、回归理性的良好态势。
在土地宏观调控政策作用下，市场观望氛围开始传导到土地市场，在今年上半年土地供应量稳定增长同时，特别是在已公布的2010年住宅用地供应计划的引导下，房地产出让平均价款逐步回落，从房地产调控政策出台前后的供地情况看，5月份全国84个重点城市房地产出让平均价款环比下跌10.9%，住宅用地出让平均价款环比下跌7.5%。
随着经济上升态势趋稳，预计下半年土地供应将保持平稳增长。
今年第二季度GDP同比增长达到10.3%，环比增幅回落1.6个百分点，工业增加值增速较第一季度回落3.7个百分点。
上半年城镇固定资产投资同比增长25.5%，与第一季度增幅相比回落0.1个百分点，国民经济运行态势平稳。
此外，在上半年的宏观调控中，中央一方面调整了信贷政策。
上半年人民币贷款增量同比减少37.2%，房地产市场调控初显成效。
在未来政策导向上，中央将坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
在上述政策背景下
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