XXXX房屋登记官制度与政策考前必背.docx

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XXXX房屋登记官制度与政策考前必背

房地产管理基本制度与政策

房地产概述

1.房地产业概念和历史沿革

掌握：

房地产业的基本概念。

概念：

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

国民经济产业分类中，房地产属于第三产业。

熟悉：

房地产业的作用。

了解：

房地产业的细分、房地产业的历史沿革。

熟悉房地产业的作用

1.可以为国民经济发展提供重要的物质条件。

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2.房地产业关联程度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济的健康快速发展。

3.可以改善人民的居住条件和生活环境。

4.可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。

5.有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资加快改革开放的步伐。

6.可以扩大就业。

7.可以增加政府财政收入。

了解房地产业的细分

房地产业主要包括:

房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业。

房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。

了解房地产业的历史沿革

1956年——1965年;1966年——1978年;

1978年以后。

1998年7月3日国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）:

1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

2003年8月12日《,国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】）18号），

2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）。

2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）。

第二部分房地产概述

2.住房制度概述

掌握：

现行城镇住房政策。

我国房地产业发展主要得益于三大制度和体制改革：

城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革、房地产生产方式改革。

（考点）掌握现行城镇住房政策

住房供应政策：

商品性住房、保障性住房、策性住房。

住房分配政策：

住房公积金、住房补贴。

配套政策：

财政政策、金融政策、土地政策。

熟悉城镇住房制度改革

1.试点探索阶段（1980——1991年）鼓励个人和单位建房，公房出售，提租补贴

2.全面推进阶段（1992——2002年）十四大提出建立社会主

义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商

品化、社会化。

3.深化改革阶段（2003年以来）十七大提出全体人民住有所

居，建立完善的住房保障制度。

第二部分房地产概述

3.房地产法律体系

掌握：

房地产法的概念与调整对象。

熟悉：

房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。

掌握房地产法的概念与调整对象

概念：

房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称，广义

的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规

章。

狭义的房地产法一般仅指《城市房地产管理法》。

调整对象：

房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系、

房地产行政管理关系。

熟悉房地产法律体系、军事房地产法律政策规定

房地产法律体系：

宪法、法律、行政法规、地方性法规、政府规章、房地产技术性规范、最高人民法院的司法解释。

军事房地产法律政策规定：

《中国人民解放军房地产管理条例》、

《中国人民解放军土地使用管理规定》、《总后勤部关于发放住房补贴和实行住房公积金的办法》、《军队经纪适用住房建设管理办法》

第三部分建设用地制度与政策

1.中国现行土地制度概述熟悉：

土地所有制。

了解：

土地管理基本制度。

熟悉土地所有制、了解土地管理基本制度土地所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和

劳动群众集体所有制。

土地集体所有。

又分为村农民集体所有、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体、乡（镇）农民集体所有。

土地管理基本制度。

（1）国家实行土地登记制度

（2）国家实行土地有偿有限期使用制度

（3）国家实行土地用途管制制度

（4）国家实行耕地保护制度

第三部分建设用地制度与政策

2.集体土地征收

熟悉：

征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。

了解：

征收集体土地的工作程序。

熟悉征收集体土地的政策规定征收集体土地的政策规定：

1.征地主要法律依据：

《土地管理法》

2.征地范围

3.征地批准权限。

两级审批制度：

国务院审批、省人民政府审批。

4.建设单位申请征地不得化整为零

5.对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

6.临时用地必须办理报批手续

7.全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地

8.征收土地时必须进行征地公告

9.合理使用征地补偿费

10.特殊征地按特殊政策办理

熟悉征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准：

1.土地补偿费：

耕地该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，其他土地由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。

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2.

3.安置补助费：

耕地按照需要安置的农业人口数计算（被征耕地数量除以征地前人均占有耕地数量）；每个需安置农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前平均年产值的3-6倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。

其他耕地由省、自治区、直辖市参照耕地的安置补助费的标准规定。

4.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

5.地上附着物补偿费

6.青苗补偿费

了解征收集体土地的工作程序

1.申请用地

2.受理申请并审查有关文件

3.审批用地

4.征地实施

5.签发用地证书

6.征地批准后的实施管理

7.颁发土地使用证

8.建立征收土地档案

第三部分建设用地制度与政策

3.国有建设用地

了解：

建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用

了解国有建设用地审查报批程序

建设用地审查报批程序

1.用地预审

2.申请用地

3.上报审批

4.组织实施

5.颁发《建设用地批准书》

了解临时用地的报批和使用临时用地的报批和使用

在城市规划区内的临时用地需先经城市规划行政主管部门同意，建设项目施工和地质勘查需要临时用地的，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准，批准后应当签订临时用地合同。

临时用地的期限一般不超过两年。

第三部分建设用地制度与政策

4.集体建设用地

掌握：

集体所有建设用地使用情形。

了解：

集体所有建设用地使用原则。

掌握集体所有建设用地使用情形

1.兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地

2.农村村民建住宅使用本集体所有的土地

3.乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地

了解集体所有建设用地使用原则

1.应当符合乡镇土地利用总体规划

2.符合土地利用年度计划

3.符合村庄和集镇规划

4.坚持合理布局，综合开发，配套建设

5.涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

第三部分建设用地制度与政策

5.国有土地使用权出让

掌握：

国有土地使用权出让政策。

熟悉：

国有土地使用权出让的概念及特征。

了解：

国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国

有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。

（P189）

掌握国有土地使用权出让政策

1.国有土地使用权出让方式：

招标、拍卖、协议、挂牌

2.国有土地使用权出让年限：

居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

3.土地使用权收回：

土地使用权期间届满，提前收回国有土地使用权，因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回，司法机关决定收回土地使用权。

4.建设用地使用权终止：

土地灭失而终止，土地使用者的抛

弃而终止。

熟悉国有土地使用权出让的概念及特征

概念：

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地使用权出让的特征p183

第三部分建设用地制度与政策

6.国有土地使用权划拨

熟悉：

土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。

熟悉土地使用权划拨的概念

概念：

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

熟悉划拨土地使用权的范围

划拨土地使用权的范围

1.国家机关用地和军事用地

2.城市基础设施和公益事业用地

3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

4.法律、行政法规规定的其他用地。

熟悉划拨土地的管理

划拨土地的管理

1.划拨土地的转让：

报批转让、缴纳土地使用权出让金；不办理出让手续但上缴土地收益。

2.划拨土地使用权的出租

3.划拨土地使用权的抵押

4.国有企业改革中划拨土地的管理：

出让、作价出资入股和保留划拨土地使用权

5.凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理

6.划拨土地使用权的收回：

7种情形（P193）

7.违反管理规定的处罚规定。

第三部分建设用地制度与政策

7.闲置土地的处理

熟悉：

闲置土地的范围及处理规定熟悉闲置土地的范围及处理规定

闲置土地的范围

1.未按照建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。

2.核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。

3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足投资总额的25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的。

4.法律、行政法规有其他规定的。

熟悉闲置土地的范围及处理规定

闲置土地的处理规定

1.延长开发建设期限，但最长不得超过1年

2.变更土地用途，办理有关手续后继续开发

3.安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价

4.政府为土地使用者置换其他闲置土地

5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿

6.政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

7.因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单

位协商处理。

第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策

1.城乡规划管理

掌握：

城市规划管理

熟悉：

城市紫线管理、绿线管理、蓝线管理、黄线管理

了解：

城乡规划的基本概念、城镇体系规划

了解城乡规划的基本概念、城镇体系规划

城乡规划的基本概念：

城乡规划是以促进经济社会全面协调可持

续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根

本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。

城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

城镇体系规划：

城镇体系规划是政府综合协调辖区内城镇发展和

空间资源配置的依据和手段。

2007年通过了《城乡规划法》，于2008年1月1日起施行。

城市规划管理

城市规划管理：

是一项政府行政职能，包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

城市人民政府组织编制城市总体规划，修改已批准的规划，必须严格按照程序，城市规划的实施要注意“两证一书”，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

第216页

城市紫线管理、绿线管理、蓝线管理、黄线管理

城市紫线管理：

保护历史文化街区和历史建筑；

绿线管理：

城市各类绿地范围的控制线；

蓝线管理：

城市地表水体保护和控制的地域界限；

黄线管理：

城市基础设施用地的控制界限。

第四部分

城乡规划及工程建设管理制度与政策

2.勘察设计管理了解：

勘察设计管理（无重点内容）

8.国家对从事建设勘察、设计活动的单位，实行资质管理制

度。

注册建筑师制度、注册结构工程师制度（考点）更多

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第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策

3.建设工程招投标与监理

了解：

建设工程招投标、监理

了解建设工程招投标、监理

建设工程招投标：

招标分为公开招标和邀请招标：

前者邀请不特

定的主体，应当发布招标公告；后者邀请特定的主体，应当向三个以上主体发出邀请书。

中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。

监理：

监理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“两管”、

协调”。

下列建设工程必须实行监理：

国家重点建设工程，大、

中型公用事业工程，成片开发建设的住宅小区工程，利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程，国家规定必须实行监理的其他工程。

第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策

3.建设工程施工与质量管理掌握：

施工许可制度：

考点：

工程投资额在30万元以下或者建

筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

熟悉：

建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法

了解：

建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。

熟悉建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法

重点掌握内容：

对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

最低保修期限为：

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为

5年；装修工程为2年。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算）。

p240

第五部分房地产开发经营

1.房地产开发企业的管理

9.了解：

房地产开发企业的管理：

房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。

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第五部分房地产开发经营

2.房地产开发项目管理

了解：

房地产开发项目管理

了解房地产开发项目管理

了解：

房地产开发项目管理：

《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”，

2004年国务院将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%，2009年国务院再次调整，保

障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

第五部分房地产开发经营

3.房地产经营管理（重点掌握）

掌握：

商品房交付使用：

第252-253页，掌握《住宅质量保证书》保修期从交付之日起计算，保修项目和保修期。

熟悉：

房地产项目转让。

第250-252页。

尤其关注25%比例。

了解：

房地产广告

掌握商品房交付使用

商品房交付使用：

开发企业必选按期交付符合使用条件的商品房，交付必须提供“两书”即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，在项目交付前委托进行房产测绘，成果报房地产行政主管部门，用于房屋权属登记，房开企业在交付60日内协助购买人办理土地、房屋登记手续。

第252-253页

熟悉房地产项目转让房地产项目转让出让土地的转让：

已支付全部出让金，房屋建设投入占整个开发投资25%以上。

自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，此房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

划拨土地的转让：

补办土地出让；不办理出让上交土地出让金。

第五部分房地产开发经营

4.房地产开发企业信用档案

了解：

房地产开发企业信用档案。

第六部分房地产交易管理

1.房地产交易管理

熟悉：

房地产交易中的基本制度。

了解：

房地产交易的概述。

了解房地产交易的概述

房地产交易的概述：

1.1998年建设部、国家物价局、国家工商管理局《关于加强房地产交易市场管理的通知》中规定，城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应当通过交易所进行。

2.《城市房地产管理法》规定房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

熟悉房地产交易中的基本制度

房地产交易中的基本制度：

《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度：

1.房地产成交价格申报制度

2.房地产价格评估制度

3.房地产价格评估人员资格认证制度

第六部分房地产交易管理

2.房地产转让管理

掌握：

房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

熟悉：

已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。

了解：

房地产转让的概述及特征

房地产转让的概述及特征

房地产转让的概述及特征

《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式（作价入股、合作开发、企业兼并、房地产抵债等）将房地产转移给他人的行为。

（考点）

特征：

房地产转让的特征是房地产权属发生转让。

掌握房地产转让条件

《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》采取排除法规定了下列房地产不得转让：

1.以出让方式取得土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的

2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的

3.依法收回土地使用权的

4.共有房产未经其他共有人书面同意的

5.权属有争议的

6.未依法登记的

7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

掌握房地产转让程序

房地产转让程序：

签订书面转让合同

持权属证书、当事人合法身份证明、转让合同等文件向房地产登

记机构提出登记申请

房地产登记机构对登记申请进行审查是否受理申请

予以受理的，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；不予受

理的，书面告知并说明理由房地产登记机构办理房屋权属登记手续核发权属证书。

掌握房地产转让合同

房地产转让合同：

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的书面协议。

掌握以出让方式取得土地使用权的房地产转让、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。

掌握以出让方式取得土地使用权的房地产转让、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：

1.报批转让、缴纳土地使用权出让金

2.不办理出让手续但上缴土地收益，包括：

经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、法律、行政法规规定的其他用地；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关

规定

已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

1.1994年《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）

2.2007年12月七部委《经济适用住房管理办法》

3.2010年4月22日《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保【2010】59号）

第六部分房地产交易管理

3.商品房销售管理

掌握：

商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。

详见教材P267-P277

熟悉：

商品房销售的概念。

商品房销售管理

商品房销售的概念。

商品房销售包括商品房预售与商品房现售。

商品房预售许可制度：

《城市房地产管理法》签订商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。

由房地产管理部门核发商品房预售许可决定书（加盖行政许可专用章）和《商品房预售许可证》（加盖主管部门印章）。

商品房销售管理

商品房预售的条件：

投入开发资金25%以上，取得土地证、建设工程规划许可证、施工许可证；

掌握：

商品房预售合同登记备案：

房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理备案。

商品房买卖合同

10.商品房买卖合同：

2000年建设部、工商总局《商品房买卖合同示范文本》，附件：

《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

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重要规定：

计价方式：

商品房销售可以按套计价、按套内建筑面积、按建筑面积计价三种方式。

（考点）

误差处理：

3%以内据实结算，超过3%，1）退房，支付利息；

2）超3%的，3%内据实结算，3%外归购房人所有；3）欠过3%的，3%内据实退款，3%外双倍返还。

（考点）

第六部分房地产交易管理

4.房屋租赁管理

熟悉：

《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关内容。

了解：

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。

合同法规定租赁合同租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

第六部分房地产交易管理

5.房地产抵押管理（重点）

掌握：

房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。

熟悉：

房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现

熟悉房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现

房地产抵押：

指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

抵押权的实现：

抵押权人协议折价、拍卖或者变卖的方式优先受偿。

掌握房地产抵押的条件

房地产抵押的条件：

《城市房地产法》第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

下列房地产不得设定抵押：

（考点）

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑