城棚户区改造工程南关二期片区征地补偿安置方案.docx

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城棚户区改造工程南关二期片区征地补偿安置方案

县城棚户区改造工程南关二期片区征地补偿安置方案

为确保棚户区改造征地工作依法有序开展，保障被征收人合法权益，根据甘政国土发〔2015〕694号批准的静宁县城市建设农用地转用和土地征收的批复，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地法实施条例》，现就县城棚户区改造工程南关二期片区征地补偿安置制定如下方案：

一、被征收土地的所有权人、位置、地类和面积

1.被征收土地所有权人：

静宁县城关镇南关村村民委员会、静宁县城关镇西关村村民委员会。

2.征地位置：

东起南苑小区，西至西环支路，南起新街西路，北至天福佳园小区，具体位置以土地勘测定界图为准。

3.地类：

农用地和建设用地

4.征地面积：

32.7亩

二、法律及政策依据

土地征收依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地法实施条例》、《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《静宁县县城棚户区改造工作实施意见》（静政发〔2017〕69号）、《静宁县人民政府关于印发静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准的通知》（静政发〔2014〕37号）等相关规定执行。

三、征收单位

本次征收工作由静宁县人民政府负责，县国土资源局组织实施，城关镇政府、棚改中心等相关单位配合。

四、补偿标准及安置

（一）土地补偿

本次征收范围内的集体土地按照甘肃省人民政府《关于印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》（甘政发〔2017〕17号）规定，征地范围内征地补偿费50375元/亩（包括土地补偿费和安置补助费），青苗另行补偿。

（二）宅基地上建筑物和构筑物（含房屋）补偿

按照《静宁县人民政府关于印发静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准的通知》（静政发〔2014〕37号）、《静宁县县城棚户区改造工作实施意见》（静政发〔2017〕69号）等相关规定执行。

1.房屋面积和性质的认定

（1）依据《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》中农村居民住宅用地标准，依法核定《集体土地使用证》（宅基地合法审批手续）中载明的宅基地面积。

原则上“一户一宅”。

（2）依照低层住宅建筑密度和容积率控制指标，认定农民合法宅基地上房屋补偿建筑面积上限。

对核定宅基地面积在200平方米及以上的，按照容积率1.1认定补偿建筑面积上限。

超出部分按超面积自建房认定。

（3）对符合“一户一宅”且核定的宅基地面积在200平方米以下的，对宅基地面积150平方米以内的面积A按容积率1.3认定补偿建筑面积上限，对超出150平方米，但在171平方米以内的面积B按容积率1.2认定补偿建筑面积上限，梯次认定累计相加后确定补偿建筑面积上限，认定补偿建筑面积上限最高不得超过220平方米。

超出部分按超面积自建房认定。

（4）被征收人在2014年调查摸底登记前在宅基地证载面积以外扩大宅基地四至范围修建的房屋，认定为超面积自建房。

在2014年调查摸底登记后未经审批私自修建的房屋，按违法建筑认定,无偿拆除。

2.房屋价值的确定

集体土地上认定的合法房屋补偿价值，按照《静宁县人民政府关于印发静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准的通知》（静政发〔2014〕37号）相关标准评估确定。

3.征收补偿

（1）宅基地上房屋的征收补偿

补偿安置方式分为货币补偿，产权调换和以宅基地置换安置房三种形式，由被征收人自愿选择。

货币补偿：

以认定的补偿建筑面积，按照《静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准》进行评估补偿，对选择纯货币直接补偿的，在房屋评估价的基础上上浮10%予以补助，补偿后由被征收人自行安置。

产权调换：

以宅基地上认定的补偿建筑面积为准，按照框架1：

1.2、砖混1：

1.1、砖木1：

1、砖土木1：

0.95、土木1：

0.9的比例进行产权调换。

被征收人选择以产权调换方式进行征收补偿安置的，调换所得安置房面积不得超过被征收人以宅基地换房计算的安置房面积。

房屋产权调换后，对核定的宅基地容积率1.1以内剩余房屋建筑面积（剩余房屋＝补偿建筑面积－已用于调换安置房的建筑面积）按县上集体土地上房屋征收评估指导标准评估后进行货币补偿；对容积率1.1以上房屋按超面积自建房进行补助；对土地及附属设施按县上征收标准进行货币补偿。

如果一户宅基地上有多种结构房屋，产权调换时按照房屋结构框架、砖混、砖木、砖土木、土木的顺序依次调换。

砖彩钢、彩钢、简易房屋不予调换安置房，对认定的补偿面积按评估价给予货币补偿。

对符合“一户一宅”的宅基地核定面积小于200平方米的，以认定的合法建筑面积进行房屋产权调换，安置房面积控制在200平方米以内。

宅基地打捆置换安置房：

以国土部门核发的《集体土地建设用地使用证》为依据，特殊情况的以国土部门核查认定的面积为准，将宅基地、房屋和附属设施作为一个整体进行置换，对宅基地200平方米以内的面积A按宅基地面积与安置房面积1:

1进行置换；宅基地面积在267平方米以内的，对超出200平方米的面积B按1:

0.5进行置换；宅基地面积在330平方米以内的，对超出267平方米的面积C按1:

0.4进行置换；宅基地面积在400平方米以内的，对超出330平方米的面积D按1:

0.3进行置换，梯次调换累计相加后确定为置换安置房面积。

对宅基地面积超出400平方米的面积E按县上集体土地征地标准进行货币补偿，已用于调换的宅基地不再另行计算征地补偿费,已用于调换的宅基地容积率1.1以内的房屋及附属设施不再进行货币补偿，对宅基地上容积率超出1.1的房屋按超面积自建房的标准给予补助。

对选择宅基地打捆置换安置房的，被征收人按补偿安置方案确定的签约期限内签约的，对认定的补偿建筑面积给予补助，其中框架、砖混结构房屋补助300元/平方米，砖木结构房屋补助200元/平方米，砖土木、土木、（砖）彩钢结构房屋补助100元/平方米。

调换安置房面积=A×1+B×0.5+C×0.4+D×0.3

宅基地调换安置房例表

宅基地面积（㎡）

调换安置房面积（㎡）

备注

200以内

等于认定的宅基地面积

200㎡宅基地调换200㎡安置房

201－267

200+（宅基地面积－200）*0.5

267㎡宅基地调换233.5㎡安置房

268－330

200+33.5+（宅基地面积－267）*0.4

330㎡宅基地调换258.7㎡安置房

331－400

200+33.5+25.2+（宅基地面积－330）*0.3

400㎡宅基地调换279.7㎡安置房

（2）其他性质房屋补偿

村社集体所有房屋：

以认定的补偿建筑面积，按照《静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准》相关标准评估后给予货币补偿。

村集体经济组织的资产收益归所有权人所有。

事实性经营性用房：

认定为合法补偿建筑的房屋，在征收前已用于商业、服务性行业等三年以上经营活动，且能提供营业执照等合法有效证明，并在调查登记和核查认定时继续经营的，可以将实际用于商业、服务性行业等经营活动的房屋认定为事实性经营用房。

事实性经营用房面积以实际经营面积为准进行认定，最高认定面积不得超过该宅基地认定的补偿建筑面积。

被征收人在征收公告规定的签约期限内签约并交房的，对事实性经营用房按照住宅房屋进行征收补偿安置后，根据区位情况，临城市主干道再一次性给予不高于1000元/平方米的补助，临城市次干道再一次性给予不高于500元/平方米的补助，临支路街巷再一次性给予不高于300元/平方米的补助。

对事实性经营用房的征收，可以给予停产停业损失补偿。

停产停业损失补偿对象为因征收房屋造成停产停业的被征收人。

停产停业补偿标准根据区位和经营情况确定，其中：

城市主干道不高于100元/平方米·月，城市次干道不高于50元/平方米·月,其它支路不高于30元/平方米·月。

补偿期限商业、服务性行业按半年予以补偿，工业生产行业按一年予以补偿。

针对片区实际，对在签约期限内签约的，对商业、服务性行业再给予半年的停产停业补助，补助标准参照停产停业补偿费执行。

对于买卖非宅基地及房屋的，在签约期限内签约并交房的，对非宅基地上的房屋按超面积自建房标准给予补助，不予安置。

（3）附属设施补偿、临时安置费和搬迁费

附属设施补偿。

按照《静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准》静政发〔2014〕37号执行。

选择以宅基地调换安置房的，附属设施打捆调换，不再进行货币补偿。

搬迁费。

涉及住宅拆迁的，搬迁费每户一次性补助5000元。

临时安置费。

涉及住宅拆迁的，按照户口本在册人数，每人每月发给临时安置费150元。

选择实物安置的过渡期限从腾空移交被征收房屋之日起计算，过渡期限不得超过30个月。

选择一次性货币补偿的发给6个月的临时安置费；安置房达2套的，对一套选择货币化安置，一套回迁安置的发给15个月过渡费；全部选择回迁安置的发给30个月过渡费。

发给临时安置费后，被征收人自行过渡，不再给被征收人提供过渡用房。

（4）补助

对棚户区改造范围内认定的超面积自建房不予补偿，给予补助。

补助政策：

农村居民房屋超面积自建部分，给予以下工料补助：

框架、砖混结构600元/平方米，砖木结构500元/平方米，砖土木结构400元/平方米，土木结构300元/平方米，砖彩钢结构200元/平方米。

优惠政策：

农村居民房屋超面积自建部分，被征收人在签约期限内签订补偿安置协议并交房的，再给予以下优惠：

框架、砖混结构500元/平方米，砖木结构400元/平方米，砖土木结构300元/平方米，土木结构200元/平方米，砖彩钢结构100元/平方米。

（5）奖励

对被征收人按补偿安置方案确定的签约期限（本方案批准之日起90天）签订补偿安置协议并交房的，给予以下奖励：

签约奖：

被征收人在签约期限内签订补偿安置协议的，每户奖励20000元。

搬迁奖：

被征收人按补偿安置协议约定的搬迁期限交房的，每户奖励10000元。

以上奖励可以累计计算，但征收范围内的村民每户只能享受一次奖励政策。

被征收人在征收公告确定的签约期限内未签订补偿安置协议和未按期搬迁的不予奖励。

公产、单位产权以及村集体所有房屋不享受以上奖励政策。

搬迁奖在被征收户签订协议并按期腾空交房后发放。

4.安置

（1）货币安置：

对选择纯货币直接补偿的，在房屋评估补偿价的基础上再上浮10%予以补助。

被征收人对调换的安置房也可自愿选择全部或部分面积货币化结算安置，本片区按3900元/平方米结算,结算后由被征收人自行安置。

（2）实物安置：

根据片区具体情况，安置房源由棚改中心筹集提供。

安置对象。

安置对象为本片区持有本村农业户籍且在棚户区改造中宅基地及住房被征收的农户。

安置房源。

在南关一期棚改片区配建回购筹集安置房源。

安置房标准。

安置房为高层建筑，达到入住标准。

对安置房是毛坯房的，以应安置面积为准，由安置房建设单位给被征收人每平方米补偿100元。

④安置房差价结算办法。

对被征收人选择的安置房面积不足应安置面积的部分按被征收房屋评估价结算；超过应安置面积20平方米以内的面积按1800元/平方米户型选择浮动面积优惠价结算；超出应安置的面积部分按安置房所在区域同类商品房市场均价结算。

户型选择原则上只能上靠一个户型面积。

临时安置费、搬家补助费、附属设施补偿及奖励费可以抵顶安置房差价。

⑤安置房选择顺序。

被征收人选择安置房顺序按照签约交房的先后顺序确定，即签约序号加交房序号后排序，按从小到大顺序进行选房。

对选择回迁安置的安置房达2套的，第一轮按签约交房顺序选择第一套后，再按签约交房顺序进行第二轮选房。

⑥对“一户多宅”的安置。

被征收户因继承等原因依法取得两处或两处以上宅基地的，最高安置房面积不得超过280平方米/户，调换剩余房屋及宅基地进行货币补偿。

对“一户多宅”的被征收人在以前年度棚改中已安置的面积要在本次安置面积中核减。

⑦对“一宅多户”的安置。

以户口簿为依据，改造范围内多子女家庭因分户现有两户或两户以上多户同住一宅，且符合宅基地申请条件的，将原宅基地证载面积按户内约定的分配比例划分，分别计算各户征收补偿安置面积。

对一处宅基地上父母与未婚子女分户或父母与已婚子女分户后父母身边无子女的，按一处宅基地计算安置面积。

⑧在棚户区改造中已安置的村民，因各种原因转让安置房的，以后不再享受安置资格和申请农村宅基地。

对非法买卖村集体或个人房屋及宅基地的，在改造中不得享受城中村村民安置政策。

⑨因规划设计和消防等因素限制，在安置区内不再为集体土地上的农村居民配建储物间，直接每户补助1.5万元。

（三）农用地上建筑物和构筑物征收补偿

农用地上私自修建的建筑物和构筑物，按违法建筑处理；县政府土地征收公告后突击抢栽、抢种、抢修、抢建的，一律不予补偿。

（四）树木及青苗补偿

树木按照静政发〔2014〕37号相关补偿标准执行；青苗补偿根据征地统一年产值确定的标准执行。

（五）农业人口安置途径

被征收土地涉及的农业人员以货币形式、安置房形式和办理被征地农民养老保险途径进行安置，被征地农民养老保险按照甘肃省人民政府《关于印发甘肃省被征地农民参加基本养老保险实施办法的通知》（甘政发〔2018〕18号）有关规定执行。

（六）补偿费用的支付

本次征收土地综合补偿费用、苗木、树木、房屋及附属设施补偿费兑付给被征收人。

五、依法执行

被征收人在征收补偿安置方案确定的签约期限内未签订征收补偿协议的，由征收部门按照征收补偿安置方案作出限期交出被征收土地决定；被征收人在法定期限内对限期交出被征收土地决定既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，并在限期交出被征收土地决定规定的期限内又不交出土地的，由征收部门依法申请人民法院裁决执行。

签订征收补偿协议后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以按照民事诉讼程序向人民法院依法提起诉讼。

六、其它事项

（一）被征收人应积极配合征收工作，如实提供相关资料。

因被征收人不配合或未如实提供相关资料，造成调查认定结果失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。

（二）被征收人应在协议约定的搬迁期限内按时搬迁，交房时需签订《交房验收单》，注明交房日期，并结清住房相关费用。

被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视及其它相关费用，由被征收人自行结清。

（三）征收土地公告后，国土、规划、房产、不动产登记、公安、工商、食药监、国税、地税等有关部门，停止办理征收范围内的分户迁入、户主更名、房屋产权转移、租赁、抵押、变更登记、营业证照办理等一切手续。

（四）凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由征收部门处置，由房屋征收实施单位委托具有相应资质等级的施工企业实施拆除；施工企业对房屋拆除过程中的安全生产负责，被征收人不准私自拆除房屋，私自拆除发生安全事故的，责任自负。

（五）自征收公告发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，抵押人与抵押权人应当依据有关法律法规解决好权益问题；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决；征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

被征收人的房屋非法买卖或转让他人未办理过户登记手续的，在征收搬迁前，需自行处理和清退，否则由此产生的一切损失，均由被征收人自行承担。

（六）土地被依法征收的，被征收人应当将被征收土地的集体土地建设用地使用证交给征收单位，由征收单位予以注销。

（七）对在征收范围内涉及的电力、通讯、给排水及地下埋设的电缆、管道、广告牌、宣传牌等设施由归属部门自行改迁，费用自理。

（八）被征收人的安置房办理产权证时契税减免按国家有关规定执行，被征收人按有关规定缴纳维修基金。

七、工作措施

（一）加强领导，服务大局。

南关二期片区的土地征收安置工作由静宁县国土资源局组织实施，城关镇和棚改中心南关二期征收组抓好补偿安置方案的政策落实。

相关单位要服从棚户区改造的大局，积极配合征收工作。

全体工作人员必须服从指挥、严守纪律，确保征收补偿安置工作顺利进行。

（二）坚持原则，依法办事。

征收工作要严格按照法律、法规和政策规定开展，坚决杜绝在评估、补偿和安置等环节上违规违法操作。

如工作中遇到特殊问题，要及时汇报县城棚户区改造工作领导小组研究解决，确保征收工作依法进行。

（三）改进作风，注意方法。

必须坚持公开、公正、公平的办事原则，注意工作方法，防止简单粗暴，盲目蛮干，力求“细、严、快、实、稳”。

对房屋征收工作过程中出现的各种问题要及时研究，并加以解决，切实维护被征收人的合法利益。

（四）注重宣传，形成合力。

充分利用各种媒体，向被征收人宣传房屋征收补偿安置政策，宣传县委、县政府的重大决策，形成社会各界支持房屋征收工作的舆论导向。

涉及房屋征收工作的单位要密切配合，相关工作要整体推进，确保棚户区改造房屋征收工作任务全面如期完成。

静宁县人民政府办公室2018年6月6日印发