某市别墅市场研究分析报告.docx
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某市别墅市场研究分析报告
XX市别墅市场研究报告
第一部分、XX市整体别墅市场环境
一、XX市别墅市场整体情况
（一、）XX市别墅市场的主要别墅类型
根据2005年10月份的别墅销售情况，XX市在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。
可以看出目前XX市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。
（二、）XX市别墅市场分板块供应情况
从图上可以清晰看出，目前XX市在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占XX市地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。
江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。
（三、）XX市别墅市场的价格区间
从上图可以看出：
城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；
江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；
江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。
（四、）XX市别墅市场的供需状况
XX市整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。
二、XX市别墅市场发展趋势预判
（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少
通过上图，可发现虽然XX市别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就XX市这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。
2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。
（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响
从其土地价值上看，XX市别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而XX市目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。
随着新一轮“十一五”规划的提出，XX市市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前XX市江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。
（三、）价格具有较大升值空间
1、区域内项目比较，价格差异明显
从目前XX市的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。
以独立别墅来看，XX市目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。
2、国内比较，仍有较大的上升空间
XX市紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），XX市别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。
（四、）接受度最高的别墅类型
单套面积在180—260平方米的联排别墅
根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：
✓ 最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅
市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。
✓ 独立别墅的差异性较大
目前XX市市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。
✓ 别墅配套设施多采取赠送的方式
与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。
✓ 中西结合建筑风格较为流行
在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。
如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。
（五、）别墅竞争将日趋激烈
从发展趋势上看，XX市的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。
根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。
亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5％。
因此，在不久的将来，XX市地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。
（六、）XX市别墅市场走势预测
在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来XX市别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，据预测，2005年至2007年XX市每年的别墅供应量分别是45万平方米、15万平方米和15万平方米，合计为75万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米，这意味着，未来三年XX市的别墅供应缺口总量高达10万平方米。
由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。
在需求市场上，2004年和2005年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至2006年随着供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时被人为抑制。
第二部分、XX市别墅市场板块分析
一、XX市别墅市场主要板块市场行情
（一、）江宁板块
1、江宁别墅市场综述
江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。
目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是未来XX市别墅市场的主力。
根据近半年来对XX市别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出：
✓ 联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销
该板块单套联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范围以4500—6500元/㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。
✓ 独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平
独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价控制在250万-450万之间。
2、江宁别墅市场的竞争情况分析
✓ 将军路沿线楼盘竞争激烈
目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：
玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。
其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。
✓ 竞争策略以价格战为主
目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到95折－98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。
3、江宁别墅市场未来趋势研判
XX市市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。
✓ 独立别墅的份额将逐步加大
从类别上看，XX市的别墅市场供应都是以联排别墅为主。
目前，将军路别墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。
专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。
独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。
✓ 整体供应量将逐年缩小
从供应量上看，XX市目前已供应上市的别墅总数（联排、双拼）仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。
根据预测，2005年至2007年XX市每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年XX市的别墅供应缺口总量将高达10万平米。
作为XX市别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。
对照江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为23．75万平米；而今年1-9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。
目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。
✓ 近期价格波动较大，但有长期升值潜力
“物以稀为贵”，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。
江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。
虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。
✓ 存在诸多急需解决的问题
江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。
江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。
另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。
虽然规划中的易初莲花超市将在２００５年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。
（二、）江北板块
1、江北别墅市场综述
目前XX市市场上别墅类月销售量在70套左右，江北板块月销售别墅10套左右。
而在未来几年内，XX市别墅类可售面积在200万平米左右。
随着江北城市化发展速度的加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是目前江北大多数开发商所追求目标，10万平方米、50万平方米在江北别墅市场中已不足为怪，仅江苏国信象山地产有限公司在老山开发的别墅项目“国信·自然天成”就占地1000多亩，而江苏开元国际集团XX市鸿信房地产开发有限公司在汤泉开发的“山河水”一期占地就有630亩，二期也有580亩、XX市天浦置业有限公司开发的珍珠泉高尔夫占地430亩
2、江北别墅市场发展际遇
长久以来，城北板块的销售在XX市楼市一直处于不温不火的状态，销量保持稳中有升。
究其原因，一是大型化工厂的存在污染环境，影响生活质量，导致城北的开发空间被圈定在纬一路以南的有限区域。
二是城北购房者置业观念相对保守，以旧换新者占较大比例。
但是，随着地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁、政府规划打造幕燕风景区、滨江区域等利好因素不断增多，这种状况正逐渐被扭转。
城北板块一改过去的沉寂，正以崭新的姿态蓄势待发。
XX市别墅市场经过10年的发展，已逐渐成熟起来，江北的别墅在经历了XX市地产从1992年的第一座别墅养龙山庄后，在“帝豪花园”、“东方花园”再到江宁的三山板块时势变迁，老山珍珠泉别墅区以山河水、国信自然天成、珍珠泉高尔夫、金泉泰来苑为主力的楼盘成为2006年XX市别墅市场的后起之秀。
老山—珍珠泉板块别墅群的形成势在必然，浦口境内的老山国家级森林公园及其周边拥有的生态旅游资源，是紫金山的好几倍，浦口全部囊括。
“十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的风光，老山珍珠泉板块得天独厚的条件则是江北最适宜人居住的环境，这一带很有可能成为继月牙糊板块、莫愁湖板块、三山板块之后最后一个不可复制的稀缺板块。
（三、）城区板块
1、城区别墅市场综述
城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前XX市别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250-500㎡，均价达到16600元/㎡；联排别墅升至12000元/㎡，叠加在10000元/㎡左右，两者面积普遍在200-300㎡之间。
2、城区别墅市场未来趋势研判
✓ 未来市场发展潜力不大
别墅讲究的是自然资源，有山有水，但是城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠久的历史人文底蕴相协调，周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，未来市场发展潜力不大。
✓ 供应体量将进一步减少
就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。
因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003年上半年国土资源部下达了《禁止申报和审批别墅用地》的紧急通知，2005年5月又再次发布《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》，再次重申禁批别墅用地，都表明了政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的出现。
因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，不会有扩张之势，未来供应体量将进一步减少。
第三部分、别墅市场个案列表
一、典型个案列表
（一、）玛斯兰德
1、项目介绍
玛斯兰德位于XX市翠屏山风景区内， 项目由金陵饭店集团麾下的XX市金陵置业发展有限公司，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。
东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。
项目容积率0.39，绿化率60％。
该项目主要以独立、双拼别墅为主。
规划共500余栋。
2、产品介绍
玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。
基本户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。
户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。
3、销售状况
一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声
类型
本期推出套数
销售剩余套数
本期销售率
主力户型面积
总价
独立
71
10
85.91％
367㎡和426㎡
220-280万.
双拼
110
18
83.64％
263㎡-389㎡
150-220万
总计
181
28
84.53％
4、价格状况—独立别墅实际均价7000元/平方米
在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。
但其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为8000/平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计算，其实际均价达到了7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。
5、市场预测
价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高
该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高基本不可避免。
综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为维护整体项目的品质，应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。
（二、）山水华门
1、项目介绍
山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积352亩，建筑面积15万平米，容积率为0.55，绿化率达到60％，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率先打造出3.6—3.9米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的附加值。
“2004中国十大品牌别墅”、“江苏住宅十大名盘”、“XX市十大魅力楼盘”、和“2005年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。
2、产品介绍
山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。
坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。
品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售前景依然看好。
3、销售状况—良好
供应量
销售量
销售率
主力户型面积
总价
二期A（联排）
23
20
86.95%
170平米—210平米
93万—115万
二期B（联排）
21
20
95.2%
170平米210平米
107万—132万
三期（联排）
33
30
90.9%
230平米—270平米
120万—170万
该项目小组团的推出，有利于项目的销售。
（三、）巴厘原墅
1、项目介绍
巴厘·原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、XX市古泉房地产开发公司联合推出。
巴厘·原墅为巴厘岛风情的半坡原生态别墅，占地面积57163平方，总建筑面积25701.45平方，容积率为0.45，绿化率为55.8％。
拥有16栋豪宅,38栋独立别墅，户型面积为236－648平米不等。
2、销售状况—不甚理想
类型
供应量
销售量
销售率
主力面积户型
总价
双拼
32
6
18.75%
270-360
229万—306万
独立
15
0
0
300-500
300万—500万
从前期销售情况来看，不是非常乐观，总量47套自8月正式开盘以来，只售出6套，对于开发商下一步会不会采取价格方面的动作，有待进一步观察。
3、市场预测—市场认可度较低，市场前景并不乐观
巴厘·原墅的建造出发点不同于将军路附近的别墅区，项目主要特色是以休闲、度假、养生为主，虽然特色突出，优势明显，但在汤山附近总体均价8000元/平方米的价格显得有些偏高，而且国人尚难接受远郊的生活习惯，对于数百万元购一个非长期居住休闲场所，XX市地区富豪对其的认可度也是一个问题。
（四、）奥斯博恩
1、项目介绍
该项目由XX市金利建设开发有限公司开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁溧公路、将军路延长线等快速干道环绕该项目周边，交通极为便利。
项目占地962亩，总建筑面积90万平方米，容积率约为0.67，绿化率接近60%。
主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。
一期规划建筑面积约6万平方米。
2、产品介绍
开发商致力于把该项目打造成XX市首屈一指的运动型度假庄园。
独立别墅面积在240平方米到280平方米之间，联排在190平方米到322平方米之间，叠加别墅面积在139平方米到175平方米之间。
期中独懂别墅每4懂别墅组成一个院落，每户既相连又独立，其公共地带为地中海风格的喷泉庭院。
3、销售情况——低价入市，项目热销
一期共推出277套房源，独立35栋，双拼38套、联排75套，叠加108套，开盘一个月供销售54套，均价为2778元/平方米。
独立
双拼
叠加
联排
主力面积
240㎡--280㎡
260㎡--330㎡
139㎡--175㎡
190㎡--322㎡
总价范围
110万—140万
90万—110万
30万起
50万—95万
推出量
35套
38套
108套
75套
销售量
/
/
38
16
该项目的价位在别墅类物业中属低价位，这是其热销的一个重要因素。
4、项目预测—性价比较高，商务人士理想的“第二居所”
从目前一期的销售情况来看，整体上势头良好，综合考虑项目自身实际状况和相关配套完善情况，近期价格上升幅度不会太大。
从政府规划来看，投资前是被看好的，应为项目离禄口机场很近，对于商务人士来说是一个不错的置业选择。
此外，项目的自然环境优越，园区内部自然水系贯穿其中，作为一个度假别墅，对打算购买第二或第三居所的消费者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市区较远，且周边配套不足，生活不是十分便利。
目前来看，项目最吸引人的还是价格上的优势，同将军路沿线的别墅项目相比，不到2800元/平房米的均价的确有不小的吸引力。
（五、）总结
✓ 由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳定的销售，如玛斯兰德、山水华门等。
✓ 玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于XX市别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的消费心理，走高端路线，掌握了有效客群，提高了客户的成交率。
✓ 山水华门，小组团的推盘手法，在市场上已经得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了80%的销售率，这一点是值得借鉴的。
✓ 巴厘原墅，虽然在产品与整个项目的营销上，存在着差异化——“巴厘风情温泉文化”，但从销售率上看，该项目只有12.77%的销售率，可见，做为“第二居所”的项目定位并没有得到市场的认同，同时8000元/㎡左右的单价明显高于整体XX市别墅市场的价格。
可见，该项目的性价比较低。
✓ 奥斯博恩项目的的差异定位“运动型度假庄园”，合理的户型面积、约2800元/㎡的均价，使项目整体的性价比得到提升，目前该项目销售情况良好。
✓ 对于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理的价位，小主团入市。
二、别墅个案列表统计
案名
开发商
地理位置
项目体量（万m2）
容积率
项目属性
售价（元
升级会员 