前期物业服务协议与小业主.docx

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前期物业服务协议与小业主

前期物业服务协议

——中国铁建——

INTERNATIONALCITY

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公司

期物业服务协议

（编号：

）

第一章总则

甲方（业主）：

身份证号：

居住地址：

物业单元：

电话：

乙方（物业服务企业）：

法定代表人：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

（建）

注册地址：

资质等级：

壹级；邮编：

；电话：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，以及房屋出卖方遵义黔贵房地产开发有限公司和中铁建物业管理有限公司签订的《物业委托管理服务合同》，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致，特订立《中国铁建·西派府（遵义）前期物业服务协议》（以下简称本协议）并共同遵守。

第一条物业基本情况

本物业名称：

中国铁建·西派府（遵义）

物业类型：

□住宅□商铺；

坐落位置：

项目号楼单元楼号

建筑面积：

366757平方米（最终以项目竣工验收面积为准）

甲方所购房屋销售（预售）合同编号：

第二条甲方同意由遵义黔贵房地产开发有限公司（以下简称“黔贵地产”）按照法律、法规和有关规定，选聘中铁建物业管理有限公司并由其辖下合法分支机构（乙方）对本小区提供物业管理服务，授权乙方代为查验本小区的物业共用部位，共用设施设备，并对本小区的物业共用部位（场地）、共用设施设备进行管理服务。

第二章甲乙双方的权利和义务

第三条双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、按照本合同或前期物业服务协议的约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利；

2、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；

3、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议；

4、遵守本协议、《业主临时管理规约》、《装修守则》及乙方为维护本小区公共秩序、公共安全，保障公共财物安全等方面而制定的物业管理制度，并有义务告知物业使用人及访客，督促其遵守有关本协议及《业主临时管理规约》、《装修守则》等物业管理相关制度约定；

5、按照本协议约定和国家有关规定，按时向乙方缴纳物业服务费及约定的其它相关有偿服务费用；

6、按照国家及政府有关规定缴纳专项维修基金；

7、在不影响他人正常生活的前提下，按照规划设计功能共同使用本小区的公共场所及设施，同时应保管好自身财物，使用过程中注意保护自身安全，慎防危险的发生；对非因乙方过错造成的人身及财产损害，乙方无需承担责任。

8、依法合理使用房屋建筑共用部位、共用设施设备和公共场所（地），同时应积极配合乙方进行及时的维修、保养；不得占用、损坏本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，且经乙方同意，并在约定的期限内恢复原状。

9、对物业的专有部位，甲方和物业使用人有义务进行定期检查，及时保养维修，消除危及有利害关系业户的安全隐患；若造成公共利益或他人利益损害的，由甲方依法承担相应的法律责任。

10、在不侵害他人合法权益的前提下，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业给排水管网、排气、采光、通风、维修、卫生、环保、装修等方面的相邻关系。

11、依法对物业进行房屋的装饰装修，并向乙方办理申报登记手续，签订《物业装饰装修管理服务协议》,严格按照有关法律、法规及《物业装饰装修管理服务协议》约定的内容进行房屋装饰装修活动。

在装饰装修过程中造成其他物业使用人权益受到侵害或损坏共用设施设备的，甲方依法承担相应责任。

12、甲方不得有下列影响房屋建筑使用安全的行为：

（1）擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（2）违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品；

（3）超过设计使用负荷使用房屋建筑；

（4）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

（5）占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为；

（6）在人员密集场所门窗上设置障碍物；

（7）损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备；

其他违反法律、法规、规章的行为。

13、转让该物业时，甲方须通知乙方，并陪同让甲方与乙方签订《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，交回曾办理的本小区出入证，结清物业服务费及其它相关应由甲方交纳的费用，并办理好其他相关手续，否则甲方需对由此而造成的一切后果承担连带责任。

14、法律、法规规定的其他权利和义务。

2、乙方的权利和义务

1、为维护本小区内的共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序及保障公共财物的安全，乙方应根据本小区的实际情况，依照有关法律、法规及《业主临时管理规约》的有关规定，制定物业管理制度并告知甲方。

2、乙方可委托专业公司承担本小区的专项服务业务，但不得将本小区的整体物业管理责任转让给第三方。

3、在不侵害甲方及其他物业使用人的合法权益前提下，乙方可自主开展各项经营管理活动。

4、对损坏共用部位或共用设施设备的，乙方可责成当事人对损坏的共用部位或共用设施设备恢复原状或赔偿。

5、乙方可根据甲方需求和自身实际情况决定向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。

6、对欠费的甲方、物业使用人可拒绝或停止提供有偿服务，直至其履行交费义务为止。

7、按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或物业使用人收取物业服务费及其它相关费用。

8、按本协议的约定向甲方及物业使用人提供物业管理服务。

9、乙方可采取规劝、制止、向政府有关行政管理部门报告、使用法律手段等必要措施，制止甲方或物业使用人违反本小区内物业管理制度的行为。

10、对本区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当劝告、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告。

11、协助做好本物业区域内公共秩序维护工作，发生突发安全事件时，在采取应急、劝告、制止措施的同时，及时向政府有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。

12、因维修物业等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知相关业主，并在约定的期限内恢复原状。

13、建立、健全本小区的物业管理档案资料。

14、乙方在甲方办理物业装饰装修的申报登记手续时，应将装饰装修物业的注意事项和禁止行为告知甲方，并与甲方签订《物业装饰装修管理服务协议》，如甲方违反申报规定违规开展装饰装修活动，乙方可采取限制工人进场、停水停电等必要措施责令其停工。

15、法律、法规规定的其他权利和义务。

第三章物业服务内容及标准

第四条乙方按下列服务内容及标准向甲方及物业使用人提供物业管理服务：

一、房屋建筑共有部分的维修、养护和管理服务

服务内容与标准：

根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期对房屋建筑共用部位进行巡查及日常维护。

发现房屋建筑共用部位有损坏的，依照相关规定及标准，组织对损坏部位进行修复，保持房屋建筑共用部位处于正常功能状态。

二、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务

服务内容与标准：

1、根据共用设施设备的使用及养护要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。

发现共用设施设备有损坏的，依照相关规定及标准，组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常功能状态。

2、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。

服务内容与标准：

根据本小区公共文体康乐场所及其设施设备的使用和运行情况，定期进行巡查及日常维护，对有损坏的设施设备进行维修，保持公共文体康乐场所及其设施设备处于正常功能状态。

3、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务

服务内容与标准：

根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病虫害、除草、培土，修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地，对受损的园艺小品进行修复，保持绿化植物正常生长和园艺小品设施的完好。

4、公共环境卫生的管理服务

服务内容与标准：

依照相关规定及服务标准，对本小区内的公共道路、公共楼梯等公共场所及设施进行保洁服务，保持本小区公共区域干净整洁，定期进行消杀及生活垃圾的收集、清运。

五、秩序维护服务

服务内容与标准：

1、根据本小区的实际情况，巡检、维护本小区公共区域交通标识、指引、警示等标志；

2、定期巡检停车场各项设施，保证设施正常运行；

3、协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序、公共安全防范工作；

4、实行24小时公共区域秩序值班和巡检工作制度，对大件物品搬出本物业区域进行检查和登记。

5、巡查过程中发现违法犯罪活动，依法采取措施制止，并及时向公安部门通报发生在公共区域内危及业主/物业使用人安全的情况；

6、乙方不承担业主/物业使用人人身安全与家庭财产保管、车辆保管及车内财物的保管责任。

六、房屋装饰装修管理服务

服务内容与标准：

根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《贵阳市装饰装修管理暂行办法》等相关法规，以及《业主临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》提供装饰装修管理服务，告知业主装饰装修的注意事项，对违规装修行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门处理本小区的违规装饰装修行为。

第五条甲方或物业使用人委托乙方对其物业的自用部位、自用设施设备提供特约服务的，甲乙双方遵从以下原则：

1、乙方可视自身能力及实际情况决定是否向甲方或物业使用人提供服务。

若因乙方不能向甲方或物业使用人提供服务而造成甲方或物业使用人的不便或损害，乙方不承担责任。

2、乙方向甲方或物业使用人提供服务，服务费用以实际工作量、工作的难易程度和耗材等决定，乙方应尽可能在提供服务前告知甲方或物业使用人预计发生的服务费用，具体的服务收费以乙方最终出具的账单为准。

第4章物业服务费用

第六条物业管理服务费用（不包括公共部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、物业管理服务费用自《商品房买卖合同》约定交付之日开始计算；合同无约定、或者有约定但开发建设单位再次发放交房通知（书面、电话）的，以开发建设单位再次发放交房通知（书面、电话）之日起开始计算。

二、本小区的物业服务费采取包干制方式，甲方交纳物业服务费的方式、标准按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指物业的套内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和），并按照以下标准及方式计收物业的物业服务费：

1、高层住宅管理费按建筑面积每月每平方米2.2元收取；

2、洋房物业管理费按建筑面积每月每平方米2.48元收取；

3、商业物业管理费按建筑面积每月每平方米4.5元收取；

购房合同约定面积如与房管部门的最终测绘产权面积有差异时，以房管部门的最终测绘面积为准。

三、甲方交纳费用时间：

物业管理服务费按半年收取，每年6月30日之前和12月31日之前交纳下一期物业管理服务费用，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的10/00收取滞纳金。

四、甲方应于房屋交付之日起，且不论甲方是否居住或使用物业均应向乙方全额交纳物业管理服务费。

五、甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任，甲方与物业使用人之间的缴费约定，甲方应及时书面告知乙方。

六、甲方转让物业时，必须交清转让之前的物业管理服务费等费用。

第七条其他有偿服务费用（本条款包括但不限于下列费用）

1、车位、车库及其使用服务费用：

本物业内车位权属依照法定或甲方与物业出卖人签订的买卖合同约定，乙方不承担车辆保管及车内物品的保管保险责任。

车位的管理服务费按：

已购买固定平层汽车位80元/个/月、子母汽车位100元/个/月。

车位物业管理服务费，室内汽和临时停车费按政府指导价计收；

2、甲方专有部分的维修、养护及其它特约服务，服务收费标准按乙方向全体业主公布的标准收费。

3、公共部分经营收益，扣除管理成本后的结余部分用于园区公共维修和品质提升用途。

第八条甲方及物业使用人交纳的物业服务费主要用于以下开支：

1、乙方工作人员的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、本小区共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

3、本小区公共绿化养护费用；

4、本小区公共环境清洁卫生费用；

5、本小区公共秩序维护费用；

6、乙方的办公费、固定资产折旧费和公司管理费分摊；

7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

8、法定税费；

9、经乙方与业主协商同意的其他费用。

除以上支出项目外，国家、地方法规政策规定直接向甲方及本小区的其他业主或物业使用人征收的其他费用，均不计入物业服务费支出。

第五章违约责任

第九条物业服务费、本协议约定的各项费用按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。

甲方违反本协议，不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期三个月后仍未交纳的，乙方还可采取：

1、将甲方姓名、房号及欠费相关情况在物业管理区域内公开予以公布；

2、停止物业管理特约服务；

3、将甲方姓名、房号报本物业所在地房屋管理部门备案（未交清所欠费用之前影响办理转让手续）；

4、逾期两个季度甲方仍未交纳的，乙方可向人民法院提起诉讼，由甲方承担因此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）。

5、从逾期之日起每日按欠费总额的1‰收取滞纳金。

第十条甲方不履行或延迟履行本协议第二章的约定义务，乙方有权要求甲方在合理的期限内履行，由此造成其他业主或物业使用人、乙方经济损失的，甲方应依法给予赔偿并承担由此产生的相关责任；对物业使用人或访客因违反本协议或《业主临时管理规约》等物业管理制度的约定而造成乙方损失的，由甲方承担连带责任。

第十一条乙方不履行本协议第二章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。

第十二条本协议在履行期间，如遇到不可抗力致使本协议无法履行的，双方应当按照有关法律法规及时协商处理。

第十三条甲方或物业使用人违反法律、法规禁止性规定或《业主临时管理规约》禁止性约定的，乙方可根据情节轻重，采取规劝、制止、向相关政府部门报告等措施，由此产生的相关责任由甲方承担。

第十四条甲方或物业使用人的通讯方式、方法如有变更，应及时通知乙方，否则由此造成的损失由甲方承担。

第十五条为维护公众、业主和物业使用人的切身利益，本小区内如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、地震及协助政府部门或司法机关执行紧急任务等突发事件，乙方采取紧急措施造成甲方或物业使用人财产损失的，按有关法律、法规和有关规定处理。

第十六条甲方禁止改变房屋原设计使用用途。

第十七条双方一致同意以下事由所致伤害，乙方不负赔偿责任：

1、因不可抗力因素或非乙方能控制的其他事由，包括但不限于因自然灾害、政府行为或法律、法规及政策变动所致损害。

2、本小区内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、火灾、爆炸等）或第三方侵仅行为所致损害（因乙方原因或重大过错造成的除外）。

3、甲方或物业使用人有违规行为（包括但不限于违规装饰装修、加建、占用公用场地等行为），乙方或政府相关职能部门为了维护本小区公众的利益而采取措施阻止甲方或物业使用人的违规行为所造成的损害。

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通信、有线电视及其他共用设施设备运行障碍所致损害。

5、甲方或物业使用人因违反本协议或《业主临时管理规约》等物业管理制度的约定而造成的财产损失或人身损害。

6、乙方为公共利益或他人的合法权益免受紧急的损害危险而采取的紧急避险行为给甲方或物业使用人造成的损害。

7、非因乙方违反本协议义务导致的车辆被盗、被破坏或车内财物被盗的损害；

8、除上述条款外，其它不可归责于乙方的损害。

第6章附则

第十七条本协议中下列词语的涵义是：

1、业主：

指物业所有权人。

2、物业使用人：

指物业承租人和实际使用物业的其他人。

3、物业的专用部分：

指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

4、物业的共用部位、共用设施设备：

指本小区内单个业主专用部分以外的，属于全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

5、公共部分—指房屋主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

6、房屋交付使用—指甲方收到房屋出卖人或委托主体《交付通知书》、交房公告、电话通知等形式，并办理完结相应的手续；甲方收到《交付通知书》、交房公告、电话通知后在通知期限内未办理相应手续，且未与房屋出卖人另行约定的，视为房屋已交付使用。

第十八条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十九条本协议签订后，甲乙双方需要变更协议条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

第二十条本协议执行期间若有全国性物业法律法规出台，本协议内容与之冲突时以全国性物业法律法规为准。

第二十一条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第二十二条在本协议履行过程中，乙方以甲方在本小区内的物业地址为送达地址，甲方如有特别要求，应书面通知乙方，由此增加的额外费用由甲方承担。

第二十三条本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院提起诉讼。

第二十四条本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

第二十五条本协议经甲乙双方签署后生效，自本物业小区全体业主依法成立业主委员会选聘物业服务企业并与其签订新的物业委托管理服务合同生效时终止。

甲方：

乙方（单位盖章）：

甲方代表人：

委托代理人：

年月日年月日