016业主规约建议稿.docx

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016业主规约建议稿

第十六章业主规约建议稿

本规约的目的在于通过本规约的制定于实施，确定物业公司与各业主包括发展商及业主大会、业主委员会对于欧洲城公用部位、共用设施的管理、保养、及维修的相互权利义务与关系，同时为了创造一个安全、优美、清洁、良好、通畅、有序的商业经营和工作环境。

第一章定义

本规约中，除文意另有所制外，均执行以下定义：

“该土地”指国有土地使用证第号确定的地块，共平方米土地。

欧洲城用地规划用途为商业、住宅用地。

“欧洲城”指座落于该土地上的建筑物及相应的配套设施。

“发展商”指房地产开发公司或其权利义务受让人。

“单元”指欧洲城中任何一个被发展商出售或保留的房地产权并或将表现为独立的有各自编号的房产证，包括日后上指产权因任何因素变化后形成的新的房地产权。

“单元内”指某一单元中按《面积分摊规则》规定的属于“套内建筑面积”的部分。

“产权业主”指对某个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人及或法人单位，或其日后的被转让人。

如果该单元已被合法抵押，在抵押权人获得抵押物处分权之前，产权业主为抵押人而不是抵押权人，在抵押权人获得抵押处分权之后，产权业主为抵押权人而不是抵押人。

“租客”指合法承租某单元全部或部分的人或法人或非法人单位。

“使用权业主”指自己占用、使用单元的全部或部分的产权业主及或租客及或在一定时期内由产权业主批准使用其单元的全部或部分的人或法人或法人单位。

“业主”指所有的产权业主及使用权业主。

“雇员”指使用权业主因经营的需要聘请的在其单元工作的工作人员。

“顾客”指因购买、参观、访问、视察、检查、兴趣等因素进入欧洲城任何部分的人，业主及雇员在特定的条件下（如工作之余的购买行为）应视为顾客。

“本规约”指“欧洲城物业管理规约”，又简称“管理规约”。

“附属规约”指按本规约第二章第二条制定的附属规约。

“业主委员会”指《安徽省物业管理条例》中所明确的业主委员会。

“管理公司”指发展商或业主委员会根据本规约为欧洲城委托的物业管理的法人组织。

“共用设施”按《安徽省物业管理条例》第四十五条“共用设施设备“的解释。

“共用部位”按《安徽省物业管理条例》第四十五条“共用设施设备“的解释，同时包括共用设施所占的面积范围。

“特定设置物”指遮阳蓬、防护栏、支架、吊架、风机、烟道、空调室外机、天线、旗杆、桅杆、避雷针、灯箱、广告、招牌、旗帜、洗涤物、招贴、通告通知、海报、告示、光源、及其它相关设置、设施的部分或全部。

“外墙”指“公用建筑空间”的一侧。

“主体结构”指按建筑结构规范规定的建筑结构，包括结构梁、结构柱、结构墙、结构楼地面及其它结构物。

“绿化区”指按物业管理的需要在公用部位实施绿化的区域。

“停车场”指按政府规定及本规约及其附属规约规定作为停泊车辆用途的地方。

“车位”指停车场内停泊车辆的具体位置。

“物业管理服务费”按《安徽省物业管理条例》第二十二条的“物业管理服务费用”的解释。

“空置房管理费”按《物业收费管理实施细则》执行的费用,单元内进行装修或堆放物品时,即视同该单元不空置。

“装修保证金”按《物业收费管理实施细则》执行的费用。

“装修垃圾清运处理费费”按《物业收费管理实施细则》执行的费用。

“管理费用”指按本规约第五章第一条执行的管理公司因管理欧洲城所需用的所用费用和开支。

“管理预算”指按本规约第五章第三条规定的管理公司为管理欧洲城而预先编制的管理费用预估计划。

“交付使用通知书”指发展商于欧洲城的某一单元可以交付使用时发给业主的通知书。

在本规约中（在文意许可或要求下），表示单数的字眼应包括众数，相反亦同；表示阳性的字眼应包括阴性和中性，相反亦同；表示人的字眼应包括自然人和法人单位。

第二章总则

一、发展商、管理公司、各业主、业主大会、业主委员会、雇员、及包括顾客在内的其他人均应遵守和履行或在被告知后应遵守和履行本规约及其附属规约。

二、管理公司有义务按业主委员会的通知或有权按物业管理的实际需要在不违背本规约的前提下，制定或修改、修订适用于欧洲城的附属规约，包括并不限于“管理手册”、“装修守则”等，该等附属规约将视同本规约不可分割的组成，同时该等修改、修订文件按与本规约或某一附属规约的从属关系均视同本规约或某一附属规约不可分割的组成。

三、各单元内之使用用途及设计承重荷载及水、电、液化气单独供应量按本规约附件所定，各业主或使用人须按规定使用及处分其单元。

第三章管理架构

一、业主大会

1、业主大会即按《安徽省物业管理条例》执行。

2、业主大会由全体业主组成。

业主大会召开时，应由房产局、民政局、民委会等。

本规约明确规定，业主大会投票资格由产权业主决定；如没有经公证的产权业主得特别授权委托书，使用权业主只能列席业主大会而无投票权。

业主大会对议案及业主委员会的产生或换届选举采用投票裁定制决定，具体为（除本规约另有约定外）：

在实际投票数总和不少于总投票权数的半数的基础上（此时若为双数，由管理公司增加一票），实行少数票服从多数票。

3、业主大会最少每年召开一次，除发展商或物业公司召集第一次业主大会外，其余由业主委员会负责召集；因召集、召开业主大会而发生的费用由所有权业主按房屋所有权面积分摊承担，具体由业主委员会操作。

4、业主大会闭会期间，经持有不少于总投票权数的30%的业主联合提议可以要求召开临时业主大会，以决定某一议案。

二、业主委员会

1、业主委员会的产生办法按《安徽省物业管理条例》第八条执行,业主委员会是业主大会的常务机构和执行机构,业主委员会设主任一名执行秘书（可外聘）一人,业主委员会须按群众性自制组织及或社会团体向有关机构注册登记。

2、业主委员会组成人数必须为单数（5-11人）,业主委员会组成人员每届任期三年。

组成人员必须是产权业主本人或其法人代表或拥有经公证的委托书的特别授权人。

3、业主委员会意见不一致时，采取投票裁定制，具体为业主委员会组成人员每人一票，在实际投票数总和不少于组成人员人数的半数的基础上，实行少数票服从多数票。

4、在业主委员会成立后，须授权管理公司以业主委员会的代表所有业主办理本规约第四章第三条所指的投保事宜。

5、除本规约另有约定外，业主委员会权利和义务按《安徽省物业管理条例》第十条规定执行。

另外在业主委员会成立后，凡管理公司与任何业主间产生不同意见，均可由业主委员会全权代表业主与管理公司洽谈、谈判甚至诉讼。

6、业主委员会可以要求修改或修订本规约及其附属规约中与法律法规相抵触的条款，该等修改、修订由业主委员会通知管理公司具体办理。

7、第一次业主委员会成立并注册后，业主委员会须按本规约约定的签定方式在本规约及其附属规约中的业主委员会签署处签章或补签章，即使发生换届选举，业主委员会该签章均有效；由于可能因各种原因造成已由业主委员会签章的本规约及其附属规约等文件数量必须增加时，由管理公司准备上述文本，业主委员会核定无误后应予签章。

三、发展商保留的权利和义务：

1、本规约的相关各方均同意发展商保留以下权利：

1）有权在其认为合适的情况下更改欧洲城的名称及属于发展商未出售单元的名称及编号，但发展商必须提前三个月书面通知业主。

2）有权于发展商并未出售的任何部分安装、撤除、张贴特定设置物，并在事先给予各业主书面通知书后（紧急情况除外）于一切合理时间派人带同材料、工具、设备进入欧洲城任何部分，以便进行上述工作。

3）将本规约保留予发展商的任何权利转让予适当的人或法人或非法人单位。

2、发展商的义务：

1）按《安徽省物业管理条例》的规定，负责向欧洲城经营管理公司提交建设单位应提交的资料。

2）向经营管理公司提供“物业管理用房”。

3）按“保修”的有关规定，在保修期内负责保修。

四、经营管理公司：

（详见本规约第四章）

第四章经营管理公司

一、一般事项

1、经营管理公司受委任全面负责统一管理和维修该土地及欧洲城。

经营管理公司将被视为全部业主的所有公用部位及公用设施的集体代理人，在所有有关欧洲城整体利益的事务中作为全体业主的代表；对各业主发生违反本规约及其附属规约的行为，管理公司将有权：

1）书面通知违约业主纠正违约行为，若该忑住在十四天内仍未纠正时，可采取相应的适当措施包括并不限于将有关单元内的水、电、液化气等的供应或使用中断，如属紧急情况，可不必书面通知。

2）通过民事诉讼追究违约业主的责任，任何此类诉讼而使管理公司发生的律师及其它诉讼费，均由违约业主承担。

必要时可向法院申请将欠款的业主的单元出售，出售后的收入在扣除欠款、售楼费用等后，余款退还该单元的产权业主。

2、经营管理公司作为集体代理人，因履行欧洲城物业管理事务而发生被第三方索赔，若因管理公司的过失或失职由管理公司承担，否则比照物业管理费用由产权业主承担。

3、在下列情况下、管理公司将不再承担本规约及其附属规约的权利、义务与责任，此时若管理公司与业主有债权债务或连带追索关系，业主委员会有义务全权代表业主与管理公司进行交涉：

1）该土地的土地批文到期且无法获取续期。

2）本规约第九章第三条、第四条所指的情况。

3）因业主违反本规约及其附属规约，造成管理公司无法正常运行，管理公司即可实行自动辞职。

二、管理公司的权利

1、享有《安徽省物业管理条例》规定的权利。

2、指定公用部位及公用设施的具体范围及位置。

3、管理公司可派人带同必要的材料工具设备维修、保养、更新欧洲城任何一部分；如有必要，可进入任何单元。

4、代表各业主与其它发展工程有关欧洲城的业主或管理人订立互授权利的契约，包括授予

1）欧洲城与其它发展工程有关大厦的明或暗的渠、道、管、井、线缆等相互或单方向经由或穿过或授权使用或接驳的权利。

2）欧洲城与其它发展工程有关大厦之间因修理保养等的需要相互或单方向派员带同工具材料设备到对方使用、维修、保养、更新、加建、撤除等的权利。

5、管理公司及其雇员对下列原因造成的服务中断无须对业主负责：

1）任何公用部位及公用设施必要的保养及维修；

2）台风、水灾、火灾、地震或其它不可抗拒力；

3）无法避免的水电等的短缺；

4）管理公司无法控制的其他一切原因。

三、管理公司的义务

1、承担《安徽省物业管理条例》第十六条规定的义务。

2、以业主委员会（业主委员会成立前暂由管理公司代替）的名义代表所有业主为欧洲城所有的公用部位、公用设施及有关人员投保，险种包括火灾、天灾及其它意外险、财产综合险、第三者责任险等（险种的具体名称应以当时的保险机构的定义为准），投保金额由管理公司与其委托方商定，由管理公司代收代交投保费。

四、管理公司职责：

1、保持公用部位处于安全、优美、清洁、良好、畅通、有秩序的状态。

禁止社会小商贩进入欧洲城。

2、防止任何垃圾倾倒于任何公用部位的楼地面，防止出现不符合本规约规定的建筑物或特定设置物，如有前述情况发生，负责将其清除，并向责任业主收取因此而引起的费用。

3、合理安排该土地上所有车辆的停放、交通，拖离或扣留违反停车场规定停泊的车辆，并向该车辆的主人收取相关费用。

4、管理公司在欧洲城的适当的公用部位设置告示牌，用以张贴各种附属规约规定的统治及布告等文件，该等文件在告示牌上连续张贴七日后，即构成对所有业主、雇员的有效通知。

第五章管理费用

一、管理费用由产权业主承担，包括本规约规定的下列费用：

1、物业管理服务费：

按本规约第一章。

2、装修垃圾清运费：

按本规约第一章。

3、维修基金：

按《安徽省物业管理条例》规定执行。

4、市场推广费：

节假日期间应由管理公司负责装饰欧洲城的入口及外墙等公用部位包括安装光源及其他饰物，经业主委员会或发展商认同由管理公司组织文娱及推广活动。

因该等安装、饰物、活动等发生的费用即构成市场推广费。

二、管理份额，即管理费用测算与分摊原则，按以下先后顺序及规则进行：

1、将欧洲城按功能划分为四个不同即商业性用房及住宅、汽车库、自行车库、休闲娱乐广场。

2、物业管理费即公共性服务费的构成及市场推广费可按区域划分的费用则按该区域内进行测算与分摊，否则按欧洲城整体进行测算与分摊。

3、公共代办性服务费中各单元发生的能源费用直接由单元业主承担，公共部位、设施运行所发生的能源费用，可按区域划分的费用则按该区域内进行测算与分摊，否则按欧洲城整体进行测算与分摊。

4、装修垃圾清运费直接按本规约的规定办理。

5、因管理费用所发生的营业税及附加直接按有关税法的规定办理。

6、上述测算与分摊具体采用单元房屋所有权建筑面积与区域总建筑面积或欧洲城整体建筑面积进行对比的方法。

三、管理预算：

1、管理公司应在每年年底前为下一年度准备一份管理预算，该预算应显示欧洲城在管理与维修方面的估计开支。

2、管理预算主要包括“公共性服务费”及“公共代办性服务费”预算等。

3、“公共性服务费”预算严格执行安徽省或萧县的物业收费法规，测算办法按管理份额，最终确定须经物价主管部门的核定。

4、“公共代办性服务费”预算包括如下内容，测算办法按管理份额：

1）所有公用部位公用设施耗用的能源费用等支出。

2）某一单元内独家使用的能源费用等支出。

每单元内设置独立电表、水表、个别单元内设置液化气计量表，该等能源费用以抄表数计收。

3）本规约第四章第三条所提及的投保费用。

4）因“公共代办性服务费”而发生的税费。

五、计年度所收的款项将不足以支付该年度发生的开支，则管理公司可准备一份修改后的管理预算，确定每位业主应加付的数目,该笔加收的款项情况属实，业主委员会应予认可，对该等加付的款项，产权业主须及时支付。

六、任何业主如果未能及时支付本规约及其附属规约约定的应付的款项且已经拖延十五天，此时管理公司有权向该业主：

按每天万分之五的标准收取该款项的违约金。

七、任何业主名下的物业管理费用或其余额，在该土地批文到期且无法在获得新的续期时，将按管理份额退还给该产权业主，但以管理公司对该业主无债务追索为前提，此时本规约及其附属规约约定的发展管理公司、业主、业主委员会之间的关系便自然结束。

第六章业主权利与义务

一、业主权利：

1、享有第六条规定的权利。

产权业主对其所拥有的单元有全权处理权，包括依法转让、抵押、出租、批准享用或以其它方式处置。

2、使用权业主按其使用单元的产权业主的授权范围使用相应权利。

二、业主义务：

1、业主应承担《安徽省物业管理条例》第六条规定的义务。

2、各产权业主须完全承担使用权业主可能发生的违反本规约及其附属规约二带来的任何责任，可能包括的违反本规约及其附属规约而带来的任何责任包括且不限于该等应付欠付或未付造成的损失。

3、产权业主有义务及时的将本规约及其附属规约的内容告知使用权业主，使用权业主有义务及时的将本规约及其附属规约的内容告知雇员，必要时使用权业主及其雇员有义务及时的将本规约及其附属规约的内容告知其单元内的顾客。

4、各业主及其雇员及单元内的顾客不得做出或容许或容忍雇员或其他人做出妨碍或影响该土地及欧洲城或任何部分的管理、维修、保养的任何事情，亦不得做出对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为，亦不得做出使欧洲城的保险成为无效或全部或部分保险赔偿金无法得到赔偿或令该等保险的投保费用提高的行为，否则该业主须负责修复、弥补损失、承担一切费用。

第七章欧洲城使用管理

一、单元使用

1、在未得到管理公司书面同意前，各业主不得改变欧洲城任何部分的外貌，亦不得开启或堵塞任何窗户及风口在单元内放置、安装、张贴任何处在欧洲城室外广场或市政道路上的行人能看得到的特定设置物。

2、凡需在公用部位放置、安装、张贴特定设置物的业主，应事先向管理公司申报登记，未经批准并造成事实的，违例者须按管理公司的规定支付罚款，并负责将该等特定设置物拆除、修复。

为保持大厦整洁美观，该等特定设置物可由管理公司统一制作并实施，收费标准由物业公司按工本费制定。

3、各业主须对室内的电气线路进行改装或增加用电负荷时，需报请管理公司批准并由专业人员进行安装施工，否则一旦查出或造成事故由该业主承担。

4、业主在单元内的水管、闸阀、水嘴等出现故障时，及时联络管理公司安排专业人员维修，所需费用由该业主支付。

各业主若因本身的疏忽引致水、煤气、电、烟或其他有关物体外溢，损害他人或其他财产而产生的诉讼、索赔、和要求，则该业主须对次负全部责任。

5、业主单元内的下水排污管道若发生堵塞时，须通知管理公司疏通，堵塞因业主问题引起的费用须由该业主负责。

6、各业主不得更改任何渠道及公共设施，不可做出影响水、电、煤气、空调等供应的改动，亦不得破坏主体结构。

7、业主无权直接惩戒管理公司属下员工，业主如对管理公司地任何员工不满，应向管理公司提出，由管理公司采取合适地措施。

8、业主不得将其单元用作非法或不道德，或与土地批文、交付使用通知书或本规约条款相抵触地用途，亦不得喧哗或发出足以影响他人工作经营的声响，更不可滋扰、损害其他业主。

9、业主单元内产生的垃圾（不含装修、修缮垃圾）应投入垃圾箱，有关垃圾的处理由管理公司制定具体办法。

10、任何业主及使用人任都不可在欧洲城举行葬礼、宗教仪式。

11、各业主应注意保持其单元内的物品的整齐放置及装潢美观。

未经管理公司的同意，任何业主不得安排人员与欧洲城开放时间以外的任何时间留滞于欧洲城。

12、各业主单元内因经营等涉及公共安全、卫生防疫、人口管理、经营权许可、物价管理、税务等政府规范管理的均由业主自行负责处理。

二、房屋装修管理

1、单元内装修由业主自行设计并实施，但不得影响整体外观，不得改变各单元的橱窗、正门以影响建筑物的美观，装修前业主须向管理公司申报，经管理公司审核后方可实施，如有需要，装修图纸还应由业主得到消防等部门的审核，装修户应向管理公司交付装修图纸审核工本费用。

2、管理公司向装修户收取装修保证金，装修完毕后，经查确认该装修行为对主体结构和公用设施无损坏及不损害他人利益者，如数退还装修保证金。

3、管理公司有权对业主的装修人员使用车辆和人员等作出合理的安排。

4、管理公司收取装修垃圾清运费。

装修垃圾必须按管理公司规定方式处理，违反规定者由管理公司根据有关规定处理。

三、消防、安全保卫

1、消防系统由管理公司统一管理，未经管理公司同意，不得移动、关闭、更改、拆除任何消防设施，更不许破坏消防设施，非火灾事故时不得从消防给水中取水，非火灾报警或救火联系，不得使用火灾专用电话及火灾报警系统，否则，按公安消防条例进行处理。

各业主须在单元内自备手提式灭火器。

为整体安全起见，所有业主如须在单元内动用明火或电焊作业，必须事先向管理公司申请“动火许可证”，并在获得书面批准后方可进行，管理公司不时根据实际情况的需要制订或修订各项消防防火的规定并以张贴通知、通告的办法公布。

2、严禁在公用部位（除吸烟区）吸烟，严禁燃放烟火及鞭炮，严禁在欧洲城放置超重物品，严禁在欧洲城任何地方存放武器、弹药、烟花或任何危险及易燃物品或存放可能触犯法规或对其他业主构成滋扰或危险的其它物品。

3、集中空调和通风排烟系统由管理公司统一管理。

4、欧洲城的公用部位及整体保安由管理公司统一负责，实行严格的门卫制度，设立门卫、门房和巡逻。

5、欧洲城的开放经营时间由管理公司比照扬州市同类商业性建筑物的情况区分不同的商业性质制订或调整，相应的公共设施、设备的运行时间由管理公司统一制定，届时将以张贴通知、通告的办法公布。

第八章专项特约服务与多重经营

一、为达到统一管理和增加收入用以抵充业主物业管理费用支出相结合的目的，所有产权业主一致将下列权利、义务及责任委托给管理公司，具体如下：

1、管理公司须充分利用公用部位及物业管理用房进行专项特约服务及多重经营业务，服务与经营的对象可不限于业主，但必须满足下列要求：

1）不得有损于欧洲城的整体形象；

2）不得与政府行为及法规相抵触；

3）同等条件下优先为业主提供服务与经营；

4）不得与本规约相抵触；

5）扣减支出后须产生盈利，如有亏损，均由管理公司承担；

6）该盈利除30%作为物业公司的报酬外，其余按产生收入的公用部位所在区域划分后，由该区域所有产权业主共享，具体操作为按管理份额分解后首先抵充产权业主相应的市场推广费、若还有余额，则抵充其它管理费用；

7）对于该盈利的收支情况，管理公司必须每月向业主张贴公布，同时按业主委员会成立前、后划分，前及后分别接受开发商、业主委员会的抽查、监督，另外每个会计年度管理公司须就盈利一项单列。

3、便于管理公司的上述服务及经营，所有业主同意管理公司可以：

1）为合理或充分利用某一公用部位，与这一公用部位毗邻的单元暂时或短期内交换使用权，或授权某人暂时或短期内使用这一公用部位，前提是必须带来盈利。

2）在室外公用部位辟出自行车、汽车、等停泊车位。

3）利用公用部位安排休闲区、吸烟区及顾客咨询台。

4）有权放置、安装、张贴、特定设置物，并有权改变公用部位的色彩。

二、管理公司依法开办的一切与欧洲城管理无直接关系的专项特约服务或多种经营，其盈利均完全归管理公司。

第九章整体或部分受损不宜使用时的处置

一、倘若欧洲城因火灾、台风、地震、地陷等灾害或其它原因造成损坏，以致部分不宜使用时，则由管理公司拟订议案并报业主委员会召开业主大会，由业主大会对议案采用投票裁决，只要对议案持支持票的唱票总数不少于总投票权数的百分之七十五，该决议案便对全体业主生效。

二、无论决议案如何，管理公司均应对以下义务尽职：

1、采取积极有效的措施，以最大限度降低相应的损坏及损失。

2、采取积极的行动以最短的时间获得最大限度的保险赔偿金。

3、向欠付物业管理费用等的业主追讨。

三、若决议案为修复或重建欧洲城，管理公司应将包括保险赔偿金在内的管理公司名下的所有管理费用等的结余或债权债务移交业主委员会，由业主委员会负责修复或重建，此时管理公司与业主委员会及业主及发展商的所有本规约及其附属规约约定的关系均已自行解除。

上述修复与重建的具体办法将由业主大会与业主委员会制定。

四、若决议案是不再修复和重建，此时各业主须将其所拥有的单元交予管理公司托管，管理公司须立即将其以公开拍卖或出售的方式变卖，并将变卖所得的净收入及一切保险赔偿金及所有业主在管理公司名下的物业管理费用的结余，管理份额分配给该等产权业主，在此种情况下，各业主、业主委员会、发展商、管理公司在本规约及其附属规约项下的一切权利、义务、责任及承诺均予撤消。

第十章其他事项

一、本规约系参照安徽省地方法规制定，本规约适用与中华人民共和国法律。

二、本规约所涉及的各方因执行本规约及其附属规约的条款而发生争议，应以协商为主，业主委员会应予协调，如协调不成，可提请人民法院判决。

三、本规约所涉及的各方应在签定本文件前了解本规约及其附属规约中所涉及的有关文件，若本规约所涉及的各方提出需要管理公司提供该等文件的复印件时，管理公司应予提供。

发展商：

单元商铺业主：

物业管理公司：