最新成都商铺租赁当中的转让费的实证研究.docx
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最新成都商铺租赁当中的转让费的实证研究
成都商铺租赁当中的转让费的实证研究
对成都各级法院关于商铺转让费的裁判的实证研究
一、商铺转让费
门面转让费或叫商铺转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用（技术上也分期交付），一般是原承租者（二房东）向继承租者（租客）收取，也有大房东收取的。
费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。
收取转让费似乎已经成为大多数商铺转让过程中的一种惯例。
商铺转让费已经在逐渐演变为许多人牟利或是投机的工具。
专靠炒作商铺赢利的投资客也在日益增多。
而一些空门面、新门面出租时也要收取高额转让费；一些房东在与原承租人结束租约关系之后，除了向新承租者大幅提升商铺租金之外，还要附加一大笔转让费。
实践当中常见的操作方式为：
1、商户A把店铺转租给下家B，转接过程中，由于店铺装修、设备和货物的转移等原因，向B收取费用，这笔费用即店面转让费。
2、同时A与房东的租赁合同结束，由B开始向房东支付租金。
3、店面转让费是租铺开店最常见的一种费用，少则几千，多则几十万甚至数百万都有可能。
二、法律中的商铺转让费
《合同法》等法律对于商铺转让费是没有明确的规定。
1，转让费系原出租者与继租者的平等民事主体之间的约定，该约定并不违法律的强制性规定，应该有效。
商铺的在经营之初存在租客对于商铺的装修、装饰，此部分所有权应属于租客，承租方未实际使用满租赁期间，就存在剩余价值的处置的问题。
商铺的经营过程中，通过二房东的努力，不断的积累人气和稳定顾客，形成经济效应，继租者接手商铺后，自然会承接这部分的顾客。
2，商铺转让费可以作为一种商业习惯，在双方约定不明之处，可参考当地的惯常的操作方式进行裁判。
民商事行为的不断的发展和区域经济特色，会形成各种商业习惯，法律和司法解释因为存在滞后性，法院在处理具体案件时，便会考虑到此部分的内容。
3，对于转让费的具体操作方式并没有形成稳定的交易规则，更多的是由依靠法院在查明具体案件事实的基础上，依据自愿平等、诚实信用原则，自由裁量。
三、成都各级法院的处理方式
法律没有明确的规定，实践当中又大量存在，各方的权利义务处于不明确的状态，故产生大量的争议，诉至法院。
蔡开剑律师查阅成都市区县级人民法院2014年-2015年、中级人民法院的2013年-2015年的判决，做出如下摘抄和分析，以飨读者。
1、转让费约定有效，主合同被撤销，转让费退全部
案例一：
2013年3月8日，原被告签订《店铺转让合同（协议）书》约定，并支付转让费113000元。
2013年5月9日，上述商铺房东汪琪（大房东）发现承租人变化，遂于2013年6月16日在该商铺张贴《收回店铺通知书》和《解除合同通知书》，告知因被告违反不得转租的约定，大房东现解除合同，收回店铺。
法院认为，“被告在隐瞒了店铺剩余租赁时间及未取得房东转租许可的情况下，与原告签订了《店铺转让合同（协议）书》及《干洗店转让合同》。
原告在无法取得该店铺续租权利的情况下，其签订店铺转让合同的目的已经不能实现。
故原告诉请解除双方签订的关于该铺面转让合同的理由成立，本院予以支持。
”“被告的违约行为，致使原告合同目的不能实现，原告诉请被告赔偿其支付的转让费113000元的理由成立，本院予以支持。
”【（2013）武侯民初字第3260号，审判长：
刘潺潺，人民陪审员：
谢再琼，人民陪审员：
薛峰，二〇一四年三月二十七日】
2、转让费的约定有效，撤销合同，退部分
案例二：
2013年11月5日，原告（租客）与被告（二房东）就门面达成转让协议，转让费用为52000元。
2013年11月10日福兴超市（大房东）以与二房东明确约定不得转租或转供他人使用为由收房。
法院认为，被告因《转让合同》的约定收取李振国（租客）转让金52000元。
根据《合同法》第97条的规定，赵桂萍（二房东）明知案涉铺面不能转租而违反约定，过错程度大，李振国（租客）可以要求恢复原状，退还转让金；但由于李振国（租客）怠于审查福兴超市（大房东）与赵桂萍（二房东）之间签订的租赁合同，造成了未能及时知晓房租不得转租的事实，应当自行承担部分损失。
因此，本院酌定赵桂萍向李振国退还转让金35000元。
【（2014）锦江民初字第59号，代理审判员：
雷膦绮，二〇一四年五月二十七日】
案例三：
2010年7月8日，案外人宋小红（大房东）与被告慧港公司（二房东）签订的《租房协议》，租期从2010年7月22日起至2013年7月21日止。
2012年5月25日，三原告（租客）作与慧港公司（二房东）签订《合作协议》约定：
转让费为人民币53万元整。
并且应当确保在2013年7月后，可以续租三年。
还约定如果不能续租三年，二房东应当退回所收取的转让费。
法院认为，“鉴于原、被告均认可通过《合作协议》三原告从被告处取得案涉房屋使用权外，并未再从被告处取得其他物品，根据合作协议的约定三原告除向被告支付转让费之外，案涉房屋租金三原告需按照被告慧港公司与房主宋小红、兰凌燕约定的标准另行支付，在此情况下，案涉的53万元转让费应认定为用于确保三原告拥有案涉房屋的使用权四年所支付的对价。
由于三原告明知房屋所有权人另有其人、能否续租具有或然性，且三原告已实际使用案涉房屋约一年的实际情况，根据公平合理的原则，本院酌情确定被告慧港公司应向三原告退还转让费40万元。
”【（2013）高新民初字第2573号，审判长：
曾洁，人民陪审员：
王少松，人民陪审员：
杨远如，二〇一四年三月十九日】
3、转让费的约定有效，不退
案例四：
法院认为，“陈东林（租客）与邱艳君（二房东）签订的《超市转让协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。
”“从邱艳君与陈东林签订《超市转让协议》内容来看，合同赋予陈东林的义务即向邱艳君支付150000元转让费，但转让协议签订后陈东林仅向邱艳君支付转让款120000元，且出具欠条后仍未按照约定期限履行给付转让费的义务，同时，邱艳君（二房东）在签订转让协议后即将商铺交付陈东林实际占有使用，对此，房东未提异议，可说明邱艳君（二房东）与陈东林就商铺转让的事实成立，陈东林应积极履行给付转让费的义务，而本案中，陈东林尚在合同履行期限内即向原审提起诉讼，要求邱艳君退还转让费，以自身行为终止《超市转让协议》的履行，客观上导致邱艳君不能继续履行《超市转让协议》约定的义务即与房东协商转租、转让事宜。
综上，陈东林自身存在违约行为，对已给付邱艳君的转让费12000元不应退还，对未给付的转让费30000元应向邱艳君给付。
”【（2013）成民终字第6080号，审判长：
廖方，代理审判员：
傅敏，代理审判员：
陶田源，二〇一四年一月七日】
案例五：
2011年10月6日，王刚（租客）和聂益林、刘晓勇（二房东）签订转让协议约定，并办理了交接，由王刚向第三方（大房东）缴纳房租。
至2013年下半年，双方因转让协议发生纠纷。
法院认为，“王刚作为受让方，聂益林、刘晓勇作为出让方签订转让协议约定：
转让内容为某旅店内所有财产（不含房产），包括客房部、茶楼等一切物品、用具，相关证照、手续等当面交清，名称不变，出让方需出具委托书。
从上述内容看，转让的标的是某旅店的财产，而不是转让某旅店，该转让协议不违反法律法规的禁止性规定，并且合同的主要内容已履行完毕，至起诉之日已接近两年时间，该转让协议应为合法有效。
”【（2013）金牛民初字7550号，审判长：
官犍，人民陪审员：
刘蓉丽，人民陪审员：
刘燕飞，二〇一四年六月十日】
案例六：
2011年7月12日，同创兴业公司（大房东）与何中秀（二房东）签订《房屋租赁合同》，租赁期从2011年7月1日起至2012年6月30日止。
2012年2月24日，丁巧芬（租客）与冯鸿雁签订《店铺转让协议》，丁巧芬与钟世强（二房东）签订《商铺租赁合同书》，租赁期为2012年2月24日起至2014年2月25日。
原产权人为同创兴业公司，其已经将该房屋转让给曾维家、贺喜、贺文学。
2012年7月10日，丁巧芬与曾维家、贺喜、贺文学签订《协议》，于当日腾空房屋，并交还了房屋钥匙。
一审法院认为，“支付转让费系一种在长期的店铺流转过程中形成的交易习惯。
其不仅包含前一承租人对店铺进行装修的投资成本，还包括一定的品牌效应、商业信誉以及人脉资源。
”二审法院认为，“冯鸿雁（三房东）与丁巧芬（租客）于2012年2月24日签订《店铺转让协议》，其转让标的为该商铺的经营权及其装修、装饰、营业设备的所有权。
冯鸿雁（三房东）对此享有处分权，签订协议亦为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
……故丁巧芬（租客）关于冯鸿雁（三房东）、何中秀及钟世强（二房东）隐瞒店铺的真正所有权人及租赁期限，欺骗其签订转让协议、租赁协议均构成欺诈，应撤销合同赔偿其损失及退还转让费的诉讼请求因无事实及法律依据，本院依法不予支持。
”【（2013）成民终字第4021号，审判长：
陈兵，审判员：
苟学恩，代理审判员：
毛星，二〇一三年十月十二日】
案例七：
原告与被告于2011年1月12日签订了《商业门面房租赁合同》，期限自2011年1月12日至2014年1月11日止。
租赁期满后，租客诉请，房东退还转让费。
法院认为，“原、被告双方签订的《商业门面房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。
被告将其经营的彩票销售、电信卡充值等业务及相关设备使用权转让给原告，原告支付被告转让费20000元，是双方真实意思表示；且双方在2014年1月11日租赁期限届满时，各自在对方持有的租赁合同上注明“合同双方费用已结清，合同解除”，原告要求被告退还转让费没有合同依据，故本院对原告的诉讼请求，不予支持。
”【（2014）成华民字第3392号，审判员：
周渝，二〇一四年十月十六日】
案例八：
2011年6月5日，被告朱某某与原告马某某签订《转让合同书》，2011年6月9日至2012年6月8日止。
2014年4月大房东发现承租人朱某某（二房东）擅自将该房屋转租给你方，违反合同约定。
“根据《合同》所约定的内容，原告（租客）在与被告（二房东）订立合同时已经知晓被告并非房屋出租人、该转租行为可能无法得到出租人同意、导致商铺被回收的风险，而自愿接受上述风险并作出向被告支付合同对价的承诺，该《合同》系双方当事人真实的意思表示，且并未违反法律法规规定的内容，对原、被告双方应当产生约束力。
代理审判员：
王蕊，二〇一四年九月二十三日”
案例九：
2013年5月29日，原、被告签订《转让协议》。
同日，原告将转让金105000元交付给被告。
原告于次日（即2013年5月30日）入场经营。
原告于2013年10月15日向本院提起本案诉讼。
“原告并未举证证明原告与被告所签订的《转让协议》存在合同法规定的合同无效的情形，应承担举证不能的法律责任。
”“原告要求被告退还其转让费105000元无事实及法律依据，本院不予准许。
”【（2013）锦江民初字第3955号，审判长：
蒋英姿，人民陪审员：
郭志强，人民陪审员：
蹇孟媛，二〇一四年五月十三日】
案例十：
2012年9月22日，李济媛代表其女李欣（甲方），与任晓璐（乙方）签订房屋出租合同，约定李欣将上述房屋出租给任晓璐，租赁期限从2012年9月25日起至2013年3月14日止。
后签过两次合同。
2014年3月14日，第三份合同约定的租赁期限届满后，李欣收回了房屋，现已另行出租给他人使用。
石育宁、任晓璐主张，其承租房屋时向上一承租人交纳了“转让费”80000元，本应从下一承租人处收取同等金额“转让费”，因李欣阻挠而未能转租成功，故李欣应赔偿损失80000元。
对此本院认为，石育宁、任晓璐交纳的“转让费”系其与上一承租人协商约定，向上一承租人交纳的。
石育宁、任晓璐要从下一承租人处收取“转让费”，只能与下一承租人协商，按约定收取。
李欣没有约定或法定义务保证石育宁、任晓璐成功向下一承租人收取“转让费”。
故石育宁、任晓璐要求李欣承担“转让费”损失80000元，缺乏依据，本院不予支持。
【（2014）成民初字第809号，审判长：
张俊，代理审判员：
代小晞，人民陪审员：
黄煜，二〇一四年九月三日】
3、转让费的约定无效，退全部，有如下理由
案例十一：
房东收转让费，无效。
“关于胡书珍（大房东）是否应向王双飞返还20000元的问题。
第一，胡书珍（大房东）未提交有效证据证明其收取王双飞20000元具有合法依据，且王双飞并不认可双方对此具有口头约定；第二，根据《合同法》第215条及第227条的规定，胡书珍（大房东）与王双飞未签订书面的租赁合同，双方之间的租赁期限应视为不定期租赁，因王双飞仅支付房屋租金至2013年12月24日止，故胡书珍（大房东）有权主张解除双方之间的租赁合同关系，其该项主张应予支持；第三，根据《合同法》第97条的规定，双方租赁关系解除后，王双飞应当向胡书珍（大房东）退还出租房屋并支付欠付的租金，而胡书珍亦有义务向王双飞返还该争议的20000元。
原审法院以王双飞没有提供退还20000元的相关证据而不予支持的处理方式不当，对此本院予以纠正。
”【（2014）成民终字第3638号审判长：
周继锋，审判员：
苟学恩，代理审判员：
熊颢，二〇一四年八月七日】
案件十二：
2012年6月19日，原被告签订《商铺转租协议》，协议特别约定：
“该店面的转租事宜，甲方确认已经征得该房屋产权人的同意或授权，转租费用须在乙方与商铺产权人签订正式租赁合同2工作日内支付”。
签订协议后，原告向被告支付了8万元转租费；后原告要求签订正式租房协议时被产权人拒绝，原告才得知，产权人从未授权或同意被告将商铺对外转租“被告隐瞒了事实真相，谎称其转让行为已取得商铺的产权人同意，被告的行为已构成欺诈，原告在违背真实意思的情况下才与之订立《商铺转租协议》，原告请求撤销该协议，有事实及法律依据，本院予以支持。
”“关于退还转让费的问题，依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还……”的规定，本案，《商铺转租协议》被撤销后，被告当然应退还已收取的转让费，故对原告的该项诉请，本院予以支持。
”【（2014）金牛民初字第1675号，审判长：
文春燕，人民陪审员：
刘蓉丽，人民陪审员：
付惠倩，二〇一四年六月十三日】
案例十三：
租赁合同无效，违约金返还。
原、被告双方于2012年8月31日签订《商铺转让合同》，原告在2012年9月1日前一次性向甲方支付转让费共计40万元，被告在2012年9月1日前移交商铺。
合同签订后，原告依约向被告支付转让费40万元。
2012年11月5日，成都市规划管理局向兰桂坊商业街区发出《执法调查通知书》，原告才发现《商铺转让合同》约定的16栋对面绿化带户外啤酒吧属于违规搭建，没有规划许可手续，被告根本没有该绿化带的使用权，无权对外转让。
随后，原告所租赁商铺经成都市规划管理局于2012年11月底依法强制拆除。
“兰桂坊（成都）投资管理有限公司与成都南岛餐饮管理有限公司签订《绿地使用协议》，以及成都南岛餐饮管理有限公司向成都合江印象餐饮管理有限公司转租的均为绿地，而被告向原告转租时，该转租内容已由原“绿地”，转变为“兰桂坊商业街区16栋对面绿化带户外啤酒吧店铺”，故原、被告双方签订的系《商铺转让合同》。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定。
”“现被告未提交证据证明“兰桂坊商业街区16栋对面绿化带户外啤酒吧店铺”取得建筑规划许可手续，且该店铺已由成都市规划管理局依法强制拆除，故本院确认，原告与被告签订的《商铺转让合同》无效。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：
“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
现《商铺转让合同》无效，本院首先对原告要求被告返还转让费400000元的诉讼请求予以支持。
”【（2013）武侯民初字第1391号，审判长：
沈璟晶，人民陪审员：
薛峰，人民陪审员：
谢再琼，二〇一四年五月十二日】
案例十四：
租赁合同无效，违约金返还。
“杨晓琴（二房东）与黄建（租客）虽然未签订书面转租合同，但本案证据能够证明双方存在转租房屋的合同关系，且未经出租人黄彦松（大房东）同意，因此，原审认定转租关系无效并无不当。
杨晓琴（二房东）应当将依无效合同收取的房屋转让费退还黄建（租客）。
”【（2014）成民终字第196号，审判长：
王卫红，代理审判员：
叶歆，代理审判员：
欧阳楠，二〇一四年一月九日】
案例十五：
本案中二房东没有取得房东的转让权，导致大房东宣告房屋转让协议无效，房东收房。
法院认为，“转让费是承租人在有权转租的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转让人所支付租金之外的一种对价。
转让合同中约定的租金及房屋设施的其他合理费用已经明确并已支付，李某某、余某某、邹某某（二房东）没有转租权，收取转让费没有法律依据且已经超出了其三人的实际支出，故应当向黄某某（租客）返还110000元转让费。
”【（2013）金牛民初字第6656、6656-1号，审判员：
阳宇航，二〇一四年七月三日】
4、法院规避不处理，有如下理由
（1）没有证明已经交过转让费。
案例十六：
原合同已经履行完毕，双方就新签合同发生争议，租客要求返还转让费。
法院认为，“关于转让费的问题，双方合同中未约定转让费在合同期满后应当退还，且廖国艳并无交纳转让费的证据，故其要求退还转让费22000元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
”【（2013）成民终字第5123号，审判长：
黄寅，审判员：
余杨，代理审判员：
胡茜，二〇一三年十一月二十六日】
案例十七：
2012年1月12日，原、被告签订租赁合同，租赁期限为2012年12月23日至2014年3月22日，被告江某某尚欠2013年12月22日之后的租金。
被告江某某认为，其在租房时当着原告的面向一个叫老徐的人交了1.7万元的转让费，原告应当退回被告转让费1.7万元。
“对于被告要求原告退还其转让费1.7万元的请求，本院认为，被告未提起反诉，而且与本案并非同一法律关系，因此本院在本案中不予处理。
”【（2014）金牛民初字第1480号，审判员：
杨宁，二〇一四年四月四日】
案例十八：
2011年5月18日，原告与被告签订《转让协议》一份，转让金额68000元。
原告依照协议支付被告转让款68000元后接手该门市经营，2011年9月4日，该门市房东唐春香以期满不再续租为由，从原告处收回了该房屋。
“原告主张被告在转租房屋时涂改了原租房协议中房东电话号码，在向原告隐瞒了该重大事实情况下，与原告签订转让协议，导致原告产生损失，认为被告行为损害原告的利益，但在2011年9月4日房东收回房屋时，原告就应当知道此情况，应当知道自己权利可能受到侵害，且原告在2011年9月致电被告要求退转让费亦被拒，诉讼时效应当从2011年9月4日起计算，原告在2013年12月17日才提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效，原告未举证证明其间有诉讼时效中止、中断、延长的情形，被告关于原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见成立，本院对原告的诉讼请求不予支持。
”【（2014）成华民初字第304号，审判员：
周渝，二〇一四年二月二十七日】
4、律师建议
1、对大房东（房主）。
第一，大房东可以在出租房屋时，经过双方约定，可以与租客约定转让费。
第二，转让费协议是房屋租赁合同的从合同，主合同无效，从合同自然无效。
房屋租赁合同需合法有效，不得违反法律的强制性规定，如房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。
第三，大房东在签定房屋租赁合同时，需明确转让费的收取方式，如受益人、支付标准、支付方式、房屋转让时转让费与租客的分成方式等。
2、对于二房东（转租人）。
第一，实践中，以二房东收取转让费居多。
第二，在与大房东签订转让合同时，需要明确转让费收取人、转让费收取方式、与房东是否存在分成及分成比例等。
第三，在与继租者签定房屋转让合同时，对于转让费的相关事宜也需要约定清楚。
第四，有个别大房东违背诚实信用原则，挑刺解除房屋租赁合同，继续向下一租客收取转让费。
第五，转租应取得大房东的同意，转租合同无效的，转让费合同也无效。
《合同法》第二百二十四条第二款的规定：
“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”大房东知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，法院不支持大房东解除房屋租赁合同。
此六个月应为除斥期间，不适用诉讼时效的中断等规定。
3，对于继租人。
第一，商铺的转让系以谋利为目的商业行为，此中必然存在大量商业风险。
商业行为以效率优先，不普通的民事行为，商业风险由各自承担。
第二，继租商铺时，需要核实二房东与大房东的租赁合同，并确认大房东有权利出租房屋，二房东有权利转租，剩余租赁时间，到时可否继租等事宜。
第三，此时的租客有可能成为三房东，故相关的风险提示应包含对二房东的内容。
第四，对于转让费的约定应该明确、具体，无歧义。
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