滁州市物业项目经理信用管理办法试行.docx

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滁州市物业项目经理信用管理办法试行

滁州市物业项目经理信用管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条为进一步加强我市物业企业项目经理管理工作，规范物业企业项目经理服务行为，维护物业服务对象和物业企业的合法权益，根据《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业服务企业信用管理暂行办法》和《滁州市城区物业服务项目经理管理暂行办法》等相关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市范围内所有从事物业活动的物业项目经理的信用管理工作。

第三条各县（市）、区物业主管部门负责组织实施本辖区内物业项目经理信用管理、日常监管和信用信息公开工作；负责建立辖区内物业项目经理档案，开展辖区内物业项目经理信用信息采集、信用信息评定、考核管理、汇总上报等日常工作；对物业项目经理的违法违规行为进行检查、处理和记分，并将结果录入物业项目经理信用信息系统档案。

滁州市住房和城乡建设局（下称市住建局）是全市物业项目经理信用管理的行业主管部门，负责物业政策宣传、业务指导，考核各县（市）、区物业主管部门开展物业项目经理管理工作落实。

负责全市物业项目经理信用信息登记汇总及市本级物业项目经理信用信息公开工作。

滁州市公共资源交易监督管理局（下称市公管局）负责对进入公共资源交易平台（市公共资源交易中心）交易物业项目的相关主体及人员交易行为进行信用管理。

本市实行物业项目经理责任制，未经备案的物业项目经理不得从事相应职务的物业服务。

在物业服务活动中形成的关键性文件应由物业项目经理签字，并承担相应的法律责任。

业主委员会应当收集业主意见，监督和协助物业项目经理履行物业服务合同，及时向辖区物业主管部门反映项目经理的良好行为信息和在履行合同中违约、违规等不良信息。

第二章  登记管理

第四条物业服务项目实行项目经理责任制。

第五条物业企业在派出项目经理后60日内，须向辖区物业管理主管部门提出从业登记备案申请。

辖区物业主管部门负责审核项目经理从业登记备案材料，备案通过后，由各县（市）、区向市住建局物业科汇总上报辖区内物业项目经理备案信息。

　　申请从业登记备案应提交以下材料：

（一）居民身份证；

（二）担任项目经理的任命或委派文件；

　　（三）劳动合同或社保缴纳证明；

（四）取得项目经理岗位资格证书；

（五）有一年（含一年）以上的物业服务工作经历且无违反物业服务相关规定的不良记录；

（六）继续教育证明材料；

（七）其他需提供的材料。

　　第六条登记变更。

项目经理任职发生变化的，其所在物业企业应在变更委派之日起30日内在辖区物业主管部门物业信用信息管理系统档案中办理信息变更手续。

（一）正常变更。

1.变更情形：

因患重病、发生意外等身体原因不能继续履职物业管理的；主动离职的；合同约定可以变更的其他情况等情形。

2.变更程序：

（1）在管项目经理参与物业项目投标，中标后在项目交付之前三个月应先办理在管项目脱管变更手续。

项目经理在管项目脱管变更手续应由物业企业提前一个月在其所管项目明显位置公告变更情况，并书面告知开发建设单位或业主委员会及所在地社区居（村）委会后办理。

接管项目经理应具备相应资格条件，并向开发建设单位或业主委员会及所在地社区居（村）委会履行告知手续。

（2）项目经理离开原聘用物业企业的，物业企业应及时办理相关脱管手续，并配备新的项目经理接管。

项目经理在原单位工作时限超过2年的，办理离职变更手续起3个月后可作为新聘用企业拟任项目经理参与物业项目投标；在原单位工作时限不足2年的，办理离职变更手续起6个月后可作为新聘用企业拟任项目经理参与物业项目投标；聘用项目经理的原、新物业企业主要股东为同一单位（人）或有隶属利害关系的，项目经理办理离职变更手续起12个月后可作为拟任项目经理参与物业项目投标。

（2）特殊变更

1.变更情形：

因违法违规行为不能继续从事物业管理工作的；无能力履行合同的责任和义务，被物业行政主管部门，或项目单位、业主委员会责令更换的等情形。

2.变更程序：

因开发建设单位或业主委员会对物业项目经理违反物业管理相关规定，要求更换的，应先向辖区物业主管部门提出申请，经查证情况属实的，应及时办理相关脱管手续，由物业企业提前一个月在所管项目明显位置进行公告，并书面告知所在地社区居（村）委会，接管项目经理应具备相应资格条件，并向所在地社区居（村）委会履行告知手续。

被更换的物业项目经理从项目脱管之日起半年内不得担任物业项目经理或作为拟任项目经理参与物业管理投标。

开发建设单位未按前期物业服务合同约定交付项目且从合同签订之日起满4年的，物业企业书面告知开发建设单位后可办理项目经理脱管变更手续。

变更后接手管理的项目经理参照中标项目经理管理。

（三）进入平台交易项目变更要求

如变更项目是进入公共资源交易平台交易项目，除履行上述程序外，还要履行如下程序：

项目单位依据原招标文件、变更企业投标资料，对变更后物业项目经理是否满足招标文件要求，其资格、业绩等是否不低于原物业项目经理进行核实、审查，经公管局比对后公示（在滁州市公共资源交易中心等媒体公示不少于5个工作日）。

公示无异议的，物业企业出具变更意见并报辖区物业主管部门备案。

第七条过渡管理。

滁州市物业管理协会要加强对项目经理的培训，扩大培训覆盖面，从2020年4月份开始，项目经理全面纳入信用信息管理。

　　在此过渡期间，物业企业应将本企业所聘的项目经理的基本情况，报项目所在地辖区物业主管部门进行登记备案。

各县（市）、区物业主管部门对辖区内项目经理情况审核备案后，建立项目经理信用信息档案，并按本办法有关规定实行项目经理信用管理。

　　第八条项目经理应按照有关规定接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。

第九条项目经理的主要工作职责：

（一）根据物业管理法规、规定和合同约定，制定物业管理区域内的物业管理服务方案和应急预案并组织实施，并在事后组织相关责任人员总结、学习、分析原因，最后向物业企业和业主汇报。

（二）依照物业管理服务合同约定，组织实施物业管理区域内的楼宇管理、日常维修、保洁服务、绿化养护、秩序维护服务、卫生消毒、车辆管理；负责物业共用设备、设施及相关资料的查验保管工作。

　　（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，及时处理物业服务人员的违规行为。

　　（四）加强与业主大会、业主委员会、业主（使用人）的沟通与交流，接受业主监督；项目经理每年度在服务项目显著位置向业主（使用人）公布物业服务费用的收支情况，接受业主委员会、业主（使用人）的监督。

（五）及时协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，发现业主损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法违规行为或违反管理规约（临时管理规约）的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、辖区物业主管部门、街道办事处和有关行政管理部门报告。

　　（六）配合相关部门做好小区管理工作。

　　（七）依法使用或按照业主大会的决定规范使用物业专项维修资金、公共收益。

　　（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。

第三章信用信息管理

第十条物业企业项目经理信用信息包括以下内容：

（一）项目经理基本信息。

包括个人情况、从业经历、从业证书等。

（二）良好行为记录。

包括主要业绩、奖励表彰等。

（三）不良行为记录。

　　1.项目经理在从事物业招投标和物业服务活动中违反法律、法规、规章和相关规定的信息。

　　2.相关部门或媒体通报、批评，且查证属实的信息。

　　3.社会公众投诉，且查证属实的信息。

　　第十一条信用信息采集

（一）减分信息采集

　　1.辖区物业主管部门检查、考核、调处情况及街道、社区居（村）民居委会反映的物业服务不到位相关问题。

2.市住建局日常检查、专项督查及考评。

3.违反公共资源交易法律、法规等被行政处罚或信用处理的。

　　4.相关职能部门通报批评。

5.其他。

减分信息由项目经理提供服务的项目所在地的辖区物业主管部门负责收集，相关部门可协助辖区物业主管部门进行收集。

不良信息收集后，由辖区物业主管部门确认记入信用档案。

　　辖区物业主管部门确认的物业项目经理不良信息，应当自确认收集信息起7个工作日内，书面告知被征信对象。

（二）加分项目采集

　　项目经理通过聘用物业企业向辖区物业主管部门进行申报，并提供相应的证明材料，经确认后，记入物业项目经理信用档案。

　　物业企业项目经理在信用评定中有虚报、漏报、瞒报或者其他不正当行为的，一经发现，应当加分的倒扣分，应当减分的加倍减分。

　　第十二条被征信对象认为其信息存在错误或者有异议的，均可在告知之日起10个工作日内向辖区物业主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据，逾期视为认可。

　　第十三条辖区物业主管部门应当在受理异议申请后，在15个工作日内完成审查工作并告知申请人。

辖区物业主管部门认为异议成立的，应及时变更信用记录。

　　辖区物业主管部门认为异议不成立的，异议申请人可在收到辖区物业主管部门出具告知书的7个工作日申请复核。

辖区物业主管部门收到复核申请之日起的15个工作日内完成复核。

复核结果及时告知申请人，其中异议复核申请审查属实的，及时进行变更。

　　第十四条信用信息认定。

（一）有关部门表彰决定文书。

（二）已生效的行政处罚决定书。

（三）政府行政主管部门下发的责令整改通知书、通报等。

（四）经县（市）、区物业主管部门认定或查证属实的材料。

　　（五）具有法律约束力的其他文书。

第四章信用等级评定

　　第十五条项目经理信用评分实行动态记分制管理，量化考核，即时计分，年度评定，并向社会公布。

各县（市）、区物业主管部门应建立检查、考核制度，采取定期或不定期的物业服务检查和推动舆论监督等多种手段，加大对物业项目经理服务行为的监管力度。

（一）信用评分实行量化考核，每年度项目经理信用得分=信用基础分+加分项目积分-减分项目积分。

（二）信用基础分：

100分。

　　（三）信用等级。

根据信用分值设立项目经理信用等级。

项目经理信用等级由高到低设优秀、良好、合格、不合格四个等级。

90分（含）以上的为优秀；80分（含）至90分的为良好；60分（含）至80分的为合格；60分以下的为不合格。

　　（四）记分周期：

从每年的1月1日起至12月31日止。

记分周期期满，重新记分。

原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。

　　第十六条加分项目及分值

（一）管理项目被国家、省、市、县（市、区）物业行业主管部门组织的物业服务优秀项目评比中获得荣誉称号的，分别加15分、10分、8分、5分。

（二）管理项目被省、市、县（市、区）、街道（乡镇）属地政府及物业主管部门通报表扬的，分别加5分、4分、3分、2分。

（三）项目经理获得省、市、县（市、区）、街道（乡镇）各级政府及物业主管部门荣誉表彰的，分别加5分、4分、3分、2分。

　　（四）项目经理持有国家注册物业管理师证书加5分。

　　（五）项目先进物业服务经验被推广或积极支持政府主管部门重点工作，并主动参与主题活动或承担试点工作的加2分。

（六）管理项目在国家、省文明创建期间被通报表彰的，获得国家文明创建表彰的加15分、省表彰的加10分、市表彰的加5分。

以上加分项目按就高原则加分，同一事项不重复计分。

第十七条减分项目及分值

（一）项目经理有下列情形之一的，信用等级直接降为不合格，并每发生1项扣20分：

1.因日常物业管理主要责任造成项目发生一般安全事故的。

2.遇重特大突发事件不服从政府管理部门应急处置工作统一领导、指挥和协调或逃离岗位，造成严重后果的。

3.管理项目使用物业维修资金过程中弄虚作假的。

4.管理项目被相关主管部门挂“红牌”、限期又未整改到位的。

5.在参与我市公共资源交易活动中存在违法行为受到行政处罚的。

（二）下列行为每发生一次扣15分：

1.擅自改变物业管理用房用途的，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

2.对业主（使用人）的有效投诉处理不当引起群访事件，又不配合、不服从属地政府、主管部门调查指导的。

3.不配合属地政府筹建、换届业主大会和业主委员会的，项目退出不配合、不移交项目物业相关资料的。

4.发生重大突发性事件未履行及时上报责任的。

5.管理项目被市、区物业管理主管部门或文明创建相关部门挂“黄牌”，限期又未整改到位的。

6.在参与我市公共资源交易活动存在违规行为被纳入信用管理披露8-12个月的（如同时被行政处罚的，按照第

（一）项20分计）。

（三）下列行为每发生一次扣8分：

1.项目管理区域内发生安全事故等突发事件时，未及时采取应急措施而造成较大损失的。

2.未建立物业服务应急预案；或发生紧急维修等应急事件后，未按应急预案做好应急处置工作、未及时报告相关部门的。

3.擅自封停电梯、停电、停水等影响业主生活的。

4.物业服务内容和标准、收费项目和标准、项目管理人员、项目物业服务费收支情况定期（年度）等未在物业管理区域公示的。

5.公共设施经营收益、代收代交费（公共水电费）等未定期公示的。

6.在参与我市公共资源交易活动存在违规行为被纳入信用管理披露6-7个月的。

（四）下列行为每发生一次扣5分：

1.业主（使用人）、业委会连续2次及以上有效投诉未处理或未整改的。

2.因项目管理原因，导致项目建设、房屋及其共用设施设备档案资料不全的。

3.未公示值班电话（报修电话或投诉电话）的。

4.项目管理区域内存在楼道乱堆杂物、车辆乱停放、私拉乱接充电、牛皮癣小广告等问题的。

5.在参与我市公共资源交易活动存在违规行为被纳入信用管理披露6个月以下（不含6个月）的。

6.未参加主管部门组织的业务培训、继续教育和会议的。

第十八条物业企业项目经理信用评价和年度信用等级评定方式：

（一）即时评价。

辖区物业主管部门将认证后的物业项目经理良好行为信息和不良行为信息及时记录入物业行业监管信息系统，并通过政府部门相关网站向社会公布。

（二）年度信用等级评定。

每年根据物业项目经理的各种信用信息情况评定物业项目经理信用等级，并于下一年度第3月10日前在政府部门相关网站向社会公示暂定结果，公示时间不少于7个工作日。

物业企业或项目经理对公示结果有异议的，可在公示期内向辖区物业主管部门提出复核申请，复核后最终确定物业项目经理信用等级，记入信用档案。

第五章信用评分结果应用

　　第十九条失信惩戒。

项目经理的年度信用等级为不合格的，将在全市物业行业内予以通报批评。

物业企业应在两个月内更换项目经理；项目经理及其所管理的项目不得参加该年度评先评优；两年内项目经理不得在全市范围内担任物业项目经理、不得作为拟任物业项目经理参加物业管理招投标活动。

　　第二十条守信激励。

年度信用等级为优秀的物业项目经理，将予以通报表彰。

项目单位应在招标文件中明确招标项目拟任项目经理的信用等级要求，有效信用等级为优秀的项目经理作为物业项目招投标拟任项目经理的，评标时应当给予一定的加分奖励。

第六章  附  则

第二十一条本办法由市住建局负责解释。

各县（市）、区物业主管部门可根据实际情况对信用档案管理的具体项目、范围和标准进行调整。

　　第二十二条各县（市）、区物业主管部门工作人员在物业项目经理信用档案的采集、认定、记录和公布等工作中有玩忽职守、弄虚作假或者徇私舞弊行为的，由相关县（市）、区给予相应党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条本办法试用期一年，自发布之日起施行。

（此页无正文）

抄送：

省住建厅

滁州市住房和城乡建设局办公室2020年4月17日印发