青城山旅游地产策划提案.docx
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青城山旅游地产策划提案
青城山旅游地产策划提案
“青城?
国手苑”
打造青城特色的围棋养性文化
一、青城山旅游市场及旅游版块现状„„„„„„„„„„„„41（1（青城山旅游资源„„„„„„„„„„„„„„„„„„41（2（青城山旅游市场现状„„„„„„„„„„„„„„„„5二、青城山旅游市场及版块空白点分析„„„„„„„„„„„„62（1（旅游产品开发建设脱节„„„„„„„„„„„„„„„„62（2（旅游产业结构发展不协调„„„„„„„„„„„„„„„62（3（道家支线、衍生文化的深度挖掘有待加强„„„„„„„„62（4（景区宣传促销力度较小„„„„„„„„„„„„„„„„7三、项目旅游产品定位方向探讨„„„„„„„„„„„„„„83（1（宗地概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„83（2（宗地优劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„83（3（项目定位原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8四、“青城?
国手苑”项目定位„„„„„„„„„„„„„„94（1（项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„94（2（项目景观定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„114（3（项目配套及服务的主体对象„„„„„„„„„„„„„„134（4（项目宣传、推广思路„„„„„„„„„„„„„„„„„144（5（大型围棋赛事的组织及投入„„„„„„„„„„„„„„14五、“青城?
国手苑”前景分析„„„„„„„„„„„„„„155（1（青城山游客调研分析„„„„„„„„„„„„„„„„„15
5（2（青城山导游调研分析„„„„„„„„„„„„„„„„„175（3（成都围棋教育市场调研分析„„„„„„„„„„„„„17六（项目运营方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„206（1（项目的建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„206（2（项目的管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„206（3（项目的盈利测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„21七、项目旅游产品综合效益分析„„„„„„„„„„„„„22八、项目概念总平规划布局„„„„„„„„„„„„„„„23
8（1（项目规划布局„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23
8（2（道路交通、道路景观规划„„„„„„„„„„„„„„„24
一、青城山旅游市场及旅游版块现状
1（1（青城山旅游资源
1（1（1（地理位置
青城山位于成都平原西北部边缘都江堰风景区内，东距成都68公里，方圆约120公里。
景区依托“青城天下幽”自然生态环境和中国道教名山厚重的文化底蕴，被首批列入国家级风景名胜区，2000年又被联合国教科文组织确定为世界遗产保护地并列入《世界文化保护遗产名录》。
是四川省委、省政府提出要重点建设的“四川五大精品旅游区”之一。
1.1.2.自然资源
青城山主峰海拔1260米，林木青翠，四季常青，诸峰环峙，状若城廓，故名青城山，素有"青城天下幽"的美誉。
景区内生物多样性保存完整，有高等植物3284种、脊椎动物434种，有大熊猫、金丝猴等37种国家级重点保护动物和珙桐、银杏等25种珍稀濒危植物。
1.1.3.水文气象
青城山属于亚热带温湿季风气候区，年平均气温15摄氏度左右，素有“洞天福地”、“人间仙境”之称。
1.1.3.人文历史
“自为青城客，不唾青城地。
为爱丈人山，丹梯近幽意”
——杜甫
青城山古称丈人山，据传黄帝封青城山为五岳丈人。
青城山是中国著名的道教名山，道教发源地之一。
传说道教天师张道陵晚年显道于青城山，并在此羽化。
此后，青城山成为天师道的祖山，全国各地历代天师均来青城山朝拜祖庭。
景区内保存的历代石木碑刻极多，最著名的有:
唐玄宗旨书碑、岳飞手书的诸葛亮前后出师表等碑文，以及“天下第五名山”、“青城第一峰”等摩山石刻。
1（2（青城山旅游市场现状
青城山景区性质、形象及市场定位在青城山风景名胜区总体规划中界定为“中国道教名山，以山水自然风光为特色的文化型风景名胜区;是具有观光、游览、休憩、科考研究等功能的，具有世界遗产价值的国家级重点风景名胜区。
”
道教文化观光旅游，它是青城山景区旅游的文化主线，是青城山旅游产业的“魂”，，贯穿于青城山旅游全过程之中。
青城山分前、后山。
前山是青城山风景名胜区的主体部分，约15平方公里，景色优美，文物古迹众多，主要景点有建福宫、天然图画、天师洞、朝阳洞、祖师殿、上清宫等;后山总面积100平方公里，水秀、林幽、山雄、蔚为奇观，主要景点有金壁天仓、圣母洞、山泉雾潭、白云群洞、天桥奇景等。
一、青城山旅游市场及版块空白点分析
表象:
景区留不住人，游客人均消费低。
表象下的深层次原因:
2（1（旅游产品开发建设脱节。
自然景观、人文景观与道教文化的有机结合，形成了青城的旅游主线。
景点先天条件优越，但类型比较单一，游客滞留时间不长，因而表现出景区留不住人。
2（2（旅游产业结构发展不协调。
吃、住、行、游、购、娱六大基本要素的协调发展，决定了旅游区的发展水平。
青城山景区过去的建设重点中，“游”和“行”的开发度较好，但“吃、住、购、娱”的发展较慢。
餐饮、娱乐、休闲、度假、会议、会展等旅游项目开发与观光产品尚未能有机结合。
2（3（道家的支线、衍生文化的深度挖掘有待加强
道教文化是青城山旅游的“魂”，在“魂”的带动下，应使高雅、缥缈的
道教文化与广为流传的民俗文化融合贯通。
青城山管委会在青城外山的规划中，明确提出了对健康的道教文化礼仪活动、道教文化衍生出来的长寿文化、医药养生文化、道家修行中的“琴棋书画”养性文化、赵公财神民俗文化;青城武术等文化的重点发扬。
相信随着青城外山的开发，青城旅游资源将会大大改善。
2（4（景区宣传促销力度较小
通过对“中青社”、“中旅社”、“康辉旅行社”、“四川国际旅行社”的调查，20名青城带团导游普遍认为:
青城山景区在媒体的曝光率不高、宣传少，是众多来川旅客未选择青城山的重要原因。
对川内10家旅行社网站关于都江堰—青城山旅游线路介绍的调查:
网站中介绍线路的版面位置数量
显眼位置1个
次要位置3个
边角位置5个
未介绍1个
对中青社上海、北京、深圳、广州、大连等10个分社网站，对青城山旅游线路介绍的调查。
:
网站中介绍线路的版面位置数量
显眼位置0个
次要位置0个
边角位置2个
未介绍8个
且上述20个网站，对青城山旅游活动事件的报道，仅有2例。
同样，在电视、报纸等各种主流媒体上，也很少发现对青城山的相关报道。
三、项目旅游产品定位方向探讨
3（1（宗地概况。
亩。
地块XX走向约成长方型。
宗地临本宗地位于青城山五里村四组，约40
青城环山渠，距离青城山大门仅10分钟左右车程。
3（2（宗地优劣分析
优势:
距青城山大门不远，如果能与旅行团有良好沟通，会成为旅行团线路安排的
重要停留点。
临近青城环山渠，有良好的水文资源，利于打造亲水景观。
劣势:
宗地面积过小，不利于景点主题的发挥。
宗地呈狭长型，景观打造有一定难度。
容积率小，建筑面积极其有限。
3（3（旅游产品定位原则
适合地块情况。
旅游产品定位要符合宗地情况，能充分利用宗地面积，并且在较小的建筑面积上，打造出特色，精品景观。
能够与周边旅游板块契合
使力不如借力。
利用“国医馆”景点优势，建设具有类似文化底蕴的景观并利用其客源，发展购物等配套措施，是我们重要策略。
能够对青城山发展做出贡献
与青城山旅游市场双赢，既符合项目长期的长期利益和社会效应，也是对青城山文化遗产的尊重和保护。
建设符合青城规划思路，能够成为青城山增添亮点景色，并能对青城旅游市场做出贡献的旅游产品，是我们定位出发点。
结合以上定位思路，我们根据实际情况，把宗地定位为具有和修道养性文
化共同内涵的围棋文化——“青城?
国手苑”。
四、“青城?
国手苑”项目定位
4（1（项目定位
“青城?
国手苑”将立足于被成为中国“国粹”的围棋文化，打造以展示中国古时历代国手事迹为题材的雕塑群、浮雕壁画群。
景观群以历代国手的事迹为线索，以历代国手的修养、品德为诉求点，形成围棋养性文化形成特色的人文历史景观。
围棋的养性文化与国医馆的养生文化相结合，将形成青城山以修生养性文化为主题的新景点版块。
围棋文化渊源流长，历代国手名士辈出
琴棋书画史称“君子四艺”，琴棋书画之棋就是指的围棋。
围棋在我国渊远根深，历史可以追溯到春秋战国以前。
在中华民族五千年的历史中，围棋以其特有魅力深受我国人民的喜欢。
养性冶情一直是围棋文化的核心内容。
在长期的发展过程中，围棋运动逐渐演变成了讲究情趣，讲究气氛，注重修身养性的高雅艺术。
获得了“坐隐”、“手谈”等美称。
历史上关于历代国手们的事迹记载甚多:
春秋时期著名国手弈秋的事迹，记载于《孟子?
告子》;
汉时国手商山四皓辅佐太子的事迹，记载于《史记,留侯世家》;晋时国手谢安坐胜淝水之战的事迹，记载于《晋书?
谢安传》;唐时国手王积薪。
。
。
。
宋时国手刘仲甫。
。
。
。
明时国手过百龄。
。
。
。
清时国手黄龙士。
。
。
。
现代国手聂卫平。
。
。
。
———他们都是中国的围棋文化中的一颗颗璀璨明星。
“青城?
国手苑”的游览点，立足于对中国历代国手事迹，既是对国内现有围棋文化景点的创新，也是弘扬中国“国粹”——围棋渊源历史的需要。
围棋文化与道家文化的有机结合
“局必方正，象地则也;棋有白黑，阴阳分也;骈罗列布，效天文也。
”
——班固《弈旨》
古时人们认为，围棋方正的棋枰，代表大地;黑白两种颜色的棋子，代表阴阳二气;棋子在棋枰上的分布，代表的是天上的星座。
这与道家对八卦太极代表天地阴阳的解释，殊途而同归。
二者对养性的理解，也及其相似:
围棋行棋注重棋品，注重修养，追求“入神、坐照”的境界。
道家的修行讲究收心求静、凝神养心，追求“上体天心，感悟大道”。
二者内涵的一致性，充分体现中国古代文人生活修养的精髓。
把缥缈、不容易展示的道家养性文化，通过围棋文化加以阐述。
把药王山的“国医馆”、“青城?
国手苑”打造成具有青城特色的养性养生文化景点版块，对丰富青城山的旅游资源，有重大意义。
4（2（项目的景观定位
主题景观:
以中国历代国手事迹为题材的雕塑群和浮雕壁画群
（意境参考图）
园林设计:
打造青城山独有的亲水、观赏竹林园林景观
（观赏楠竹园林效果意境图）
建筑风格设计
（特色竹建筑示意图）
4（3（项目配套及服务主体对象
为了更好的为景观景区服务，我们将与四川棋院合作，建立四川棋院青城分院，建立围棋学校，以及围棋、竹艺品销售专区和别墅式四星级酒店。
青城棋院教学区——喜欢围棋的家长
注重儿童、青少年品德教育的家长
同时也是各种大型棋赛的举办地围棋用品销售专区——喜欢围棋的围棋爱好者
需要购买此类馈赠纪念品的游客竹艺品销售专区——喜欢特色纪念品的游客
竹屋别墅式酒店——有较高住宿要求的游客
部分围棋用品参考图:
云子围棋天然玛瑙围棋榧木棋枰部分竹艺纪念品参考图:
竹屋风格别墅式酒店示意图:
4（4（项目宣传、推广思路
花同样的钱，与其我们找媒体打广告，不如我们举办围棋赛事，制造营销事件，让媒体来报道我们。
秉承中央、省委对围棋活动的重视，国内、川内媒体对各种围棋赛事的报道都非常积极。
在这种情况下，我们通过多次、连续的举办大型围棋赛事，让媒体主动关注、主动报道，以此来提高项目及青城山的知名度。
4.5.大型围棋赛事的组织及投入
“青城国手赛”——邀请著名国手聂卫平，马晓春于青城?
国手苑进行三番棋
的对弈比赛。
网络围棋国手赛——与QQ游戏、联众围棋、新浪围棋等网络围棋服务商进行合
作，组织举办大型赛事。
全国新闻记者邀请赛——面向全国新闻记者，特别是川内新闻记者的邀请赛。
计划首年总投入1000万元，进行赛事组织和宣传。
五、“青城?
国手苑”项目前景分析
为了更准确的分析“青城?
国手苑”前景，我们将从市场角度出发，以准确的市场调研数据，来进行论证。
调研分4个项目进行，均以问卷调研的形势获得数据。
在本节中，主要提取用于论证项目可行性的问题，调研的详细分析请见专稿。
5（1（青城山游客调研分析——探讨游客对本项目的接受度
问卷数量:
100份
访问对象:
青城山游客
问题一:
如果青城山出现以围棋为主题的景点，无门票，您有兴趣去游览么:
一定不去一定去
7%12%
愿意去无所谓33%48%
一定去愿意去无所谓一定不去
45,的游客愿意前往，仅有7,的游客表示一定不去。
说明围棋文化在游客中有较大市场。
问题二:
如果有围棋相关用品出售，您会考虑购买么:
要买
9%无所谓看情况40%27%
一定不买
24%
要买看情况一定不买无所谓
，可见游客购物的随机性较强。
看情况和无所谓的游客，占67
问题三:
您买/不买的原因是:
买:
没啥特别
21%喜欢围棋
47%
用于馈赠
32%
喜欢围棋用于馈赠没啥特别不买:
景区东西不方便携
太贵带
20%22%
怕质量不对围棋没
好兴趣
26%32%
景区东西太贵对围棋没兴趣怕质量不好不方便携带
可见，只要解决好价格、质量信誉、帮助寄运等问题，有相当一部分游客
会由可能购买。
购买主要用于自用和作馈赠用品。
问题四:
如果有特色的竹工艺品出售，您会考虑购买么:
一定会无所谓
18%22%
一定不会
6%
可能会
54%
一定会可能会一定不会无所谓
竹工艺品，拥有的市场更大，更广泛被旅客接受。
且竹工艺品的生产加工，会一定程度带动本地的劳动就业和税收增加。
问题五:
如果有在竹林和小溪掩映中的别墅式四星酒店，你会入住么:
一定会看价格再9%说
可能会30%
17%
一定不会
44%
一定会可能会一定不会看价格再说
由于环境的优越，愿意入住的游客达到了9,。
按照青城山一年150万人次的游客数量估算，该部分可能入住游客的游客能完全满足酒店的客源需要。
就但值得注意的是，回答一定会的9名游客中，竟然有4名是成都本地游客。
说明还存在成都本地人周末前往本项目度假休闲的市场机会。
通过调研可见，游客对以本项目的接受度相当高。
5（2（青城山导游调查分析——探讨旅行社对本项目的接受度问卷数量:
20份
访问对象:
7家川内旅行社共20名导游
问题一:
如果青城山出现了以围棋为主题的游览、购物综合景点，您会把此景点列入游览项目么:
一定会看情况
20%25%
一定不会
10%协商好就
会
45%
一定会协商好就会一定不会看情况
可见，如果沟通协调好，大多数导游都会把本项目列入旅游线路。
5（3（成都的围棋教育市场调研——探讨棋院教学的接受度问卷数量:
50份
调研对象:
围棋爱好者
调研地点:
成都蜀都棋院、兴隆街棋院、锦江围棋会馆、玉林棋馆问题一:
您会让您的子女参加围棋学习班么,
看情况一定会
44%48%
不会
8%一定会不会看情况
只有8,的被访者选择了不会。
问题二:
如果青城山有了围棋学习夏/冬令营，您会让孩子参加么:
一定会
20%会考虑
42%
不会
38%
一定会不会会考虑
占绝对多数的家长认为，参加围棋夏令营能陶冶孩子情操，因而愿意送孩
子参加。
问题三:
您认为影响您是否让孩子的原因是:
看娃娃意看收费愿30%34%
看老师水
平看学校管
8%理
28%看娃娃意愿看学校管理看老师水平看收费
冬令营，您能接受多少价格:
问题四:
为期一周的夏/
1000以上300以下10%14%800—1000
16%
400—600
36%600—800
24%
300以下400—600600—800800—10001000以上如果一周收费在800左右，有50,的家长可能送孩子来参加。
综合以上三项调研结果，可见:
围棋主题的旅游观光景点切实可行。
（国内也有晋城围棋文化节、贵阳围棋
文化节等成功案例）
游客对本项目中规划的旅游纪念品，有较大兴趣，50,以上的游客表示愿意
或可能购买。
成都的围棋底蕴深厚，围棋爱好者众多，围棋教育市场看好。
结论:
本项目前景乐观，可持续发展性良好。
六、项目的运营方案
6（1（项目的建设
资金来源:
我司自有资金能完全支撑项目建设
建设周期:
10—12个月
环境保护:
在项目建设时候，我们将对宗地内的高大乔木尽量保护，并引入大量
观赏性楠竹。
形成溪流环绕、竹树掩映的精品园林。
既保护自然环境，
又能打造出特色景观。
6（2（项目的管理
项目的成败，不仅在于规划和建设，还在于管理。
我司将成立专业公司来对项目经营进行管理并接受青城山管委会的监督和指导:
组织架构图详见下图:
项目管理公司
纪念品销售物业管理酒店经营棋院运营
管理中心管理中心中心管理中心
竹艺品采购部维修部经营管理部赛事组织部
（2名）（3名）（4名）（5名）围棋用品采购保安保洁部接待、客服、棋院招生部
（20名）餐饮部（30名）部（2名）（4名）
销售人员园林养护部团购招商部围棋教师
（26名）（5名）（2名）（4名）
6（3（项目的盈利测算
收入:
纪念品销售盈利:
预计每年接待游客80万名，人均消费30元，实现销售2400
万元，利润1000万元。
别墅式酒店盈利:
预计每年接待10000/次，人均消费800元，实现销售800万
元，利润500万元。
棋院教学:
预计每年冬/夏举办夏令营8次，周末培训班30次，招收学
院600人次，实现销售40万元，能够自负盈亏。
小计:
1500万元
支出:
万元。
每年赛事举办支出700
景点维修和改善支出80万元。
员工工资支出80万元。
小计:
860万元
合计:
每年毛利润640万元
七、项目旅游产品综合效益分析
按照项目规划原则中与青城山旅游市场双赢规划目标，在项目设计时，我们不但项目的可盈利性和持续发展性，还考虑了项目的综合效益。
1、本项目能充分利用40亩旅游用地，丰富青城山旅游资源。
2、能以特色的旅游纪念品、高档别墅酒店，吸引游客消费，每年创造产值1600
万元，为青城山增加税收300万元。
3、本项目每年投入700万元用于举办、承办各类围棋赛事。
这将大大提高青城
山的知名度和在媒体的曝光频率。
4、以围棋的特色文化打造景观，符合中国的人文需求，能大大增加青城山的美
誉度。
5、能于“国医馆”相结合，形成特色的新景点版块。
八、项目的总平规划
8（1（项目规划布局
项目各功能区规划图:
功能及建筑说明:
主体景观:
占地约10000?
棋院大厅:
占地约2200?
，建筑面积2000?
。
分2层:
1层1000?
:
用于业余围棋赛的举办、围棋赛事新闻发布和围棋教学。
2层800?
:
用于出售相关围棋用品。
国手馆:
4栋独立对弈楼，建筑面积1000?
。
作围棋专业比赛对弈专区。
无专业比赛时，作为酒店运营。
竹艺馆:
建筑面积1000?
，分2层，均用于出售竹艺品。
别墅式酒店:
占地约1000?
，。
建筑面积3700?
。
建2—4层的别墅式豪华酒店。
赛事举办时做接待用房。
其它功能配套:
约占地300?
，建筑面积300?
。
合计:
景观面积10000?
，各类建筑建筑面积8000?
。
8（2（道路交通、道路景观规划
道路交通的规划本着安全、舒适为人的基本原则对景点布置、景观视线安排、功能连接、游人组织活动、便于赛事活动举办、贯通人流大小循环、以及整个景区环境的完整性、功能性出发对交通体系进行了交叉式的协调布置。
道路设置必须满足各个景点功能需求上的连贯，例如消防、送货、清理、紧急疏散等道路功能上的安排必须体系化、合理化。
缘内道路的宽度和基础均考虑了综合功能的严格要求，区内主体大路宽度和基础设计均按青城山管委会相关规定执行。
人流大贯通原则:
无论园区游客活动从哪一个方位地展开活动，游览园区的道路都能够
达到完全意义上的贯通、流动。
景区道路的观赏性布置:
景区的道路以竹林和小溪为主要观赏点，塑造了一个诗意的绿色天堂。
让游客漫步其间，有一种远离喧嚣纷扬的都市，回归宁静自然的本质生活感
觉。
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