一单位基本状况.docx

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一单位基本状况

一、单位基本状况

（一）单位地址：

成都市致民东路16号

（二）占地面积：

26亩；建筑面积：

15000㎡；楼栋数：

5栋；附属房间数：

22间；教室数量：

70间；教职工及学员人数：

14000人；电梯数量：

3台；消防设备为校园内所有消防设备。

二、招标要求

（一）要求

1、有学校物业管理服务经验的物业管理公司优先。

2、从事老年性服务事业的物业管理公司优先。

（二）★物业管理公司须至少配备物业项目经理一名、保安六名（含电梯兼职消防安全管理员一名）、保洁八名、电工一名、园林绿化工一名。

1、物业项目经理1名，大专以上学历，具有物业管理工作经验，能独立制定物业管理工作相关制度、工作计划、方案等。

2、安保人员6名，其中高中以上文化程度或50周岁以下人员不得低于60%。

其中兼职电梯安全管理员、兼职消防安全管理员，需具有相关从业资格证。

3、保洁人员8名。

4、电工1名，高中以上文化程度，有从事强电工程的相关资格证书。

5、园林绿化工1名。

三、物业管理服务范围、维护标准及要求

（一）公共秩序及校园安全的服务范围、维护标准及要求

公共秩序及校园安全：

负责学校门卫值守、校区内的安全巡逻、机动车停车场管理、监控值班（包括消防值班）、教室钥匙收发、来人来访人员登记接待等安全秩序维护服务。

具体工作内容及要求如下：

1、门卫24小时无间断值守（每岗至少2人），校园内外24小时巡逻，及时排查处理安全隐患及相关问题。

2、每日课后对教室门窗、水电用具关闭情况进行集中检查，及时处理异常情况，确保校内设施设备安全。

3、妥善保管教室钥匙，做好钥匙领用、回收登记工作，每日课后认真清理钥匙归还情况。

4、认真做好校门出入口的治安防范工作，包括对入校办事人员、出入车辆、进出物品的询查登记放行等。

5、维护校内车辆停放秩序，引领车辆按规定区域有序停放，同时遵守校区内不对外停车的原则。

6、认真做好学校各项大型活动、会议、招生报名等工作现场秩序维护和安全保卫工作。

7、维护标准及要求

（1）监控黑屏、蓝屏、无画面等故障及时上报学校，并配合学校完成监控故障维修。

（2）每天定时、定人巡查校园及房屋内外安全，发现安全隐患及时上报学校，并做好记录。

（3）门岗要求24小时执勤，仪态端正，认真排查进出人员，发现不确定人员，及时做好登记，并上报学校。

（4）若因物业公司失职、违约、侵权给学校造成财产损失的，物业公司应依法承担相应法律责任并赔偿损失。

（5）学校临时安排的其它事项。

（二）校园环境卫生的服务范围、维护标准及要求

1、服务范围

负责校区内公共区域环境卫生的维护，包括报名大厅、报告厅、教室、电梯、楼道、通道、餐厅、卫生间、停车场、操场、水池、露台、屋顶楼面、排雨（污）水管（沟）、绿地等环境卫生的维护。

具体工作内容及要求如下：

（1）地面道路、楼梯通道、操场、停车场每天至少全面清扫一遍，重点清洗花台、栏杆扶手、路灯灯柱、外围窗台、电热开水器、垃圾桶等，捡拾垃圾、烟头，全天后巡回进行环境维护和清运垃圾。

（2）报名大厅、报告厅、教室每周至少一次大扫除，包括桌、椅、柜、窗台、各类设施设备表面灰尘的清扫，墙面（角）蜘蛛网的清除等。

（3）卫生间每天定时环境维护不少于3次，其余时间不定时巡回维护，定期施放消杀物品，及时清除垃圾，保持卫生间无异味。

（4）电梯轿厢每天定时环境维护2次，其余时间不定时进行日常保洁，及时更换地垫。

（5）露台、屋顶楼面、水池、每月至少清扫（洗）1次，操场四周地面至少两月冲洗1次。

（6）每年雨季前对排雨（污）水管（沟）进行集中疏掏，其余时间巡回检查，发现堵塞及时疏通清理。

（7）每学期做卫生大扫除1次，一年2次，包括校内所有玻璃门窗、幕墙、地垫的清洗。

（8）垃圾做到日产日清并运送到指定位置存放，及时联系垃圾清运部门将垃圾运出校园，不得将垃圾长期存放在校区内，保持垃圾存放间干净整洁。

（9）按要求做好校区环境卫生消杀工作，各种洁具（抹布、拖布等）必须定期更换。

（10）学校临时安排的其它事项。

（三）基础工程维护项目的服务范围、维护标准及要求

房屋构筑物等基础设施设备运行管理和日常维修维护服务范围：

负责对房屋本体及其附属设施进行日常维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、墙面、墙体、地面、楼梯、走廊、通道、门厅、天花板、门窗、搭建棚、供排水管道、卫浴洁具、供电设施设备及线路、护栏、扶手、栏杆等。

认真做好每日巡查工作，做好巡查记录，小问题立即进行维修维护处理，较大问题及时提出解决方案经学校审核同意后尽快处理，确保房屋建筑物完好，设施设备的运行正常。

1、服务范围

（1）墙面维护：

对教学楼、艺术楼、综合楼等内墙面损坏、脱皮进行及时修补。

（2）地面维护：

对松动、脱落、缺损的地砖、地板进行及时修补更换。

（3）门窗维护：

对教学楼内损坏的门窗锁具进行维修、更换。

（4）扶手栏杆：

对教学楼内松动的扶手进行加固、修护。

（5）电表箱维护：

对教学楼内电表箱锁具、箱体进行维修、更换。

（6）漏水维护：

对楼顶、墙面漏水情况进行日常巡查及维护，发现问题及时维修。

（7）管理与学校相关的化粪池、沟渠池、井和设施、设备等。

（8）学校临时安排的其它事项。

2、维护标准及要求

（1）墙面、地面、门窗、扶手栏杆维护：

每日巡查并做好巡查记录，重大问题48小时内解决，一般问题24小时内解决。

（2）电表箱维护：

每周巡查，做好巡查记录，发现问题上报学校并及时处理。

（四）园林绿化维护项目的服务范围、维护标准及要求

1、服务内容

对校园内草坪、乔木、灌木（含楼顶花园）进行维护。

2、维护标准及要求

（1）草地无大石块、纸屑、垃圾等杂物。

草地无人为破坏，发现缺损植物及时补种，保证绿化完好率达90%。

适时清除绿化带内杂草，保证绿化带内无明显高于15㎝的杂草。

适时适量浇水施肥，保持草坪长势良好。

适时剪草，高度保持4-6㎝，修剪平整、美观，边缘整齐。

注意防风排涝，暴风雨过后24小时，草地无明显积水。

若学校需改植草坪，根据学校要求，适时改植相宜草坪。

（2）乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条。

适时适量浇水、松土、施肥，覆土平整，肥料不露出土面。

基部无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。

及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平整，主侧枝分布均匀。

无明显病害枝。

（3）对灌木及时进行修剪，保持株形整齐、植物轮廓清晰，修剪面平整，造型优美。

适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。

灌木底部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。

无明显病害枝、枯枝黄叶。

（4）学校临时安排的其它事项。

（五）消防维护项目的服务范围、维护标准及要求

1、服务范围

对校园内所有的消防水池（箱）、点型烟感器、消防栓、安全指示标志、应急广播、防火门、灭火器、消防控制室进行维护。

2、维护标准

（1）每月查看消防水池（箱）水位及消防用水不被另用的情况；每月查看补水设施的运作情况；每半年对水源的供水压力进行一次测定；每年不少于一次对消防水池（箱）进行清洗、排污。

（2）每年对烟感器进行一次清洁除尘。

每季度对烟感器进行一次抽测。

烟感器因时间或环境改变而不能正常使用的情况，应及时报告学校并进行更换。

（3）每月对消防栓进行一次检查。

确保消防栓周围无障碍物阻拦，取用方便；确保消防栓外观整洁，标示清晰，无损伤，无锈蚀；消防栓扣无生锈漏水现象、栓口橡胶垫围无损坏或丢失。

定期对阀杆加注润滑油，保证消防栓阀门开启无异常；定期检查栓内水枪，水带等设备，保证无缺失，无霉腐及消防封条是否完好；随时抽查消防栓出水情况，每年按总数量10％的比例进行抽查测试。

（4）每月检查一次安全指示标志的外观，核对位置及完好情况；每月对安全指示标志进行一次功能测试，并对故障标志进行及时排除和更换。

（5）每月进行一次全域播音，检查广播的应用效果；每季度在自动控制的方式下，触发设定区域的报警设备，检查区域应急广播的触发情况和播音效果；每月在扩音器关闭的情况下进行一次手动强制切换应急广播。

（6）每月检查一次防火门的外观，检测关闭效果及双扇门的关闭顺序；每月检查一次闭门器和拉条的工作情况，对损坏的闭门器及时更换。

（7）加强对灭火器的日常维护。

设立灭火器箱，并对箱体加贴封条，灭火器箱不得上锁，同时避免日光暴晒。

登记灭火器的类型、配置数量、设置位置和维护、管理责任人，并粘贴在灭火器箱体上。

灭火器维护、管理责任人每月对灭火器箱进行一次彻底检查，内容如下：

一是检查灭火器箱体有无锈蚀，有无损坏，封条有无开启痕迹；二是检查灭火器箱是否按原定位置摆放，摆放是否稳固，有没有埋压现象；三是检查灭火器的铅封及插销是否完好无损，未曾使用；灭火器压力表外观是否良好，压力指标针是否指向红色区域；四是检查灭火器的有效使用期限是否到期。

一旦发现灭火器失效或有动用情况应及时报告学校并进行更换。

（8）对消防控制室每日24小时值班，并做好控制系统情况记录，及时发现消防设施的各类故障，督促相关部门维修。

确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。

日常消防检查和灭火演习中，测试消防系统是否正常，配合建筑内各部门发送火灾信号、广播等进行演习。

火灾确认后，确保消防控制室立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态，同时拨打“119”火警电话报警。

（9）在完成以上工作的同时，做好相关记录，妥善保管备查。

（10）学校临时安排的其它事项。

3、维护要求

学校消防维保工作由物业管理公司提供具有国家消防年检资质的消防维保公司承担维保工作。

（六）电梯日常管理及维护的服务范围、维护标准及要求

1、服务范围

对学校三台电梯进行日常维护保养及办理年检相关手续。

2、维护标准

（1）每月对电梯进行2次检查和例行保养，并做好记录。

（2）设立二十四小时维护保养值班电话，保证接到故障通知后及时予以排除。

（3）接报修电话（包括电梯困人故障报告或者事故通知）后，维修人员20分钟内赶到现场，规范实施检修（救援），确保电梯的完好和正常运行。

（4）保证电梯按期通过年检并取得合格证书。

（5）学校临时安排的其它事项。

3、维护要求

（1）电梯日常管理及维护由物业管理公司提供具有国家年检资质的电梯维保公司承担维保工作。

（2）兼职电梯安全管理员须取得电梯安全管理员证。

（七）物业管理公司购买保洁、保安日常消耗品

（八）配合学校完成大型活动、会议及接待等工作任务

（九）建立突发事件应急预案及火灾应急预案（提供承诺函原件）

（十）根据学校发展，如有其它所需服务或岗位增加，根据实际情况另行协商

四、费用说明

（一）监控设备维修及更换的费用由学校承担。

（二）工程维修所涉及到的材料费用，报学校审核确认后由学校承担；水电改造，大型复杂设备、系统由学校另请专业公司进行维护保养，费用由学校承担。

（三）园林植株、草坪更新或改造所涉及的购买植株费用，均由学校承担。

（四）消防维护保养所涉及的设施设备更换等费用由学校承担。

（五）电梯年检及维保费用包括在本次投标报价中，所涉及的电梯设备更换等费用由学校承担。

（六）涉及保洁、保安、园林、工程等日常所需工具和消耗品费用均由物业管理公司承担。

（七）学校提供值班的安保人员的住宿。

五、招标项目总体要求

（一）物业管理公司必须服从学校的管理，主动配合和支持学校的工作。

每月考核分数低于60分的情况，学校有权随时终止合同，由此产生的一切后果由物业管理公司负责。

（二）物业管理公司必须严格执行学校的各项规章制度，并制订配套的内部管理制度，严禁出现任何破坏学校工作秩序的行为。

因物业管理公司或员工从事非法活动或违反学校规定造成重大社会影响，学校将对物业管理公司进行经济处罚（按月服务费1%-5%），严重的学校有权单方面终止合同，所造成的损失由物业管理公司自行承担。

（三）物业管理公司应对物业管理服务的安全生产负责，与学校签订安全生产责任书。

学校严格执行事故责任追究制度，如在服务期内发生重大责任事故，影响学校声誉，物业管理公司必须承担由此造成的一切经济责任和法律责任，同时学校无条件终止合同，由物业管理公司承担违约责任。

（四）物业管理公司的工作人员与学校不存在任何雇佣、委托等劳动关系，物业管理公司必须给所有员工购买社会、医疗、工伤、失业等保险。

工作人员在工作过程中的安全责任由物业管理公司负责。

如用电、用水等不注意安全引起生产事故，或发生意外伤亡事故，物业管理公司承担全部责任和必要的经济补偿，学校概不承担任何责任。

（五）物业管理公司必须配合学校接受各类检查且达到合格要求，如达不到检查要求造成损失的，学校将对物业管理公司进行经济处罚（按月服务费1%-5%），严重的学校有权单方面终止合同，所造成的损失由物业管理公司自行承单。

六、其他要求：

服务期限：

服务期限为三年，合同一年一签

付款方式：

每月按照考核结束后，按照考核分数支付当月服务费。

考核标准：

详见附件一

附件1学校对物业管理服务的日常考核标准

（一）合同履行第一年前三个月，如有任意一个月考核分数＜60分，学校有权解除合同。

（二）每月进行服务满意度考核。

考核分数≥80分为合格，足额拨付当月服务费；低于80分的，比照基准分（80分）扣除相应比例的服务费。

具体标准如下：

1.70分（含70分）至80分，扣除当月服务费1%。

2.60分（含60分）至70分，扣除当月服务费3%。

3.考核分数＜60分为不合格，甲、乙方双方签字认可后扣除当月服务费5%，连续两个月考核不合格，甲方有权解除合同。

物业管理公司服务运行质量缺陷管理,以下表为质量标准进行检查。

考核评分标准表

分项

标准

得分

公共秩序及校园安全

（30分）

监控黑屏、蓝屏、无画面等故障及时上报学校，并配合学校完成监控故障维修。

（4分）

每天定时、定人巡查校园及房屋内外安全，发现安全隐患及时上报学校，并做好记录。

（12分）

门岗要求24小时执勤，要求仪态端正，认真排查进出人员，发现不确定人员，及时做好登记。

（12分）

维持校园内机动车停放秩序，引领机动车停放有序。

（2分）

校园

环境

卫生

（30分）

清扫公共环境卫生，包括公共场所的楼梯、过道、室外门窗、卫生间、广场等公共场所。

（12分）

对过道摆放的绿色植物进行清洗。

（2分）

定期对水池进行清洗。

（2分）

巡视校园内每日的清扫保洁及垃圾的处置工作；对绿化带内的垃圾进行清扫。

（11分）

定期对绿化区域的草坪、树枝进行修剪并清扫。

（3分）

基础工程维护项目

（15分）

对教学楼、艺术楼、综合楼等内墙面损坏、脱皮进行及时修补。

（3分）

对松动、脱落、缺损的地砖、地板进行及时修补更换。

（3分）

对教学楼内损坏的门窗锁具进行维修、更换。

（2分）

对教学楼内松动的扶手进行加固、修护。

（1分）

对教学楼内电表箱锁具、箱体进行维修、更换。

（1分）

对楼顶、墙面漏水情况进行基础维修、维护。

（3分）

管理与学校相关的化粪池、沟渠池、井和设施、设备等。

（2分）

园林绿化维护项目

（5分）

草地无大石块、纸屑、垃圾等杂物。

（0.5分）

草地无人为破坏，发现缺损植物及时补种，保证绿化完好率达90%。

（0.5分）

适时清除绿化带内杂草，保证绿化带内无明显高于15㎝的杂草。

（0.5分）

适时适量浇水施肥，保持草坪长势良好。

适时剪草，高度保持4-6㎝，修剪平整、美观，边缘整齐。

（0.5分）

注意防风排涝，暴风雨过后24小时，草地无明显积水。

（0.2分）

根据学校要求，适时改植相宜草坪。

（0.3分）

乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条。

（0.5分）

适时适量浇水、松土、施肥，覆土平整，肥料不露出土面。

（0.3分）

基部无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。

（0.3分）

及时修剪植株，保持造型优美，修剪截口与枝位平整，主侧枝分布均匀。

（0.3分）

适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。

（0.3分）

灌木底部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。

（0.3分）

植株无明显病害枝。

（0.5分）

消防

维护

项目

（10分）

每月查看消防水池（箱）水位及消防用水不被另用的情况；每月查看补水设施的运作情况；每半年对水源的供水压力进行一次测定；每年不少于一次对消防水池（箱）进行清洗、排污。

（1分）

为使烟感器保持良好的性能，在开启运行一年后，每年进行一次清洁除尘。

每季度对烟感器进行一次抽测。

烟感器因时间或环境改变而不能正常使用的情况，应及时报告学校并进行更换。

（1分）

每月对消防栓进行一次检查。

确保消防栓周围无障碍物阻拦，取用方便；确保消防栓外观整洁，标示清晰，无损伤，无锈蚀；消防栓扣无生锈漏水现象、栓口橡胶垫围无损坏或丢失。

定期对阀杆加注润滑油，保证消防栓阀门开启无异常；定期检查栓内水枪，水带等设备，保证无缺失，无霉腐及消防封条是否完好；随时抽查消防栓出水情况，每年按总数量10％的比例进行抽查测试。

（1分）

每周检查一次外观，核对位置及完好情况；每月对疏散指示标志进行一次功能测试，并对故障标志进行及时排除和更换。

（1分）

每月进行一次全域播音，检查广播的应用效果；每季度在自动控制的方式下，触发设定区域的报警设备，检查区域应急广播的触发情况和播音效果；每月在扩音器关闭的情况下进行一次手动强制切换应急广播。

（1分）

每月检查一次防火门的外观，检测关闭效果及双扇门的关闭顺序；每月检查一次闭门器和拉条的工作情况，对损坏的闭门器及时更换。

（1分）

加强对灭火器的日常维护。

设立灭火器箱，并对箱体加贴封条，灭火器箱不得上锁，同时避免日光暴晒。

登记灭火器的类型、配置数量、设置位置和维护、管理责任人，并粘贴在灭火器箱体上。

灭火器维护、管理责任人每月对灭火器箱进行一次彻底检查，内容如下：

一是检查灭火器箱体有无锈蚀，有无损坏，封条有无开启痕迹；二是检查灭火器箱是否按原定位置摆放，摆放是否稳固，有没有埋压现象；三是检查灭火器的铅封及插销是否完好无损，未曾使用；灭火器压力表外观是否良好，压力指标针是否指向红色区域；四是检查灭火器的有效使用期限是否到期。

一旦发现灭火器失效或有动用情况应及时报告学校并进行更换。

（2分）

对消防控制室每日24小时值班，并做好控制系统情况记录，及时发现消防设施的各类故障，督促相关部门维修。

确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。

日常消防检查和灭火演习中，测试消防系统是否正常，配合建筑内各部门发送火灾信号、广播等进行演习。

火灾确认后，确保消防控制室立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态，同时拨打“119”火警电话报警。

（2分）

电梯

日常

管理

及维护

（5分）

每月对电梯进行2次检查和例行保养，并做好维保记录。

（1分）

设立二十四小时维护保养值班电话，保证接到故障通知后及时予以排除。

（1分）

接报修电话（包括电梯困人故障报告或者事故通知）后，维修人员20分钟内赶到现场，规范实施检修（救援），确保电梯的完好和正常运行。

（2分）

保证电梯按期通过年检并取得合格证书。

电梯年检费用包括在本次投标报价中。

（1分）

配合学校大型活动、会议及接待（5分）