最高人民法院房地产合作开发纠纷案件裁判观点.docx

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最高人民法院房地产合作开发纠纷案件裁判观点

最高人民法院房地产合作开发纠纷案件裁判观点

张培亮刘健　王晓晴肖庆　鞠博

　房地产合作开发过程中，因合作理念、利益分配等因素导致极易出现争议和纠纷，该类纠纷争议标的巨大、法律关系复杂、解决过程漫长、法院裁判观点不一。

笔者首先对《最高人民法院公报》、《民事审判指导与参考》中刊载的涉及此类纠纷的共计15个具有审判指导意义的案例进行了归纳总结.在此基础上，又借助“裁判文书网"、“无讼案例"，搜集了自2010年至今最高人民法院作出的涉及房地产合作开发裁判文书共计28４篇，从中筛选、提炼出具有典型性、代表性裁判观点的案例21件，一并加以归纳整理。

为便于检索与查阅，笔者按不同合作开发模式及类型,分联合开发、股权合作、旧村（居）改造（该类纠纷具有一定特殊性，虽不属单独开发类型,但予以特别例示）三个版块进行了分类梳理。

受笔者认知能力及篇幅所限，提炼、总结观点难免有遗漏或存在不当之处，敬请指正.一、联合开发【最高法院指导性案例】１、以变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定,不因约定内容不能全面实际履行而认定合同无效.案情简介：

宏建公司与金力泰公司签订《联合开发协议》,约定双方就金力泰公司所属工业用地及其地上附着物现状和现有设施设备进行联合开发建设。

其中100亩建设用地使用权及地上附着物由宏建公司以４０万元/亩的价格以现金购买方式一次性支付金力泰公司，剩余10５.5５亩土地作为金力泰公司合作出资，双方共同开发建设，并按双方投资比例分配所建商品房。

以上两种权益并存,作为双方合作原则基础。

宏建公司按约将4000万元含附着物的建设用地补偿款支付金力泰公司后,因金力泰公司早已对涉案用于合作开发的建设用地使用权设定抵押权，导致土地使用权无法流转,合同目的不能实现。

因此宏建公司诉请解除合同并要求金力泰公司返还40０0万元土地转让款并支付违约金。

一、二审均认定案涉《联合开发协议》合法有效。

最高法院认为:

协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定.至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。

案例索引：

《民事审判指导与参考》2０16年第1辑，总第65辑，第１87页;最高人民法院（２015）民一终字第57号民事判决书:

宁夏金力泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案.2、房地产合作开发中,合作双方均存在违约情形下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权.案情简介：

２０01年７月至2０06年12月期间，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订多份《联建合作协议》及补充协议,约定由永昶商贸公司、农垦机电公司以其出让的国有建设用地使用权作为投资,与出资方爱之泰公司共同开发建设银垠大厦项目。

建设过程中，永昶商贸公司、农垦机电公司未按约为爱之泰公司办理土地使用权过户手续，致使应由爱之泰公司办理的各项建设手续均未办理，导致在建的银垠大厦被作为违章建筑处罚。

而爱之泰公司,则因未按约投入资金，导致银垠大厦停建。

永昶商贸公司、农垦机电公司以爱之泰公司构成违约，请求解除三方签订的《联建合作协议》并由爱之泰公司承担违约责任，赔偿损失。

一审判令合同解除,二审予以改判。

最高法院认为：

在双务合同中，双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素,判断合同当事人是否享有解除权。

综合本案情况，爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作,并已履行了大部分合同义务，案涉项目主体工程已经完工。

在各方均存在违约的情况下,认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权,无事实和法律依据，并导致合同双方利益的显著失衡.同时,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利.案例索引:

《中华人民共和国最高人民法院公报》2０15年第5期,总第２2３期,第33页；最高人民法院（２０１2）民一终字第12６号民事判决书:

甘肃爱之泰房地产开发有限公司与兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司、甘肃省农垦机电总公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

３、以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同，不因土地实现变性前发生纠纷而否定合同效力。

案情简介：

1９93年４月，汽修厂与中行签订《合作建房合同》，约定由汽修厂出土地、中行出资金,在汽修厂所在地修建综合办公楼.建成后北则１２层归中行所有，南侧１2层归汽修厂所有，并由汽修厂负责办理中行所有部分的产权手续。

办公楼建成完工并实际交付中行使用至起诉已达18年。

期间,汽修厂单方办理了全部综合办公楼的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，土地性质为国有划拨工业用地。

由此引发诉讼,争议焦点为《合作建房合同》效力及办公楼所有权归属。

一审判决合同有效、中行对其占有和使用的办公楼享有所有权；二审改判合同无效,中行从其占有房屋中腾退；再审改判合同有效，但驳回双方确认房屋权属的诉请。

最高法院民一庭倾向性意见:

按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标,土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。

合同当事人依约占用不动产的履约行为为合法占有，受物权法保护；足以对抗对方提出的腾迁要求.案例索引：

《民事审判指导与参考》2015年第4辑,总第６4辑，第１６0页.4、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

案情简介:

２０08年3月15日电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》，双方约定电大财校以商住用地的土地使用权作为投资,不承担项目投资盈亏风险及销售之责，聚丰公司筹集工程建设所需资金，并负责工程的开发建设及房地产销售。

20１1年５月9日电大财校向聚丰公司发出《解除函》，以达州市政府召开专题会议,对学校临街出让土地实行阳光操作，以招拍挂方式公开进行交易导致学校已无法履行《合作开发协议书》为由,通知聚丰公司解除合同。

因聚丰公司要求继续履行合同,双方发生诉讼.一审认定双方签订的合资、合作开发房地产合同有效,同时认定聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同，《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力，《合作开发协议书》已经解除。

二审改判双方所签合同应系土地使用权转让合同,电大财校解除合同理由不予成立。

最高法院认为:

涉案合同虽然冠以“合作开发协议书"之名,但合同中明确约定电大财校只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，《合作开发协议书》性质为土地使用权转让合同。

案涉协议是双方当事人真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。

案例索引：

《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第１０期，总第2１６期,第30页；最高人民法院（2013）民一终字第１8号民事判决书：

四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学（达州财贸学校）合资、合作开发房地产合同纠纷案。

５、人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿，不应作为合作一方主张效益补偿的依据。

案情简介：

２０00年9月，山东省总工会、青岛工人疗养院与华丽公司签订《合作开发青岛工人疗养院院区协议书》,约定以省总工会、工人疗养院投入案涉土地、华丽公司承担合作开发建设项目所需全部资金及相关费用的方式进行合作开发。

因青岛市政府要求涉案土地纳入土地储备公开拍卖，致使项目未能按约开发,双方合作终止。

后双方签订《遗留协议》，约定省总工会收到政府补偿金后返还华丽公司3２0０万元补偿金及相当于银行同期贷款利息和相关实际支出（以审计数额和甲乙双方共同认定为据）以及在省工会资产增值获利的基础上，在省工会获得政府返还全部土地补偿金后，给予华丽公司适当效益补偿,但对效益补偿标准及计算依据未明确约定.案涉土地使用权通过拍卖程序出让后，省总工会获得扣除相关税费后的14.8亿元土地补偿款项，其仅返还华丽公司320０万元补偿金。

为此,华丽公司诉请省总工会及工人疗养院按照《遗留协议》约定支付华丽公司利息损失、实际支出损失及效益补偿。

一审法院根据青岛市政府文件规定,认定省总工会获得的超过7０%部分土地补偿款项可以视为增值获利部分,并据此确定给予华丽公司的效益补偿标准。

最高人民法院改判驳回华丽公司要求效益补偿的诉讼请求。

最高法院认为:

一审法院参酌青岛市相关规定得出省总工会、工人疗养院得到的土地补偿费中超过7０％部分视为增值获利部分不能成立。

首先，划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时，是未支付土地使用权出让金的，主要是基于划拨土地使用权的用途是特定的-—主要用于公益性用途.划拨土地使用权一般不能用于投资,自然也就无所谓投资收益或效益之说.其次,国家依法收回划拨土地使用权时，并未支付相应对价。

也即,政府在无偿收回划拨土地使用权后,只对原划拨土地使用权人的地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿而非足额补偿或超额补偿,原划拨土地使用权人并无所谓补偿款之外的投资效益。

因此，一审法院将总工会、工人疗养院得到的补偿费中的70%视为划拨土地使用权的对价,而将超出７0%部分视为增值获利与法律行政法规的规定不符。

故对华丽公司要求效益补偿的诉请不予支持。

案例索引：

《民事审判指导与参考》２014年第3辑，总第５9辑,第1６3页；最高人民法院（2013）民一终字第４7号民事判决书：

山东省总工会、青岛工人疗养院与青岛华丽房地产有限公司国有建设用地使用权转让合同纠纷案.６、以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，应属于项目负债。

案情简介:

江力公司与海特公司签订《合作协议书》，约定以江力公司出地、海特公司出资的方式共同开发某住宅项目，具体项目建成后的各方当事人权益按照实际投入分配。

同时约定江力公司提供案涉项目建设用地做抵押，以海特公司名义向银行贷款用于项目建设.海特公司至项目建设结束共投入资金500万元，并以案涉项目建设用地作为抵押向银行贷款２０0万元依约用于项目建设。

双方后因合作项目的权益分配发生纠纷。

诉讼中，双方均主张以案涉项目建设用地作为抵押向银行贷款2０0万元归己方投资款项，并据此主张权益分配比例。

一审法院认定因双方对2０0万元贷款的归属未作约定，故该部分投资应视为双方当事人的共同投资应由双方平均享有并据此确定双方投资比例及权益分配比例;二审法院则认定在对案涉20０万元贷款的归属未作约定情形下，应视为合作项目所取得融资，而不能作为合作方投资,并据此对双方投资比例及权益分配比例作出重新认定。

最高法院民一庭倾向性意见:

合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押取得的用于项目的贷款，如果合作开发协议未对该贷款的归属做出约定，则在分配开发项目的权益时,该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。

案例索引:

《民事审判指导与参考》2012年第4辑，总第52辑，第1３3页.７、合作建房合同被认定无效后出资方出资转化为在建工程时，出地方取得的财产为出资方出资转化为在建工程部分相应的财产利益，应当折价补偿出资方。

案情简介:

20０2年5月,海淀党校与威肯公司签订《联建协议》，约定以海淀党校提供建设用地，威肯公司提供建设资金的方式合建教学培训综合楼，双方在建成后按约对培训楼及综合楼予以分配。

威肯公司投入部分建设资金后，因后期资金不到位导致项目工程多次停工。

经海淀党校诉讼后确认案涉《联建协议》无效。

威肯公司再次诉至法院要求海淀党校赔偿其因履行《联建协议》而造成的各项损失及费用。

一、二审均判令由海淀党校对威肯公司给予适当补偿.最高法院认为:

合资、合作开发房地产合同被认定无效，出地一方应当返还其从出资一方取得的财产。

当出资一方的出资已经转化为在建工程时，出地一方取得的财产为出资方转化为在建工程部分相应的财产利益，应当折价补偿出资一方。

人民法院应当综合评判出资一方的出资数额、在建工程的建设程度及当地房地产业的利润等情况，确定出地一方的折价补偿数额。

案例索引：

《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第４6辑,第159页；北京威肯房地产开发有限公司与中国共产党海淀区委员会党校合资、合作开发房地产合同纠纷案.8、合作开发房地产合同无效后,不能根据合同约定分得的房产价值进行投资补偿。

案情简介:

协和医学院与明日公司于１9９5年6月至2000年３月期间签订《合作协议》及若干份分配协议，约定以协和医学院提供建设用地,明日公司提供建设资金的方式合作建设综合楼及科研楼，并最终约定综合楼建成后明日公司可获得部分房屋长期使用权及部分房屋产权。

工程陆续竣工后，双方因工程费用的支出和代对方垫付款问题未达成一致意见,故一直未进行最后结算。

按双方约定，协和医学院应当办理的产权转让及为明日公司交纳土地出让金、房产登记办证等手续也未予办理。

诉讼后，一、二审法院均认定案涉《合作协议》项下的分配协议因违反了法律、行政法规的强制性规定而归于无效。

但一审判令协和医学院应在返还明日公司投资款后对投资利益予以适当补偿，二审则改判协和医学院对明日公司的履行利益不应予以补偿，仅应赔偿部分利息损失。

最高法院认为：

合作开发房地产合同被认定无效后，合同一方经常主张对合同相对方按合同约定应分得房产的估价进行分割，以获得投资补偿。

当事人的此类诉讼请求混淆了合同有效可主张的履行利益与合同无效后信赖利益之间的区别.在当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，宜按投资款的银行同期贷款利率计算其投资损失。

案例索引：

《民事审判指导与参考》２011年第2辑,总第4６辑，第18３页;北京协和医学院与四川明日企业（集团）有限公司、协和明日医药交流中心合作建房合同纠纷案.【最高法院裁判案例精选】1、约定一方以提供建设用地使用权方式投资的合作开发房地产合同中，项目所涉土地发生的相关费用应由提供建设用地使用权投资一方予以承担。

案情简介：

1999年3月17日,环城公司与中医院签订《合作建房协议书》，约定以环城公司提供建设资金、中医院提供建设用地使用权及现有配套设施的方式合作建设病房楼和职工楼。

环城公司先后以借款方式投入项目建设资金3２0余万元，并支付了与涉案建设项目相关的土地动迁费、土地购置费以及土地出让金.双方在进行结算时,该三项土地费用已按照双方约定的投资比例计入双方成本，其中环城公司承担30％。

后因中医院拒不办理7号楼用地使用权手续导致合同无法继续履行，环城公司诉请解除合作合同并要求中医院返还借款本金，支付利息并返还已计入环城公司成本的三项土地费用.最高法院认为:

根据双方签订的《合作建房协议书》约定内容,中医院以提供建设用地和现有配套设施方式投资。

基于此约定,与涉案建设项目相关的土地动迁费、土地购置费以及土地出让金应由中医院承担，不应由环城公司承担。

但在双方结算时,中医院将其中的3０%计入环城公司的成本，减少了环城公司相应利润，故原判决认定中医院应当给付环城公司该三项费用的3０％符合双方约定。

案例索引:

最高人民法院（2016）最高法民再27号民事判决书：

锦州市中医院与锦州环城房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

2、签订合作开发合同后，一方以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由主张合同无效的,不予支持。

案情简介：

凤阳皇城公司与合肥银山节公司签订《合作开发经营项目协议书》，由合肥银山节公司负责出资，凤阳皇城公司负责竞买土地。

合同履行过程中,凤阳皇城公司独立竞买土地、支付土地出让金,并进行开发，合肥银山节公司未履行出资义务.凤阳皇城公司认为,合肥银山节公司不具有开发资质，双方签订的协议应认定无效.最高法院认为：

案涉《合作开发经营协议》约定内容,符合司法解释关于合作开发房地产一方提供出让土地使用权、一方提供资金作为共同投资,共享利润、共担风险的合作开发房地产合同的法律特征.凤阳公司具备房地产开发经营资质、合肥银山节公司不具有开发资质的情形亦符合司法解释关于合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效的规定。

而合肥银山节公司是否依照《合作开发经营协议》约定出资，系合同履行问题,不影响合同效力。

案例索引:

最高人民法院（2015）民申字第995号民事裁定书:

凤阳县皇城房地产开发有限公司与合肥银山节电器有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

3、合作开发房地产项目中提供土地方,因未拥有土地使用权而致房地产开发项目无法实施时，另一方也存在其他违约行为时，法院对实际损失的认定可以依法酌定.案情简介:

越华公司与中房公司签订《联合开发房地产协议书》，约定由中房公司提供土地,越华公司提供资金共同开发房山小区，后双方就合同履行过程中发生的争议签订《补充协议》,由越华公司支付剩余欠款２25。

3８万元,在越华支付中房公司67万元后，越华公司办理规划报建手续。

直至再审,案涉土地中房公司尚未取得土地使用权证,造成报建手续亦未完成。

越华公司认为中房公司未办理土地使用权证构成根本违约,应赔偿其直接损失和可得利益损失.中房公司认为越华公司未按照补充协议约定支付欠款构成根本性违约，应支付其违约金。

最高法院认为：

作为合作开发房地产项目中提供土地的一方，拥有合法的土地使用权是中房公司最主要和基本的合同义务，但中房公司直至再审亦未取得案涉土地使用权证，导致2号、3号楼规划报建手续无法办理;越华公司未按照《补充协议》约定支付剩余225。

38万元款项亦存在违约行为。

双方均存在违约行为且相互交织情形下，任一方不能主张可得利益损失，但可以根据《联合开发房地产协议书》约定和双方实际履行程度酌情确定直接损失。

案例索引:

最高人民法院（2015）民申字第19号民事裁定书：

十堰白浪越华房地产开发有限公司与十堰中房房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案.４、合作开发协议中仅约定共同投资购买项目的视为对共同共有约定不明,应以各方的出资情况认定为按份共有。

案情简介：

曹全金和姜柏佃签订《协议书》,共同投资购买土地及别墅。

20０3年９月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地,后涉案土地使用权被海南省海口市中级人民法院行政判决撤销,涉案土地至今未重新进行不动产登记。

双方遂对涉案土地份额和投资款的认定发生争议。

最高法院认为:

关于曹全金与姜柏佃对涉案土地使用权是否系按份共有的问题。

本案中，曹全金主张与姜柏佃2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地的事实，已被发生法律效力的海口中院172２号判决所认定,虽曾办理至曹全金、姜柏佃名下的涉案土地使用权证被海南省海口市中级人民法院（２008）海中法行初字第26号行政判决撤销，海口市国土管理部门至今未对涉案土地重新进行不动产登记，但涉案土地使用权证被撤销的事实，并不影响曹全金、姜柏佃于２００3年９月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地事实的认定。

参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除了共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

本案中，《协议书》虽表述“双方共同投资购买该地块土地和新建昆源别墅（暂定名称）”的内容，但从该协议关于投资金额、项目投资股份及投资比例、股份转让、土地证的办理等情况看,均不能直接认定上述表述即为涉案土地共同共有的约定，至少上述表述对双方是否为共同共有的约定并不明确，在双方不具有家庭关系等特定关系的情况下,二审判决推定双方的涉案土地使用权为按份共有，在适用法律上并无不当.案例索引：

最高人民法院（2014）民申字第466号民事裁定书：

姜柏佃与曹全金、第三人海南鑫保罗投资开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

５、项目合作开发过程中变更法定代表人与履行协议有直接关系的,应当直接告知合同相对方,否则对方有理由相信原法定代表人的行为有效.案情简介:

2008年３月31日,宏佳公司与中宝公司签订《合作开发协议》，约定合作开发房地产。

200９年11月,宏佳公司变更股东和原法定代表人,对该变更在媒体上进行了公告,并对原法定代表人朱明晖的股东权限予以一定限制的授权书进行了公证。

２012年3月,中宝公司与宏佳公司原法定代表人朱明晖签订终止合作协议，约定中宝公司向宏佳公司支付50０万元。

双方当事人对朱明晖所签字的《终止合作协议》的效力发生争议。

最高法院认为：

原审判决以宏佳公司法定代表人及股东变更后、宏佳公司对朱明晖无授权，朱明晖于20１２年3月1９日与中宝公司达成《终止合作协议》时无权代表宏佳公司的认定失之简单。

尽管宏佳公司工商登记变更、刊登《公告》以及向朱明晖出具限制其权限的《委托书》均在双方协商开发后续事宜之前,但原审未查明宏佳公司是否提供证据证明中宝公司知道或者应当知道宏佳公司工商登记变更情况及对朱明晖的授权.在双方存在合作的情形下,与中宝公司联络的原法定代表人朱明晖不再担任法定代表人、公司股东,且授权受限时,宏佳公司应当直接告知中宝公司,而不仅仅在媒体上公告或者对朱明晖的授权书进行公证。

案例索引:

最高人民法院（２０1４）民一终字第2７３号民事裁定书:

宝鸡市中宝房地产发展有限责任公司与宝鸡市宏佳装饰装潢工程有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

6、无权处分亦非导致合同无效的法定事由.案情简介：

2002年10月１日，华联商厦与龙盛公司签订协议书，约定以华联商厦出地，龙盛公司出资的方式合作开发华联小区,双方共办手续,费用共同承担,并对所建工程预定了分成比例。

此后，龙盛公司将上述合同的权利义务转给了金碧伦公司。

20０7年初至2008年7月期间,华联商厦与金碧伦公司签订《协议书》，对双方合作事宜进行了确认.双方合同中约定用于合作开发的90亩土地,尚有２3余亩土地,华联商厦并不享有土地使用权。

后双方就不享有土地使用权土地所建房屋产生争议,华联商厦提起诉讼。

最高法院认为：

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定精神,无权处分亦非导致合同无效的法定事由.处分权的享有并不等同于处分人必须享有土地使用权.就本案事实看，案涉项目实际开发建设过程中并没有其他权利人就双方当事人的开发建设行为提出异议，且华联商厦当庭亦确认，当事人在《协议书》中约定的90亩土地中，66。

8５亩之外部分只是一个虚数,故应当认定华联商厦依据批复享有的整体开发改造权及于《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外的土地部分。

案例索引:

最高人民法院（2013）民一终字第81号民事判决书：

廊坊华联商厦有限责任公司与廊坊市金碧伦房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

７、因合作一方违约导致合作协议解除时，赔偿合作相对方的可得利益损失应当结合协议的约定、实际履行情况和过错程度予以确定。

案情简介:

金帝科公司授权北明公司与友谊公司于200４年12月28日签订《协议书》，合作开发建设莱山区科技数码大厦项目。

由于友谊公司策划并以金帝科公司名义报批的集科研办公、商务用房及商业服务为一体的综合楼设计方案报经规划部门初步审查时，规划部门提出该综合楼不属于原规划部门、国土部门所规划的高科技IT项目，决定将原用于建设专家公寓的80亩土地全部收回。

即如果按友谊公司的计划开发综合楼，将导致金帝科公司另外的重大利益损失。

因此金帝科公司权衡利益,重新变更该项目规划设计方案,且该方案已经规划部门核准。

友谊公司与金帝科公司合作开发合同因金帝科公司变更设计方案并取得规划许可证、自行开工建设而事实上无法继续履行，友谊公司建设综合楼对外出售获取利润的合同目的已无法实现,故友谊公司诉请金帝科公司赔偿其可得利益损失1。

２亿元。

最高法院认为:

由于金帝科公司的原因导致友谊公司未能继续参与案涉项目的开发建设,合同不能继续履行，金帝科公司应当承担相应的违约责任。

但在规划部门已经明确回复友谊公司申