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自考00158资产评估重点按章节整理
资产评估
第一章总论
第一节资产评估的含义
一、资产评估的概念
资产评估：
指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估六大要素：
主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
主体：
是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证
客体：
评估的对象，内容的界定
特定目的：
资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择
价值类型：
是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。
方法：
是确定资产评估价值的手段和途径。
二、资产评估的特点
（一）现实性
现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
资产评估的现实性表现的以下三个方面：
（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况；
（2）以现实状况为基础反映未来；
（3）现实性强调客观存在。
（二）市场性
（三）预测性
用资产的未来时空的潜能说明现实。
未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。
（四）公正性
资产评估行为对于评估当事人具有独立性。
（五）咨询性
是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力
三、资产评估与会计计价的区别
会计学
资产评估
（一）发生的前提条件不同
资产计价严格遵循历史成本原则，以企业会计主体不变和持续经营为假设前提
是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
（二）目的不同
是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实行价值量。
是就资产认权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。
（三）执行操作者不同
由本企业的财会人员完成
由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成
第二节资产评估的对象
一、资产的含义
资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解：
（一）资产是一种权利
（二）资产是一种获利能力
（三）资产必须为某一主体所拥有和支配
二、资产的分类
按资产是存在的形态
有形资产，无形资产
按资产是否具有综合获利能力
单项资产，整体资产
按资产能否独立存在
可确指，不可确指
按资产的流动性
短期资产，长期资产
除商誉以外都是可确指的资产。
从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。
第三节资产评估的价值类型
一、资产评估的特定目的
资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面：
一是：
在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估；
二是：
不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。
资产评估的特定目的主要有：
资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。
二、资产评估的价值类型
（一）价值类型的作用
价值类型：
是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。
1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
2.价值类型制约资产评估方法的选择。
3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
（二）价值类型的类别
1.市场价值
市场价值的理解从三个方面把握；
（1）公开和公平的市场条件；
（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。
2.在用价值
在用价值：
是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。
3.投资价值
与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。
4.持续经营价值
如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。
5.清算价格
清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。
清算价格一般取决于下列几个因素：
（1）资产的通用性；
（2）清算时间的限制。
6.保险价值
保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。
7.课税价值
（三）价值类型决定因素
主要因素包括：
1.评估的特定目的（经济行为）；
2.市场条件；
3.资产功能及其状态。
上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。
资产评估特定目的不同，评估价值也不一样，这是由于特定目的引致的价值类型不同。
同样评估目的，不同价值类型的评估值所表现的实际交易值与评估值的差异程度不同。
第四节资产评估的假设
适用资产评估的假设有以下几种：
一、继续使用假设；
继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：
①资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；
②资产尚有显著的剩余适用寿命；
③资产所有权明确，并保持完好；
④资产从经济上、法律上是否允许转作他用；
⑤充分地考虑了资产的使用功能。
二、公开市场假设;
公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。
最大最佳效用：
指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。
由资产所在地区、具体特定条件以及市场供求规律所决定。
三、清算（清偿）假设；
清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。
第五节资产评估的原则
一、资产评估工作原则
（一）独立性原则；
评估机构独立
（二）客观性原则；
评估结果应有充分的事实为依据
（三）科学性原则；
资产评估的科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。
还要求资产评估程序科学合理。
（四）专业性原则。
二、资产评估的经济原则。
（一）贡献原则;
贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
要求：
评估一项由多个资产的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产中的重要性。
（二）替代原则；
替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
要求：
评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的重要因素。
（三）预期原则；
预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。
要求：
评估时，必须合理预期其未来的获利能力能及拥有获利能力的有效期限。
第六节资产评估的程序
一、资产评估程序的定义
狭义的资产评估程序：
是从资产评估结构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。
按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节：
（1）明确资产评估业务基本事项；
（2）签订资产评估业务约定书；
（3）编制资产评估计划；
（4）资产勘查与现场调查；
（5）收集资产评估资料；
（6）评定估算；
（7）编制和提交资产评估报告书；
（8）资产评估工作档案归档。
狭义的资产评估程序包括：
编制资产评估计划；评定估算；编制和提交资产评估报告书。
二、资产评估程序的重要性
（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证
（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。
（三）恰当执行资产评估程序是资产评估结构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
三、资产评估程序的内容
（一）明确资产评估业务基本事项
资产评估结构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确一下资产评估业务基本事项：
（1）委托方和相关当事方基本情况；
（2）资产评估目的；
（3）评估对象基本情况；
（4）价值类型及定义；
（5）资产评估基准日；
（6）资产评估限制条件和重要建设；
（7）其他需要明确的重要事项。
资产评估结构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：
（1）评估项目风险。
（2）专业胜任能力。
（3）独立性分析。
（二）签定资产评估业务约定书
是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。
（三）编制资产评估计划
（四）资产勘查与现场调查
（五）收集资产评估资料
资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。
（六）评定估算
（七）编制资产评估报告书
主要内容包括：
委托方和资产评估机构情况，资产评估目的，资产评估结论价值类型，资产评估基准日，评估方法及其说明，资产评估假设和限制条件等内容。
（八）资产评估工作档案归档
四、履行资产评估程序的基本要求
资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。
第二章资产评估的基本方法
第一节市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法含义
市场法：
也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
最简单最有效
（二）市场法应用的前提条件：
（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；
（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。
二、运用市场法进行资产评估的方式
一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
采用市场法时：
一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且足够多。
另一方面是分析确定参照物的差异调整因素。
参照物差异调整因素主要包括三方面：
（1）时间因素；
（2）地域因素；（对房地产价格影响最突出）
（3）功能因素。
（资产本身具有的功能与购买者的功能需求）
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
运用市场法评估资产时的程序：
（1）明确评估对象；
（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；
（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；
（4）把被评估资产与参照物比较；
（5）分析调整差异，得出结论。
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。
（2））不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件
成本法：
是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
理论依据：
1、资产价值取决于资产的成本。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
除了市场价值以外，还有
（1）实体性贬值：
（2）功能性贬值：
（3）经济性贬值：
3、由于资产以外的外部环境因素（政治因素或宏观政策因素）等变化引致资产价值降低。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
被评估资产价值＝重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
（一）重置成本及其估算
重置成本：
是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出
复原重置成本：
原来的材料原来的工艺原来的功能
更新重置成本：
是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
同时获得更新重置成本与复原重置成本时，选择更新重置成本。
更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。
对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。
重置成本的估算一般可以采用下列方法：
（1）重置核算法；
总成本＝直接成本+间接成本
间接成本计算方法：
按人工成本比例法
人工成本总额×成本分配率
单位价格法
工作量（或工时、工日）×单位价格/工日（工时）
直接成本百分率
直接成本×间接成本战友直接成本百分率
（2）物价指数法；
=资产历史成本×
或:
资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）
（1）
（2）两种方法的区别
重置核算法
物价指数法
考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。
建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上
技术进步较快的资产，物价指数法估算工的重围成本会偏高。
两种方法都是建立在利用历史资料基础上的。
（3）功能价值法：
（生产能力比例法）
被评估资产重置成本=
运用的前提和假设：
是资产的成材一与其生产能力成线性关系。
（4）规模经济效益指数法：
它运用的条件是生产能力与价格不存在比例关系同，但同方向变动。
X:
规模经济效益指数
取值范围一般在0.4-1之间。
被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本
采用统计分析法确定某类资产重置成本运用的步骤是：
（1）在核定资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。
（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。
（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：
K=R
/R
式中：
K——资产重置成本与历史成本的调整系数；
R
——某类抽样资产的重置成本；
R——某类抽样资产的历史成本。
根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：
被评估资产重置成本=
某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值：
是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。
（1）观察法（成新率法）
资产的实体性贬值＝重置成本×（1—实体性成新率）
（2）公式计算法
资产的实体性贬值=
总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
资产利用率=
当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。
（三）功能性贬值及其估算
功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。
净超额运营成本：
超额运营成本－所得税
被评估资产功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）
另，还可将超额投资成本可视同为功能性贬值：
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算
经济型贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。
产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素。
当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。
（五）成新率及其估算
成新率的估算方法有以下几种：
（1）观察法；
（2）使用年限法；
成新率=
（3）修复费用法。
成新率=1－
不能用会计学中的折旧年限来估算成新率。
1）折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。
2）折旧年限的确定。
资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质。
3）折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础——损耗本身，具有差异性。
4）资产评估过程中，根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时可采用折旧年限。
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点
运用成本法评估资产一般按下列程序进行：
（1）确定被评估资产，并估算重置成本；
（2）确定被评估资产的使用年限；
（3）估算被评估资产的损耗或贬值；
（4）计算确定被评估资产的价值。
成本法的优缺点：
优点：
（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；
（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；
（3）在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；
（4）有利于企业资产保值。
缺点：
是工作量较大。
而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。
另外，经济性贬值也不易全面准确计算。
第三节收益法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义
收益法：
指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
适宜采用收益法评估的资产有：
资源性资产；无形资产；商业用房地产等。
（二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。
运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。
如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又不稳定，则不能采用收益法。
二、收益法应用的形式
收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或资本化的过程。
（一）资产未来收益期有限的情况
评估值=
式中：
——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，
中还包括期末资产剩余净额；
n——收益年期；
r——折现率。
（二）资产未来收益期无限的情况
1、未来收益年金化的情形（等额）
资产评估值（收益现值）＝
还有在约五年内的经营活动相对稳定，各期收益相差不大的情况下：
第一：
预测该资产未来若干年的收益额并折现求和。
第二：
通过折现值之和求取年等值收益额。
第三：
将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。
2、未来收益不等额的情形（不等额）
先预测前五年的各年预期收益额，再假设若干年的最后一年开始以后各年的预测收益均相同，最后将企业未来预期收益进行折现和资本化处理。
资产评估值（预期收益净值）=
前若干年各年收益额各
年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前
若干年最后一年的折现系数
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
是指由被评估资产在使用过程中产生的超出自身价值的溢余额。
对于收益额的确定，应把握两点：
（1）收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的；
（2）收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
税后利润，即净利润；
现金流量；
利润总额。
（二）折现率或资本化率
折现率：
是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原。
资本化率：
是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
（三）收益期限（收益年限）
折现率是管理的报酬。
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点
（一）收益法评估资产的程序
（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；
（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；
（3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；
（4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。
（二）收益法的优缺点：
优点：
（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；
（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。
缺点：
（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；
（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
第四节资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系
联系
一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。
区别
成本法
市场法
1）是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，是从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；
2）重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。
3）某些
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