县廉租住房项目投资可研报告40.docx
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县廉租住房项目投资可研报告40
附件:
1、立项批文
2、委托书
3、区位图
4、国土资源局对项目用地初审意见
5、建设项目选址意见书
6、建设项目环境影响登记表的批复
7、配套资金承诺
方案设计图纸
第一章 总论
一、项目情况
（一）项目情况
1、项目名称：
2011年富川瑶族自治县廉租住房项目
2、项目建设单位：
富川瑶族自治县住房和城乡建设局
3、项目负责人：
罗伦良
4、项目建设地点：
富川县富阳镇新建路富川水泥厂
5、项目建设规模和主要建设内容
（1）建设规模：
拟建项目按居住536户（每户建筑面积≤50m2）的建设规模进行建设，总用地面积24.03亩约16018.727平方米，建筑占地面积5307平方米，总建筑面积26800平方米。
（2）建设内容：
土建、水电安装及相关配套设施等。
6、项目投入总资金及效益情况
本项目总投资估算3216万元。
资金来源为申请中央预算内投资1340万，自治区财政配套投资1340万元，市县财政配套投资536万元。
本项目属于社会公共公益性工程，不以经营盈利为目的，需要政府和项目业主投入较大的资金。
（二）项目建设单位概况
富川瑶族自治县住房和城乡建设局是该自治县负责城乡规划，建设和管理的行政部门，该局办公地点位于富川县富阳镇凤凰路87号，现有在职干部职工200人（包括二层机构），机关内设办公室、规划股、财务股、建管股、招标投标管理站、市政站、墙改办、房产股、危改办、村镇股、路灯所。
所属二层机构为：
房管所、城建监察大队、园林所、环卫站、质安站、劳保站、工程监理公司、招标公司。
富川瑶族自治县住房和城乡建设局主要职责是：
贯彻执行并指导实施城乡建设的方针政策和法律法规；负责制订和修编县城总体规划和编制控制性详细规划；负责编制、审批乡镇总体规划和村庄规划方案；负责建设工程的施工管理，规范和整顿建筑市场，负责全县重点工程建设项目的各项管理工作；负责对环境卫生、绿化、燃气、公交、城建监察等公用事业的管理；负责落实富川瑶族自治县县委、县政府交给的其他工作。
（三）可行性研究报告编制的依据及研究范围
1、编制依据
（1）有关法律、法规
《中华人民共和国土地管理法》（2004年）
《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）
《中华人民共和国环境保护法》（2002年）
《中华人民共和国消防法》（2008年）
《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）
《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年）
《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2005年）
《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008年）
（2）规范、规程及标准
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《住宅设计规范》（2003年版）GB50096—1999
《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003
《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》J11441-2009
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《环境空气质量标准》（GB3095－1996）
《室内空气质量标准》GB/T18883-2002
《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001
《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010
《建筑隔声评价标准》GB/T50121-2005
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006
《建筑中水设计规范》GB50336-2002
《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001
《建筑物照明设计标准》GB50034-2004
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《污水综合排放标准》（GB8978-96）
《建筑施工声界噪声限值》（GB12523-90）
《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）
（3）有关规划、文件
《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局令[2004]）
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）
《廉租住房保障办法》（中华人民共和国建设部、发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令[2007]第162号）
《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》》（财综〔2007〕57号）
《广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（桂政发［2007］44号）
《富川瑶族自治县廉租住房管理实施办法》
2、研究范围
本项目可行性研究报告的研究内容包括项目建设的必要性、项目建设规模及主要建设内容、建设地点选择及建设条件、项目实施方案、环境保护、项目实施进度计划、投资估算及资金筹措方案和社会效益评价等。
3、研究工作概况
接受项目建设单位的委托后，本公司即组织项目小组到项目单位收集相关资料，在与项目建设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成了本项目可行性研究报告。
二、研究结论及建议
1.项目的建设是富川县政府为解决低收入家庭居住用房的需要。
随着富川县经济建设的不断发展，经济的不断繁荣，人们生活水平的不断提高，人口的不断增长，对居住用房的需求不断扩大，富川县低收入家庭购买商品住房具有较大的困难，为此县委、县政府将解决这部分家庭的居住用房作为为民办实事的重要内容之一。
本项目的建设有利于缓解低收入家庭对居住用房需要的问题，有利于建设社会主义和谐社会，也有利于更好的促进富川县城市和经济建设的发展，有利于富川县社会经济建设的可持续发展。
2.通过深入调查和认真研究，项目建设符合相关规划，建设地点符合国家有关规定要求，建设规模符合国家有关规范标准规定，环境保护、消防、节能、劳动安全卫生符合国家现行法律、法规、标准和规范，项目在建设方案上可行。
3.投资估算按建设部项目可行性研究报告投资估算编制规定深度要求并结合类似工程进行编制，建设资金由建设单位通过财政预算安排。
综上所述，本项目的建设是急需和必要的。
建议有关部门给予大力支持，使项目能早日动工建设，尽快建成投入使用。
第二章 项目建设的背景及必要性
一、项目建设的背景
（一）政策背景
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，2007年8月国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
《意见》以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
《意见》以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
《意见》以“解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。
”为基本原则。
胡锦涛同志在十七大报告中提出：
“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，同时还提出：
“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。
”健全廉租住房制度成为解决城市低收入家庭住房困难的首选，住房保障的对象从原来的“中低收入住房困难家庭”收缩为“低收入住房困难家庭”。
十七大首次在党代会报告中写入“廉租房制度”，在重点关注教育、医疗问题的同时，也强调住房保障，体现了党和政府对低收入群体住房问题的关心，更体现了对民生的关注和对民意的尊重。
2008年11月，为顺应扩大内需、促进经济增长的政策取向，未来三年内安排9000亿元住房保障投资计划迅速启动，其中廉租房的投入约2150亿元。
2009年3月，我国再次将“住有所居”的住房保障目标写入政府工作报告，同时在全国保障性安居工程会议上强调了这一目标。
作为全国保障性安居工程的核心组成部分，廉租房以其明确的低收入保障对象和强调“民生”的保障方式成为实现城镇最低收入群体“住有所居”的决定性力量。
2009年12月5～7日，中央经济工作会议指出，要着力保障和改善民生，加强廉租住房等保障性住房建设。
2010年3月5日，温家宝总理在十一届全国人民代表大会第三次会议上作的《政府工作报告》中指出，2010年的主要任务之一是促进房地产市场平稳健康发展。
继续大规模实施保障性安居工程。
公共廉租房建设，已成为衡量社会公平的重要尺度之一。
（二）中国廉租住房制度
为解决城市低收入家庭住房难题，我国从1998年提出建立廉租住房构想至今，中国廉租住房制度已经走过十多年的历程。
1999年，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。
2004年3月在此基础上由建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局共同颁布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，这标志着我国最低收入家庭住房保障新机制正式启动。
根据该管理办法，各地方人民政府都将建立起适合当地实际的城镇最低收入家庭的廉租房制度。
为了解决廉租房建设资金来源和政策缺位问题，2007年8月国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确规定了廉租住房保障资金的两个来源：
住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。
《意见》的规定为建立稳定的廉租住房资金来源渠道提供了强有力的保证，还明确把住房保障纳入对城市政府的政绩考核中，指出“有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中”，“建设部会同监察部等有关部门负责监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，追究有关领导责任。
”
当“廉租住房制度”写入十七大报告时，《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》也适时推出。
2007年10月19日财政部在官方网站上刊发的《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》指出，为支持中西部困难地区廉租房建设，中央财政将向中西部发放廉租房专项补助金，这次中央廉租住房保障专项补助资金将分配给中西部财政困难地区及新疆生产建设兵团。
2007年12月1日，新的《廉租住房保障办法》正式实施，这是为促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难，由建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布的。
新的《廉租住房保障办法》有以下特点：
1、覆盖范围扩大
《办法》进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。
截至2007年10月底，全国656个城市中，基本建立了廉租住房制度。
《办法》规定，市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
2、货币补贴和实物配租相结合
《办法》提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
同时提出，实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。
廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
采取货币补贴方式的，补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
采取实物配租方式的，配租面积为该家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
3、多渠道增加资金和房源
据了解，2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。
但要将廉租住房覆盖面进一步扩大，每年的资金需求量很大。
为解决廉租住房保障资金不足问题，《办法》提出了五条资金来源渠道：
一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。
用地方面，《办法》明确规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。
对新建廉租住房，《办法》提出，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
并采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
廉租住房单套的建筑面积，控制在50平方米以内。
4、保障公平物尽其用
为保证廉租住房真正落实到低收入住房困难家庭，《办法》规定，申请廉租住房保障的家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，将由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日。
对经公示无异议或者异议不成立的，将作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
不符合规定条件的，主管部门应当书面通知申请人，说明理由。
申请人对审核结果有异议的，可以向主管部门申诉。
同时，城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。
廉租住房保障将实行轮候制。
但对申请租赁住房货币补贴的城市居民最低生活保障家庭，将优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
而实物配租将优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭、城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
廉租住房唯一的功能是解决低收入家庭的住房困难。
因此，《办法》规定，城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
如果无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的，应当按照合同约定退回廉租住房。
由此可见，目前中国房地产市场正处在发展前期，市场的资源配置作用尚不能充分体现，在这个阶段，政府是住房保障的主导力量。
廉租房建设的目的就是为了尽快增加住房的供给，政府可以发挥土地、资本等资源优势，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解房价过快上涨的速度。
随着住房供给短缺问题的缓解和房地产市场的成熟，政府在住房保障领域的比重应逐渐降低，市场的主导作用将不断上升，届时住房保障将更多地依靠市场的力量，运行机制也将由政府主导逐步转向市场调节主导。
（三）广西低收入人群情况
1、广西低收入人群的划分标准
一是在低收入人群规模的划分上采用五分法来划分广西的城市低收人人群的规模，即广西城市低收人人群约占城市人口的20％；按七分法中的最低、低及中低的水平划分广西农村低收入人群的规模，即广西的农村低收入人群约占农村人口的40％。
二是参照廉租住房低收入家庭标准。
以下是各市划分符合廉租住房困难补助的帮扶对象指标参考值，如表2-1。
表2-12009年广西各城市低收入困难家庭的廉租住房相关指标情况表
城市名称
廉租住房对象人均收入标准（元／年）
住房困难标准（平方米/人）
廉租住房租赁补贴标准
（元／平方米*月）
南宁市
柳州市
桂林市
梧州市
北海市
钦州市
防城港市
贵港市
玉林市
贺州市
百色市
河池市
来宾市
崇左市
低于7500元（含）
低于4032元（含）
低于3528元（含）
低于5040元（含）
低于2160元（含）
低于2688元（含）
低于2856元（含）
低于3360元（含）
低于240o元（含）
低于1956元（含）
低于2292元（含）
低于2880元（含）
低于1920元（含）
低于2520元（含）
低于l3m2（含）
低于15m2（含）
低于13m2（含）
低于1Om2（含）
低于11m2（含）
低于15m2（含）
低于10m2（含）
低于12m2（含）
低于10m2（含）
低于12m2（含）
低于1Om2（含）
低于1Om2（含）
低于l0m2（含）
低于8m2（含）
7元
1O元
10元
8元
8元
13元
5元
6元
3元
3元
6元
8元
5元
3.3元
2、广西低收入人群的规模测算
广西是一个多个少数民族聚居的地区，经济发展水平总体较低，目前仍有48个自治区级贫困县。
据统计部门统计，2008年，广西人口为5049万人，其中常住人口4816万人。
广西的城镇低收入人群约5049万人×38．16％×2o％=385．34万人，广西农村低收入人群为5049万人×61．84％×4o％=1248．92万人，低收人人群总数合计约为1634．26万人，远高于民政部门统计资助的“低保”人口244万人。
广西低收入人群总体占人口的比例为32％。
3、广西低收入人群特征
国务院总理温家宝在十一届全国人大二次会议的政府工作报告中指出：
2008年，中国社会事业加快发展，人民生活进一步改善。
报告指出，城镇居民人均可支配收入15781元，农村居民人均纯收入4761元，实际增长8．4％和8％。
统计数字显示：
2008年，广西城镇居民入均可支配收入是14146元，比全国平均水平低10％，实际增长7．8％，增速慢于全国；农民纯收入为3690．3元，比全国平均水平低22％。
实际增长5.5％，增速慢于全国。
按全国平均收入水平定位，广西有近四成城镇居民和七成农村居民处于低收入生活状态。
二、富川瑶族自治县经济社会情况
富川瑶族自治县，位于桂湘粤三省（区）交界处，是广西名副其实的“瑶族边城”。
“十一五”期间，富川的经济社会发展取得了日新月异的成就。
（一）工业
常言道：
“无工不富。
”富川坚持把加快工业化进程作为主导方向和核心战略，大力实施工业强县工程，以规划建设贺州华润循环经济产业示范区富川核心区为重点，大力发展工业生态循环经济，取得显著成效。
“十一五”期间，富川工业变化惊人。
5年前，富川几乎没有能拿得出手的大企业，而现在，贺州新兴的工业大企业几乎都集中到了富川。
富川全县工业总产值由2005年的13.07亿元增长到2010年的27.03亿元，年均增长15.7%，规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额年均增长37.6%，工业对经济增长的贡献率由2005年的40.6%增长到2010年的61.9%。
富川生态循环工业发展初具规模。
2010年，贺州华润循环经济产业示范区富川核心区的规划建设被列入自治区重大发展战略并全面启动。
目前，核心区内总投资13亿元的华润富川水泥厂一期工程顺利投产并满负荷生产；总投资150亿元的华润火电厂于2010年4月获得国家核准可望于2012年6月建成发电；总投资5亿元的华润雪花啤酒厂即将落户……富川核心区的建立，正引领贺州“发挥后发优势、发展循环经济”的大趋势。
规模以上企业做大做优。
全县规模以上工业企业大幅增长，由2005年的13家增加到2010年的32家。
真龙彩印原有骨干企业不断扩大生产规模，威龙化工企业通过异地技改不断壮大；桂湘粤果蔬加工物流中心从无到有，2010年底实现100吨/小时加工规模。
全县规模以上企业由2005年的13家增加到2010年的32家。
园区经济成为经济增长的重要支撑。
2008年，富川审时度势组建成立工业园区管委会，先后投入基础建设资金1.5亿元，储备发展用地5000亩，规划建设了以省道富八二级公路为轴，富阳、莲山、白沙三个工业园区产业互补、竞相发展的“一轴三区”富川工业集中区。
目前，已初步形成以电力、建材、烟辅材料及农副产品加工为主的多元工业格局，被确认为自治区B类产业园区，2010年，入园企业达19家，其中规模以上企业14家，工业园区实现产值12亿元，增加值4.8亿元，实现税收1.2亿元。
（二）农业
常言说：
“无工不富，无农不稳。
”富川把“工业强县”战略与“农业富县”战略一起抓，全面贯彻落实党在农村的各项政策，大力实施“农业富民”工程，土地流转政策创造了农业发展的“富川模式”。
富川在稳定家庭承包责任制的基础上，积极探索农村土地承包经营权流转机制，县、乡（镇）、村三级组织按照“依法、自愿、有偿”和“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，鼓励农民合理流转土地经营权，加强土地资源整合开发，形成了“两头工场化、中间机械化”的农业生产格局，建起了“田成方、路相通、渠相连、旱能灌、涝能排”的现代农业示范园区。
目前，该县农村土地流转面积达35万亩，极大地提高了土地产出率。
富川的特色农业、品牌农业加快发展。
脐橙、烤烟、无公害蔬菜、瘦肉型猪、禽鱼立体养殖等特色农业初具规模。
目前，该县百头以上猪场536个，年出栏生猪60万头以上；烤烟种植面积每年稳定在3万亩以上；水果总面积达到35万亩，比2005年增加18.1万亩；农产品品牌创建取得重大突破，2006年，该县“富江”牌脐橙获得中国名牌农产品称号，莲山镇万亩脐橙基地、立新农场脐橙生产基地通过国家绿色农产品生产基地认证,2009年富川脐橙地理标志证明商标获得国家工商总局批准使用,2010年，获得“中国脐橙之乡”称号，目前脐橙面积21万亩，比2005年翻了3倍；无公害蔬菜复种面积稳定在20万亩以上。
富川荣获了“中国特色农业百强示范县”称号。
“一园两廊一中心”成为富川现代农业发展的重要载体。
（三）城乡一体化建设
统筹城乡发展是破解“三农”问题，是实现富川城乡一体化的根本途径。
“十一五”以来，该县基础设施建设投入力度进一步加大，县域发展环境显著改善。
在城市建设上，富川围绕建设“生态良好、经济繁荣、特色突出”的瑶乡明珠目标，开展了县城立面改造、路网管网建设、“一江两岸”景观打造等10大项目建设，相继完善了凤凰山公园、瑞光公园、游泳馆等一批城市基础设施和公共设施项目。
此外，开工建设了富饶、景园等5个住宅小区，城东新区完成征地拆迁，迎宾大道全面拓宽、绕城公路相继建成通车，路网框架基本形成，县城框架进一步拉大，城市功能不断完善。
富川还以“瑶族长鼓舞”“瑶族蝴蝶歌”等两个国家非物质文化遗产以及瑶族建筑特色为创作原型，建立了长鼓、蝴蝶等标志性街景建筑；突出了瑶族民居“飞檐翘角马头墙、玉题干栏万字窗、素瓦灰墙斜山顶、龙头凤尾伴太阳”的建筑风格，进行了具有富川民族特色的墙面改造面积达15万平方米；按照硬化、绿化、美化和亮化“四化”建设标准，对进城迎宾大道和凤凰东路进行改扩建，在主街道两旁新种大樟树、桂花树和银杏树等路树，而且，还将瑶族文化元素融入城市建设中，安装瑶族花炮灯、长鼓蝴蝶双臂灯、长鼓蝴蝶高低臂灯、中华脐橙灯等路灯；在乡村建设上，富
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