中国商品房预售制度研究.docx

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中国商品房预售制度研究

中国商品房预售制度研究

廖俊平谭颖

廖俊平岭南学院房地产研究中心主任副教授

谭颖岭南学院房地产研究中心硕士研究生

ResearchonthePre-saleInstitutionofRealEstateinChina

Inrecentyears,thePre-saleInstitutioninChinacontributesalottotherealestatedevelopmentindustry.Ithashadapositiveeffectonspeedingupthecapitalcycle,improvingtheefficiencyandloweringthecostofconstruction.However,thePre-saleInstitutionencountersunexpectedsuspicionandcriticismrecentlyforitsintrinsicdefectsandtheproblemsexistinginthemechanismofsupervision.Thispapergivesanall-sidedanalysisonthePre-saleInstitutionfromtheeconomicsight,andgetssomevaluableconclusions.

Thefirstpartgivesadefinitionto“Pre-sale”inrealestateanddifferentiatesseveralrelatedconcepts,thenanalysesthefeasibilityandadvantagesofPre-salefromthenatureofhouseasacommodity.Basedontheviewsabove,theessentialcharacterofthePre-saleInstitutionisgivenoutanditsmechanismofsupervisionisdiscussedunderthetheoryofNewInstitutionalEconomics.

Then,theactualityofthePre-saleinstitutioninlandandabroadiscomparedtodeepenthisresearch.Firstly,thesearchfortheendogeneticcausesoftheproblemsandriskisconductedbythecomparisonofthedifferentdevelopmentmodel.Further,someadviceisputforwardtoperfectthemechanismofsupervisionforthePre-saleinstitutionbasedontheoverseasexperience.

[摘要]商品房预售制度对于国内房地产业发展起着加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本的重要作用。

由于自身存在的一些缺陷以及管理机制的问题，目前预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。

本文从经济学角度对中国商品房预售制度进行了较为全面的分析。

论文第一部分界定了商品房预售概念，辨析了几个相关定义，并从商品房的特殊属性入手，分析了商品房实行预售的合理性及有利条件。

第二部分分析了商品房预售交易问题和房地产金融风险存在的具体原因。

第三部分通过国内外预售制度的比较研究，揭示了国内房地产开发过程中风险形成的内部原因，并通过比较国内外预售管理机制和思路上的不同之处，提出了完善预售管理的一些新的政策建议。

第四部分是结论部分，强调了论文中的主要观点。

一、商品房预售制度概念及经济学分析

1.商品房预售制度发展历程

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。

商品房预售最早出现于香港，1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。

中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。

总体而言，中国的商品房预售制度的确立是由我国房地产市场的发展条件所决定的。

从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。

但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，目前商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。

2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。

这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。

2.商品房预售制度的经济学理论分析

（1）商品房预售概念的界定。

《城市商品房预售管理办法》对预售商品房定义为：

房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

从定义来看，商品房预售首先是一种交易制度，而且是属于一种远期交易制度。

以交易的时间差异为依据，商业交易方式可以划分为现货交易、远期合同交易和期货交易。

这些交易方式是随着商品生产和商品流通逐渐演进的。

最早出现的商品交易方式是现货交易，它是指买卖双方出自对实物商品的需求与销售实物商品的目的，约定支付方式与交货方式，即时或在较短的时间内完成实物商品交收的一种交易方式。

在现货交易中，随着商品所有权的转移，同时完成商品实体的交换与流通。

现货交易是存在时间最长、覆盖范围最广的商品交易方式。

但是，随着商品的需求和供给之间不断出现时间上、空间上、数量上、品种规格上、质量结构上等多方面的矛盾以后，现货交易已经无法完全解决这些矛盾，满足供求双方的需要。

这个时候，远期合同交易和期货交易就产生了，并且不断发展壮大。

远期合同交易是指买卖双方签订远期合同，规定在未来某一时期进行实物商品交收的一种交易方式。

很明显，商品房预售属于一种特殊的远期合同交易，买卖双方签订的预售合同中，一方面明确约定了买方需要付出的合同价款、计价方式以及付款方式，另一方面也约定了卖方需要保证的交付日期、

商品房质量、装修、设备交付的标准以及保修承诺等内容（详见各地房屋主管部门的商品房预售合同示范文本）。

其中，商品房的交付日期就体现了商品房预售的远期交易特征，一般而言，商品房的交付日期为半年到一年。

从本质上看，商品房预售也是一种资金融通的制度安排。

预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。

根据国家统计局的统计数据，2004年房地产开发共筹集资金17168.8亿元，其中定金和预收款就达到了7395.3亿元，占总开发资金的43.1%，相比之下，房地产开发企业自筹资金只占总开发资金的30.8%，由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。

正因为如此，央行《2004年中国房地产金融报告》提出取消商品房预售制度的建议遭到了房地产开发商的强烈反对，即使是如万科、金地等资金实力在国内首屈一指的房地产开发商也表示取消预售将会影响整个集团内部竞争，影响资金运作（世联地产，2005，取消商品房预售可行性研究）。

对于一些中小房地产开发企业而言，预售资金更是其赖以生存的根本。

可见，预售制度已经成为国内房地产开发融资的重要手段。

（2）相关问题辨析。

①预售与现售的本质区别。

商品房现售是指买卖双方出自对商品房的需求与销售商品房的目的，根据商定的支付方式与交货方式，在较短时间内完成商品房交收的一种交易方式。

在现售交易中，随着商品房所有权的转移，同时完成商品房实体的交换与流通。

因此，现售与预售本质上的区别只是在于商品房产权与实体转移的时间上有所不同。

商品房现售作为一种现货交易具有以下的特点：

第一，交收的时间短。

购房者在与房地产开发企业签订合同之后较短时间内就可以完成房屋产权以及实体的转移。

然而，这个较短的时间只是相对商品房预售而言，与普通商品相比，商品房现售依然需要比较长的交收时间，特别是在产权转移方面，往往需要几个月甚至更长的时间才能完成。

第二，成交的价格信号短促。

商品房现售的成交价格只能反映当时的市场需求，不能代表未来的市场变动情况。

房地产开发投资额巨大，商品房一旦建成后就很难改变，房地产开发企业很难及时调整产品属性满足市场需求。

而进行预售，房地产开发企业至少还可以根据预售情况对未售出商品房的部分属性进行调整，例如提高或降低装修标准，改变商品房内部格局等等，以便使产品更能满足购房者的需求。

可见，商品房预售制度从本质上讲与现售制度并无大的差异，只是需要在一个相对更长的时间内保证房屋产权以及实体在房地产开发企业与购房者之间按照约定的时间、交收标准进行转移。

②为什么房地产商品会出现预售，而别的大多数商品没有预售制度？

商品房实行预售有其内在的原因：

首先，商品房属于价值比较高昂的特殊商品。

在价值比较大的商品交易中，普遍存在着远期合同交易行为，其实质也是一种预售，例如飞机、汽车、军火等。

预售可以规避商品生产出来以后无人问津的风险，对于这些价值高昂商品的生产企业而言，产品销售不出去是一种沉重的打击，甚至可能因此而倒闭。

所以，预售制度在某种意义上也是一种风险规避制度。

商品房的单套价值虽然没有飞机、军火等商品的价值大，但由于其开发往往是成片进行，动辄成百上千套，所以其投资额也足以同飞机、军火等相比，因此，利用预售制度来规避风险是一种合理的选择。

普通的商品由于价值量小，规避风险的需要不如这些大宗商品那么强烈，自然就不需要建立一套预售制度来增加商品交易的额外成本。

至于商品房成为投诉最多的商品，根本原因不在于预售本身，而是预售制度中缺少了保证房屋产权和实体妥善交收的有效措施。

其次，商品房存在位置固定性或者说不可移动性，这为商品房实行预售提供了可行的条件。

与股票、黄金、古玩以及其它形式的财产相比，商品房不能与土地分离，属于不动产。

因此，这一特性可以保证商品房在预售合同签订之后不会被迅速转移。

当然，也有个别不良开发商为了骗取预售资金会使用一房多卖等非法手段造成房屋产权上的纠纷，也有极少数的开发商出现卷款潜逃的现象，但这并非是预售制度自身的缺陷，而需要房屋主管部门对预售合同备案环节加强管理，同时完善预售款监管制度。

目前，许多城市都实现了预售合同与商品房项目每一房号一一对应，并上网公示，确保每一套商品房不会被重复销售。

《城市商品房预售管理办法》还要求预售合同签订后30日内预售人应当向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

由此可见，商品房作为一项不动产，其位置固定性是非常适合采取预售交易方式的，关键是必须加强房地产管理部门对于预售合同的监管，并确保预售款的使用到位。

（3）商品房预售的新制度经济学分析。

按照新制度经济学家的定义，制度被理解为与具体行为集的规范体系。

诺斯指出（North