物业管理师物业经营管理模拟6有答案.docx
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物业管理师物业经营管理模拟6有答案
物业管理师物业经营管理模拟6
一、单项选择题
1.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为三个层次。
A.物业管理、设施管理、房地产资产管理
B.物业经营管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理
C.物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理
D.物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理
答案：
C
2.物业经营管理中的战略性工作的内容是。
A.确定战略、进行资产组合
B.确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合
C.决策分析、进行资产组合
D.确定战略、进行可行性研究、决策分析、进行资产组合
答案：
B
3.物业经营管理的常规工作不包括。
A.物业保险管理
B.设施设备管理
C.日常维修和维护
D.决策分析
答案：
D
4.物业管理企业以公司的形式存在。
作为公司，一般应具有的特征不包括。
A.以营利为目的
B.是政府基层组织
C.具有法人资格
D.是经济组织
答案：
B
5.房地产投资的个别风险包括。
A.收益现金流风险
B.周期风险
C.变现风险
D.利率风险
答案：
A
6.房地产投资之弊不包括。
A.流动性差
B.投资数额巨大
C.提高投资者的资信等级
D.投资回收期较长
答案：
C
7.进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是。
A.是否考虑计算公式的影响
B.是否考虑设备的寿命影响
C.是否考虑资金时间价值的影响
D.是否考虑设备磨损的影响
答案：
C
8.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般。
A.较低
B.等于零
C.无法确定
D.较高
答案：
D
9.收益性物业价值的高低主要取决因素之一即获得净收益期限的长短。
获得净收益期限越长，物业的价值就。
A.越低
B.越高
C.相等
D.无关系
答案：
B
10.增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格的。
A.上升
B.无变化
C.下降
D.稍微下降
答案：
A
11.按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场和二级房屋市场，二级房屋市场是指。
A.增量市场
B.一手房市场
C.二手房市场
D.新建商品房租售市场
答案：
C
12.我国目前的各类房地产价格指数，通常基于。
A.市场价格
B.供给价格
C.需求价格
D.平均价格
答案：
D
13.在租赁市场活跃时，业主通常选择模式。
A.包租转租
B.出租代理
C.委托管理
D.自行管理
答案：
B
14.物业管理也具有周期性，它会经历从到“衰退”甚至“消亡”的生命历程。
A.起步、成长、成熟
B.复苏、成熟
C.起步、成长
D.复苏、起步、成长
答案：
A
15.招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，标底是由确定的。
A.招标单位
B.投标单位
C.银行
D.主管部门
答案：
A
16.可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统”所组成。
这五大系统分别是。
A.投资支持系统、发展支持系统、环境支持系统、管理支持系统、智力支持系统
B.生存支持系统、管理支持系统、环境支持系统、项目投资支持系统、智力支持系统
C.生存支持系统、发展支持系统、环境支持系统、社会支持系统、智力支持系统
D.生存支持系统、发展支持系统、长期投资支持系统、社会支持系统、智力支持系统
答案：
C
17.房地产直接投资包括。
A.房地产开发投资、房地产企业债券投资
B.房地产开发投资、房地产企业股票投资
C.房地产开发投资、房地产置业投资
D.房地产置业投资、房地产企业股票投资
答案：
C
18.房地产置业投资，包括房地产两部分。
A.购置投资、流动资金投入
B.购置投资、工程建造投资
C.流动资金投入、工程建造投资
D.流动资金投入、物业管理投资
答案：
A
19.在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果PbPc，则开发项目在财务上就是可以接受的。
A.大于等于
B.大于
C.小于等于
D.无关系
答案：
C
20.写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过活动，为业主或投资者创造利润和回报。
A.物业经营管理
B.投资
C.物业管理
D.管理
答案：
A
21.酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在。
A.服务质量不同、地理位置不同、服务内容不同、地点不同
B.服务对象不同、地理位置不同、服务内容不同、建筑设计和装潢风格不同
C.服务质量不同、地理环境不同、工作内容不同、地点不同
D.服务质量不同、档次不同、地点不同、建筑设计不同
答案：
B
22.资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有。
A.投资利润率、通货膨胀率、风险因素
B.通货膨胀率、风险因素、经营税金
C.投资利润率、通货膨胀率、经营税金
D.成本利润率、风险因素、经营税金
答案：
A
23.收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、影剧院、停车场、加油站和等。
A.商店、餐馆、游乐场、写字楼、厂房
B.旅馆、商店、厂房、餐馆、游乐场、写字楼
C.旅馆、商店、餐馆、厂房、游乐场、写字楼
D.旅馆、商店、餐馆、游乐场、写字楼
答案：
D
24.制定是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
A.销售策略、销售方案
B.销售策略、租赁策略
C.租赁方案、租赁策略
D.销售方案、租赁方案
答案：
C
25.银行的年贷款利率为16%，是按月计息的，则该银行的实际年贷款利率为。
A.16%
B.17%
C.17.23%
D.18%
答案：
C
26.影响房地产市场发展的社会因素，包括。
A.传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭收入水平及分布
B.传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期
C.社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期、家庭收入水平及分布
D.传统观念及消费心理、人口数量及状态、家庭收入水平及分布、家庭生命周期
答案：
B
27.宏观调控房地产市场的手段包括。
A.土地供应、金融税收、价格政策、住房政策
B.金融税收、价格政策、住房政策、招投标
C.土地供应、住房政策、招投标、拍卖
D.开房交会、金融税收、价格政策、招投标
答案：
A
28.我们要实现的房地产市场的市场目标是指。
A.房地产市场总量基本平衡、价格基本稳定、收益大
B.结构基本合理、房地产市场总量基本平衡、价格基本稳定
C.投资大、价格基本稳定、收益大
D.价格基本稳定、收益大、投资大
答案：
B
29.零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。
其中三个主要的方面是。
A.正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计、精确的费用测算
B.有针对性的管理方案设计、精确的费用测算、合理的租赁方案
C.合理的租赁策略与租赁方案、精确的费用测算、管理方案设计
D.精确的费用测算、合理的租赁方案、管理方案设计
答案：
A
30.组合投资管理包含等要素。
A.管理者、投资金额、管理方法
B.管理对象、投资金额、管理方法
C.管理对象、管理者、投资金额
D.管理对象、管理者、管理方法
答案：
D
31.按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为两个层次。
A.策略与运行管理、现场管理
B.市场管理、零售管理
C.现场管理、零售管理
D.现场管理、市场管理
答案：
A
32.房地产开发商是从获取销售许可证的。
A.房地产学会
B.房地产行业协会
C.房地产管理部门
D.城市规划部门
答案：
C
33.物业管理和设施管理定位在的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。
A.决策层面
B.现场操作层面
C.战略层面
D.市场层面
答案：
B
34.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据的变化主动地调整经营策略。
A.决策层
B.管理层
C.操作层
D.市场需求
答案：
D
35.写字楼物业的特点是：
保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键，所处区位好，规模大，多为现代化的高层建筑，多由专业物业管理企业管理以及。
A.专业人员进行设施管理
B.著名物业管理企业进行管理
C.功能齐全、配套设施完善
D.投资大、收益大
答案：
C
36.编制招标工程标底的工作应由来完成。
A.投标单位
B.政府部门
C.招标单位
D.房地产学会
答案：
C
37.现在借入100元，年利率为15%，则一年后要还的本利和是元。
A.115
B.100
C.120
D.125
答案：
A
38.在大多数情况下，物业管理师是在授权的工作范围内工作，但如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的使用，那么他们也必须进行一定的应急处理。
A.物业管理公司
B.物业业主
C.政府
D.房地产学会
答案：
B
39.当计息周期为一年时，名义利率r与实际利率i的关系是。
A.i=r
B.i＞r
C.i＜r
D.i=1+r
答案：
A
40.房地产开发投资包括投资。
A.土地开发、建筑材料
B.中介服务、建筑材料
C.建筑材料、商品房建设
D.土地开发、商品房建设
答案：
D
二、多项选择题
1.通常将物业经营管理的层次分为三个层次。
A.物业管理或设施管理
B.房地产资产管理
C.物业企业管理
D.房地产组合投资管理
E.战略管理
ABCDE
答案：
ABD
2.房地产投资的特性是指。
A.位置固定性
B.寿命周期长
C.适应性、相互影响性
D.各异性
E.政策影响性
ABCDE
答案：
ABCDE
3.房地产投资系统风险是指。
A.通货膨胀风险、市场供求风险
B.周期风险、变现风险
C.利率风险
D.政策风险
E.或然损失风险
ABCDE
答案：
ABCDE
4.资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有。
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.经营税金
E.产品产量
ABCDE
答案：
ABC
5.设备更新源于设备磨损，设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，磨损分为。
A.有形磨损
B.第一类磨损
C.第二类磨损
D.无形磨损
E.第三类磨损
ABCDE
答案：
AD
6.物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。
共同之处是。
A.都是价格
B.都有波动
C.价格不等于价值
D.价格等于价值
E.都是按质论价
ABCDE
答案：
ABE
7.国内生产总值（GDP）是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。
国内生产总值有三种表现形态，即。
A.市场形态
B.价值形态
C.收入形态
D.产品形态
E.产量形态
ABCDE
答案：
BCD
8.宏观调控房地产市场的手段包括。
A.土地供应
B.金融税收
C.住房政策
D.招投标
E.价格政策
ABCDE
答案：
ABCE
9.按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为。
A.定期租赁
B.自动延期租赁
C.意愿租赁
D.百分比租赁
E.代理租赁
ABCDE
答案：
ABC
10.物业租赁管理模式常见的有。
A.包租转租模式
B.出租代理模式
C.委托管理模式
D.自行管理模式
E.定期租赁模式
ABCDE
答案：
ABC
11.以下物业中，属于经营性的物业。
A.写字楼
B.居住物业
C.综合楼
D.商厦
E.别墅
ABCDE
答案：
ACD
12.风险具有特征。
A.负面性
B.可确定性
C.不确定性
D.可测性
E.适应性
ABCDE
答案：
ACD
13.资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。
这些投资标准包括。
A.现金流
B.服务水平
C.国家政策
D.租金波动
E.基于市场交易的收益变化
ABCDE
答案：
ADE
14.资金动态形式可以分为三种类型。
A.经营性现金流动
B.投资性现金流动
C.固定资产
D.筹资性现金流动
E.变动资产
ABCDE
答案：
ABD
15.物业业主希望让最终使用者承担尽可能多的费用，因此业主不仅尽量避免各种不确定性支出，还要节省发生在过程中的各种支出。
A.决策
B.交流
C.组织
D.管理
E.监管
ABCDE
答案：
CDE
16.写字楼物业管理的工作内容，包括。
A.制定管理计划、物业市场营销
B.制定租金收取办法、物业维修养护
C.安全保卫
D.协调业主与租户的关系
E.组织与控制
ABCDE
答案：
ABCDE
17.写字楼交通流线的管理，可遵循。
A.分流原则
B.层次原则
C.简捷原则
D.公平原则
E.合理原则
ABCDE
答案：
ABC
18.风险应对策略一般应包括。
A.风险回避、风险转移
B.风险减轻
C.风险承担
D.风险分担
E.应急措施
ABCDE
答案：
ABCDE
19.置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得四个方面的利益。
A.收益
B.管理
C.保值
D.增值
E.消费
ABCDE
答案：
ACDE
20.房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行的过程。
A.优化组合
B.协调
C.管理
D.处置
E.计划
ABCDE
答案：
ABC
三、综合分析题
1.某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。
试计算该宗物业的收益价格。
答案：
该宗物业的收益价格计算如下：
则该宗物业的收益价格为300.86万元。
2.如果你是物业管理师在租赁管理中如何确定租金方案?
答案：
租金方案是租赁管理的核心，十分重要。
在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。
例如，对于出租写字楼，其租金水平可能会依下述情况的不同而不同：
单元面积大小、楼层、朝向，大厦坐落地点，距商业中心区的距离，装修档次，建筑设备状况，所提供服务的内容，有效使用面积系数，康乐设施完备情况，物业维护措施等等。
租金方案还会受到出租策略的影响，对出租期限内租金水平的调整没有数学公式可循，正是由于制定租金方案、调整租金水平非常复杂，才需要物业管理师提供专业的服务。
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