写字楼案例分析.docx

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写字楼案例分析

建筑结构

   外立面：

大厦外立面有两种不同的处理方式。

大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。

    1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）

   新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。

这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。

   幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。

   幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。

    2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）

   新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。

   百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。

据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。

   石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。

   由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。

同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。

    国内最大的特式吊楼

   在大厦东北面，设置了一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，这里的一部分将是保利文化艺术博物馆的新址。

吊楼结合了中国传统文化元素与现代高科技，在外观设计上借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪形的外壳与横向、竖向钢结构线条，共同“编织”起一座北京第一的“空中楼阁”。

   吊楼整体高度约45米，共8层，重约5000吨，在世界同类技术中是重量和体量最大的。

它镶嵌于90米高的大堂中，距离地面约7.2米，下方没有一根立柱支撑。

其一侧与深入地下20米多的核心筒相连，另一侧悬挑出来，悬挑最远点距离核心筒达28米。

设计师还借鉴桥梁技术中的斜拉结构，在吊楼顶部设计了双保险，即由两根斜拉索连接吊楼顶部和核心筒顶部，主要受力点在核心筒部分，而在特殊情况下——如强烈地震——斜拉索即发挥独特的保护作用，全面保证建筑安全。

   吊楼和整个大厦既相连又独立。

它有4部专属直梯，东南侧与大厦东侧的核心筒相连接，可通过筒内电梯由吊楼去往大厦内任意楼层。

吊楼顶部自然形成的空中平台又有吊桥与11层西向写字楼连接。

如此完备的交通设计，使吊楼与写字楼内各区域既相对独立又融为一体，让来访者能够自如地切换办公与艺术的两重天地。

   吊楼设计上的另一独到之处是：

白天，在日光照射下，吊楼犹如一座悬空的玻璃城堡；当夜幕降临时，通过特殊灯光系统的照射，远远望去，吊楼就像一盏大红灯笼高挂在夜空中，为京城增添了一笔浓郁的喜庆色彩。

在传统特色与现代风格的完美转换中，新保利大厦的磅礴大气和令人惊叹的艺术壮美表现得淋漓尽致。

吊楼层高：

1、2层约5米，3、4层约5.35米，5层约5.3米，6、7层约6米（博物馆），8层约4米（博物馆）。

    北京第一摩天中庭

   新保利大厦建造了北京最高的中庭。

大堂挑空约90米，建筑面积约1500平方米，体积约为7.5万立方米，空间内没有一根立柱遮挡视线，在尺度上达到了革新性的突破。

   约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙，以及在大厦的西、南立面分别留出的大面积镂空设计，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂保留了建筑最佳的采光、通风性能，并使大厦外立面更具独特的美感。

   “摩天中庭”淡化了内与外的界限，将大厦与周围的环境融于一体，不仅具有非凡的美学价值，更让新保利大厦成为雄视京城的首席迎宾空间、一座独特的“城市大客厅”。

   为了让每位迈入大堂的宾客感到舒适，大堂地面采用了地板采暖，在雨棚上方还设置了送风口，适宜温度的新风由此处缓缓吹送，让每一位身临其境的人都如沐春风。

同时，大堂安装设计了国际一流的服务设备，集商务、咨询、休闲、展览、新闻发布等多项功能于一体，功能与品位卓尔不凡，令宾主共享显赫礼遇。

    空中流水花园

   以“生态商务与绿色商务”为主旨，新保利大厦写字楼采用独特的室内造景手法，在22、23层设计了空中流水花园,面积约750平方米。

通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。

绿植葱茏，流水叠落，文化雕塑意兴盎然，引领健康办公新趋势。

寒冬时分花园还可变成暖房，舒适、高雅的自然空间，为宾主创造商洽、会客、休闲的最佳场所。

    超大办公空间便于利用

   楼层由规格为9米×13.5米的跨钢结构构成，西侧、南侧为柱间距13.5米×9米跨度的大空间，东侧、北侧为柱间距9米×9米跨度的大空间，客户可根据自身的实际需要，自由规划、分割真正留给使用者自由发挥的空间，超大的办公空间充分彰显了公司的实力与气派。

    超高层高让客户舒适办公

   建筑的层高主要满足人们的生理和心理需要。

从生理上来说，层高越高，能够享受到的光线、清新的空气就越多，空间压抑感也越弱。

从心理上来说，开阔宽大的办公空间会给人带来静态感，可以延缓生活节奏，缓解紧张的心理压力，并提高工作效率。

   新保利大厦充分考虑到这一点，设计标准办公层高为4米，室内净高2.8米，明亮宽敞的空间，使客户享受更自由自在的呼吸，没有压抑感，倍感舒适。

标准层高4米，顶层层高6米，-1层高8米，-2层高5.1米，-3和-4层高3.8米。

    室内室外融为一体的园林景观绿化

   草地、树木、小品通过围合形成办公楼室内室外融为一体且后期维护方便的绿化广场。

绿地的设计与整栋大楼相匹配。

投资1000万元重修地铁上盖，使其与大厦相匹配。

    超大直径预应力钢索在公建上首次应用

   悬吊特式吊楼的四根直径260毫米预应力主索，每根主索由199根钢绞线组成，经对称循环逐级张拉至0.6倍设计应力后整体张拉至设计值，应力均匀，自主创新、科技领先，填补了建筑业的空白。

    国内第一的主桁架钢结构整体提升

   新保利大厦顶部的主桁架钢构件，高16米、长63米，采用液压整体提升，提升重量为525吨，提升高度近90米。

主桁架就位后，单侧垂直对拼间隙仅5毫米，远小于国标要求，高空就位极其精确。

这是迄今为止国内提升高度最高、施工技术难度极大的主桁架钢构件工程，在世界高层建筑中鲜有其匹。

    超高强度钢在国内首次成功应用

   GR60级低合金高强度结构钢最大钢板材厚达125毫米，为国内建筑钢结构史上首次使用，其焊接方面的数据可作为补充国家有关标准缺口的重要依据。

    压力分散型抗浮锚杆技术在京首次应用

   大厦基础坑深26.51米、降水深度33米、土方25万立方米，为北京市桩锚支护体系最深的基坑之一。

为解决地下水浮力问题，大厦创新应用压力分散型预应力锚杆，共628根，系北京地区同种地层首次采用。

    交通

    公共交通

   新保利大厦地理位置优越、交通便利，地处东二环与平安大街交汇处，拥有地铁交通、城市轻轨、地面交通等多元立体交通组合，为各类商务人群出行创造京城罕有的便利交通。

    1.地面交通

   东直门交通枢纽：

项目距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽——东直门交通枢纽仅2分钟车程，既享受交通枢纽的便利，同时又避免了交通枢纽本身人流的复杂性。

   交通枢纽将城市公路、地铁、轻轨、高速铁路等交通工具连为一体，从交通枢纽到机场只需约17分钟，未来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城所有商圈中能够最快到达机场的宝地。

   平安大街：

北京的第二条“长安街”，有机地连接北京东西城区。

东二环：

二环路为京城最早修建，也是目前最为繁忙的环线道路，连接着东城、西城、崇文、宣武四大北京最为古老的城区。

新保利大厦内部交通道路与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环主路，形成项目内外一体化的交通路网。

   东四十条桥：

平安大街与工体北路的联结点，1公里分至东直门和朝阳门，与CBD的直线距离不超过3公里。

   公交线路：

项目周边44路内、外环线，800路内、外环线，820路内、外环线，特2路，858路等多条公交路线，形成了四通八达的城市路网。

    2.地下交通

   地铁东四十条站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分顺畅，为企业员工提供了高效的人性化交通路线。

    楼内交通

    1.人车分流

   进入新保利大厦分别有轿车道、货车道、地下一层地铁通道、步行人流通道，从一开始就使进入大厦的人、车流合理自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。

    2.立体交通系统

   地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的内部交通流线，共计26部德国原装进口蒂森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。

   商业部分：

地下一层商业拥有通往首层的4部扶梯（2上2下），并设有客梯及货梯，同时设置专门的御货区；吊楼商业内有独立的4部电梯，东侧有能到达大厦任意层的服务梯1部，顶部有天桥与写字楼11层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。

   写字楼部分：

设15部高效电梯，分为高、中、低区（梯速为2.5~4.5米／秒，轿厢载重1吨/2吨），电梯数量分别为6部、5部、4部，写字楼区域候梯时间约30秒，为提高工作效率创造了良好条件。

另分别在大厦北、东、西南角各设1部，共3部服务梯，兼消防梯。

点击查看原图

    新保利简介

   新保利大厦位于北京市东城区东四十条桥西南侧，与保利大厦隔路相望，总占地面积18800平方米，总建筑面积109800平方米，是中国保利集团投资开发，集中国传统文化与现代高科技于一身的国际顶级写字楼。

新保利大厦由中国保利集团投资兴建。

2002年7月份拿地，2003年5月10日开工，2006年竣工，项目总投资的14亿元。

项目从兴建到完工，吸引了很多商家的眼光，目前有众多财富500强的企业入驻。

    技术指标

   总用地面积：

17157平方米

   其中：

规划建设用地面积：

10600平方米

   代征城市公共用地面积：

6557平方米

   建筑总面积：

110150.38平方米

   其中：

地上建筑面积：

70423.5平方米

   地下建筑面积：

39726.8平方米

   可销售面积：

101901.14平方米（含自行车库704.78平方米）

   其中：

地上可销售面积：

75970.26平方米

   地下可销售面积：

25931.16平方米（含自行车库）

   建筑基底面积：

3794平方米

   建筑密度：

35.79%

   绿化用地面积：

3187平方米（不含代征城市公共用地面积）

   绿地率：

30.06%

   容积率：

6.39（不含代征城市公共用地面积和地下面积）

   机动车停车数量：

目前594辆（地上50辆，地下544辆），增加机械车库后总车位可达730辆。

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写字楼层平面图   

五、建筑设计 1、外立面设计 

（1）采用柔索玻璃幕墙 

新保利大厦采用钢框架筒体混合结构，承托90米高、68米宽单层双向点式柔索玻璃幕墙，超越了先前世界最大的德国慕尼黑凯宾斯基饭店（其高度仅为45米）。

项目在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风范。

玻璃幕墙采用高效节能进口玻璃，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。

（2）采用铜板幕墙 

  新保利大厦铜板幕墙位于项目南立面，面积约为1850平方米。

选材TECU—Brass（太古黄铜），此种铜可随时间和气候影响，转变多种丰富色彩，内涵丰富深具历史价值感 （3）金与石的搭配 

新保利大厦立面材质通过洞石与黄铜的搭配，创造出富于变化并极富民族风格亦国际化的视觉感受，其竖向洞石遮阳百叶和开放式铜板幕墙在国内都尚属首例。

  （4）遮阳百叶 

新保利大厦西侧和南侧的玻璃幕墙外面采用国内首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持一定距离，成为“双立面”大厦。

大厦采用意大利进口罗马洞石。

  大厦百叶排列遵循北京地区春分、夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形成一定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度遮阳效果，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮挡于玻璃幕墙之外，节约空调运营成本，使室内光线自然柔和。

外墙

玻璃为双Low-E中空玻璃，即玻璃内表面涂有节能镀膜，节能环保更为深入。

 2、结构设计 

（1）特式吊楼设计  

项目东北面悬挂着一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，结合中国传统文化元素与现代高科技，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外壳与横向、竖向钢结构线条组成了美仑美幻独具审美效果。

吊楼镶嵌于90米高的大堂中，高约45米，重约5000吨，顶层与写字楼11层（电梯标号15层）通过天桥连接，一侧和核心筒相连，另一侧下方则全无支撑，距离地面约7.2米，上方采用桥梁式斜拉结构。

（2）中庭设计 

新保利大厦独创目前北京最高的90米挑高摩天中庭，千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透，令空间独具豪阔美感。

特色小结——多维采光 

新保利大厦西立面50米至90米处，独创面积达480平方米的单层双向柔索玻璃幕墙“采光天窗”，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂及办公区域增强自然通风及采光。

南立面也设有50米高的玻璃幕墙，配合中庭及外围的多重采光，形成大尺度阳光办公空间，整座大厦通透明亮。

3、办公空间设计 

（1）国际标准柱距 

大厦楼层由规格为9米*13.5米，9米*9米的跨钢结构构成，大跨度空间拥有更宽阔视野和更舒适的办公氛围。

客户可根据自身需要，自由规划、分割旷度空间。

（2）4米层高  

新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米（比普通办公楼高出0.3--0.5米），轩敞、舒适、明亮。

（3）空中流水花园  

以“生态商务与绿色商务”为主旨，新保利大厦采用独特的室内造景手法，在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水花园。

通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。

 （4）每层4—6部专梯 

新保利大厦在写字楼特别配备了总共15部高效电梯，分高、中、低区，电梯数量分别为6部、5部、4部，为企业提供高效、便捷的交通。

 4、楼内通道设计 

（1）人车分流  

新保利大厦分别有轿车道，货车道，地下一层地铁通道，步行人流通道，使进入大厦的人、车流合理自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。

（2）立体交通系统  

◆ 地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的内部交通流线，共计26部德国原装进口蒂森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。

◆ 商业部分：

地下一层商业拥有通往首层的4部扶梯（2上2下），并设有客梯及货梯，同时设置专门的御货区；吊楼商业内有独立的4部电梯，东侧有能到达大厦任意层的服务梯1部，顶部有天桥与写字楼12层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。

◆ 写字楼部分：

设15部高效电梯，分为高、中、低区（梯速为2.5m/s~4.5m/s，轿厢载重

1T/2T），电梯数量分别为6部、5部、4部，写字楼区域候梯时间约30秒，为提高工作效率创造了良好条件。

另分别在大厦北、东西南角各设1部，共3部服务梯，兼消防梯。

 六、项目特色——系统生态节能 1、高效节能的建筑外立面 

（1）形体节能 

新保利大厦壮阔雄伟的三棱体造型，体形系数仅为0.1（建筑物与室外大气接触的外表面积与其包围的体积之比，即建筑物体形系数），建设部2005年7月1日颁布实施的公共建筑节能设计标准规定公建的体形系数应不大于0.4。

（2）双层窗加遮阳系统  

在面对最多的阳光晒射和户外环境的南外立面墙和西外立面墙，设计双层窗加遮阳系统。

利用“生物气候缓冲层”有效防止过渡热辐射，减少室内热损失，与传统幕墙相较，双层幕墙大体能够减少20-25％的能源消耗。

  2、多重系统  

新保利大厦特别强调室内的空气质量，要求建筑物具备良好的自然通风、充足的日照等条件，并严格控制使用含有害物质的建筑材料。

（1）空调设备  

新保利大厦采用世界一流的空调设备：

美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备，世界一流空调设备，确保空调系统高效、节能、稳定地运行。

（2）四管制变风量空调系统  

系统采用四管制变风量空调系统，通过楼宇自控设定温度，自动调节室内送风量，按需供冷（热）。

（3）采用变频技术，降低空调能耗  

大厦空调冷热水系统均采用目前世界公认的最节能的二次泵系统，二次泵系统和空调箱风机配备世界最先进的VLT6000系列空调专用变频器，水泵和风机节能效果高达20-40%。

  （4）滴下浸透气化式抗菌加湿器，避免冬季静电“袭击”      新保利大厦配置了空调加湿系统，空气湿度可由客户自由选定，避免嘴唇干裂和静电“袭击”。

（5）先进的光源灭菌和高效电子消毒净化技术  

空调系统采用当今世界最先进的光源灭菌和高效电子净化技术，该技术可快速杀死包括SARS等20多种通过空气传播的细菌和病毒，效率高达99.7%，使大厦内空气品质达到医院二级净化环境标准，有效地改善室内空气质量，避免有害气体对人体的侵害。

  （6）过渡季节充分利用天然冷源  

新保利大厦设置了过渡季节换热系统，通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，为大厦在过渡季节提供空调用冷冻水，还可通过加大新风量的措施充分利用室外免费冷源，节能效果明显。

（7）汲取免费的天然冷源  

    大厦特别设计经济冷源系统，可以最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。

3、系统节能——将环保进行到底  

（1）数控节水系统  

  将节水理念贯穿在建筑的每个环节，大厦综合节水性能显著，具体表现在：

 ■空调冷却水循环使用。

■冷却塔采用飘水量小、节水节能低噪音型冷却塔 ■设中水系统，实现水的重复使用 

■卫生间选用红外感应装置，有效节约水源 

（2）智能配电——节能节力  

    新保利大厦采用世界知名品牌ABB高低压配电柜及自动控制系统，高效的智能控制系统，打破惯常的人工配电，利用先进设备精确计算各种用电参数，自动调节，节省人力和能源。

七、项目配套 

■吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心，国际顶级高档品牌或特色商业。

■大堂首层设咖啡厅，良好的商务办公氛围，是客户会客、小憩的最佳场所。

■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，为客户提供更舒适的用餐环境、更便捷的商务空间。

该层层高约为6.5—8米，且与首层通过4部扶梯相连。

■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人员提供良好的用餐环境。

 ■3,210平方米健身中心。

■健身中心内设标准4道25米游泳池，泳池上方通过玻璃采光天井引入室外自然光线。

  ■吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅。

八、项目精装修标准 

部位 

材料名称 

大堂地面、墙面 意大利进口罗马白洞石 

电梯厅 花梨木吊顶、飞利浦灯具、意大利进口罗马白洞石、花纹不锈钢板电梯门套 

办公区 飞利浦灯具、星牌矿棉板 

办公区走廊 飞利浦灯具、星牌矿棉板、interface地毯、花梨木门、不锈钢踢脚线、门套 

卫生间 意大利进口罗马白洞石、不锈钢隔断门、杜拉维特洁具、士龙五金单反玻璃幕墙 中庭吊顶 铝穿孔板 

咖啡区 

花梨木吊顶、飞利浦灯具 

决策观点：

新保利大厦可以被列为高科技生态化写字楼，高科技生态化的写字楼在国内的发展时间不超过5年，之所以现在流行，不仅仅因为高科技能提高写字楼的租金或者售价，更关键的是高科技的技术含量，它很大程度上提高办公空间舒适度。

舒适度提高到作为办公空间的第一考核指标，包括温度、湿度、噪音等等。

这些在以前写字楼里面是考虑得比较少的技术指标体系。

现在的写字楼里面更多重视这些方向，因为高科技的目的就是解决这些问题，传统的工艺、技术它可能解决不了这些问题，必须用一些新的技术来解决。