开发成本和开发间接费用学习资料.docx

开发成本和开发间接费用学习资料.docx

《开发成本和开发间接费用学习资料.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《开发成本和开发间接费用学习资料.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

开发成本和开发间接费用学习资料

开发成本和开发间接费用

（一）、土地获得价款：

为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：

向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费　

B、耕地占用费　

C、安置养老费　

D、拆迁补偿费　

C、土地补偿费　

D、其他　

3、合作补偿款：

补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费　

5、预提　

6、其他：

含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：

在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费　

A、勘察及丈量费　

B、规划设计费：

含景观设计

C、竞标设计补偿费　

2、三通一平费　

A、临时道路　

B、临时用电　

C、临时用水　

D、场地平整　

E、临时设施费　

3、可行性研究费　

A、可行性研究编制费　

B、市场调查费　

C、项目建设咨询费　

D、其他　

4、人防费　

5、大市政配套费　

6、预提　

7、其他　

A、招标代理及管理费　

B、配套方案征询费　

C、测绘费　

D、工程保险费　

E、环境评估费　

F、竣工档案编制费　

G、日照分析　

H、审图费　

I、晒图费　

J、其他　

（三）、基础设施费：

建筑物外红线内。

1、室外给排水系统　

A、上水配套费　

B、雨污水　

C、直饮水　

D、热水　

E、其他　

2、室外电气系统　

A、供电配套工程费　

B、其他　

3、室外燃气系统　

A、燃气配套费　

B、其他　

4、通讯系统：

电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施　

6、采暖系统　

7、预提　

8、其他　

（四）、建筑安装工程费：

项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程　

A、基础工程　

B、主体结构工程　

C、门窗工程　

D、公共部位精装修　

E、室内精装修　

F、样板房：

主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程　

A、室内水暖气电管线设备　

B、室内设备及安装：

空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统　

D、智能化系统：

保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程　

A、道路系统：

小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程绿化建设、建筑小品等。

C、其他　

4、工程管理费　

A、工程监理费　

B、咨询费　

C、施工合同外奖金　

D、质监费、验收费　

5、预提　

6、其他　

（五）、公建配套设施费：

开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1、会所、物管楼　

2、儿童乐园　

3、学校、幼儿园　

4、游泳池　

5、网球场　

6、预提　

7、其他　

（六）、资本化利息：

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

1、利息支出　

2、利息收入　

3、汇兑损益　

4、金融机构手续费　

（七）、开发间接费：

与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

1、工程管理费　

A、行政管理费：

直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。

五级明细参考“管理费用”明细科目

B、在建工程抵押费:

评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

C、其他　

2、营销推广费：

项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。

1）媒介广告费：

电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。

2）广告设施及发布费：

车站广告、路牌广告

3）现场包装费：

彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4）促销活动费：

场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

5）宣传资料及礼品费：

售楼书、各种礼品

6）接待厅装修、装饰费：

设计、工程、装饰等

7）现场销售器具费：

饮水机、家私等

8）现场销售人工费：

工资、奖金、补贴等

9）卖点增加费：

10）看楼交通费：

看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11）样板间：

临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。

对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。

12）销售模型费

13）展销费：

展位费、布置费、制作费等

14）其他

3、预提　

4、其他　

5、结转：

项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。

1、土地费用：

包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。

这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。

2、前期费用。

包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。

一般标准为120—400元/平方米左右。

其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

3、基础设施费。

包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。

该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

4、建安工程费。

包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。

其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5、公共建筑建安工程费。

包括会所建安工程和公建建安工程成本。

这块费用也可以归并到建安工程费用上面。

一般为120—160元/平方米

6、公建配套费。

包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、开发间接费。

这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。

8、税费。

如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。

如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。

9、财务成本。

主要为银行利息及其他融资成本。

一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。

也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。

开发间接费用的明细项目设置和会计处理举例

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。

为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资　　指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费　　指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

3．折旧费　　指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4．修理费　　指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5．办公费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6．水电费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费　　指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销　　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9．利息支出　　指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。

开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

10．其他费用　　指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。

但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。

因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。

企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：

借：

开发间接费用41600

贷：

应付工资8000

应付福利费1120

累计折旧10000

递延资产3500

银行存款8480

周转房——周转房摊销10500

必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。