深圳龙岗G010370099地块项目可行性研究报告.docx
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深圳龙岗G010370099地块项目可行性研究报告
龙岗G01037-0099项目可行性研究报告
（市场、经济分析）
目录
一、龙岗房地产市场分析（另附报告）
二、市场同类项目分析
三、项目地块分析
四、价格定位
五、市场定位
六、产品规划建议
七、投资分析、计息资金分析
八、经济效益分析
九、不确定因素分析
十、地块拍卖要点总结及项目风险提示
二、市场同类项目分析
龙岗中心城典型项目分析：
花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园
此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。
花半里
天键郡城
花半里：
定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。
天健郡城
本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。
良性分析：
●位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城；
●具备相当规模，社区配套齐全。
抗性分析：
地块是传说的“刑场”，风水不好。
东方沁园：
项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。
罗马公元
优势
●地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善；
●紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米；
●楼间距达200米，保证了小区的高品质；
●130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质；
●二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台；
●多车位设计（达1：
1.5），全部地下停车。
抗性：
户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。
入伙门槛高。
楼盘名称
天键郡城
花半里
地址
龙岗中心区龙平西路
龙岗中心城清林中路北侧
合作单位
发展商:
天键龙岗房地产开发公司
代理:
德思勤；广告:
蔚蓝时代；
发展商:
恒祥基开发公司，
代理:
全策行，
物管:
戴德梁行
经济指标
占地：
5.7万方，建筑面积：
15.8万方；
容积率：
2.5
占地：
3万方,建筑面积：
8.25万方
容积率：
2.2
规划
15栋高层
9F/29F/34F
户型
二房：
79M2，三房106-112M2，四房：
162M2
复式：
192M2
三房110M2,复式120-160M2（可分割）
总户数/车位
1158/688，车位比：
1：
0.6
529/390，车位比：
1：
0.7
商铺价格
15000元/平米
住宅价格
4500元/平米
5000元/平米
销售周期
一期2004年10月30日开盘
2004年9月认筹
销售率
70%
60%
楼盘名称
罗马公元
东方泌园
地址
中心城龙福西路
龙岗龙平西路与平安路交汇处
合作单位
发展商：
深圳宏宇投资发展公司
代理：
中原地产，物管：
第一太平
发展商：
建设控般，代理：
尊地；
广告：
尚美佳
经济指标
占地：
3万M2,建面:
9万M2其中，住宅：
5.9万方，商业：
占地101705M2，建面：
171170M2
规划
小高层11-17F
11层小高层；
户型
豪宅三房:
135-180M2
三房119-127，四房：
138-151
总户数/车位
374/545，车位比：
1：
1.5
641/470，车位比：
1：
0.73
住宅价格
5400元/平米
4300元/平米
商铺价格
12000元/平米
销售周期
2004年4月公开发售
2004年9月公开发售
销售率
50%
80%
结论：
●龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。
●龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。
本地开发商多委托本土代理商如好捷地产、家德地产、建华地产等进行销售，在区域市场上本土代理商显然更有优势；而几家市内大型企业则委托市内知名代理商销售，如中原地产、德思勤、尊地地产。
●市场楼盘的普遍营销周期均为7、8个月以上，营销节奏松散，营销手段较为单一；
●市场主要规划形态以多层、小高层为主，容积率较低（2.0以下）；其中，多层因物管费用低普遍受到追捧，如东方泌园多层的物管费才0.68元，而小高层达1.86元；
●中心区市场主力户型特征表现为大户型居多，普遍在120平方米以上。
高档楼盘户型面积集中为三房（120-140M2）、四房（140-190M2）（罗马公元、东方泌园、花半里）间，中档楼盘户型面积为三房（95-110M2）、四房（120-180M2）（尚景欣园、天健郡城、欧意轩花园），低档楼盘户型面积为三房（90-105）、二房（70-80）；
●龙岗中心城住宅市场均价约为4500—4800元/平米，档次及质量略差的楼盘均价约为3800元/平米，龙岗镇周边市场均价约为3500元/平米；临街商铺均价为12000-15000元/平米左右。
重要结论：
中心城附近明显缺乏规模较大、品质较高且以中小户型定位的楼盘，这给本项目的产品定位提供了可借鉴的依据。
三、项目地块分析
地块介绍：
宗地编号为G01037-0099，地块位于龙城37区。
土地用途为商住混合用地，土地使用年期为70年。
总用地面积77527.98平方米，建筑面积232580平方米。
其中，住宅面积204450平方米，商业面积23000平方米,社区文化活动中心面积1500平方米，社区健康服务中心面积500平方米，社区居委会面积200平方米，社区服务站面积200平方米，社区警务室面积50平方米，垃圾收集站面积80平方米，九班幼儿园面积2600平方米（单独占地面积不小于2700平方米）。
1、地块位置描述：
地块位于龙岗中心城西部（即新开发的龙岗中心城西区），在龙岗区的主要大道黄阁中路与沙园路的交汇处，地块呈一扇形形状，比较规整、地形落差也不大，地块外边缘大部分临街面，主要面向黄阁中路和沙园路，便于规划布局商业设施。
2、地块区域发展概述：
龙岗中心城西区位于惠州、深圳和东莞的中间地带，规划人口30万，现已有近10万以上人口，规划有适量的高档住宅。
另外，龙岗中心城西区地形多样，区域内山清水秀，没有工业污染，生态环境优美。
深圳奥体中心选址在此，辐射力和影响力将大大增强，拟建奥体中心的规划区靠近城市干道、轨道站点和公交走廊，现有交通已十分便捷。
有区域性交通干道机荷高速公路、水官高速等。
此外，今年计划动工的地铁三号线也在周边地区有停靠站。
在3至5年内，交通设施将进一步健全，交通优势更加突出。
而且，奥体中心与已建成的龙岗区体育公园一期相互交融，实现比赛训练、健身和休闲功能的有机统一，并催生深圳新兴朝阳产业——体育产业，使其成为我市产业新特色和新品牌。
3、四至、配套状况
东北向：
临近如意路，与余石岭公园毗邻，再往东北2公里就是中心城区。
东向：
沿黄阁路与主干道龙翔大道接壤，有龙城医院、园景花园、顺景花园等较成熟的住宅小区，沿沙园路与龙城街道办事处相邻。
西向：
西面约2公里有拟建中的深圳奥体中心，拟建的深圳奥林匹克国际体育中心规划区位于横岗街道、龙城街道和东莞市的交界处，也即是龙城西区。
龙城西区主要围绕国际奥林匹克体育中心，高标准建设现代综合性商务社区，主要包括体育场馆区、中央商务区、高尚住宅区、大型绿化空间以及金融、商业、酒店、办公、学校、医院等公共配套设施。
北向：
有紧邻地块正在建设的深圳第三高级中学，将成为今后小区重要的教育配套。
4、交通
该地块交通便捷，紧邻地块有三条道路：
城市生活性主干道黄阁路、如意路，生活性干道沙园路。
南向：
地块南800米有城市生活性主干道龙翔大道，地块南1500米有城市交通性主干道深惠路。
北向：
地块北侧有城市生活性主干道清林路。
交通十分方便。
东向：
地块东向沙园路与龙岗中心腹部主干道龙翔大道相连接直通龙岗中心
城；（与中心都市圈有2-3公里）
西向；沿龙翔大道与连接龙岗到关内的重要高速公路----水官高速出口收费站仅2.2公里，故项目交通的通达度非常便畅。
5、项目优劣势分析
优势
●规划：
地块基本方正，形状呈较规则的扇形，便于规划各种物业形态，加之地块边缘大部分临街，更有利于项目商业设施的布局；
●规模效应：
地块总建筑面积近23万多平米，有条件将其规划成一个有较大规模的、配套完善的高品质社区；
●交通四通八达，紧邻城市系列主干道及高速公路；地铁三号线奥体站附近；
●“奥体概念”、配套资源丰富；尊享中心城及“奥体中心”的配套资源，加之深圳正在申办2011年世界大学生运动会，如果成功，奥体中心的配套价值会更加凸显，有望带动周边物业。
项目位于规划中的奥体中心与现在中心城的中间位置，可以说是左右逢缘，一石二鸟；
●公园概念：
政府可能投资逾3亿打造余石岭公园；
●第一概念、锦上添花：
西区范围内缺乏较有影响力的高档产品，有望成为龙岗中心城西区第一个高尚住宅区，并引起市场的关注，与西区的奥体中心相辉相映、相得益彰；
●“高级中学”的优势：
与教育产业整合，注入文化因子，实现双赢。
W劣势
●道路：
地块西面紧邻黄阁路，属城市快速主干道，项目地块西边的黄阁路为双向8车道，有大量的货柜车通过，将给项目的西边部分带来比较严重的噪音污染；东南边的沙园路上有较多的农民房，无序开发严重，环境略显嘈杂。
●空地：
地块北面及西面的空地规划不明确，影响因素无法预测；
●人气：
较大规模的项目往往缺乏客户资源的支撑，而龙岗目前最大的市场需求问题就是因城市人口的发展较缓慢，使人气也明显不旺；
●新政：
地产“系列新政策”出台对需求市场肯定有影响，特别是对于前期营销预热会造成很大的压力；
●规划变数：
周边配套的大手笔规划存在不确定性（如申办2011年世界大学生运动会不定性、“奥体”概念之价值有多大？
所规划的配套设施能否兑现？
到底能聚集多大的人气？
这些问题均存在变数）；
●心理抗性：
项目地块处于中心城的西南部边沿部位，如项目在2006年入市，周边配套不成熟，与中心城中心都市圈便利的生活相比事实上有差距，消费者肯定存在心理距离的抗性；
●竞争：
潜在开发的项目的激烈竞争；如同在黄阁路上（南北两端）的两个较大的项目：
招商地产占地15.04万平方米，建筑面积23.42万平方米、星河地产占地17.17万平方米，建筑面积25.2万平方米、另外还有离地块较近龙翔大道上的鸿荣源项目占地40万平方米（原新亚洲花园），建筑面积67.96万平方米。
●商业：
项目周边的自然条件非常好，但明显缺乏商业氛围，本项目商业面积达2.3万方，预测在2-3年内周边的配套环境、人气氛围难与达到相应的成熟度，由于住宅有20多万方，也须分期推出，即短期内入伙的氛围也不好期待，因此，商业销售面临较大压力。
6、项目地块因子分析
本地块适宜做什么住宅项目呢？
一般情况，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：
地产因子
单身公寓
普通住宅
高档住宅
（花园洋房）
别墅豪宅
高档住宅、别墅豪宅
本项目符合情况
对公共效能的依赖性
很强
强
一般
弱
不宜闹市区、人员混杂区域
符合
对噪音、环境干扰的适应性
强
较强
弱
很弱
不宜面临交通干道、工厂、闹市、高压线
尽量避免
对小区的配套要求
高
很高
高
高
综合品质高、配套完善
可达到
对小区物业管理要求
低
不高
高
很高
应有较高水准的专业公司
可达到
建筑质量、装修要求
低
一般
高
很高
精品设计
可达到
容积率、覆盖率要求
无
一般
低
很低
低密度高层意味环境好
符合
对休闲空间绿化要求
无
一般
高
很高
具有体育文化品位的专业会所及休闲康乐设施
符合
景观要求
无
一般
高
很高
最好具有天然不可克隆的景观资源
符合
从以上分析表明：
本项目地块具备高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业所需地块。
四、价格定位
1、同类物业比较
选取天键郡城、东方泌园、花半里为类比楼盘，通过住宅的多个价值项同比，初步判断0099项目的销售价格：
分项比较
满分值
0099项目
东方泌园
花半里
天健郡城
区域价值
25
20
22
23
20
配套
15
12
13
15
14
规模
15
15
14
12
14
规划
15
15
12
13
13
人气
10
7
8
10
8
交通
10
8
8
9
9
客户群
10
8
7
9
8
合计
100
85
84
91
86
修正系数
1
1.012
0.93
0.99
均价
S=？
4300
5000
4500
S=（4300*1.012+5000*0.93+4500*0.99）/3=4486元/平米；
结论：
经过以上综合对比分析，项目的实际市场价值约为4500-4800元/平米左右，此定价是基于项目目前的现状，如人气不足、生活配套不齐等；在下面的投资分析中按目前较保守的价格4800元/平米进行估算。
项目均价定位预测分析：
考虑升值因素如果政府的相应规划能如期兑现，项目未来预期价值较大，在此作以下预测（每年考虑10-15%的增长因素）：
1、2005年底开工，预计在2007年初推出，估计均价变化范围为4800-5400；
2、2006年底开工。
预计在2008年初推出，估计均价变化范围为5400-5800。
五、市场定位
1、形象定位：
高层低密度休闲花园社区
依据：
项目位于龙岗中心城西区，市政绿化、山林资源丰富，可谓郁郁苍苍、林壑幽深，自然景观优美。
2、主题推广概念；“三园”构筑体育主题的健康休闲人文社区。
它包括：
1）奥体中心----体育休闲公园；
2）余石岭公园----天然绿色公园；
3）深圳第三高级中学----美丽的校园。
3、品质定位：
中、高档
4、客户群定位
●政府公务员（30%）：
当地各级机关的公务员，包括周边学校的教师、奥体中心大量的工作人员等，需求：
复式房、四房、舒适型三房；
●私企业主、商贩：
（30%）：
来自中心城区、新兴龙岗商业区的生意人，大工业区的私企业主等，他们普遍经济实力强，对较高档物业产生认同感，需求：
舒适型三房；
●本土居民（10%）：
龙岗本地老村民，受城市化进程影响，需要置业，如儿女成家需独立居住等，经济能力略强，对物业品质有一定要求，需求：
实用型三房、二房；
●工业区白领（20%）：
在周边工业区工作，如位于龙岗中心城西北面的龙城工业园（规划47平方公里）及南面的宝龙、碧岭工业区（规划31平方公里）均潜在大量的客户群。
这些管理者，对龙岗区域十分熟悉，有强烈置业愿望，但中心城大户型较多，理想选择少，需求：
经济型三房，二房；
●其他游离客户或投资客（10%）：
关内沿地铁线的各类群体，需求：
二房；
区域公务员或企业高层人士，中高层商业人士，有多套物业投资经验，对新龙岗中心区有强烈的认同感，投资：
二房。
六、产品规划建议
1、基本思路：
将建筑物、山林景观、园林景观、奥体中心、高级学校、余石岭公园有机结合打造体育文化主题的高尚休闲花园社区。
2、规划核心及小区特色
1）近郊化居住模式：
符合深圳城市化进程的需要，“城市北扩”给龙岗中心城西区房地产的发展带来机遇，也是城市发展的必然趋势，人们始终追求环境优美、空气清新、功能齐全、价格合理的住宅。
2）低密度建筑设计：
低密度、高楼层、宽间距。
3）建筑平面布局灵活：
布局上在尊重视野及景观均好性之基础上，采用半封闭围合式及行列式混合布局，全部为“坐北朝南”，临街采用波浪型单元组合拼接，使小区的建筑活泼灵动、通透、尺度宜人。
建筑风格特征是“古朴与现代交织、繁华与宁静共处、动感与时尚融合”。
4）生态山林景观特色：
充分利用原有的山林自然资源，进行精心规划，房随山势。
良好的自然生态环境是今后高品质小区的特色和财富。
5）导入“环境加文化”的新理念：
如引入体育休闲文化，名人雕塑走廊等，以满足人们对人文环境的多种需求。
7）房地产项目应与整个西区的自然风景形成完整统一、不破坏风景区生态资源为前提，如项目的商业街的规划问题，切忌以餐饮业为主，以免对生态资源造成污染。
8）借助政府力量，在区域配套方面与区域整体规划协调一致，使区域整体形象得以提升。
3、规划形态：
●18层小高层11个单元，28层高层11单元，共22单元，全部坐北朝南。
每单元两梯四户设计，共44部电梯。
●28高层住宅面积约14万平方米，18小高层约64450平方米；预计主力户型面积为110平方米左右，社区总户数为1800户左右；
●建筑密度为26%。
●商业考虑局部三层，做商场用，面积为18300㎡，其余做一层的商铺，面积约为4700㎡
●地下室做一层，建筑面积约50000㎡，其中设备用房为800㎡，车库面积为49200㎡（1300个车位，另外地面可设置部分车位，车位比可达到0.8：
1）。
●户型配比：
户型
面积（M2）
比例
二房一卫
75-80
30%
三房二卫
95-120
50%
四房二卫
120以上
20%
4、商铺：
●由于有2.3万方的体量，如全部布局临街商铺，不仅布局有困难，也不利于提升整个楼盘的形象，所以，考虑小区具备较大的规模，建议在主入口附近规划一个休闲主题商场（2-3F，含康体娱乐中心等），其余商铺主要沿一般干道沙园路布局（因黄阁南路是城市快速主干道，故不利于布局商铺），
七、投资诂算、计息资金分析
1、开发情况预测
1．1、开发时间预测
该项目计划于6月10日进行公开拍卖,预计从2005年7-8月起进行勘察、设计等前期准备，2005年12月开工，2006年12月开盘发售，预计工期18-24个月，预计销售时间为2.5-3年,即2006年12月至2009年6月。
项目开发周期为3-3.5年。
1.2、销售进度预测
经拍卖数据预计可建23000平方米小商铺，预计部分商业部分销售时间为2年，住宅的销售时间为2.5-3年
2、地价估算
2.1、由于该项目地块政府将采用拍卖方式进行出让，地价未知，故这里先按估计的楼面地价进行分析，然后在作敏感性分析时将地价按一定比例变动计算出相应的投资利润率，根据投资利润率变动范围即可接受确定地价范围，同时可以看出拍卖价高出预计起拍价的幅度。
2.2、根据该地块所处地理位置情况，估计楼面地价为2000元/M2左右。
故总地价=232500*2000/10000=46500（万元）
3、基础数据
3.1经济指标:
序号
项目
数量
备注
1
基本情况
1.1
总用地面积
77500M2
拍卖文化数据
1.2
计容积率建筑面积
232500M2
拍卖文件数据
1.2.1
住宅建筑面积
204400M2
技术部门测算数据
1.2.1.1
28层住宅建筑面积
140000M2
技术部门测算数据
1.2.1.2
18层住宅建筑面积
64450M2
技术部门测算数据
1.2.2
商业建筑面积
23000M2
根据拍卖文件测算
1.2.3
社区文化活动中心面积
1500M2
拍卖文件数据
1.2.4
社区健康中心
120M2
拍卖文件数据
1.2.5
邮电所
500M2
拍卖文件数据
1.2.6
居委会用房
200M2
拍卖文件数据
1.2.7
幼儿园建筑面积
2600M2
拍卖文件数据
1.2.8
社区服务站
200M2
拍卖文件数据
1.2.9
辅助用房
130M2
拍卖文件数据
1.3
地下室建筑面积
50000M2
技术部门测算数据
1.4
建筑密度
27%
拍卖文件数据
1.5
容积率
3
拍卖文件数据
2
可变因素
拍卖文件数据
2.1
管理费
4%
以建安成本费为基数
2.2
销售费用
3%
以销售收入为基数
2.3
不可预见费
5%
以建安成本费为基数
3.2
税金
3.1
营业税及城建税率
5.1%
以销售收入我基数
3.2
所得税率
15%
以税前利润我基数
4
利息
4.1
中长期贷款利率
6%
1—3年期
3.2测算数据
成本核算明细表
序号
项目名称
工程量（M2）
单位成本（元/M2）
总成本（万元）
1
前期费用
232500（下同）
30
698
1.1
勘察设计
30
698
2
基础费用
70
1628
3
主体费用
1422.58
33075
3.1
土建费用
1100
25575
3.2
地下室
322.58
7500
4
配套费用
383.7
8921
4.1
电梯
75.7
1760
4.2
消防
30
698
4.3
智能化
10
233
4.4
智能抄表
8
186
4.5
通信系统
5
116
4.6
燃气
20
465
4.7
有线电视
5
116
4.8
水电安装
140
3255
4.9
室外配套
90
2093
5
其他费用
48
1116
5.1
监理费
11
201
5.2
报建费
8
146
5.3
墙保基金
5
91
5.4
白蚁防止
1
18
5.5
公共设施基金
23
420
6
管理费用
75
1745
7
不可预见费
93.8
2181
8
契税
20
465
合计
2143
49829
备注:
a、表中单位成本数据参照有关项目经验数据结合项目定位估计确定；
b、表中“工程量”按容积率建筑面积计算，其他建筑成本已折算到计容积率建筑面积的单位成本中；
c、电梯费用含22台18层电梯（30万元/台）、22台28层电梯（50万元/台）的费用，计1760万；
d、土建成本按1100元/M2估算，地下室估计需建5万平方米,成本按1500元/M2估算。
4、销售收入、销售费用、营业税及城建税估算
4.1销售价格预测
住宅销售均价:
4800元/M2,商铺均价:
12000元/M2（沿街小商铺）
4.2住宅销售收入=204400*4800/10000=98112（万元）
4.3商铺销售收入=23000*12000/10000=27600（万元）
4.4项目总销售收入=（住宅销售收入）98112+（商铺销售收入）27600=125712（万元）
4.5项目销售均价=125712*10000/（204400+23000）=5529元/M2
4.6销售费用=125712*3%=3771（万元）
4.7营业税及城建税=125712*5.1%=6411（万元）
5、计息资金估算
5．1计息资金金额
根据项目运行的实际情况，项目
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