徐碧新城现代广场综合体项目.docx
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徐碧新城现代广场综合体项目
三明市徐碧新城现代广场综合体项目
可
行
性
研
究
报
告
梅列区徐碧街道办事处
二O一一年十二月
目录
目录1
一、总论3
1.1项目简介3
1.1.1建设地点3
1.1.2项目现状3
1.1.3项目总体规划要求3
1.1.4项目建筑面积指标4
1.2项目法人概况4
1.3编制依据4
1.4项目建设的必要性4
1.5主要经济技术指标6
1.6结论6
二、市场分析7
2.1本地房地产市场总体分析7
2.2商业用房市场分析9
2.3餐饮娱乐用房市场分析10
2.4办公楼市场分析10
三、投资估算与资金筹措11
3.1投资估算说明11
3.2建设投资11
3.3资金筹措11
3.4资金使用计划11
四、财务效益分析11
4.1财务评价编制依据11
4.2基础财务数据与说明12
4.3销售收入预测12
4.3.1办公楼出售、出租收入12
4.3.2商场出售、出租收入13
4.3.3餐饮娱乐出售、出租收入13
4.3.4车位经营收入13
4.4项目的损益13
前言
徐碧新城现代广场综合体项目位于东新六路、京福高速北出口。
根据三明市区与沙县开展以市县一体化区域空间整合为重点的城市联盟的思路，以京福高速公路三明连接线和沙溪河为主轴，以金沙园的开发建设为突破口，沿沙溪河两岸，重点向沙县方向拓展，逐步把市区与金沙园、沙县县城连接成为城市带，形成大三明城市发展格局。
通过实施撤县设区，实现整体规划、产业布局、基础设施、公共服务、城市建设的一体化，推进市区与沙县一体化进程。
在该地点规划建设一个集创意休闲、商务休闲、美食休闲、娱乐休闲、购物休闲五大体验于一体的城市综合体生活广场，通过打造，形成现代化的商业市场模式，使本地块成为联结三明与沙县的中心枢纽，意义重大。
。
一、总论
1.1项目简介
1.1.1建设地点
徐碧新城现代广场（暂名）项目，项目地块位于体育中心南、时代锦园以西、三明市公安局以北、美的大道以东，规划总用地面积为5公顷（以实测为准）。
1.1.2项目现状
目前该项目用地上主要以闽中汽车城为主。
1.1.3项目总体规划要求
项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。
1.1.4项目建筑面积指标
徐碧新城现代广场项目从功能上分为三部分，裙楼1～4层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的7～12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的7～24层部分为办公楼。
整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。
按功能分：
商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。
基地容积率3.9，建筑密度37.84％，绿化率25％，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。
1.2项目负责人概况
项目负责单位：
梅列区徐碧街道办
住所：
梅列区乾龙新村176幢
法定代表人：
朱建平
1.3编制依据
本项目可行性报告根据有关的政策法规和梅列区市区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。
1.4项目建设的必要性
1.4.1符合市区发展规划要求
三明市区地形两面夹山，城市呈带状南北分布，城市发展空间受到限制。
发展方向是推进市区“南拓北扩西进”发展战略，“南拓”重点抓好台江、富兴堡两个片区的规划、开发；“北扩”以贵溪洋、碧口住宅小区开发为重点，以瑞云新区规划建设为平台，把中心区与陈大片区连成一片，并依托陈大高源等工业集中点引导城市向北延伸，依托碧湖、洋溪工业集中点的产业带动，促进城市向东北方向扩张；“西进”以入园道路建设为突破口，重点抓好小蕉片区的规划、开发，逐步扩大市区建成区面积。
启动市区---沙县一体化进程。
三明市区与沙县开展以市县一体化区域空间整合为重点的城市联盟，将遵循“通优势互补、扬长避短、资源共享、设施共建、加快发展”的思路，以京福高速公路三明连接线和沙溪河为主轴，以金沙园的开发建设为突破口，沿沙溪河两岸，重点向沙县方向拓展，逐步把市区与金沙园、沙县县城连接成为城市带，形成大三明城市发展格局。
通过实施撤县设区，实现整体规划、产业布局、基础设施、公共服务、城市建设的一体化，推进市区与沙县一体化进程。
徐碧板块的发展方向尤为重要：
重机厂的搬迁，原重机厂成了市中心的一块宝地，三明市政府发挥中心城市优势、发展总部经济、改善投资环境的重大举措。
规划为徐碧新城中央商务区，规划面积120亩，建筑面积52.89万平方米，建筑密度30.4%，建筑高度85至200米，整体工程竣工后将有500余家大型企业入驻办公，将促进市区中心城市聚集与发展。
目前三明城市的着力点是建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”；建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。
本项目拟建的徐碧新城现代广场充分体现了市区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动梅列区新一轮发展规划的实施。
1.4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益
徐碧板块现在建设中的项目有：
梅元五星级酒店、众祥房地产119.5亩的商住项目、美的大道100亩、新城首府100亩。
这些较大的楼盘在今年年底推出，为三明房地产有着大力推进，同时也加激市场竞争的态势。
本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了徐碧新城商业中心的水平和规模，丰富了徐碧新城的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。
1.5主要经济技术指标
主要技术经济指标如下：
基地面积59184平方米
总建筑面积323209平方米
其中：
地上建筑面积230818平方米
商业部分80827平方米
办公部分91008平方米
餐饮娱乐部分58983平方米
地下建筑面积92391平方米
容积率3.9
建筑密度38%
绿化率25%
机动车停车泊位922辆
非机动车停车泊位6469辆
1.6结论
项目沙县高速通道联结枢纽处，位于梅列区政府规划建设的徐碧新城商务中心，符合市区政府对该地块的发展规划。
此外，对原闽中汽车城的拆除重建，建设符合现代商业需求的一流商业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该地区的经济发展。
而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。
因此，项目的建设是必要的。
本项目的区位优势较为明显，项目公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。
周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。
经估算，徐碧新城现代广场项目工程建设投资为135977万元，税后投资利润率为42.14%，财务效益较好。
二、市场分析
徐碧新城现代广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析本市区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。
2.1三明房地产市场总体分析
现在三明市区在售或即将推出的楼盘主要集中在梅列，由于重机厂的拆迁，促进了徐碧新城的开发，预计今年下半年，徐碧新城的这三个项目都会陆续开盘。
随着今年年底台江大桥的开通，也会进一步加快台江板块的发展，区政府的迁移促进台江板块的价值提升。
预计未来台江板块，房地产业将集中大量放量。
3楼盘的品质差异化扩大
开发商基本上为本土企业，实力不强、资金溃乏。
政府捆绑式的出让土地，导致拆迁成本高、周期长，开发商以时间换空间（一般用拉长销售周期换售价空间）。
行政执法部门，利用手上职权，发挥淋漓尽致，比如外立面、色彩、材料都要把控。
所以开发商做法就是破坏品质，寻求利润。
导致产品规划差、社区品质低，产品极其相似，大家都处于中低端产品的混乱竞争中
随着城市的发展，三明向南北延伸，楼盘的品质会扩大差异化。
三明楼盘的品质不高，但随着三元台江，梅列徐碧新城，出现了一些比较大规模的楼盘，不继提升品质，如众祥、美的大道、新城首府、外滩一号，加上周边新起的梅元五星级酒店、沃尔玛、三元区政府的南移，必将推动三明市房地产一次质的飞跃发展。
4未来市场竞争态势逐渐激化
三明房地产发展史
年份
95、96
97、98
99、00
01-02
02-04
05-06
07
08
09
价格
500-600
700-800
800-900
1300-1400
2000-3000
2000-4000
3000-5000
3000-5000
3500-7000
三明房地产起步是95年，这十五年是平衡有升的发展，03和06年发展速度较快，受到金融危机，房价也比较平稳。
但随着价格的提升，改变供求关系拉大。
2010—2011年三明市房地产市场放量
项目名称
外滩一号
新城首府一期
美的大道
众祥
其它各楼盘
建筑面积（㎡）
18万平
2．48万
21万
34．6万
预计3万
合计
79万
分析：
三明是一个典型的房地产刚需市场，（购房群体主要是：
政府机关、事业单位、三钢、个体工商户、住宅升级）。
分析依据：
●在售项目客群参考
三明市区本地客群是市区普通商品住宅的主力购买客群，以自住为主，投资性需求较少。
别墅项目购买客群则主要为本地私营业主、政府高级官等高收入阶层。
●消费者分析参考
三明周边县市消费者对市区购房情结趋淡，尤溪往福州购房，大田往厦门购房，沙县、永安本身发展比三明还好，因此市区对周边县市影响力弱，消费者被分流往外地置业；本市区消费者受城市重工业污染影响，多数高学历的少壮派往外地发展，年富力强的企业高层在厦门等地均有置业，只有当地政府公务员、院校教师、大型国有企业工薪层、烟草、电信等当地效益较好企业职员在此置业，以满足工作便利。
●市区房租收益低
三明市区中心地段两房一厅月房租在700元/㎡左右，租金收益低廉打压长线投资者信心。
综上所述：
对于本市区客群为主，刚性需求为主城市市场。
2010年之前的项目已经分流了部分刚性客户，加上了2010年这么大的放量，将导致整个市场竞争态势激化。
同时也带动了房地产业的发展，从2010发的楼盘规模来看，楼盘已经逐步的专业化及规模。
但现阶段难以形成大规模购房热潮。
㈤房价与销售情况
项目名称
推出时间
主力户型
推出数量（套）
销售率（%）
平均单价（元/㎡）
阳光城
2008年10月
三房118㎡
1644
100
5200
水榭新城（二期）
2009年7月
二房110㎡
573
80
5300
滨江新城
2009年11月
三房110㎡
1108
95
4500
江滨豪园
2009年12月
三房110㎡
624
95
5600
华宇双城
2009年12月
三房120㎡
500
80
5400
外滩一号（一期）
2010年02月
二房88㎡
367
70
5100
●从上面数据可以看出，大部份楼盘均在09和10年推出，08年正值政策调控、楼市遇冷，楼盘也在观望。
●20
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