Get清风肇庆市房地产市场调研分析报告.docx
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Get清风肇庆市房地产市场调研分析报告
2008年肇庆市房地产市场调研分析报告
肇庆市房地产市场调研分析报告
第一局部肇庆市宏观开展概况
一、城市概况
肇庆市位于广东省中西部、西江中游，东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。
地处沿海与内陆的交通要冲，城区距广州缺乏100公里，位于广州一小时经济生活圈。
距深圳200余公里，距澳门180公里，距香港水路142海里，是沿海兴旺地区通往西南各省的重要交通枢纽。
因其距离广佛经济圈非常近，良好的地理位置和交通网络为承接珠三角前沿阵地产业转移提供了天然的便利，未来的开展潜力无限。
二、城市规划
【城市开展定位】肇庆市中心城区将通过“一河两岸、南连东扩〞战略，打造100万人口现代化新兴大城市，成为珠三角西北的重要城市以及粤西北区域的政治、经济、文化、科研、教育、旅游中心。
【城市总体布局】肇庆市中心区域采用“一河两岸多组团〞城市结构形态，以西江为开展轴，以端州为主中心，将鼎湖区、大旺综合经济开发区、沙浦、南岸大湾、永安、白金龙、金利、马房、会城等组成一个多组团的带状城市群，各组团之间以山林、水域或绿化带相隔离，以快速干道和桥梁相连接。
【城东新区开展】城东新区建设是肇庆实施“南连东扩〞开展战略、打造100万人口现代化大城市的重要举措，肇庆市将投资15亿多元拟耗时5年打造全新的城东新区，预计新城区的建设将能够吸引带动130多亿元的固定资产投资，5年后新区的建设将初具规模。
根据城市规划，肇庆市未来城市开展规模非常大，将形成一个拥有良好的城市环境资源，多山、湖、水，非常适合居住的新兴大都市。
城东新区作为整个规划开展的重点区域，其开展将得到来自肇庆政府的最大推动力。
三、城市经济开展概况
Ø2007年肇庆市本地生产总值实现616.55亿元，完成预期目标的101.1%，比上年增长15.3%，创近十年最高增幅。
08年国民生产总值仍保持稳定高速增长。
上半年实现本地生产总值313.17亿元，同比增长13.9%；规模以上工业增加值完成102.18亿元，同比增长34.5%。
二是开展质量进一步提高。
地方财政一般预算收入完成20.77亿元，同比增长38.3%。
非税收入比重同比下降2.97个百分点。
经济增速较快，开展稳定。
Ø人民生活不断提高。
城镇居民人均可支配收入12794元，比上年增长10.8%；农村居民人均纯收入5010元，增长5%。
年末城乡居民储蓄存款余额比年初增长8%。
08年上半年城镇居民人均可支配收入6591.74元，同比增长11.7%。
6月末，城乡居民储蓄存款余额447.94亿元，比年初增长9.0%。
居民可支配收入稳步提高。
Ø肇庆传统经济产业以“旅游业、农畜业、生物科技、林产加工等为支撑，近年调整战略，优化产业结构，大力开展“四大经济〞产业：
重点抓工业经济，同时开展壮大县域经济，培育开展港口物流经济。
作为重点调整的工业经济，2007年全市完成工业增加值157．90亿元，同比增长34．5％，增速在全省21个地级市中排第4位。
本局部总结：
1、作为承接珠三角产业转移的重要基地，肇庆市经济开展总体呈快速增长趋势，人均收入水平显著增加；
2、肇庆市经济结构处在调整中，重点支柱产业集群效应未表达，预计短期内经济不会呈现爆炸性开展趋势；
3、预计肇庆市未来经济的开展将可以为新城区规模的建设、房地产业开展提供足够的支撑力和推动力。
第二局部近年肇庆市房地产市场情况概述及未来开展预判
通过第一局部对肇庆市规划、经济产业、收入的分析，其在未来仍将保持较高的增长速度，为城市规划与开展，尤其是房地产行业带来长足的开展机遇和支撑力。
下面我们将通过对肇庆市未来土地供给、拍卖价格及住房存量的分析来了解肇庆房地产市场情况及未来开展的预判。
一、肇庆房地产供需分析
1、2021-2021年肇庆住宅建设用地方案
年度
政府保障型住房
〔万平方米〕
商品住房用地
〔万平方米〕
合计
〔万平方米〕
比例〔％〕
廉租住房用地
经济适用住房用地
单套套型建筑面积≤90平方米住房用地
单套套型建筑面积＞90平方米住房用地
单套套型建筑面积≤90平方米住房用地
单套套型建筑面积＞90平方米住房用地
2021
0.62
3.19
17.25
9.03
30.09
70
30
2021
0.56
1.94
30.17
14.00
46.67
70
30
2021
0.31
1.51
28.00
12.78
70
30
09-10两年土地供给进一步加大，共到达89万平米，东区土地供给尤为集中〔见下列图〕，市场竞争加剧，开发商将面临更大压力。
2、2021-2021年肇庆住房建设方案
年度
政府保障型住房
〔万平方米〕
商品住房
〔万平方米〕
合计
〔万平方米〕
比例〔％〕
廉租
住房
经济适用住房
单套套型建筑面积≤90平方米住房
单套套型建筑面积＞90平方米住房
单套套型建筑面积≤90平方米住房
单套套型建筑面积＞90平方米住房
2021
1.00
5.60
22.57
75.22
70
30
2021
1.00
3.50
77.18
35.00
116.68
70
30
2021
0.56
2.72
71.29
31.96
106.52
70
30
与08年相比拟，未来09-10两年，肇庆商品住宅建设方案呈急剧增长趋势，未来市场产品供给量巨大，
将使得竞争更趋白热化。
值得注意的是，未来≤90建设方案到达194.52万平米，〔综合媒体分析和市调考查，现阶段区域市场90以下小户型供给不多，政府对90/70政策执行比拟宽松。
〕在如此大的供给量，为防止同质化竞争，小户型产品必须加强创新力和品质竞争力。
3、肇庆市住房市场现有存量分析
据城区44个楼盘〔别墅楼盘不包在内〕综合资料显示,2021年1—9月累计商品房施工面积为214万平方米，其中住宅为192万平方米；新开工面积为62万平方米，其中住宅为57万平方米；竣工面积为34万平方米，其中住宅为32万平方米；
商品住宅销售和预售套内面积为334585平方米〔建筑面积为391822平方米〕，与去年同期调研数比照下降51.56%。
〔本数据来源于肇庆市房协调研组〕
2021年1-9月商品房销售面积仅占施工面积的13.6%，市场存量巨大。
根据肇庆市每年约45万平米的消化速度〔以1-9月销售面积为参照，折合推测整年销售面积〕，未来市场仍是供大于求的局面。
4、肇庆市07-08年土地拍卖价格
2007-2021端州、鼎湖局部住宅用地拍卖信息
序号
土地面积〔平米〕
总建面积〔平米〕
容积率
地价〔万元〕
楼面价〔万元〕
1
33143.6
99430.9
3.0
2800.0
0.25
2
37851.8
94629.4
2.5
1850.0
2
3
10160.3
27432.8
2.7
1008.0
0.27
4
4535.0
11337.5
2.5
650.0
0.36
5
178530.1
446325.3
2.5
11980.0
0.17
6
13523.0
27046.0
2.0
2200.0
0.33
7
2431.0
4862.0
2.0
185.0
0.15
8
4960.0
8928.0
1.8
545.0
0.20
9
4604.0
11510.0
2.5
516.0
0.28
10
5418.0
10836.0
2.0
780.0
0.29
11
313109.0
626218.0
2.0
46000.0
0.29
12
56669.0
113338.0
2.0
6500.0
0.23
合计
664934.8
1481893.9
——
——
——
07-08年土地拍卖价格显示，端州地区楼面价主要集中在2700-3300元/平米的区间。
按通常销售价高于楼面价40%估算，预计这些工程未来售价将在3780-4620元/平米间。
尽管08年下半年建安本钱已经大大降低，根据目前市场套内均价接近4000元，〔以88%的使用率估算，折合建筑面积均价约为3500元/平方〕，说明开发商利润空间受到严重挤压，未来市场价格恐仍将保持走高趋势。
5、2021年1-9月肇庆市套内面积销售趋势
08年1-9月销售总体走低，除3、4、5月有所上升之外，其余月份均连续下滑，月均销售27925万平米，8、9月数据低于平均值约18%左右。
6、2021年1-9月端州区商品住宅销售套内面积均价走势图
在成交下滑的情况下〔据上表〕，套内销售均价持续走高，接近4000元/平米，9月份均价较1月拉高250元/平米
二、肇庆房地产未来开展趋势研判〔总结〕
1、09-10两年土地供给进一步加大，共到达89万平米，东区土地供给尤为集中，本工程所在区域市场竞争加剧，开发商将面临更大压力。
2、与08年相比拟，未来09-10两年，肇庆商品住宅建设方案呈急剧增长趋势，共计223.2万平米，未来市场产品供给量继续加大。
将使得竞争更趋白热化。
3、值得注意的是，未来≤90建设方案到达194.52万平米，〔综合媒体分析和市调考查，现阶段区域市场90以下小户型供给不多，政府对90/70政策执行比拟宽松。
〕在如此大的供给量，为防止同质化竞争，小户型产品必须加强创新力和品质竞争力。
4、2021年1-9月商品房销售面积仅占施工面积的13.6%，市场存量巨大。
根据肇庆市每年约45万平米的消化速度，未来市场仍是供大于求的局面。
5、08年1-9月销售总体走低，，月均销售27925万平米，在成交下滑的情况下，套内销售均价持续走高，接近4000元/平米，9月份均价较1月拉高250元/平米；
6、07、08年端州区土地拍卖楼面价去到2700-3300元之间。
尽管建安本钱降低，成交下滑，但市场价格仍持续走高。
开发商利润空间受挤压的情况下，短期内市场价预计仍将保持缓慢增长趋势。
7、从区域市场产品供给及价格走势分析，未来工程仍将面临较大的竞争压力，如何优化工程规划和产品设计，提高差异化竞争力，将变得十分关键。
第三局部肇庆房地产市场板块解读
一、肇庆市地产版块划分〔下列图内红色标注楼盘为工程所在区域楼盘，数量众多，竞争剧烈〕
二、主要板块比照
坂块
主要特点
主要产品
产品单价〔套内价〕
代表工程
城东新区
政府新规划的核心住宅区，道路宽阔、交通便捷、各级学校林立，生活配套却相对滞后，但地大物广，开展前景广阔。
120-140㎡的三房洋房
最高价6220元；
最低价2800元；
平均约3800元；
臻汇园、锦绣莱茵名苑、中源名都
星湖
主要位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景观丰富，毗邻老城区，生活配套丰富。
120-140㎡三、四房
最高价8000元；
最低价3000元；
平均约5500元
新世界花园、星湖花园、星湖奥园
旧城江景
位于端州老城区沿江一带，既有成熟的生活配套，也可南望西江江景，景观资源丰富。
110-130㎡三房
最高价6080元；
最低价3000元；
平均约4200元；
东堤湾、东景华府
城东新区/星湖/旧城江景洋房主力产品面积在110-140平米之间，未来市场90以下户型能否成为市场的突破点，值得进一步关注。
东区洋房均价为3800元/平米〔套内价〕，与星湖和旧城江景板块相差300元和1700元，说明东区居住价值还没得到市场的充分认可，对工程未来定价具有重要参考作用。
北岭〔别墅〕
地处北岭山麓，南望星湖，有独特的自然景观资源，区内的高端休闲配套〔如休闲酒店、度假山庄、美食山庄等〕丰富，是肇庆著名的“富人区〞
主要为200-600㎡的独栋别墅
最高价13700元；
最低价6000元；
平均约8500元；
星湖名郡、星湖上院
南岸〔别墅〕
位于西江南岸，离肇庆市区距离较远，商业气氛相对缺乏，但没有城市的喧嚣，空气清新，有象山等自然资源。
170-600㎡间的独栋别墅
最高价11000元；
最低价5500元；
平均约7000元
祈福海岸、肇庆碧桂园
北岭和南岸板块以其天然的自然景观优势，成为高端别墅群开发主力区。
北岭别墅均价比南岭板块高1500元，差距较大，说明本地市场对板块的价值认识差距明显。
城东新区目前缺乏别墅盘，区域内无比照楼盘。
根据本工程所在地块缺乏自然景观的状况，规划设计更需优化内部园林环境。
三、肇庆市地产市场购置群体结构统计〔网络数据综合〕
楼盘名称
商品住宅销售比例
区内居民购置占〔%〕
周边县〔市〕区包括罗定、云浮、等〔%〕
港澳台、外商及其他地区占〔%〕
波海蓝湾
60
40
——
星荷湖畔
80
20
――
星湖奥园
45
50
5
星湖名郡
60
25
15
鸿景观园二期
89
10
1
中源名都
70
30
――
锦绣莱茵名苑
81
19
1
恒裕海湾
60
30
10
圣地名轩
60
40
――
新世界花园雅湖苑
60
12
28
臻汇园
45
40
15
目前肇庆地产市场消费群体以本区域客户为主力，占到71%强，周边城市客户为辅，外来投资客商较少。
充分说明目前该区域地产市场主要以满足本地客户为主。
未来新工程规划和产品设计应以本地客户的需求为导向，开发符合本地消费观念和生活习惯的产品。
本局部总结
1、目前工程所在城东新区板块住房价格明显低于与市中心星湖等主要板块。
市场对各区域市场的价值认知差异显著，短期内东区板块价值难以与中心区域相比；
2、目前城东新区在售楼盘大多集中在临近中心区域地方。
相对于本工程较偏的位置，有着天然的地理优势，未来工程将面临非常剧烈的竞争；未来工程必须具备区域内乃至全市楼盘所瞩目的特点和优势，才能减少因地理位置带来的心理抗性。
3、目前肇庆地产市场消费群体以本区域客户为主力，占到71%强，未来新工程规划和产品设计应以本地客户的需求为导向，开发符合本地消费观念和生活习惯的产品。
第四局部工程分析
一、工程地块自然情况概述
东向：
蓝塘四路；南向：
肇庆中学；西向：
东湖四路；北向：
321国道；
二、生活配套设施分析
工程位于肇庆东区中部，目前开发程度尚未成熟，周边以在建道路和待开发行政、商住土地为住，短距离范围内配套尚未完善，但由于地属未来中央商务区核心，工程10分钟车程内大环境配套完善，15分钟可达传统中心旺区星湖牌坊和天宁路，随着星湖大道商业带的规划和开展，信安路、东湖路、蓝塘路的进一步优化，周边旧村、厂区的改造，未来升值潜力广阔。
商业、购物
星湖大道CBD〔在建〕、奥维斯五星级酒店
康体、休闲
仙女湖旅游风景区、东门广场、体育中心
教育配套
肇庆中学高中部、黄岗中学、一中高中部〔在建〕、奥威斯实验小学〔规划〕、新华小学、蓝塘小学、沙湖小学、河苑小学、东岗小学
三、工程地块SWOT分析
S优势
1、区位优势：
地处未来城市中心，把守三大片区交通枢纽，区位价值凸现；
2、交通优势：
紧邻迎宾大道、东湖路、蓝塘路、星湖大道、黄岗等市级主干道，交通便利，通达性好；
3、聚合城市资源，新规划的受益者；
4、地块形状规整，并且具有规模优势，利于规划设计；
W劣势
1、景观劣势：
地块目前片区形象较差，距离肇庆人喜欢的湖景资源还有一定的距离，且地块北侧面临过境大道和高压线；
破解招式：
◆规划具有地标性的大景观，能成为引爆市场的热点。
◆社区内园林景观优化，注重园内活动空间的规划。
2、配套劣势：
相对湖景板块、旧城板块、城东板块北片区等外部景观资源、生活配套略显劣势；
破解招式：
◆建豪华会所和星级酒店配套。
提高产品档次，使工程辐射力更广。
◆区内增加运动和休憩空间和场所，满足户外活动空间需求。
◆规划大型商业风情街，做到区内根本解决生活问题。
O时机
1、城市扩容：
2006-2025年肇庆100万人口的开展目标将促使大规模城市扩张，位于城市核心的本地块将首先受惠；
2、城区东扩：
新行政中心迁移至城东，东区形象将在“十一五〞期间得到彻底提升；
3、交通改善：
东区十七条交通命脉打造，凸现规划前景，工程四边的道路已根本完工；
4、规划提升：
随着周边道路的进一步优化完善，工程周边配套将有望改善，板块地位将很快提升。
T威胁
1、规划风险——肇庆政府执行力受财力限制，远期规划实现备受考验；短期内市政根底配套到位与否，将会制约消费者对区域价值的认识
2、市场承接力风险——中心城区楼价快速上升，城东供货量有增无减，空置率显著增加，未来市场承接力存在风险；
3、竞争对手：
肇庆已有几大品牌开展商进驻，尤其临近中心区大量楼盘的涌现，已消化大量本地区的客户，面临区域内客源减少的压力。
四、城东新区板块分析
1、板块概况
城东新区位于肇庆老城区的东面，是未来肇庆的核心居住区域和新行政中心，也是实现肇庆城市“东扩南连〞规划部署的重要板块。
其规划设计充分表达肇庆“山、湖、城、江〞良好的自然生态环境，充分利用和保护好肇庆市珍贵的自然生态资源。
城东新区是肇庆市政府为实现城市扩充所做的一大规划手笔，以表达现代化气息为主，将与表达历史文化为主的老城区相互结合。
目前，城东新区的根底设施已经先行，水、电、路、气、公交等公共配套设施的规划布局已初具规模，学校、医院、商贸等与群众生活密切相关的公共配套设施也在日益完善。
城东新区作为未来的城市核心，把守三地交通枢纽，交通条件便利，区域开展潜力无限。
规划定位
端州区未来行政中心区、核心居住区
商业资源
黄岗端砚文化村、昌大昌购物商场
休闲设施
仙女湖旅游风景区、奥维斯五星级酒店、东湖广场
交通设施
星湖大道、信安〔肇庆〕大道、蓝塘路、迎宾大道、东湖路
周边配套
肇庆市地税局、供电局、法院、规划局、国土局、质检站、电视台、肇庆学院、肇庆中学、新中源小学等
在售楼盘
中源名都、恒裕海湾、湖景园、鸿景观园、嘉湖新都市、臻汇园、锦绣莱茵名苑、加洲阳光等
在售均价
洋房3400-4800元/㎡之间
板块总结
肇庆东区是肇庆市CLD中央居住区及东拓开展核心地带。
肇庆市正在大力构建城东板块：
东区主干路网已根本完善，东区根底配套环境逐渐成熟，行政办公、商业金融、文化娱乐、悠闲等工程进一步完善，加上原本就非常丰富的教育资源，宣告城市新中心东移已成定局，东区开展将日新月异。
2、城东新区重点工程产品供给量分析
工程名称
总货量〔万㎡〕
2021
2021
2021
2021
一
二
三
四
一
二
三
四
一
二
三
四
一
二
三
四
恒裕海湾
20
3
2
—
—
—
—
鸿景观园
—
—
—
—
—
—
—
—
锦绣莱茵名苑
21
2
3
2
—
—
—
—
中源名都
2
3
2
3
—
臻汇园
3
5
4
4
5
6
4
4
5
3
4
4
合计
11
1、东区产品的后续货量较大，仅东区几个主要楼盘从2021-2021年的总货量就达140万㎡；
2、2021年肇庆全市共消化住宅面积为45万，其中包括东区21万㎡〔占总量的47%〕，依此推测，现有五大楼盘的货量就约需7年才能消化完毕，市场压力较大；
3、区域内竞争工程分析
〔紧邻工程〕
楼盘名称
臻汇园
开展商
臻汇园置业开展
地理位置
肇庆市端州区星湖大道〔新肇庆中学对面〕
销售代理
■代理销售
代理商
至道地产、中地行
占地面积
333500m2〔512亩〕
总建筑面积
674000m2
容积率
物业管理公司
臻汇园物业公司
规划设计公司
香港魄力
园林设计公司
香港贝尔高林
工程配套
■会所■泳池■教育□市场■商业■广场/主题花园■球场■其他星级酒店
管理费
２
绿化率
40％
推出日期
2021年5月
交楼日期〔一期〕
09年5月；10年11月
装修标准
■毛坯房□简单装修□中档装修□豪华装修□其他
楼宇种类
〔一期〕
■11层小高层洋房9栋■17层小高层洋房6栋
■23层高层洋房2栋□别墅_____座
■复式〔顶层〕□跃式□错层
主力户型
110—156㎡三、四房
畅销户型/座向
122平米/向湖单位
局部楼座销
售情况预估
楼座〔加州湾组团〕
总数量〔套〕
已销比例%
4座
40
100%
5座
48
100%
6座
91
98%
7座
36
85%
12座
40
100%
13座
69
85%
最高价
6980元/m２
最低价
4500元/m２
均价
4850元/m２
注：
以上均为套内价。
主要
买家
■本市居民□外来人口
□本区居民□其他区：
■工薪阶层□白领■公务员□个体私企业主■附近学校的教师
附近工程
锦绣莱茵名苑、中源名都；〔临近海伦堡工程〕
交通
状况
10、18路公交
主要
卖点
共5万平米的双湖景，绝大局部户型带2个阳台+2个空中花园。
工程主题
/概念
真心·珍品·臻生活
广告主题
/广告口号
城东双湖之都，南加州风情湖岸生活。
主要媒介
户外〔此外还在各主要路口设有市政指示牌〕
促销方式
/措施
房价加800元/㎡，可获1200元/㎡超值精装修。
不定期地推出置业参谋推荐单位〔特价单位〕
主要
缺点
与同区楼盘相比售价较高；建筑外观单调、缺少变化，略嫌粗糙。
综合
点评
分三期开发，一、二期共有80栋12-32F的小高、高层洋房，三期为别墅，共5000户，总居住人数为1.7万。
建筑风格为新欧陆风情，园林风格为南加州立体主体园林，拥有双湖景，绝大局部户型做到前庭后院，景观资源丰富。
曾获2021年5月全市楼盘的销冠。
主力户型：
所有户型均前庭后院、双阳台设计，南北朝向。
〔北岭板块，离工程较近〕
楼盘名称
星湖名郡
地理位置
肇庆星湖北岸七星路88号〔北岭〕
投资商
广宇集团股份
开展商
肇庆星湖名郡房地产开展
销售代理
自销
规划设计公司
澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计
占地面积
1253亩〔住宅区为940亩〕
总建筑面积
507000㎡〔住宅476000㎡〕
容积率
物业管理公司
肇庆星湖名郡物业管理公司
工程配套
■会所■泳池■球场■教育■市场■商业■广场/主题花园■其他七星假日酒
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