物业项目规划设计阶段早期介入技术要点.docx

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物业项目规划设计阶段早期介入技术要点

物业项目规划设计阶段早期介入技术要点

一、准备资料。

1.报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《城市详细规划》及批复、项目选址意见书、立项与环评、规划许可条件、概念性建筑方案设计、建筑规划许可证、建筑方案设计与方案审批意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初设计与审批意见书、建筑施工许可证、施工图报送审图与审批意见书。

2.企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户分析资料。

3.设计文件（含规划设计方案、建筑设计方案、扩初与施工图设计方案、园林景观方案扩初与施工图）总说明、修建性详规规划图、建筑规划许可证、建筑设计〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、户型设计说明、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、日照分析、消防分析、节能环保、经济指标等。

D、开发公司在组织项目开发说明会，定期定阶段组织会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业就物业管理角度提出相应意见与建议进行交流与探讨。

4.物业公司组织对项目用地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察，周边同档次楼盘物业管理费与物业管理水平的市场调研。

二、规划设计总体评估

1.规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

2.区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，人车分流，停车位充足，对于商住项目尤其需要考虑商业停车位配套的便利性，而又不影响小区业户安全的服务管理，条件许可下，商业配套停车尽量不在小区内的停车场停车。

3.建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

4.生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

6.安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

7.智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

8.便于物业组织管理，节约管理成本。

9.各项技术经济指标在同类区中水平领先。

三、房屋主体

1.屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

2.墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

3.楼板厚度与隔音符合国家规范。

4.住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

5.厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

6.卫生间不应直接开向起居房，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层。

7.厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

8.管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。

出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

9.底层地坪应充分考虑防潮措施。

10.房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

11.有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

12.阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

四、安保布局

1.便于安保管理区域分割，消除管理死角。

2.便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

3.人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

4.安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

5.安保技防措施完备，计划采用人防、技防与物防等技术手段，形成多层次的立体安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见智能化设备）。

五、消防布局

1.消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

2.消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

3.消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

4.消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

六、交通布局

1.各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

2.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

3.机动车位、非机动车位配置充分充分考虑访客车辆停放便利性

4.根据项目开发规划许可条件以及当地政府房地产开发项目机动车位配置相关管理规定，同时根据机动车年均增长速度，考虑机动车位的配比。

对于具有配套商业或对外经营会所设施的项目，需要考虑该商业配套停车位，同时该停车位尽量安排在既不影响小区业户的生活前提下，又方便商业配套停车的合适地方。

5.有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

七、生活配置

1.根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

2.一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

3.小区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。

如利用层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

4.如区设置会所，宜独立设计。

会所面积、活动项目宜根据区面积、档次、经营方式合理配置，考虑会所日后经营的问题，会所设计选址位置建议设置在方便日后对外经营位置（人流较多、交通方便），一般建议先将会所作为项目营销中心，销售完毕后再启动会所经营。

若项目较大规模25万以上平方米建筑面积时，小区仅有单一会所时，会所的设计选址可暂不考虑以上问题。

例如：

一般10万平方米以上的小区宜设置项目：

健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

八、设备配套

1.水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

2.配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

3.沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

4.公共照明、楼道照明配置合理。

公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置，地下车库照明设计应考虑节能要求，分区域控制，控制方式为交叉多路，分级控制

5.楼道照明十层以下宜采用节能自熄开关，十八层以上高层宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

公共走道照明采用节能灯，其控制开关建议采用声光控或人体感应开关。

6.配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房、柴油发电机房、锅炉房、消防中心等设备房设计应符合国家规范。

有条件的情况下，所有设备房建议地面铺瓷砖，并部分墙面瓷砖上墙；电梯机房与配电房内建议配备降温通风设施；水泵房与中央空调机房内地面均有一定坡度，并设有集水沟；水泵房不应设在建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，水泵房与电梯井不应紧邻卧室，若紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施；中央空调主机房、室外冷却塔、柴油发电机房、锅炉房等均需有隔音降噪的环保措施；电梯机房设置防风防雨措施。

7.供配电系统设计时，应将居民用电与商铺及公共用电分开设计，小区配套用房、控制中心、小区室外公共照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应安装计量装置，以便分类计量核算；会所、商业、公厕设置独立用电计量系统。

8.小区绿化清洁用水，商业用水，会所用水，配套用房用水，公厕用水等单独计量需委托物业抄表分摊的冷、热水独立设置计量表，集中设置在公共区域

九、智能化配置

1.安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

2.网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

3.设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

4.中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

5.智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽，散热通风顺畅，尺寸尽量大于最大功率室外机的尺寸，以方便空调室外机的放入。

6.室外空调机位应考虑安装及维修便利。

距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套机座相邻时，应采取安全隔离措施。

7.空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

8.室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

9.当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

10.如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

11.室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。

配电箱配出回路设计分配合理。

12.电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

13.联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

K、高档宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

十、绿化配置

1.绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

2.绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

3.绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

4.绿化品种便于养护，养护成本节约。

5.绿化布局不遮挡采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

6.绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

7.主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

8.考虑预留绿化浇水养护设施。

9.根据建筑物的布局与建筑高度，考虑日照强度情况，合理种植向阳或阴森灌木。

10.除设计的主干景观道路外，部分绿化带的进出口与通道建议铺设草砖便于日后管理。

在绿化带与小区景观主干道的结合部三角口铺设水泥鹅卵石。

十一、景观配置

1.景观装饰布局合理，宜处于人流相对集中的区域。

2.采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护，建议水系内考虑种植利于清污的水体植物。

3.水系岸床设计应考虑防渗漏效果，尤其水系地下部分设有地下车库，更要注意防水处理。

4.不宜在小区内设置深度超过1米的水系，所有水系有防护或警示。

如利用自然河道水系超过1.5米,还应配置相应的救生设备、设施。

建议水系设计深度不宜过深，深度不宜超过40CM，避免日后管理成本负担过重，同时也避免出现孩童溺水安全事故。

5.景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

6.泛光照明不影响住户，不造成光污染。

7.景观照明系统需要考虑防漏电的设置。

十二、公共空间

1.应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

2.宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

3.公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

4.绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。

5.各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。

楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

6.小区内通行路径、楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

7.公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

8.高层通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

I、楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

十三、生态环保

1.区内无污染环境的生产经营性项目。

2.区内污水处理排放符合国家规范。

3.区内无各类污染源。

周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

4.

5.宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。