房地产年度财务分析报告.docx

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房地产年度财务分析报告

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房地产年度财务分析报告

（一）我国房地产行业发展的现状

　　20__年，国内房地产调控持续收紧。

一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

　　受政策调控影响，20__年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。

全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较20__年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中20__年四季度销售面积同比下降近7个百分点。

房价在市场持续调控的情况下开始松动。

20__年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。

在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

　　随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。

公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

　　20__年末至20__年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。

因此，公司认为20__年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。

同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致20__年的房地产市场呈现波动调整格局。

（二）__地产的发展现状

　　报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

（1）以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。

报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。

公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。

　　同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。

20__年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

（2）降本增效，持续提升盈利水平。

报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点;全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。

　　（3）等量拓展，稳步扩大经营规模。

报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。

全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

　　（4）资金收支平衡，财务状况稳健。

报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。

报告期末，公司资产负债率为78.43%，较20__年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较20__年降低了3.08个百分点。

同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。

　　（5）商业地产租售并举，助力公司业绩提升。

报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。

截至报告期末，公司已拥有广州__中心、广州__中环广场、佛山__水城、佛山__洲际酒店、成都__皇冠酒店、广州__世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。

　　（6）品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。

20__年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“__地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。

同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“20__中国主板上市公司最佳董事会（50强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。

　　（7）建立长效激励机制，完善治理结构。

报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

　　二、__地产的财务状况分析

　　偿债能力分析

　　从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

　　由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。

到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。

速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

　　资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。

（一）我国房地产行业发展的现状

　　20__年，国内房地产调控持续收紧。

一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

　　受政策调控影响，20__年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。

全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较20__年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中20__年四季度销售面积同比下降近7个百分点。

房价在市场持续调控的情况下开始松动。

20__年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。

在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

　　随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。

公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

　　20__年末至20__年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。

因此，公司认为20__年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。

同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致20__年的房地产市场呈现波动调整格局。

（二）__地产的发展现状

　　报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

（1）以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。

报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。

公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。

　　同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。

20__年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

（2）降本增效，持续提升盈利水平。

报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点;全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。

　　（3）等量拓展，稳步扩大经营规模。

报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。

全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

　　（4）资金收支平衡，财务状况稳健。

报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。

报告期末，公司资产负债率为78.43%，较20__年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较20__年降低了3.08个百分点。

同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。

　　（5）商业地产租售并举，助力公司业绩提升。

报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。

截至报告期末，公司已拥有广州__中心、广州__中环广场、佛山__水城、佛山__洲际酒店、成都__皇冠酒店、广州__世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。

　　（6）品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。

20__年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“__地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。

同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“20__中国主板上市公司最佳董事会（50强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。

　　（7）建立长效激励机制，完善治理结构。

报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

　　二、__地产的财务状况分析

　　偿债能力分析

　　从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

　　由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。

到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。

速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

　　资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。