最新版商厦省地节能建设项目可行性研究报告.docx
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最新版商厦省地节能建设项目可行性研究报告
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商厦省地节能建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
安庆市**商厦省地节能建设项目
1.1.2建设地点
安庆市**路与***路交叉口东南角。
1.1.3建设内容
项目规划总用地5839平方米。
规划总建筑面积29869.4平方米，其中住宅面积11538.2平方米，商铺建筑面积5861.5平方米，酒楼建筑面积5961.1平方米，办公面积3395.2平方米，地下室面积2691.8平方米，架空层面积416.6平方米。
1.1.4项目总投资及资金来源
工程总投资4731.94万元人民币；项目单位自筹。
1.1.5建设运营期
项目建设运营期3年。
1.2开发企业简介
行政管理局。
公司住所位于安庆市***街**号。
法定代表人：
***
注册资本：
贰仟万圆整
实收资本：
贰仟万圆整
公司类型：
有限责任公司（非国有独资）
经营范围：
房地产开发、商品房销售（凭证经营）建筑装潢材料、五金、化工销售。
安庆**房地产开发有限责任公司成立于1996年12月。
具有安徽省建设厅房地产开发二级资质，公司下设办公室、工程部、销售部、开发部、财务部等职能部门，公司现有员工30人，专业技术人员20人，公司自成立以来，已开发**花苑、**商厦等优质楼盘，已累计开发房屋建筑面积16万平方米，取得了良好的社会效益和经济效益。
1.3可行性研究依据
1、建设部关于《房地产开发项目经济评价方法》
2、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》第三版
3、《安庆市商品房销售管理办法》
4、《安庆市建设项目配套设施规划建设管理办法》
5、《城市房地产开发经营管理条例》
6、安庆市规划局批准的规划总平面图及规划设计方案；
7、安徽省建设厅、发展和改革委员会、经济委员会《关于开展节能省地型住宅建设试点的通知》建房【2007】61号
8、委托单位提供相关资料。
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
我国是一个发展中国家，人均能源相对资源贫乏，煤炭、石油、天然气、可耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为世界平均值的约1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6。
全国耕地只占国土面积的13％，目前人均耕地仅有1.43亩，且优质耕地少，后备资源严重不足。
为保证国家粮食安全，到2010年耕地保有量必须达到18.21亿亩，但目前仅有18.18亿亩。
1993年到2002年城乡建设年均新增用地4389平方公里，集约和节约使用土地，保护耕地的任务十分紧迫。
我国水资源短缺，人均水资源拥有量2200立方米，北方和西部有的地区已处于公认的极度缺水的程度。
600多个城市中有2/3供水不足，其中1/6的城市严重缺水。
一些地方城市在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高，建筑建造和使用，能源资源消耗高，利用效率低问题比较突出，盲目扩大城市规模，规划布局不合理，乱占耕地的现象时有发生；重地上建设，轻地下建设的问题还不同程度的存在。
资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。
因此，我国提出节能省地型住宅和公共建筑的具体目标是到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有基础上力争减少20%；建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降10%。
到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65%的目标，绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年目标基础上再大幅度减少；争取建筑建造和使用过程的节水率比2010年再提高10%；新建建筑对不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。
该目标的实现对我国发展节能省地型住宅和公共建筑具有重要意义。
2.2项目建设必要性
2.2.1有利于是加快建筑行业体系科技创新
要通过科技创新为发展省地节能型住宅和公共建筑提供技术支撑，积极组织科技公关，努力开发利用适合国情、具有知识产权的适用技术和建筑新材料、新技术、新体系以及新型可再生能源，鼓励研究开发节能、节水、节材的技术和产品。
注重加快成熟技术和技术集成和推广应用。
认真落实国家中长期科学和技术发展规划纲要中有关城乡现代节能与绿色建筑等专项规划，加强国际合作，积极引进、消化、吸收国际先进历年和技术，增强自主创新能力。
要加快墙体材料革新，特别是注重解决墙体改革工作中关键技术和技术集成问题，加快高强钢和高性能混凝土的推广应用工作。
建立健全建筑“四节”科技成果推广应用机制，尽快把科技成果转化为现实生产力。
2.2.2有利于挖掘建筑“四节”巨大潜力
我国面临的建筑节能问题很突出，但同时也要看到我国住宅和公共建筑能源资源节约潜力巨大。
据预测，到2020年，如果城镇建筑达到节能标准，每年就可节省3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少8000万千瓦时，约相当于1998到2003年5年新增电力装机容量的总和，相当于4.5个三峡大坝的发电量，相当于每年可减少电力建设投资约1万亿元。
通过推进城镇化，合理规划布局，提高土地利用的集约和节约程度，到2010年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有基础上力争减少20％；到2020年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年目标基础上将大幅度减少。
降低供水管网漏损率10个百分点，一年可节水47亿吨；推广使用节水器具等，全国城镇家庭一年可节约用水17亿吨。
提高建筑品质，延长建筑使用寿命，推广可循环利用新型材料和再生能源，到2010年对不可再生资源的消耗可降低10％，到2020年可在此基础上再降低20％。
2.2.3有利于改善我市城市居民居住条件
进入二十一世纪以来，安庆市国民经济保持良好的发展态势。
产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，房地产业和建筑业的快速增长成为促进市域经济发展的主要动力，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，人民生活水平有了较大的提高。
为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，力争在2010年前后把安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”规模的大城市，安庆市的国民经济和城市建设进入了新一轮快速发展时期。
项目的建设有利于促进安庆市房地产业的发展，带动相关行业、产业的发展，促进经济的繁荣。
随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，我市居民住房消费日益增加，市场潜在住房需求较快的转化为现实需求，在一定程度上适应了市民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产业发展做出了贡献。
通过省地节能住宅的建设，改变我市传统建筑模式和标准，推进绿色建筑，体现“四节一环保”，在改善我市城镇居民居住环境、配套及树立良好的节约能源资源的意识和正确的消费观念，形成良好的社会氛围都具有举足轻重的作用。
2.2.4是开发企业自身发展的需要
安庆市**房地产开发有限责任公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，抓住有利时机，审时度势，**路与***路交叉口东南角进行**商厦项目开发建设。
项目建设严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。
安庆市**商厦建设项目将在项目的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进项目建设新机制建设，建设具有较高水准的综合性建设项目，转变建设方式，建立具有特色的单体建筑建设模式和消费模式，为安庆市综合性建设项目建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范。
第三章市场分析
3.1我国节能省地建设项目市场发展趋势分析
3.1.1我国房地产市场发展规模
我国与发达国家相比，房地产市场的需求远未达到饱和，未来市场的发展空间仍然巨大。
单从住宅来看，2005年我国户均成套住宅为0.85套，按照目前的建设进度算，平均每年增长0.01套，至少要到2015年才能达到户均一套的水平。
在未来5-10年内，中国房地产总体继续向上发展的趋势将不会改变。
短期宏观经济的走缓和政策的调控可能会抑制房地产价格的上涨空间，甚至在局部地区出现价格的回调，但经济基本面的增长可以充分消化可能的房地产泡沫。
随着城市化进程的推进、居民收入水平的不断提高，房地产市场仍会持续走在健康发展的轨道上。
2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。
其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%，比上年提高6.8个百分点；办公楼投资1037亿元，同比增长11.7%，比上年下降9.3个百分点;商业营业用房投资2776亿元，同比增长17.9%，比上年提高2.9个百分点；其他投资3457亿元，同比增长38.1%，比上年提高26.7个百分点。
2007年，全国商品房竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点,其中，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5%，比上年上升15.1个百分点;期房销售面积4.79亿平方米，同比增长36%，比上年上升4.2个百分点。
40个重点城市12月末累计可售商品住房面积1.43亿平方米，比上年下降6%；批准预售商品住房面积2.39亿平方米，同比增长10.9%；登记销售商品住房面积2.61亿平方米，同比增长24.4%。
与此同时，商品住房空置面积继续下降,12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加快8.6个百分点。
3.1.2我国省地节能型住建筑现状
改革开发以来，我国房地产开发在使人们生产生活需要得到满足同时，也付出了资源高消耗，环境高污染的代价。
我国房地产业粗放型生产经营，建筑已成为吞噬能源的巨大“黑洞”。
目前我国有近500亿平方米的建筑物，其中300亿在农村，200亿在城市，每年新建住宅近20亿平方米，城乡房屋建筑规模越来越大，建筑能耗越来越多，建筑能耗占全社会总能耗的30％左右，再加上相关建材生产能耗还有16.7％，已从十年前占社会能耗的15%，上升到现在46.7%。
尽管全国迄今为止已累计建成节能建筑面积约15亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积的７％；新建建筑中节能建筑的比例不足10％。
我国建设项目能耗高于国际水平3倍以上。
我国城镇水资源匮乏，但城镇用水效率低下，浪费严重，中水技术很少推广。
目前我国住宅建设过程中，污水回用率仅为发达国家的25％，耗水占城市用水32%，卫生洁具耗水高出30％。
在房地产开发建设中，耗用的钢材占社会用材20%，水泥占用量占全国总用量的17.6%。
与发达国家相比，钢材消耗高出10％至25％，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。
目前我国建设项目单位建筑面积采暖能耗相当于相同气候地区发达国家的２至３倍，与发达国家相比，多耗3亿吨标准煤，多耗8000万瓦空调用电负荷。
3.1.3安庆市房地产规模与节能现状
（1）2007年安庆市房地产投资规模和发展特点
2007年，安庆市累计完成房地产开发投资43.1亿元，增长68.7%，占固定资产投资（全年全社会固定资产投资341.7亿元）的12.6％。
商品房销售销售额34.8亿元，增长45.9%。
受房地产开发投资增速的影响，商品房开发规模进一步加大。
截至10月底，全市商品房施工面积为505.44万平方米，同比增长了41.1%，其中住宅施工面积为400.2万平方米，同比增长了37.4%；商品房竣工面积为77.63万平方米，同比增长了102.8%，其中住宅竣工面积为60.59万平方米，同比增长了96.1%；商品房销售面积为122.76万平方米，其中住宅104.57万平方米，同比分别增长31.9%和31.4%；商品房累计销售额约21.94亿元，其中住宅销售额达18.02亿元，同比分别增长了44.9%和50.2%。
近年来，安庆市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，新建商品房价格稳中有升。
纵观2007年，安庆市房地产市场仍趋活跃，开发建设投资规模持续增长。
安庆市城区房市场，从行业发展数据分析和市场运行状态分析看，主要呈三个方面特点：
一是房地产开发投资规模持续增长，二是房地产交易市场有序健康，三是商品房价格稳中有升，空置房面积不断减少。
（2）安庆商品房销售分析
2007年，安庆市城区商品房销售面积67.89万平方米，其中大观区销售面积14万平方米，成交均价2533.17元/平方米；迎江区销售面积13.77平方米，销售均价2798.17元/平方米；宜秀区销售面积9.27万平方米，销售均价2780.64元/平方米；开发区销售面积30.85万平方米，销售均价2483.92元/平方米。
2007年，我市城区商品房销售均价2598.33元/平方米。
相比2006年的2261.71元/平方米，城区商品房销售均价在去年一年内上涨了336.62元/平方米。
2008年上半年，安庆市商品房成交均价售均价3276.03元/平方米，比07年均价上涨了677.7元/平方米。
3.2安庆市省地节能型建设项目现状及趋势分析
3.2.1安庆市省地节能型建设项目现状分析
2007年，安庆房屋建筑施工面积1155.44万平方米，房屋竣工面积660.16万平方米。
在竣工面积中，省地节能型综合建设项目不到10万平方米，新建建筑中节能建筑的比例不足8％。
由于省地节能型住宅建造成本相对较高，售价比普通住宅要高，营销难度较大，很难被城市居民接受，许多开发商在规划设计建造过程中忽视省地节能的重要性，消耗和占用了大量能源、土地、水资源和建筑材料，且在建成后，项目建设的水、电资源消耗非常大。
除少量的新建项目外，很少有综合性建设项目达到国家省地节能型评价标准。
3.2.2安庆市省地节能型建设项目发展趋势
随着安庆市国民经济和社会的发展，人们的生活水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基础生活要素中，省地节能、环保性建设项目已成为人们改善生活、办公、经营的首要目标。
购买商品房，除了只考虑价格因素外，综合考虑长远、性价比、舒适度等因素。
如：
节能型项目在日后支付电费、水费等费用要比要比普通住宅少多少。
安庆“双百”城市建设的快速推进和旧城改造，市建筑主管部门把省地节能型建设项目作为当前和今后一个时期一项重要工作，要大力宣传省地节能型建设项目的重要意义，通过政府引导，城市居民将会逐步树立了良好的节能意识和正确的住宅消费观念，形成了良好的社会氛围。
第四章项目地址及建设条件
4.1项目地址
项目选址位于**路与***路交叉口东南角，西临**路，北临***路。
4.2建设条件
4.2.1自然条件
（1）气候特征
安庆地处北亚热带南缘，属亚热带温润季风气候区，四季分明，气候温和，季风明显，雨量充沛，无霜期长。
常年主导风向为东北风（风频52%），夏季为西南风（风频24%），年平均风速3.10米/秒，最大风速20米/秒。
年平均气温为16.5℃，年平均降雨量1363mm，全年平均降雪天数12.8天，全年平均降雨天数139.1天（4~7月占60%），日照百分率46%，达2030小时。
（2）地质地貌
安庆市地属扬子地层，安庆地层小区、地质基层为中生带白垩系浦口砂砾岩。
北部属大别山皖山余脉，属新生界下更新流安庆组地层，岩性为陆相冲积型砾石层夹砂层。
地貌为零星的Ⅲ级阶地，海拔标高在20~30米左右，呈西北高，东南低地势。
本项目所在区域靠近集贤关区程属低山区，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，东、北低，地面高程11~34m，大部分地区为14~18m，地貌类型为一、二级阶地，工程地质条件较好，地震基本烈度为Ⅵ度。
（3）土壤植被
安庆市多为砾质红壤性土及黄红壤，PH值呈酸性或微酸性，小部分为粘盘黄棕壤及潴育性稻土，PH值近中性。
东北部夹杂有部分沼泽化土壤，西南部与东南部多为壤质灰潮土。
安庆市分布着次生的、人工营造的针叶松和宽叶林。
城区绿化覆盖率为10%，开发区内绿化覆盖率达到30%。
（4）水文
安庆市区民用水和工业用水的主要水源是长江，水质状况良好。
多年平均水位10.16m，开发区内现状水域主要为用于农田灌溉的河塘和灌渠，较大的河塘总面积约13.89公顷，渠宽5~10m。
4.2.2交通方便
本项目位于安庆市*大门，西临**路，北临***路，城区交通有*路、*路、*路等多条公交车通达周边，交通便捷。
4.2.3施工条件
安庆市地方材料丰富、水泥生产企业大小兼备、施工企业经行业清理整顿后，资质和素质进一步提高，再加上水电供应充足。
4.2.4建设场区“七通”条件
该项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量。
4.2.5符合规划要求
项目规划通过了安庆规划局的批准，满足规划要求。
第五章规划建筑方案和建设规模
5.1规划设计依据
1、《安庆市城市规划管理技术规定》；
7、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
8、商店建筑设计防火规范
9、业主提供的设计任务书，及其他相关的技术资料。
10、相关的现状资料以及其他相关技术规范。
5.2建筑规划设计
5.2.1规划设计思想
（1）合理利用土地，达到社会效益、经济效益和环境效益的有机统一。
（2）以人为本，结构清晰，力求创造一个布局合理，环境幽雅，具有较高生活品位的现代化商业及居住社区。
5.2.2总平面布置
用地呈不规则多边形，长边为东西向，且平面功能较多，一、二层为商铺，三、四层为酒楼，四层以上南北为住宅，中间为办公。
为了解决复杂的人车流线，避免人流的相互干扰，在地块的西北角和西南角分别设置酒楼入口和办公入口，同时在东侧沿基地边缘设置一条消防车道，在满足了消防需要的同时，为住宅部分提供了相对隐蔽的入口，很好的解决了交通问题。
建筑根据道路走向进行总平面布置，不仅取得良好的经济效益，还为城市沿街面提供了良好的景观。
5.2.3单体设计
整个商厦功能较为复杂，一、二层为商铺，通过沿街入口进入；三、四层为酒楼，通过西北角的街道厅进入，由于两条主干道在基地西北角交汇，因此，在此方向设置酒楼入口有助于提高酒楼的商业价值；四层以上为办公及住宅。
办公楼位于住宅楼中间。
由于面积和高度不同，为了加强建筑的整体感，在办公楼上方将住宅连接起来，对其形成一个包围的趋势，使建筑作为安庆*大门的概念在体量上表现出来。
立面处理上手法简洁、大气，主要强调横向线条的运用，加强建筑的整体感。
住宅部分重要采用白色墙面，办公部门则蚕采用铝板和玻璃幕墙的交错使之成为视觉中心。
住宅和办公采用空中花园进行连接，在立面上形成过度和层次感，使建筑显得空透、活泼，同时还能提高建筑的档次，必然形成建筑的亮点。
商业部门采用空透的玻璃和横向百玻幕墙的交错使之成为视觉中心，商业部门采用空透的玻璃和横向百叶活跃商业气氛，通过体量和线条的穿插，表达了现代建筑的个性。
户型采用一梯两户错层形式，面积为138平方米，空间变化丰富，户型合理实用，且利用屋顶做绿化，为住户提供了很好的景观。
5.2.4竖向设计
本工程+0.000相当于黄海高程13.150米，室内外高差0.300米，一、二层层高4.2米，三、四层层高3.9米。
四层以上为办公和住宅。
办公部门为五层，每层层高3.6米；住宅部分为十层，每层层高为2.8米，建筑总高度为44.8米。
5.2.5消防设计
本工程地上十五层，属于一类高层建筑，在建筑四周设环行消防通道，宽度4.0米。
消防控制室设在地上一层，其他防火构造按照规范设置。
5.2.6结构设计
工程采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，结构使用年为50年，建筑安全等级为一级，建筑物抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为7度。
5.2.7电气、给排水设计
在地下设计变电室、消防水池、水泵房等设备用房，其线路通过管井通向各层。
5.3建设内容
5.3.1项目概述
项目规划总用地5839平方米。
规划总建筑面积29869.4平方米，其中住宅面积11538.2平方米，商铺建筑面积5861.5平方米，酒楼建筑面积5961.1平方米，办公面积3395.2平方米，地下室面积2691.8平方米，架空层（公建）面积416.6平方米。
5.3.2主要技术经济指标
经济技术指标详见表5-1。
序号
项目名称
指标
备注
1
规划用地总面积
5839㎡
2
规划总建筑面积
29869.4㎡
其
中
规划住宅建筑面积
11538.2㎡
商铺面积
5861.5㎡
办公面积
3395.2㎡
酒楼面积
5961.1㎡
地下室
2691.8㎡
车库
公建面积
416.6㎡
架空层
3
容积率
5.0
4
绿地率
31%
5
规划总居住人口
350
每户按3.5人计算
6
规划总住户数
100
第六章环保与节地、节能、节水、节材
6.1环境保护
6.1.1执行的环境保护标准
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）《中华人民共和国水污染防治法》
（3）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
（4）《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号
（5）《环境空气质量标准》（GB3095——1966）二级标准
（6）《地表水环境质量标准》（GB3838——2002）Ⅲ类标准
（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096——93）Ⅰ类标准
（8）《污水排入城市下水道水质标准》（GJ3082——1999）
（9）《大气污染物综合排放标准》（GB16297——1996）
（10）《饮食业油烟排放标准》（GB18483——2001）
（11）《建筑施工厂界噪声限值》（GB12523——90）
（12）《污水综合排放标准》（GB8978——1996）
6.1.2项目建设期环境影响治理措施
（1）施工噪声防治措施
1.加强施工管理：
施工期间应严格执行《建筑施工场界噪声限值》施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。
2.合理安排作业时间：
高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少夜间施工频次，夜间施工向环境保护主管部门申报，征求同意后方可施工。
3.施工中尽量采用低噪声的施工机械：
减少同时作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响；
4.合理布置高噪声源：
合理调整施工现场的布局，尽量将高噪声源设备远离居民楼等敏感点，切实减缓施工期噪声对环境敏感点的影响。
（2）扬尘污染防治措施
1.在天气炎热干燥时进行洒水抑尘：
对裸露地面、施工现场道路、堆料场地、作业场所等易起尘点适量进行洒水抑尘，减少扬尘产生量。
根据类比调研，在施工时适量洒水可减少约70%的扬尘产生量，施工期洒水抑尘作用类比监测数据。
2.设置专用库区：
对较易起尘的散装物料（尤其是散装水泥、黄砂等）堆置应设置专用库区，避免风蚀扬尘影响大气环境；施工阶段，废土石应集中堆放，并及时运往及置场。
（3）施工废水污染防治措施
1.设置临时废水沉淀池：
在拟建项目场地，设置临时废水沉淀池一座，收集施工过程中产生的生产性废水及地表径流，废水经沉淀后，补充施工用水或排入城市下水道管网。
2.修建挡土墙、设临时排水沟渠：
施工场地四周修建挡土墙，并设临时排水沟渠导排废水，注重节约用水，减少水土流失产生量。
3.建临时化粪池：
施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪池处理后，排入城市下水道管网。
（4）施工垃圾
1.建筑垃圾分类回收：
拆迁及建筑施工过程中产生的碎砖、砂石等建筑垃圾要分类回收处置，不宜回收的无害固废可回填平整场地；少量多余施工弃土要及时运往由环卫部门指定的处置场堆荐
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