长沙市城市规划管理技术规定09版.docx

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长沙市城市规划管理技术规定09版

长沙市城市规划管理技术规定

（修订）

00九年二月

第一章

总则

第二章

建设用地的区划分类和适建范围

第三章

建筑容量控制指标

第四章

建筑间距

AtV~TT

第五章

建筑离界及退让

第六章

建筑设计相关规定

第七章

停车场配建规定

第八章

建筑环境与配套设施

第九章

市政工程

第十章

附则

附件：

附录一名词解释

附录二长沙市建筑间距I类地区范围示意图

附表一各类建设用地适建范围表

附表二建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

附表三各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表

附表四地下管线交叉时最小垂直净距表

附表五市政管线的最小覆土深度（M表

第一章总则

第1.1条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省＜城市规划法＞实施办法》、《长沙市城市规划管理办法》和长沙市城市总体规划及有关规范规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第1.2条本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。

临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。

第1.3条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。

各项工程建设应按经批准的详细规划执行。

第二章建设用地的区划分类和适建范围

第2.1条按照主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地标

准》（GBJ137-90）,在长沙市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类

和代码标准要求:

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

居住用地

基层社区、居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地

一类居住用地

市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地

R11

住宅用地

住宅建筑用地

R121

教育设施用地

托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地

R122

其它公共服务

设施用地

基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、畐喰店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。

（不含中小学等用地）

R13

道路用地

基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地。

R14

绿地

基层社区及以下级的小游园等用地

二类居住用地

市政公用设施齐全、布局完整、建设有多层、中高层及高

层住宅为主的用地。

（含农民生活安置用地R2n，酒店式

公寓用地及老年公寓用地）

R21

住宅用地

住宅建筑用地

R221

教育设施用地

托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地

R222

其它公共服务

设施用地

基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、畐喰店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。

（不含中小学等用地）

R23

道路用地

基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配

建停车场等用地

R24

绿地

基层社区及以下级的小游园等用地

市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅

三类居住用地

与工业等用地有混合交叉的用地（含学生公寓、单身宿舍、

用地）

R31

住宅用地

住宅建筑用地

R321

教育设施用地

托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地

R322

其它公共服务

设施用地

基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、畐喰店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。

（不含中小学等用地）

R33

道路用地

基层社区及以下级社区道路、小街、小巷、小胡同及配建

停车场等用地，不包括宅间小路

R34

绿地

基层社区及以下级的小游园等用地

四类居住用地

以简陋住宅为主的用地，

R41

住宅用地

住宅建筑用地

R421

教育设施用地

托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地

R422

其它公共服务

设施用地

基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地，如粮店、菜店、畐喰店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地。

（不含中小学等用地）

R43

道路用地

基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配

建停车场等用地，不包括宅间小路

R44

绿地

基层社区及以下级的小游园等用地

公共设施用地

居住（社）区及居住（社）区级以上的行政、经济、文化、教育科研、医疗卫生、体育、社会福利、公共安全和宗教等公共设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

行政办公用地

行政、党派和团体等机构用地

C11

市属办公用地

市属机关，如人大、政协、人民政府、法院、检察院、公安、各党派和团体，以及企事业管理机构等办公用地

C12

非市属办公用地

在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地

商业金融业用地

商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地

综合百货商店、商场、经营各种食品、服装、纺织品、医

C21

商业用地

药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零

售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库的用地。

C22

金融保险业用地

银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保

险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地

C23

商务办公用地

各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地

C24

服务业用地

饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等

用地

C25

旅馆业用地

旅馆、招待所、度假村、公寓式酒店及其附属设施等用地

C26

市场用地

独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地

文化娱乐用地

新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地

C31

新闻出版用地

各种通讯社、报社和出版社等用地

C32

文化艺术团体

用地

各种文化艺术团体等用地

C33

广播电视用地

各级广播电台、电视台、转播台和差转台等设施及其附属

设施的用地

C34

图书展览用地

公共图书馆、会展中心、展览馆、博物馆、科技馆、纪念馆和美术馆等展览设施及其附属设施的用地

C35

影剧院用地

电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所，包括各单位

对外营业的同类用地

C36

游乐用地

独立地段的游乐园、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、

老年活动中心等用地

体育用地

居住（社）区级以上级别的体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内配套建设的体育设施用地

室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场、

C41

体育场馆用地

溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运

动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地

C42

体育训练用地

为各类体育运动专设的训练基地用地

医疗卫生用地

医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的用地

C51

医院用地

综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院等

C511

综合医院

有一定规模的综合性医院用地

C512

专科医院

各类专科医院的用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院和传染病医院等

C52

卫生防疫用地

卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等

用地

C53

休疗养用地

休养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所用地，

该类用地应归入居住用地（R）

高等院校、中等专业学校、职业学校、特殊学校等各类教

教育科研用地

育设施以及各类科学研究、勘测及测试机构的用地。

不包

括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）

C61

高等学校用地

大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地

C62

中等专业学校

用地

属于高中阶段职业教育的普通中专、职业高中和技工学校

等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地

C63

成人与业余学校

用地

独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、

业余学校和培训中心等用地

C64

特殊学校用地

聋、盲、哑人学校及工读学校等用地

科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等

C65

科研设计用地

机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等

用地

具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用

文物古迹用地

地。

不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地应分别

归入相应的用地类别。

其它公共设施

除以上之外的公共设施用地。

如宗教活动场所、社会福利

用地

院等用地

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地。

包括专

用铁路、码头和道路等用地。

不包括露天矿用地，该用地

归入水域和其它非城市建设用地（E）

一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业类型的用地，如电子工业、缝纫工业、工业品制造工业等用地

二类工业用地

对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业、干扰和污染环境不严重的大中型机械制造工业等用地

三类工业用地

对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、一般性大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地

仓储用地

仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用

地

普通仓库用地

以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地和货运及

配载市场用地

危险品仓库用地

存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

堆场用地

集装箱堆场及露天堆放货物的储物用地

对外交通用地

铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输

设施及其附属设施等用地

铁路用地

铁路站场、线路及其附属设施的用地

公路用地

高速公路和其它各类公路、长途客运站及其附属设施的用地，不包括村镇公路用地，该用地应归入水域和其它用地

（E）

T21

高速公路用地

含高速公路路面用地及为高速公路配建的公厕、电话亭、

收费站等附属设施的用地

T22

一、二、三级

公路用地

除高速公路以外的其它级别公路用地及配建的公厕、电话

亭等附属设施的用地

T23

长途客运站用地

长途客运站、客运枢纽及其附属设施的用地

管道运输用地

运输石油、煤炭、天然气等能源和水资源的地面管道设施及其附属设施用地

港口用地

海港和河港的陆域部分所建的各类港口设施及其附属设施的用地，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地

T41

海港用地

海港港口用地

T42

河港用地

河港港口用地

机场用地

民用及军民合用的机场中各类航空设施及其附属设施的用地，包括飞行区和航站区等用地，不包括净空控制范围的用地

道路广场用地

市级道路、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地

道路用地

快速路、主干路、次干路和支路的用地，包括其交叉路口

和道路绿地，不包括居住、工业区内部的道路用地

S111

快速路用地

城市快速路的用地

S112

主干路用地

城市主干路的用地

S12

次干路用地

城市次干路的用地

S13

支路用地

城市主、次干路间的联系道路用地

S19

其它道路用地

除快速路、主、次干路和支路外的城市道路用，包括步行街、自行车专用道等

广场用地

进行公共活动的广场用地，不包括单位内的广场

S21

交通广场用地

以交通集散为主要功能的广场用地

S22

游憩集会广场

用地

以游憩、纪念和集会为主要功能的广场用地

社会停车场库

用地

公共使用的停车场和停车库的用地，不包括其它各类用地

配建的停车场库用地

S31

机动车停车场库

用地

机动车停车场库用地

S32

非机动车停车场

库用地

非机动车停车场库用地

市政公用设施

用地

居住（社）区级及以上级别的市政公用设施用地，包括其建

筑物、构筑物及管理维修设施等用地

供应设施用地

供水、供电、供燃气和供热等市政公用设施及其附属设施

的用地

U11

供水用地

独立地段的自来水厂及附属的泵房、调压站等设施的用地

U12

供电用地

提供电力供应和传输的市政公用设施及其附属设施的用

地，包括变电站和高压塔基等用地，不包括电厂用地，该用地应归入工业用地（M）。

划定的高压走廊下控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类

U13

供燃气用地

燃气供应和储存的市政公用设施及其附属设施的用地，包括液化石油气气化站、混气站、瓶装供应站、储配站、天然气门站、天然气调压站及煤气抢险设施等用地。

不含燃气厂用地，该用地归入工业用地（M）

U14

供热用地

大型锅炉房、调压、调温站和地面输热管廊等用地

交通设施用地

城市公共交通和货运交通等设施用地。

U211

公共交通用地

公共汽车、出租汽车、有轨电车和无轨电车等类公共交通的停车场、保养场、车辆段和首末站等设施的用地以及轮渡（陆上部分）所建设施的用地

U212

轨道交通用地

指各种形式的轨道交通在地面以上独立的站场、线路及其附属设施的用地，包括轻轨交通站场、线路以及地下铁道在地面部分的出入口、排气口、地面停车场、保养场和车辆段等设施的用地，高架轨道交通用地应按其地面实际用途归类。

U22

货运交通用地

货运公司车队的站场和其它货运交通设施的用地

公共加油加气站

提供汽油、柴油等成品油的加油服务以及天然气、液化石

U291

用地

油气的加气服务的设施及其附属设施的用地

其它交通设施

除上述交通设施之外的其它交通设施用地。

如教练场、洗

U292

用地

车场、交通队、汽车维修站等

邮电设施用地

邮政、电信和电话等设施用地

U31

邮政设施用地

独立用地的邮政营业网点及其它邮政设施的用地

U32

电信设施用地

各类大型电信设施及其附属设施的用地

环境卫生设施

进行雨水、污水及固体废物处理的市政公用设施及其附属

用地

设施的用地

进行雨水、污水处理的环境卫生设施的用地，包括雨水泵

雨水、污水处理

站、污水泵站、排渍站、污水处理厂和地面专用排水管廊

U41

用地

等用地，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其它

非城市建设用地（E）

U42

粪便垃圾处理

用地

进行固体废物的收集、转运、堆放、处理和管理的环境卫

生设施及其附属设施的用地

施工与维修设施

用地

进行房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物的施工及养护维修设施及其附属设施的用地

殡葬设施用地

殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地

其它市政公用

设施用地

除上述市政公用设施之外的其它市政公用设施用地，如消

防、防洪等设施用地

绿地

居住（社）区级及以上级别的公共绿地、生产防护绿地，不包括附属绿地、园地和林地

公共绿地

向公众开放、有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内

的水域

G11

公园

综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、

古典园林、风景名胜公园和居住区小公园等用地

G12

街头绿地

沿道路、河湖、海岸和城墙等，设有一定游憩设施的绿化

用地

生产防护绿地

园林生产绿地和防护绿地

G21

园林生产绿地

为城市绿化提供苗木、草皮、花卉和种子生产的苗圃、花

圃、草圃等用地

G22

防护绿地

城市中用于隔离、卫生和安全防护目的的林带及绿地，包括道路防护绿地、铁路防护绿化带、沿江防护绿地、城市咼压走廊绿带、防护林、城市组团隔离带等

特殊用地

特殊性质的用地

军事用地

直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关、营区、训练场、军用机场、港口码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地

外事用地

外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地

保安用地

监狱、拘留所、劳改场和安全保卫部门的用地，不包括公安局、公安分局和派出所的办公用地，该用地应归入公共设施用地（C）

水域和其它用地

除以上各大类用地之外的用地

水域

江、河、湖、海、水库和渠道等水域，不包括公共绿地及

单位内的水域

耕地

种植各种农作物的用地

E21

菜地

常年种植蔬菜为主的耕地，包括温室和大棚用地

E22

灌溉水田

有水源保证和浇灌设施，在一般年景能正常浇灌、用以种植水生作物的耕地，包括浇灌的水旱轮作地

E29

其它耕地

除以上之外的耕地

园地

果园、桑园、茶园、橡胶园等园地

林地

生长乔木、竹类、灌木和沿海红树林等林木的土地

牧草地

以生长草本植物为主并用于畜牧业的土地。

村镇建设用地

集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地

E61

村镇居住用地

以农村住宅为主的用地，包括住宅、公共服务设施和道路

等用地

E62

村镇企业用地

村镇企业及其附属设施用地

E63

村镇公路用地

村镇与城市、村镇与村镇之间的公路用地

E69

村镇其它用地

弃置地

由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地和废窑等闲置用地

露天采矿用地

各种矿藏的露天开采用地

备注：

在国家的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的基础上，本分类根

据长沙地方的实际情况作了进一步的细化和局部调整：

1）细分了部分类别：

——原居住用地中R12、R22、R32R42公共设施用地分别细分为R121、R122;R221、

R222;R321、R322;R421、R422;两个小小类

――C51医院用地细分为C511综合医院、C512专科医院两个小小类

――U21公共交通设施用地中细分为U211公共交通设施用地、U212轨道交通用地两个

小小类

――U29其它交通设施用地中细分为U291公共加油加气站用地、U292其它交通设施用

地两个小小类

――U3邮电设施用地细分为U31邮政设施用地、U32电信设施用地两个小类

――S11主干路用地中细分了S111快速路用地、S112主干路用地两个小小类

2）修改了部分类别的用地范围

――针对近来出现的农民安置货币补偿办法，将农民生活安置用地（R2n）和老年公寓

用地纳入R2二类居住用地范围内，农民生产安置用地纳入规划所需的任一类别，农民生活、生产安置地具体位置在农民安置地规划图中体现。

――将酒店式公寓纳入R2二类居住用地范围内

――将学生公寓、单身宿舍纳入R3三类居住用地范围内

――将公寓式酒店增加至C25旅馆业用地范围内

――将干扰和污染环境不严重的大中型机械制造工业纳入M2二类工业用地范围内

――将货运及配载市场用地纳入W1普通仓库用地用地范围内

第2.2条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的

详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按附表一的规定执行。

凡附表一中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据其对周围环

境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划，按规

定程序和管理权限报批。

第三章建筑容量控制指标

第3.1条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行。

第3.2条建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划（详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。

第3.3条建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。

第3.4条附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第3.5条对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。

但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

第3.6条建设项目原则上应按街区及规划地块划分进行整合开发，建筑基

地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设

序号

项目内容

建筑咼度（H）

最小用地面积（M2）

低层居住建筑

H<10M

500

多层居住建筑

10MWH<28M

800

多层公共建筑

10MWH<24M

1000

高层居住建筑

28MWH<50M

2500

50M

3500

高层公共建筑

24MWH<50M

3500

50M

4500

注：

①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求;

2不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。

3超高层建筑的最小用地面积视其规模、

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