年度报告杭州市区房地产市场分析报告.docx
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年度报告杭州市区房地产市场分析报告
2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析
土地市场
2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。
2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。
滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。
下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。
申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。
土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。
一手房市场
11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。
成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。
11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。
据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。
11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。
11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。
报纸房产新闻、广告投放情况
11月杭州主流报纸共报道房产新闻146次，平均每天4.9次，环比减少13%；共投放房产广告162次，平均每天5.4次，环比减少32%。
与10月相比，11月整版广告所占比例下降了17个百分点，跨版广告下降了4个百分点，单通广告比例上升15个百分点，小版面广告比例大幅上升。
一、宏观经济数据
（一）房产政策
1、杭州出台预售资金监管细则
杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，如果没有签订商品房预售资金监管协议，将无法上市交易。
继浙江省商品房预售资金监管暂行办法实施之后，杭州市房管局日前会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定了《杭州市商品房预售资金监管实施细则》。
据了解，该实施细则共二十一条，对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都作出了详细的规定。
《细则》要求，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。
房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。
一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》，明确三方的权利、义务、责任。
未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。
预售资金监管银行及资金账户账号通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。
《细则》规定，房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户，房地产开发企业不得直接收存购房款。
按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途；分期或其他付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。
关于预售资金的使用，《细则》规定，房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。
用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。
商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
2、“限外令”
11月15日，外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
此外在查验资质环节也有更严格的规定。
据分析，“限外令”对房产市场影响不大，因为境外基金一般不会直接在境内买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业，但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。
二、杭州市区商业、住宅土地市场信息
注：
以下土地数据来源于杭州市国土资源局
（一）十一月土地成交情况
宗地名称
土地坐落
出让面积
用途
总成交价（万元）
容积率
楼面地价（元/㎡）
总建筑面积（㎡）
竞得人
成交日期
杭政储出[2010]56号
拱墅区（申花单元R21-19地块）
30148
住宅
125600
2.3
18114
69339
杭州雅戈尔置业有限公司
2010-11-30
杭政储出[2010]55号
拱墅区（半山田园R21-02地块）
71280
住宅
133000
2
9329
142566
金隅（杭州）房地产开发有限公司
2010-11-30
杭政储出[2010]54号
江干区（民族大厦地块）
6629
商业
21500
3
10811
19887
山东诚基房地产开发有限公司
2010-11-30
杭政储出[2010]53号
拱墅区（申花单元R21-17地块）
24308
住宅
116500
2.7
17751
65630
杭州雅戈尔置业有限公司
2010-11-30
杭政储出[2010]52号
西湖区（蒋村单元B-19地块）
50013
住宅
180600
2.1
17196
105024
西北海航置业有限公司、浙江嘉和实业有限公司
2010-11-25
杭政储出[2010]51号
西湖区（杨家牌楼A地块）
71393
住宅
180600
1.0/0.8
25735
70177
杭州滨江房产集团股份有限公司
2010-11-25
杭政储出[2010]50号
杭州经济技术开发区（下沙R21-C-03地块）
65711
住宅
114000
2.8
6196
183990
碧桂园（香港）发展有限公司、鹤山市碧桂园物业发展有限公司
2010-11-25
杭政储出[2010]49号
西湖区（之江旅游度假区单元C2-A-16部分地块）
3507
商业
13000
1
37069
3507
浙江喜来登度假村有限公司
2010-11-25
杭政储出[2010]48号
下城区（三塘单元FG01-C1/C2-06）
3627
商业
6197
4
4271
14509
杭州创律实业投资有限公司
2010-11-23
杭政储出[2010]47号
杭州经济技术开发区（下沙18-A地块）
28210
商业
80000
2.86
9916
80678
宝龙地产（香港）控股有限公司
2010-11-23
杭政储出[2010]46号
杭州经济技术开发区（下沙18-D地块）
29617
商业
70000
2.3
10276
68120
宝龙地产（香港）控股有限公司
2010-11-23
杭政储出[2010]45号
杭州经济技术开发区（下沙18-B地块）
26188
住宅
70000
2.6
10281
68087
宝龙地产（香港）控股有限公司
2010-11-23
（二）十一月土地成交价格同比情况
i.下沙大学城北板块
宗地名称
土地坐落
出让面积
土地用途
总成交价（万元）
容积率
楼面地价（元/平米）
总建筑面积（平米）
竞得人
成交日期
杭政储出[2010]50号
杭州经济技术开发区（下沙R21-C-03地块）
65711
住宅
114000
2.8
6196
183990
碧桂园（香港）发展有限公司、鹤山市碧桂园物业发展有限公司
2010-11-25
杭政储出[2010]44号
杭州经济技术开发区（下沙R21-C-06地块）
47813
住宅
62855
2.5
5258
119532.5
杭州宋都房地产集团有限公司
2010/10/28
杭政储出[2010]43号
杭州经济技术开发区（下沙R21-C-05地块）
50340
住宅
52957
2
5260
100680
杭州宋都房地产集团有限公司
2010/10/28
杭政储出[2010]42号
杭州经济技术开发区（下沙R21-C-04地块
46063
住宅
72650
3
5257
138189
浙江保利房地产开发有限公司
2010/10/28
下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%。
碧桂园进入杭州下沙板块。
ii.申花板块
宗地名称
土地坐落
出让面积
土地用途
总成交价（万元）
容积率
楼面地价（元/平米）
总建筑面积（平米）
竞得人
成交日期
杭政储出[2010]56号
拱墅区（申花单元R21-19地块）
30148
住宅
125600
2.3
18114
69339
杭州雅戈尔置业有限公司
2010-11-30
杭政储出[2010]53号
拱墅区（申花单元R21-17地块）
24308
住宅
116500
2.7
17751
65630
杭州雅戈尔置业有限公司
2010-11-30
杭政储出[2010]18号
西湖区（省属塘北A地块）
39699
住宅
133000
2.1
15953
83368
杭州祐康置地有限公司
2010-3-25
申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%。
iii.田园板块
宗地名称
土地坐落
出让面积
土地用途
总成交价（万元）
容积率
楼面地价（元/平米）
总建筑面积（平米）
竞得人
成交日期
杭政储出[2010]55号
拱墅区（半山田园R21-02地块）
71280
住宅
133000
2
9329
142566
金隅（杭州）房地产开发有限公司
2010-11-30
杭政储出[2010]24号
拱墅区（田园R21-19地块）
116208
住宅
170000
1.6
9143
185932.8
杭州紫元教育投资有限公司、房地产集团有限公司
2010/5/20
杭政储出[2009]40号
拱墅区（田园R21-05地块）
34914
住宅
66666
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