中美房地产信托投资基金REITs行业发展分析.docx
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中美房地产信托投资基金REITs行业发展分析
中美房地产信托投资基金（REITs）行业发展分析：
美国投资标的多元化，表现强劲，中国基建领域发力
一、REITs的概述
房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
REITs的特点在于：
1
收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2
收益的大部分将用于发放分红；
3
REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行
数据来源：
公开资料整理
从不同角度看，对REITs有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：
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根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。
公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。
契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。
公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。
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根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类：
权益型、抵押型与混合型。
权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。
市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
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根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs。
封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。
封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、
根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。
私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。
公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。
私募型REITs与公募REITs的主要区别在于：
第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。
数据来源：
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二、中国REITs历经十几年探索磨砺，本次推出的REITs和大家此前认知的类REITs的区别
REITs的本质是一种股权工具。
简单来说，REITs实现特定物业资产组合，也包括基础设施，在二级市场上的打包上市，而REITs投资人持有该资产组合的权益份额，也就是基金份额，分享租金收入和资产增值收益。
对于一般投资人来说是以小份额参与房地产投资的理想工具。
REITs典型组织运作形式
数据来源：
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在国外来说，REITTs的成立条件有三个：
限定基础资产，规定产品结构及强制分红分配要求。
REITs和类REITs是两种性质截然不同的工具：
股/债
REITs是纯股权投资工具，类REITs本质是债。
类REITs通常都在产品结构中设立优先级和劣后级（或者更多层次），其中优先级往往带有固定利率，可以认为是债券，且该部分通常占到发行量的80-90％以上。
劣后级往往由发起人（原始权益人）亲自购买以作为产品增信的一种措施，有助于降低优先级的利率（对于原始权益人来说意味着融资成本），但也有部分产品的劣后级成功出售给了第三方权益投资人（这部分通常不作收益保障），这一度是对试图接近真REITs产品形式所做的一种尝试，但我们强调这类案例也是少数，而且和真REITs仍相去甚远。
此次推出的REITs结构是一种完全的权益类投资工具，没有分级之说，亦没有既定收益率。
公募/私募
类REITs是私募产品，REITs是公募产品，在流动性，投资人规模，交易规则等方面有根本差异。
产权是否转移
类REITs场景中不涉及资产所有权变更，REITs本质是股权转让。
收益属性
类REITs投资的收益主要是固定票息，而真REITs投资的收益是分红+资产增值收益（以股价或基金净值来体现），其中分红可能相对稳定，增值收益的多少由商业周期、物业本身经营质量等因素变化驱动，这令投资REITs更有魅力。
适用规模
类REITs在中国更多是由房地产从业者（包括开发商、私募基金管理人等）使用，多数情况下背靠少量优质物业作为底层资产来实现发行，其适用范围相对狭窄，对于物业本身的资质要求也比较高，主要目的是获得尽可能优惠的融资成本，实质是发债行为。
而真REITs的作用是实现更大规模的资产组合的退出，属上市行为，目的是盘活存量资产，实现股权资本变现回收。
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国内类REITs发行底层资产仍以传统商业地产品类为主
2014年以来国内类REITs发行规模按底层资产类别划分
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三、中国REITs的独特性、中国REITs这种“公募基金+ABS”的产品结构及与海外典型的架构的区别
“公募基金+ABS”的结构比海外确实要复杂，实际上它是一个四层结构。
从下往上看的话，先有项目公司，也就是底层资产，那么向上由特殊目的公司（SPV）去持有项目公司的权益，并且以该收益权为底层资产来发行资产支持证券，也就是ABS。
最后顶部由公募基金去持有ABS。
投资人是通过购买公募基金的份额来享有底层资产的收益权，以此完成资产收益从项目公司向投资人的传导。
那么实际上四层结构比海外大概要多一层，那么海外的REITs结构的话，下层的SPV和项目公司这两层是不变的，那么顶层直接是公司或者是信托，实际上也就是它是一个三层结构。
你也可以简单的理解为把中国REITs结构当中最上面的公募基金和ABS这两层捏在一起，变成一个一般的公司制。
那么它就跟海外的结构是一样的了。
但是为什么说需要在中国特别要搞一个公募基金加ABS的这么一个4层结构，把它复杂化了呢？
在不修改证券和基金相关法律法规的前提下，“公募基金+ABS”是当前突破REITs设立阻力最小的选项，它利用了公募基金分红不缴税的税收便利，那么但是由于公募基金是不能直接去持有项目公司股权的，所以他在中间又加了标准的ABS这一层。
四、国际REITs市场发展、各国创设REITs的诉求及中国推出REITs的背景分析
看到目前全球约40个国家推出了REITs，美国是发明REITs的国家，1960年起步，1990年代开始大发展，其他市场主要在2000年代设立。
不论从发展历史、市场规模还是整体成熟度来看，美国仍遥遥领先其他主要国家和地区。
对于其他国家和地区来说，REITs仍属相对新兴的资本市场品种。
各国家和地区推出REITs的时间
年份
期间推出REITS的国家和地区
1960-1964
美国
1965-1969
荷兰
1990-1994
比利时，巴西，加拿大
1995-1999
土耳其，新加坡，希腊
2000-2004
日本，韩国，马来西亚，法国，中国台湾，中国香港，保加利亚，墨西哥
2005-2009
英国，意大利，阿联酋，以色列，泰国，德国，巴基斯坦，哥斯达黎加，芬兰，肯尼亚，南非，印度
2010-2014
匈牙利，爱尔兰，肯尼亚，南非，印度
2015-2019
越南，巴林，沙特阿拉伯
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美国公募REITs市场在90年代起真正发展
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可以看到，各国设立（或改革）REITs市场的背景和动机在一定程度上相通，主要集中在两个方面，一是需要嫁接资本市场来为实体市场融资，二是需要二级市场平台来实现部分资产处置和金融风险疏解的功能，后者是REITs非常重要的一项功能。
对中国市场而言，为什么要创设REITs？
实际上也有一些特别的中国国情的需要。
大家要注意，当前中国房地产金融领域面临着三大矛盾和三大问题。
三大矛盾体现在：
首先，行业发展需求之间的矛盾；第二是支持合理购房需求和防范价格风险之间的矛盾；第三是开发商外部融资和控制杠杆的矛盾。
而三个问题又体现在：
第一，融服务和金融工具不发达；第二，公共住房金融体系薄弱；第三，缺少存量资产的盘活机制，特别是在商业地产端。
所以REITs作为一个重要的金融工具创新，对于缓解上面所说的矛盾以及解决这些问题，能够发挥非常有效的作用。
实际上REITs是依托新型城镇化再度激发中国经济增长的活力和韧性的一个重要的金融工具之一。
五、美国投资标的多元化，中国基建领域发力
发布的《2020-2026年中国房地产信托行业发展动态及投资战略决策报告》显示：
美国是REITs发源地，最初的底层资产主要是房地产。
2000年以后，除传统地产外，美国的REITs可投资标的拓展到了公路铁路、输变电系统、污水处理设施、天然气储存与运输管线、固定储气罐、通信网络、医疗健康中心、林场等基础设施和服务项目。
2019年美国REITs总规模达到13288.06亿元，底层资产结构丰富。
1972-2019美国REITs总规模（亿美元）
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2019美国权益性REITs底层资产结构
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对比来看，我国目前已发行的REITs底层资产多为地产，且形式上以私募基金为主，由于缺少标准化流程和相关法律法规，故实际上与真正的REITs仍有一定差别。
此次公募REITs试点主要投向基础设施建设领域，有两个原因：
1）在近几年去杠杆和减税降费的宏观背景下，地方政府财政愈发吃紧，基建存量市场巨大，回款时间又长，增量项目缺乏有效资金；2）当前发展基建的必要性和紧迫性增强，以基础设施领域REITs为试点体现了基建稳增长的重要地位。
我国基础设施领域已形成大量的优质资产库存，以高速公路为例，截止2018年底我国高速公路累计投资8.8万亿，里程为14.3万公里，高速公路通行费收入5522亿。
通过发行基建REITs能盘活资产，将收回资金用于
短板项目建设，形成良好的资金循环。
目前国内已经发行3单类基建REITs产品，分别是2019年6月的“广朔实-光证资产支持票据”、2019年9月的“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”以及2019年12月“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”。
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