长春写字楼市场现况分析.docx

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长春写字楼市场现况分析

博大华夏长春写字楼市场现况分析

一、长春市现有写字楼市场现况分析

CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。

其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地点一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代都市中的重要地区，国外人适应上称之为“市中心”。

目前，世界上专门多国家都建有CBD，全球性的CBD要紧有纽约、伦敦、巴黎和东京。

我国长春、上海属地区性CBD。

长春市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，长春地区也从较落后的工业化都市向服务业等第三产业进展。

在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力进展新兴的高附加值产业。

使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。

一个都市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合写字楼的生存和进展需要。

从长春市现今的写字楼分布来看，可归纳为：

两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！

1、现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域。

案名

光明商务

大厦

中银大厦

百聚商务

广场

新世纪

鸿源广场

润天国际

国际大厦

地点

西安大路336号

西安大路11号

安达街2号

西安大路8号

西安大路与康平街交汇处

西安大路与同志街交汇处

产品

规划

地上24层

地上25层

地上9层

地下3层

地上28层

地上25层

地上24层

工程

进度

现房

现房

现房

期房

现房

现房

经营

方式

7至15层2.4元/天;17至25层西安大路侧2.18元/天,另一侧2.10元/天

租金范围：

1.58-2.09元/㎡·天

出售

出售

出售

A座1.89元/天/㎡不含电费；

B座1.58元/天/㎡含电费

价格

6338元/㎡

3850元/㎡起

起价4300元/㎡

均价5650元/㎡

起4600元/㎡

均5000元/㎡

租/售率

只售出3户,租出60%

60%

余四套

15%

65%

80%

用途

写字楼

写字楼

写字楼

商住、写字楼

写字楼

写字楼

配套

设施

商务中心、健身中心、棋牌室、

商务中心、会议室

商务中心

商务中心、健身中心

银行、商务中心

商务中心

备注

因售价太高只售出3户，现在以出租为主。

周边环境属高档商业区域，出租率较高。

三层整体出售给市人才市场,4F-9层成交均价在3500元左右.

共530套

写字楼 101

高档公寓 128

一般住宅 241

含地下室 10

其他商业营业用房 48，商场 2

共109套，20层以上部分现涨价，销售缓慢。

B栋设施陈旧，价格较低；A栋位置及环境较好，价格较高。

分析：

Ø此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均围绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或通过，符合都市CBD存在的基础；

Ø拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合都市CBD进展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；

Ø随着都市的进展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，慢慢失去了写字楼选址的首选地位；

Ø2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；

Ø2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势完全丧失，都市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。

2、解放大路沿线已聚拢了许多商住和写字间，成为长春第二个商务办公区域。

案名

星宇名座

光大大厦

中吉大厦

21世纪国际商务总部

长春国际商务中心

权石中心

地点

建设广场西侧

解放大路121号

解放大路62号

解放大路868号

解放大路36号

亚泰大街与解放大路交汇处

产品

规划

地上15层，

地下2层

地上25层

地下2层

地上28层

地上23层，

地下1层

地上22地下1

地上18

地下2

工程

进度

9月底交工

现房

现房

现房

2005年10月交工

现房

价格

3850-4500元

租金3.5元/㎡/天，不含电费

1.45-1.82元/㎡/天

3450-5000元

2770-3850

4500-5000

租/售率

80%

80%

80%

90%

80%

未开盘

用途

商住

写字楼

写字楼

超5A写字楼

商住

写字楼

配套

设施

会议室、商务中心、健身中心

会议室、商务中心

银行、省政府政务中心

八大配套中心

会议室、商务中心、健身中心

酒店,银行,宽带,休闲娱乐场所

备注

5-15层为商住,1-4层为商铺,一层:

16500元/㎡,二层11500元/㎡,三层7500元/㎡,四层7000元/㎡,商铺购买要求必须在1000㎡以上.车位售价:

18万/个.

采纳全钢结构，点式玻璃和进口铝复板幕墙。

由第一太平戴维斯物管，置身于商贸、文化、金融为一体的繁华区域。

位于主干道,省政府政务中心,有较强的办公氛围,内部设施和环境较好.

位于主干道,全安金三角,省内多家闻名公司进驻.现八大中心部分完成并投入使用,商务办公优势明显.

两栋商住性质塔楼,2004年由汉瓦代理,转以投资商住办公为主.地下车位12万/个,底层为南关客运站.

位于主干道,写字楼采纳租售结合政策，写字楼可能1.8-2.4元/天.㎡,开盘日期未定。

分析：

Ø市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，关于解放大路沿线的进展有了较大促进。

但与传统商业中心相比存在较大差距。

整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，阻碍更多的商家进驻；

Ø写字楼的投资者对大的经济进展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。

而中小企业关于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大；

Ø从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际利用面积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。

3、火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间。

案名

长春银座

吴太商务

中心

银座B座

长春昆仑

太平洋

大厦

建设大厦

春铁大厦

地点

长江路57号

胜利大街8号

长江路52号

长白路34号

黑水路16号

长春大街与广州路交汇处

辽宁路7号

产品

规划

地下11层

地上1层

地上22层

地上13层

地上18层

地上23层

地上36层

地下2层

地上25层

工程

进度

2002年10月入住

2003/11/8入住

现房

现房

现房

2005.10入住

现房

户型

面积

31～200

45-166

32-166

33-166

52-97

88.7\211.73\300.4㎡

58-158

价格

3300元/㎡

出租

1.2-2.5/㎡

3650-3950

2560-3200

1850-2200

5200元/㎡

10～21F,均价5400元/㎡

1980—2300

租/售率

95%

租70%

85%

95%

90%

售30%

95%

用途

1-2层门市

3-11层商务套房

3-19层为写字间

电梯写字楼

商住公寓

商用住宅

10-21层写字间对外销售

1-3层为商场

4-25为商住公寓

配套

设施

宽带、5A智能、游泳池、棋牌室

会议室,咖啡厅,宽带,商务中心健身中心

会议室,咖啡厅,宽带,职工餐厅,商务中心

宽带,职工餐厅,商务中心

无

会议室,咖啡厅,宽带,商务中心

空中花园，宽带，客服中心

备注

2001年复工，钢骨结构，第一个小户型投资性产品，销售异常火爆。

由博大华夏房地产经纪公司全程营销代理

吴太集团投资四亿建筑,只租不售,大部分写字楼设施是吉林省内最先进的.

紧临长江路步行街,吴太商务中心对面,二栋塔楼.1-6层为图书音像城,6-13为商住公寓.层高4.2为市区内唯一.

紧临路步行街,1-3层为大连一家商场,4-18层为商住公寓.

原规划为星级酒店两栋，因资金问题改为住宅出售。

4-7层为省政务中心

22-36层为省建设厅用房

10-21层对外销售,曾由达声公司代理,现由北奇自行销售.

1-4层商场4万平米未开业。

高层商务住宅部分暂无法办理产权登记，客户自行办理，需另外补交出让金。

分析：

⏹此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利，吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；

⏹长江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，关于中小写字楼的市场起到了一定促进作用；

⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流淌，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；

⏹此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流。

总结：

⏹从产品形式上看：

纯写字楼销售较好的项目，除地段优势明显外，周边都有完善的功能配套存在，自身服务性设施齐全，主题鲜亮的楼盘销售较好，但销售速度明显低于其他地产产品；

⏹从经营形势上看：

现有写字楼中差不多上在开盘时出售，后因各种缘故，要紧是销售不畅等，转而以租赁的形势进行经营的。

此类楼盘有：

国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等；这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁，可见长春市的产权写字间市场容量不大；

⏹从客户构成看：

已售客户中有超过60%的用户是以自用为主，投资客较少。

投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值，而投资客关怀的无非是他的投资能否顺利回收。

地段、环境、配套、回收资本的年限等差不多上投资客的考量重点，其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的缘故；

⏹从市场构成看：

随着【亚泰·鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸城】等项目的面世，不管从地段依旧周边配套与写字楼相比都存在一定优势，而长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的面积操纵，还将吸引大部分房产投资者的跟进。

商住楼和纯写字楼用途的混淆，是长春写字楼市场持续低迷的重要缘故；

⏹从潜在客源看：

长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期，也是人们进行投资与否的关键。

国家对房地产产品的宏观调控可不能短时刻过去，人民币升值等对投资领域的消极阻碍还将持续一段时刻，因此持币观望的投资者和自用客源逐步退出市场，择机购入。

⏹从区域经济阻碍力看：

由于长春所在区域的地缘阻碍力不够，无法获得跨省级的区域管辖能力，被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。

故东北三省的区域性经营组织选择长春作为驻地办事处的较少，本地经销商考虑