三盛集团组织管理手册doc.docx

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三盛集团组织管理手册

三盛集团组织管理手册文件编号SSZG版本修订A三盛集团组织管理手册文件编号SSZG版本修订A三盛集团组织管理手册目录第一部分：

组织管理手册说明一、手册的基本内容二、手册发布三、手册的调整和修订第二部分：

组织设计基本思路一、组织设计的基本原则反映企业战略的原则体现行业特点的原则优化业务流程的原则促进管理绩效的原则二、项目组织形式的选择项目组织形式本地项目职能制管理组织形式异地项目的项目管理制组织形式第三部分：

公司组织架构概述一、三盛集团组织结构图二、各委员会的职责审计委员会的职能和组成提名、薪酬及绩效委员会的职能和组成投资发展委员会职能和组织招标委员会职能和组织第四部分：

集团本部部门职责一、各部门通用职责二、总部部门职责目录三、总部各部门主要职责投资发展部资金财务部审计部总裁办人力资源部设计工程部成本管理部营销管理部一、区域公司部门职责目录二、区域公司各部门主要职责财务部总经办人力资源部开发部设计管理部采购部造价部工程管理部本地项目部营销管理部客户服务部第六部分：

异地城市公司部门职责一、异地城市公司组织结构图二、异地城市公司部门职责目录四、异地城市公司部门职责财务部综合部开发部工程技术部造价部采购部营销部第一部分：

组织管理手册说明本手册用以说明三盛集团的组织关系、权责结构和部门职责是公司组织管理的基本文件。

一、手册的基本内容三盛集团（以下简称公司）组织管理手册共包括三个部分的内容：

组织设计的基本思路：

本部分阐明了公司现阶段组织设计的基本思想包括运作模式、组织结构选择的思路部门和岗位设置的原则等。

组织架构概述：

本部分是公司组织结构图和相关委员会职能的概述通过组织结构图阐述了部门之间关系。

公司各部门职能：

本部分分别阐述了公司各部门的使命与目标、部门岗位设置图以及主要的职能。

注：

a）公司各岗位（职位）的工作目标和内容、上下级关系、主要的职权、内外沟通渠道、能力素质要求等在公司《职位说明书》中明确。

b）对集团与各区域公司、城市公司关键权责的分配在公司《授权手册》和各业务流程描述中还将进一步明确。

二、手册发布本手册经集团总裁批准后发布实施。

三、手册的调整和修订本手册是公司组织管理的基本文件是公司组织结构建设必须遵循的依据也是公司组织发展的重要保障之一。

集团总裁办应根据公司战略发展规划和组织内外部环境变化的要求每年组织对公司组织结构的适宜性、有效性和保障作用做出评价并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。

组织结构确定后在一定阶段内应保持相对稳定的运作。

当组织结构、权责分配、部门设置、部门职能或业务流程发生变化时应及时修订本手册相关内容。

组织管理手册的发布和更新由集团总裁办负责解释权归集团总裁办。

第二部分：

组织设计基本思路一、组织设计的基本原则反映企业战略的原则组织设计的基本出发点是为了实现公司的战略目标并综合考虑公司现有经营管理问题、资源与能力状况等因素以及公司内外部环境条件。

集团的战略目标是年实现万平方米建筑面积的开发实现销售收入亿元年实现开工面积万平方米销售收入亿元建立万平方米建筑面积的土地储备年年实现境外上市融资并加速国内扩张和布局的步伐。

体现行业特点的原则房地产业是一个资源整合型的行业在整个价值链上有大量的环节采用外包方式或借助专业公司的力量来完成公司的业务运作是由一个个具体的项目组成同时牵涉到大量资金和其它资源的管理具有很高的风险因此在组织设计时要充分考虑这些因素。

优化业务流程的原则组织设计时充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅。

组织架构是部门职能的集合在进行部门设置与职能分配时应优先考虑业务流程的顺畅与合理。

这一基本原则在项目可研和投资决策、项目策划、规划设计、施工管理、营销管理和客户服务等各流程中充分体现应尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成需要多方协调的环节尽量减少主导者和责任人需明确。

促进管理绩效的原则组织设计应能保证和提升管理绩效因此在组织结构的设计应权责对等合理授权提升管理的效率。

公司组织结构设置时在部门、岗位的职能与职责设计上追求清晰和明确减少责任重叠避免责任缺失最终提升整体管理绩效。

二、项目组织形式的选择项目组织形式房地产公司通常会采用职能管理型、矩阵式管理型和项目管理型三种运作模式。

根据公司发展要求和资源状况集团管理架构采取ldquo集团本部区域公司城市公司rdquo的三级架构公司对本地项目的管理采取ldquo职能制rdquo的项目组织形式对外地项目采取ldquo项目管理制rdquo的项目组织形式。

本地项目职能制管理组织形式）职能制项目组织形式下项目部是成本单元主要负责现场施工管理对工程的进度、质量、成本和安全负责并参与方案、初步设计、施工图设计任务书及设计成果的评审。

）本地超过个以上多项目运作时应设立项目总监负责项目的统筹和协调项目总监组织各部门编制《项目总体计划》并对项目进度负责通常情况一个项目总监可以同时负责个项目的统筹协调。

异地项目的项目管理制组织形式在项目管理制的组织形式下项目公司（城市公司）是利润单元拥有比本地项目部更大的责任和权限确保权责对等：

）集团负责项目定位、概念与方案设计区域公司和城市公司参与上述工作集团下达项目经营指标并对经营过程和指标完成情况进行监督考核。

）城市公司负责销售管理、初步设计、施工图设计和现场施工管理并参与方案设计、营销策划和工程招标活动施工过程中重大设计变更与签证须报区域公司和集团审批。

第三部分：

公司组织架构概述一、三盛集团组织结构图、总部、区域公司二、各委员会的职责审计委员会的职能和组成职能）审议集团年度内部审计工作计划）决定集团审计部门负责人的任免）监督集团内部审计（包括财务审计、工程审计、人事审计及其它专项审计）工作审议和批准审计报告和整改方案）监督外部审计机构的聘用、更换和报酬支付按适用的标准检讨及监察外聘审计师是否独立客观及审计程序是否有效）审查公司内部控制程序的有效性并接受内外部利益相关者（包括政府主管部门、合作方、业主、内部员工等）对集团相关人员不合法或不合规经济行为的投诉）其他重要审计事项。

组织）主任：

集团总裁）副主任：

集团主管审计副总裁）成员：

集团各副总裁、外部专家（总裁确定）提名、薪酬及绩效委员会的职能和组成职能）负责审议和批准公司的薪酬政策、薪酬体系及中长期激励计划。

）负责集团本部、区域公司和城市公司奖金分配方案的审定）负责各区域公司和城市公司负责人提名的审定）负责对各区域公司考核方案的审定）负责员工考核申诉的最终审定组成）主任：

集团总裁）副主任：

集团主管运营副总裁）成员：

集团各副总裁投资发展委员会职能和组织职能）负责审议和批准公司战略规划）负责审议和批准公司新项目投资方案）负责审议和批准公司重大资本运营方案审核）负责审议和批准公司组织管控方案（含管理架构、授权和本手册）组成）主任：

集团总裁）副主任：

集团主管发展副总裁成员：

集团各副总裁、外部专家（总裁确定）招标委员会职能和组织职能）负责确定集团战略采购项目）负责集团战略采购的评标和定标）负责审定战略采购协议）审批区域公司的重大招标采购项目组成）主任：

集团总裁）副主任：

集团主管成本副总裁）成员：

集团各副总裁、外部专家（总裁确定）第四部分：

集团本部部门职责一、各部门通用职责计划管理与专业指导a）根据公司战略发展规划编制本职能业务发展规划b）编制本部门年度、季度、月度工作计划并组织实施c）根据公司及行业有关政策、制度编制和修订完善本专业管理流程并指导和监督各区域公司的实施d）编制本部门预算并负责预算执行控制e）指导、监督区域公司相关部门的业务工作开展部门日常工作管理a）专业能力建设：

本部门专业能力的培训、交流和总结。

b）组织制定部门的月度重点工作任务辅导、考核员工并收集、上报相关绩效数据。

c）负责部门的团队建设提高团队士气和员工工作积极性。

d）完成本部门各类报表的编制、汇总及上报工作。

人力资源管理a）提出部门人员需求申请并参与本部门相关人员的招标面试和评估b）提出部门培训需求并积极参与相关培训及时进行培训总结和转化c）配合进行员工职业生涯规划负责本部门员工能力素质的培养和提升d）辅导本部门员工有效完成绩效目标并作出客观公正的评价e）根据公司绩效管理制度及考核方案开展本部门员工的绩效考核工作。

知识管理a）建立本部门信息库并及时进行更新维护b）总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训形成案例和知识库c）总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享d）整理、管理部门文件档案工作并将相关资料及时上交和存档。

协助配合a）完成流程与制度规定的部门配合工作b）为相关部门及时提供有效支持与配合c）完成领导交办的其它任务。

二、总部部门职责目录）投资发展部）资金财务部）审计部）总裁办）人力资源部）设计工程部）成本管理部）营销管理部三、总部各部门主要职责投资发展部岗位设置图部门使命通过研究、把握市场动态与趋势组织完成集团战略规划并负责战略实施的监督与分析组织开展房地产项目的投资可行性研究和项目前期初步定位工作获取和储备土地资源部门职责战略规划与实施监控a）负责产业政策、产业发展趋势研究。

b）组织制定集团战略目标体系、发展战略及各区域的经营战略。

c）跟踪和分析内外部环境重大因素变化及时提出战略调整建议。

d）对战略实施效果进行监测与分析。

行业研究a）开展市场调研工作研究目标区域的宏观环境、城市总体规划、土地供应总体计划等。

b）开展行业研究收集、分析、整理相关地区地产行业法律法规、产业政策及房地产开发政策、包括行业、金融和政策动向等信息建立行业信息库。

c）负责目标城市经济发展、城市规划、政府效率、消费文化及土地相关政策等信息收集、分析与研究。

d）负责根据集团发展战略制定未来土地储备计划。

建立拓展渠道a）与项目开发相关的政府部门、合作单位或土地出让方联系建立前期沟通和协商渠道b）建立、维护和保持利益相关者关系实现可持续拓展模式。

项目拓展a）基础信息研究：

搜集、分析市场土地信息（包括合作、参股、控股、并购等项目信息）建立土地项目信息库b）寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块谋求合作机会收集和分析土地信息c）对潜在项目进行初评后提出项目发展建议及可行性研究小组建议。

项目可研论证a）组织新区域和区域内新城市的项目可行性研究工作组织项目可研小组对进行市场、技术和经济等综合调研和分析指导区域内老城市的项目拓展和可行性研究工作审核区域内老城市项目可行性研究报告。

b）提出项目初步产品定位并组织相关部门汇编形成项目可行性研究报告。

c）组织汇报项目可行性研究成果为项目投资决策提供充分、全面和客观的信息。

项目获取a）负责委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调工作。

b）组织项目谈判完成项目相关协议的草拟和签署。

c）组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析提出竞标建议并编制竞买方案。

d）组织进行竞买投标文件的准备递交竞买申请书及竞标投标文件组织竞标工作。

e）跟进和监督土地或项目转让合同的履行负责合同款的支付和补充协议的签订工作。

资金财务部岗位设置图部门使命是公司的资本运营、资金和财务管理中心它通过资本运营拓展公司发展机会和空间通过提高资金、财务资产的运作效率为企业运行提供有效财务支持并获取最大经济效益。

部门职责财务制度和会计核算体系的建立a）负责集团各项财务管理制度的拟订和完善并负责财务管理制度的实施指导与监督b）负责集团内部控制制度建立和实施监督审核财务收支c）对集团财务管理信息系统提出改进建议确保财务核算工作的顺利进行d）指导和监督下属公司财务制度与会计核算体系的建立和执行e）负责下派各下属公司财务人员的培训、业务指导与监督管理。

全面预算管理f）组织编制集团年度全面预算并对各部门和各区域公司预算实施情况进行检查监督、偏差分析和预警及时提出预算调整方案g）协助确定公司经营目标协助编制经营计划并根据经营计划的调整进行预算的动态修正。

资本运营a）根据公司战略规划提出公司资本战略并组织实施b）收集和分析产业资本运营的信息提出资本运营方案c）负责资本战略合作伙伴的选择、组织谈判和评价d）负责资本运营方案的实施并提出合理建议。

融资管理a）制定集团年度、季度、月度的融资计划拓展融资渠道筹措公司经营计划所需资金。

b）确保贷款资金到位、统筹安排帐期及还贷。

c）编制项目股权融资方案并组织实施d）审核区域公司的项目债权融资方案并监督实施。

资金调拔与资金计划a）负责制定集团内部资金调度、配置、使用的管理流程。

对公司的资金进行统一管理、统一调度、统一配置和统一使用保证资金在体系内的高效循环和流转保证资金使用效益的最大化。

b）组织制定集团年度、季度、月度的资金计划并对各区域的资金使用状况进行监督和预警。

c）对公司的资金运作实施总体调度和平衡根据公司计划制订资金运作计划并具体实施。

d）办理集团内部相互之间的资金往来和资金结算业务。

e）随时监控和掌握体系内资金流转信息及时发现和报告资金流转中出现的异常状况并采取有效措施加以解决。

税务管理a）掌握国家税收政策负责集团税务筹划b）指导各区域公司税务筹划指导和监督各区域公司税务核算和报缴工作c）按期申报纳税、缴纳税款及与税务部门联络沟通各项税务事宜。

会计核算a）指导和监督各区域公司会计核算工作检查监督各区域公司上报会计报表的真实性和准确性b）按财务核算制度的要求合并各类会计报表如实记录、反映集团业务活动和资产债务情况c）按会计制度要求汇总记帐凭证建立并登记总帐编制会计报表和其他会计资料财务管理与决策支持a）参与拓展阶段的项目经济效益估算为项目可行性研究提供财务费用及营销费用的相关数据支持为投资决策提供支持b）负责项目定位阶段、设计阶段的经济效益测算、概算c）审查各类重大经济合同提出财务专业意见d）定期组织财务分析、提供决策建议。

固定资产（账务）管理a）负责集团固定资产的价值管理指导和监督各区域公司固定资产帐务管理工作b）参与对公司固定资产进行定期清点c）与行政部协作合理处置各种不良资产。

财务审计a）负责对各区域公司进行财务审计提交审计报告和整改报告并监督整改实施情况b）向集团审计委员会报告财务审计结果及提出合理建议c）配合外部审计机构的财务审计工作。

审计部岗位设置图部门使命是公司经营风险的管理中心通过开展财务审计、经营审计、工程审计、离任审计和其它专项审计工作及时有效发现经营管理中问题控制公司经营风险通过提供法律事务的支持与监督控制经营过程的法律风险。

部门职责审计制度建设a）建立集团各项审计流程（包括财务审计、工程审计、人事审计及其它专项审计）并负责审计流程的维护与完善b）在集团内部进行廉洁守纪和审计监查的培训培养风险意识和守法守纪意识审计管理a）负责编制集团年度审计计划并组织计划的实施b）根据审计要求成立各项审计工作小组c）组织编制审计方案并报集团审计委员会审批d）组织开展审计工作记录审计结果形成审计报告上报审计委员会审批e）监督被审计单位的整改情况确保整改措施有效落实。

f）进行审计总结提出管理改进建议。

法律事务管理a）参与集团重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订工作b）对集团重大经营决策和危机事件提供法律意见c）审核集团标准合同文本提供合同签订前商务谈判中的法律咨询服务对集团商务合同进行法律审核控制法律风险d）处理集团诉讼、非诉讼和仲裁等法律事务e）开展房地产相关法律、法规等规范性文件的收集和相关知识的培训工作f）指导和监督区域公司对所涉及的纠纷的处理调解、诉讼等g）负责集团本部外聘事务所或律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价工作指导和监督区域公司外聘事务所或律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。

总裁办岗位设置图部门使命a）通过建立和完善集团的经营计划、项目计划的管理体系提高集团的管理效率b）通过公司管理体系和信息化体系的建设与优化规范公司运作提升管理效率c）规范行政和后勤管理提供有效行政服务。

部门职责公司计划管理a）负责建立集团计划管理体系指导下属公司的计划编制与执行监督管理。

b）根据集团发展战略和年度经营目标组织制定集团年度经营计划督促各部门和各区域公司编制相关年度计划并对计划的执行情况进行监控、检查。

c）审核区域公司提出的年度经营计划并对实施情况进行监督与考核。

d）组织编制项目开发节点计划和项目目标运营责任书监督各项目的总体计划的执行并负责检查推动项目节点计划的执行。

e）对年度经营计划、项目节点计划执行情况进行分析总结及时提出预警或调整建议。

公司运营状况分析及考核a）分析集团年度、各月度经营状况。

b）协助人力资源部门制定集团各部门、各区域公司经营指标和运营业绩考核指标。

c）根据年度经营计划和项目节点计划完成情况对区域公司进行业绩考核并及时将考核结果汇总集团人力资源部。

d）监督集团各部门的工作计划完成情况配合人力资源部的绩效考核工作。

组织建设a）负责根据集团发展要求提出集团组织管控方案（包括管理架构设置、权责分配和岗位设置）并根据业务发展提出动态调整建议。

b）负责集团组织管控方案的实施监督与维护。

流程管理与信息化管理a）负责集团流程管理体系的建立与优化工作b）检查和监督各区域公司流程执行情况确保流程有效运行c）指导和监督区域公司总经办的流程管理工作d）收集和分析各部门和各区域信息化需求提出集团信息化规划方案并组织实施e）组织集团信息网络建设的可行性研究和实施工作f）负责集团信息网络的维护、更新和管理提供信息网络应用的培训。

公共关系管理a）负责与公共关系资源建立良好的沟通b）负责集团公共关系的建设与维护c）组织集团危机事件的处理。

行政管理a）会议管理：

负责落实集团会议的场地安排、资源准备和会议记录整理和发布并负责行政支持和服务工作。

b）行政接待：

负责集团行政会议和来访接待工作及行政费用的结算。

c）非经营性固定资产管理：

负责集团固定资产的管理负责集团本部非经营性固定资产和办公用品的采购、保管、发送与盘点等管理工作。

d）档案管理：

负责集团档案管理流程的建设和执行监督。

e）公文管理：

负责集团级文件的编写、分发及存档管理。

f）公章管理：

负责集团公章的刻制、使用、保管与销毁等管理监督区域公司公章的刻制、使用、保管与销毁等管理g）资质证照管理：

负责集团本部资质、营业执照、法人代码证书、开发资质等的注册、年度审核及变更工作。

后勤管理a）负责集团本部车辆维修、保养、调配使用、年审等车务管理工作以及交通安全教育和交通事故处理工作。

b）负责集团本部办公环境的清洁工作保持公司各楼层的良好形象。

c）负责集团本部安全保卫工作、综合治理等工作确保办公区域的安全、整洁遇重大节日和国家重大活动期间加强安全检查及防范。

d）负责员工工作用餐与食堂管理e）负责员工生活管理。

f）负责公司的报纸、刊物征订及发放工作。

人力资源部岗位设置图部门使命集团的人力资源与企业文化管理部门它通过人力资源的规划、招聘、培训提升、考核激励与企业文化的建设为公司的持续经营与发展提供人力资源和良好组织氛围保障。

部门职责人力资源战略与规划a）根据集团发展战略编制集团人力资源战略。

b）负责集团人力资源战略的实施监控与实施成效分析。

c）根据集团年度经营目标组织编制集团年度人力资源规划审核区域公司和集团各部门提交的人力资源规划汇编形成集团人力资源规划。

d）指导和监督区域公司人力资源规划实施并进行实施总结与分析。

e）负责公司总部及下属公司中高层管理人员的人力资源管理。

薪酬福利管理a）负责组织建立集团薪酬福利体系。

b）负责集团薪酬福利总额的预算与控制。

c）执行薪酬福利政策并督导下属公司薪酬政策的执行情况。

d）负责集团薪酬体系运行状况的分析与改进。

员工绩效考核管理a）负责建立集团绩效管理体系。

b）组织开展集团本部及对区域公司的绩效考核工作指导和监督区域公司的绩效考核工作。

c）负责组织对绩效考核结果进行分析、应用并提出管理改进建议。

招聘管理a）负责公司招聘管理体系的建立b）负责组织集团本部和区域公司高管人员的招聘、选拔、晋升与试用期评估工作c）组织集团人力需求的分析与招聘计划的制定d）负责集团招聘渠道的管理e）组织集团招聘人才信息的收集与人才信息库的建立f）组织技术职称评定与员工任职资格的评定。

g）指导和监督区域公司的招聘管理工作。

培训管理a）负责建立集团培训管理体系b）组织集团的培训需求的分析并制定年度培训计划c）负责监督区域公司培训工作的组织与实施d）负责集团培训师团队的建立和管理e）组织制订集团员工职业生涯规划指导和监督区域公司员工职业生涯规划与实施工作。

员工关系管理a）负责集团本部和区域公司高管劳动争议处理组织入离职面谈及手续办理处理员工申诉、人事纠纷和意外事件b）建立良好的沟通渠道引导集团上下及时的双向沟通完善员工建议制度c）组织员工满意度调查提高员工满意度d）指导和监督区域公司员工关系管理工作。

人事管理a）制定集团人事管理制度并实施b）负责集团本部和区域公司高管人事异动的管理c）负责集团本部人员劳动合同的签订相关工作d）负责集团本部本地社会保险缴纳的等事宜e）负责集团员工的人事档案的管理工作指导监督区域公司人事档案管理f）负责集团本部员工考勤管理。

企业文化建设a）根据企业发展战略提出集团价值观体系b）提出企业文化建设方案并组织实施c）审核区域公司的年度企业文化推广计划d）指导和监督各区域公司企业文化建设工作e）负责集团企业文化宣传渠道（包括平面刊物、网站）的策划和建设。

设计工程部岗位设置图部门使命负责集团房地产开发项目的产品策划、概念和方案设计、工程技术管理及产品标准管理工作总结产品设计经验和工程管理经验完善和优化设计方案是集团房地产项目产品研发、设计管理和工程管理的部门。

部门职责产品研究a）分析行业整体水平和研究产品发展趋势开展各类产品的研究。

b）根据公司战略规划提出公司产品线规划c）拟制、修订、完善公司开发项目的产品设计标准。

d）总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题。

e）负责产品标准化的建立、推广、实施监督和改进。

f）指导和监督区域公司的设计管理工作提供设计专业支持。

设计类服务商的管理a）负责建立设计与地质勘察相关供应商（设计单位、外部专家、勘察单位）资源库。

b）负责方案设计单位的考察、资格审查、技术标书编制、合同谈判与招标或直接委托工作。

c）负责与设计单位的协作、联络、对设计合作单位的合作评估及费用管理等工作。

项目拓展及策划阶段的设计管理a）参与项目可行性研究工作提出产品概念规划草案和进行工程分析配合成本估算工作。

b）负责项目设计的策划工作（具体包括设计阶段的划分、供应商的选取、设计周期、设计人员的安排、设计重要环节的控制策划）。

c）制定设计计划并协调、监督设计计划的完成情况。

设计过程与设计成本管理a）编制概念设计任务书组织评审后提交设计单位组织对概念方案进行评审并落实设计单位进行修改完善。

b）编写方案设计任务书并组织评审组织相关部门对方案设计进行评审并落实设计单位进行修改完善。

c）审核区域公司提交的初步设计任务书。

d）负责确定项目的产品配置参与拟订和调整建造标准工作负责推行限额设计方法确保项目设计成本控制在目标成本内。

e）根据设计评审的结论对超出目标成本的设计方案进行调整修正f）审核重大设计变更确保满足产品效果和目标成本的要求。

材料研究和定板封样a）进行新材料、新技术研究建立集团新材料和新技术信息库b）审核区域公司提交的重大材料选型标准。

c）指导区域公司的材料选型和定板工