淮安房地产市场调研分析报告.docx
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淮安房地产市场调研分析报告
淮安房地产市场调研分析报告
淮安中心城区房地产市场
调研分析报告
2009年12月08日
一、淮安市都市总体规划
1.1都市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心
淮安都市的特点能够概括为〝一个高速圈、两大组团、三条轴线。
四水穿城〞。
一个高速圈：
由围绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；
两大组团：
指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；
三条轴线：
工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；
四水穿城：
指贯穿都市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
规划都市性质：
国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心都市。
规划都市规模：
中期〔2020年〕100万人，远期〔2020年〕120万人。
都市建设用地规模：
规划远期〔2020年〕都市建设用地约120平方公里，都市化水平为55%。
远景都市人口180万人，都市建设用地规模为200平方公里。
1.2都市进展——内整外扩，重点进展开发区及大学城
Ø中心城区——商业中心、办公、行政中心
中心城区可开发土地少，拆迁成本高，以后重点进展商业。
Ø向北——工业〔淮阴工业园〕、居住
清河清浦区为都市重点进展的主城区，淮阴区相对独立。
Ø向东——工业〔开发区〕、居住
重点进展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。
Ø向西——工业〔盐化学工业区〕
淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，以后重点进展工业。
Ø向南——教育〔大学城〕、居住
小结
淮安市近年来都市经济进展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达都市而言整体经济处于刚起步时期。
都市进展重心〝东迁〞，经济开发区的建设推动了都市建设的步伐，拓宽了市域范畴。
城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上阻碍了房地产的消费能力。
都市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心都市的定位。
二、淮安市房地产市场分析
2.1开发投资——保持高速增长
2020年全市房地产开发投资138.40亿元，同比增长35.5%；房屋建筑施工面积1251.88万平方米，同比增长26.2%；房屋建筑竣工面积243.95万平方米，同比增长38.6%。
在苏北五市中，淮安市的房地产投资不仅总量最大，增幅也遥遥领先。
支撑房地产投资居高不下的缘故要紧有三个方面：
一是房地产开发的惯性作用，在房屋施工面积中有816.18万平方米是去年结转开发；二是开发成本大幅提高，仅土地购置费就有26.87亿元，占房地产投资的19.4％；三是由于囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。
2020年1-10月份，全市房地产开发投资149.29亿元，同比增长33.3%；房屋建筑施工面积1421.17万平方米，同比增长18.2%；房屋建筑竣工面积305.58万平方米，同比增长63.9%。
2.2投资结构——写字楼及商业相对较小
从投资结构看，2007年住宅投资连续增加,共完成84.92亿元,所占比重比上年同期上升17个百分点,商业用房完成投资10.06亿元,所占比重下降了2个
百分点,办公楼完成1.06亿元,所占比重与上年同期持平。
2020全市商品房销售面积263.94万平方米，比上年同期下降18.5％,其中住宅销售面积237.00万平方米，比上年同期下降19.7％。
商品房销售额70.45亿元，同比下降12.4%，其中住宅60.21亿元，同比下降12.9%。
全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到26.0%，房地产投资增幅回落到35.5%。
2020年商品房市场连续火爆。
1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米，同比增长96.8%，高于全省17.7个百分点；其中住宅销售面积385.77万平方米，同比增长96.3%。
商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。
2.3住宅销售情形—07年销售火爆，08年观望，09年大步超越
商品房市场连续火爆，2020年1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米，同比增长96.8%，高于江苏全省17.7个百分点；其中住宅销售面积385.77万平方米，同比增长96.3%。
商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。
项目地块位于淮安市中心城区清河区、清浦区，本次要紧研究中心城区房地产市场的变化情形，其中商品住宅销售占据绝对主导地位，商品住宅价格反应了中心城区房地产市场整体进展状况。
下表为清河区、清浦区商品住宅近一年走势分析图。
从表格中看出全市商品房上市量在2020年8月达到最高点，商品住宅价格也相应突破中心城区四千元大关，至2020年10月商品住宅价格达到4387元/m2高价，清河区差不多难觅4000元以下住房。
至2020年10月中心城区商品住宅均价仍旧处于上升通道，但从表格中看出成交量显现明显下降，其中也和最近收紧的房贷政策不无关联，市场走势变化有待观看，专门是2020年1季度价格走势将是判定市场趋势的重要依据。
2.4.住宅产品分析
Ø产品形状中心城区出现了以小高层、高层建筑形状为主；
Ø在立面风格上，淮安楼盘总体以现代风格为主；
Ø淮安整体楼盘市场住宅主力户型为100-135㎡的三室户型；两房在市场整体占有量相对较小,要紧作为过渡房和80后年轻一代自住房为主;且两房总价较低，可做投资用房，面积范畴在80-95㎡之间。
但从市场调研的状况来看，小户型由于总价低而去化速度较快。
2.5商业地产分析
目前淮安市商业要紧集中于中心城区淮海路一带，随着当前商业地产的进展，以MALL为代表的商业地产差不多不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了一般商品店，本次调查要紧分析了区域典型案例。
项目名称
简介
用途
经营方式
楼层
建筑面积m2
单价元/m2
租金元/天·m2
低价
高价
中央国际新亚百货
繁华地段、治理水平高
商业
自主经营
1-8/26
小
大
原新亚商场
商业
联营
1-5
扣点28%
金马名品城
繁华地段、治理水平一样
商业
出售
1/29
23
33
25000
35000
沿干道淮海北路
商业
出租
1/29
60
22
商业
出租
1/29
157
7
商业
出租
2/29
50
200
4
商务旅社
自主经营
7-14/29
30
128
158
都市客栈
淮海北路汽车站对面
商务旅社
自主经营
1-15/15
30
149
179
淮海第一城
金鹰购物中心后负一层
商业
出售
-1/下沉广场
64
23000
28000
08年金鹰后商铺销售情形
商业
出售
1-2/18
60
12000
18000
万达广场
沿健康东路、和平东路
商业
自主经营
1-2/26
内街商铺非沿街
商业
出售
1-2/26
120
370
12000
15000
东壹区
沿健康路
商业
出售
1-2/17
105
20000
21000
清江华府
商业
出售
1/18
40
12000
15000
2/18
40
8500
10000
小结
淮海路一层均价3万元/m2,负一2.5万元/m2,二层、三层均价2万元/m2,四五层1.5万元/m2,负二层1万元/m2
1、中央国际·新亚百货
淮安市新亚百货公司02年加盟南京中央商场〔集团〕股份，组建了江苏中央新亚百货股份。
05年双方又组建了淮安市中央新亚国际购物广场，由该公司开发位于淮安老城区淮海东路北侧地块，建设淮安中央新亚国际购物广场。
本项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达18万m2，经营面积达12万m2的商业项目综合体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多业态。
项目建成后淮安中央新亚将成为年销售收入超10亿。
项目09年12月28日预售显现火爆场面，1-8楼商业用房为自营，9-16楼楼宇商铺二天内差不多销售完毕，均价约9000元/m2。
新亚百货在淮安当地商誉度高，零售市场份额比重较大，购房者预期较好，项目估量在12月中旬推出一定量房源。
2、万达广场
淮安万达广场总建筑面积约80万m2，其中含30万m2购物中心，有效连接清河老城区与经济开发区，周边交通便利，钵池山公园距商业综合体比较近。
该项目差不多涵盖吃、喝、玩、乐、购等商业领域的消费业态。
目前其沿主干道商铺为自营，销售的商铺要紧为内街商铺，销售均价为13000元/m2,项目住宅销售最高价格为6500元/m2，该区域周边住宅价格也随之大幅提升。
万达集团目前已进展成为拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的
3、金马名品城
金马广场总投资在3.8亿元人民币，由两幢高29层的大楼组成，其中1-5层为商业裙房，7-29层为高档酒店公寓和写字楼。
金马广场借鉴了马来西亚双子塔建筑风格，融合了中西方文化，设计高度近100米，是淮安都市标志性建筑。
广场集商业、文化、景观，融酒店公寓、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公于一体。
该项目在淮安市乃至苏北为开创了商业综合体先例,项目开盘日期为2007年11月25日,写字楼当时均价为4500元/m2,至2020年12月市场二手写字楼均价为6200元/m2;目前商业尾盘一楼售价35000元/m2,二楼售价20000元/m2,三楼四楼为沃尔玛超市。
租金水平一楼均价8元/天·m2,二楼6元/天·m2。
金马广场项目在实现资金回收差不多完毕后没有进行完善的统一运营，即统一招商治理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
运营治理作为商业地产项目经营的核心工作被严峻忽视，导致项目在建成后不能为购买者获得有效的经营收入进而阻碍了商业地产商品牌效应。
该项目目前商业及办公市场价格均偏低于淮海路同类地段。
2.6商业物业市场特点分析
Ø外资、外力不断注入、角逐淮安市场，市场竞争不断加剧。
随着淮安都市化进程的加快，经济的进展，消费能力的增强以及众多商企进展的需要，大连万达、南京金鹰、富士康商业休闲城等都已在淮投资。
Ø普遍的业态升级，以购物中心为要紧标志的连锁、都市综合体、专业店等新业种业态不断涌现。
Ø由于金鹰国际、苏果超市入驻淮海第一城，加上现有的时代超市一店、中央新亚百货，以及预售的中央新亚国际广场，在此近淮海东路500米的主干道上差不多集合数家均超20000平方米的大型商业设施，以后的一段时刻内淮海东路商圈地位可不能坚决且会更加稳固。
2.7写字楼市场分析
相伴住宅投资火爆，淮安写字楼市场也逐步升温，写字楼依靠区域位置和周边的商业，当前写字楼市场出现区域性落差，市中心淮海路一带销售价格高涨，外围包括东壹区和创业大厦其售价不及区域商品住宅。
项目名称
简介
销售情形
方式
楼层
建筑面积m2
单价元/m2
元/天·m2
备注
低价
高价
中央新亚百货
楼宇商铺、SOHO办公
全面预售
出售
9-16/26
70
可组合
8500
11000
SOHO办公
12月中旬预售
出售
17-21/26
70
9000
金马名品城
尾盘在售
出售
4-29/29
6200
6500
出租
22
60
0.65
乐园大厦
繁华地段、写字楼
出租
5/20
120
1.15
东壹区
健康路与淮海北路交汇
售完
出售
1-10/10
300
500
4400
4600
创业大厦
健康路与桑园路交汇
全面预售
出售
3-16/16
200
350
5300
5800
层高5.6，可夹层
小结
淮海路周边办公用房租金1元/天·m2，价格为6500元/m2
附录一、项目主城商业区房地产分布图
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