武汉房地产市场情况分析报告.docx

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武汉房地产市场情况分析报告

2004年武汉房地产市场情况分析报告

前

2004年，武汉市房地产市场按照国家宏观调控政策，为城市建设和社会经济发挥了积极有效的促进作用，武汉房地产业保持了整体向上、理性发展的趋势。

从投资情况看，全市房地产投资保持37.6%的增长速度，施工面积增长24.7%，竣工面积增长2.9%，销售面积增长21.2%;从价格情况看，商品住房

平均价格上涨13.4%,二手住房平均价格上涨37.1%，全市房地产市场基本实现了供应结构合理、总量平衡。

本报告由房地产市场基本运行情况、市场特征、市场影响因素、市场警情分析和预测、展望2005年五个部分组成，概括分析了2004年一一2005年武汉市

房地产市场的发展状况和前景。

、房地产基本经济指标

（一）房地产开发投资情况

2004年我市房地产开发投资为233.3亿元，同比增长37.6%，占全社会固定

资产投资的28.4%;其中，房地产住宅投资为167.9亿元，同比增长34.5%，占房地产开发总投资的72.0%。

（二）土地供给情况

2004年城市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%;交易实现

金额78.63亿元，同比增长91.59%。

近三年土地供应面积

近三年土地交易实现金额

（三）商品房供给情况

2004年全市房屋施工面积为2439.12万平方米，同比增长24.7%。

其中：

住

宅施工面积为2012.49万平方米，同比增长24.2%,占总施工面积的82.5%;经

济适用住房（不含集资建房）施工面积为108.14万平方米，同比下降25.0%,

占住宅施工面积的5.4%。

历年房地产施工面积表

单位：

万平方米

2004年全市房屋新开工面积为1055.22万平方米，同比增长39.5%，占总施

工面积的43.3%。

其中：

住宅新开工面积为897.22万平方米，同比增长36.1%,

占总新开工面积的85.0%,占住宅施工面积的44.6%。

历年房地产新开面积表

单位：

万平方米

2004年全市房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长2.9%。

其中：

住宅

竣工面积为608.91万平方米，同比增长1.4%,占总竣工面积的86.7%；经济适用住房（不含集资建房）竣工面积为68.38万平方米，同比下降13.2%，占住宅竣工面积的11.2%。

（四）商品房交易情况

2004年我市商品房销售面积为658.08万平方米，同比增长21.2%;其中:

商品房住宅销售面积为613.91万平方米，同比增长19.9%，占商品房销售面积

的93.3%。

（五）存量房交易情况

2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，分别同比下降12.1%和3.3%；其中：

二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米

（不含房改出售公房），分别同比增长17.2%和12.2%。

2004年全市房屋租赁户数为21009户，同比下降0.79%;租赁面积109.43

万平方米，同比下降16.05%;租赁金额4.14亿元，同比下降17.53%。

近三年租赁总额情况表

2004年我市全年房屋住宅租赁户数为4434户，6.87万平方米；办公用房租

赁户数为311户，1.73万平方米；商业用房租赁户数为16264户，100.83万平方米。

（七）商品房空置情况

截止2004年底，全市商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%;

其中：

商品房住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%,占商品房空置面积的57.7%。

（八）旧城改造和拆迁情况

2004年全市旧城改造拆迁面积为237.5万平方米，同比下降21.9%；拆迁户

数为17795户，同比下降30.2%。

（一）房地产与国民经济协调情况

2004年我市地区经济生产总值为1956亿元，同比增长14.5%;其中：

房地

产业增加值为79亿元，同比增长20.0%，占地区经济生产总值的4.0%。

2004年我市居民可支配收入为9564.05元，比2003年增加了1039.53元。

（二）房地产贷款情况

截止2004年底，我市房地产各项余贷款余额533.41亿元，同比增长38.4%,

占金融业贷款余额的19.8%;其中：

住房开发贷款余额75.96亿元，同比增长6.5%，

个人住房贷款余额293.55亿元（含公积金贷款余额45.31亿元），同比增长61.1%。

近三年房地产各项贷款余额情况表

2004年，新增房地产各项贷款为144.41亿元，同比下降3.3%，占新增金融

业贷款的33.6%;其中：

新增住房开发贷款24.62亿元，同比下降37.6%，新增个人住房贷款114.4亿元（含公积金贷款22.84亿元），同比增长55.6%。

近三年新增房地产各项贷款情况表

三、房地产市场价格情况

（一）房地产价格情况概述

随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。

全年商品房综合物业平均价格为3579.77元/平方米，同比增长7.0%,2004

年第四季度综合物业平均价格为3686.45元/平方米，同比增长9.1%。

其中，全年住宅平均价格为2667.64元/平方米，同比增长13.4%,2004年

第四季度住宅平均价格为2835.6元/平方米，同比增长19.8%；全年写字楼平均价格为4491.90元/平方米，同比增长3.5%,2004年第四季度写字楼平均价格为4537.29元/平方米，同比增长3.3%。

全年二手房综合物业平均价格为1777.13元/平方米，同比增长33.1%,2004

年第四季度综合物业平均价格为2002.55元/平方米，同比增长40.6%。

其中，全年住宅平均价格为1582.97元/平方米，同比增长37.1%,2004年

第四季度住宅平均价格为1856.43元/平方米，同比增长53.5%;全年写字楼平均价格为2164.73元/平方米，同比增长40.5%,2004年第四季度写字楼平均价

格为2447.27元/平方米，同比增长32.2%；全年商铺平均价格为3215.33元/平

方米，同比增长18.7%,2004年第四季度商铺平均价格为3053.70元/平方米，

同比增长2.0%。

全年我市全年房屋租赁价格为31.49元/平方米•月，其中：

住宅租赁价格

为6.83元/平方米•月；办公用房租赁租赁价格为36.50元/平方米•月；商服

用房租赁价格为33.08元/平方米•月。

从土地价格上看，2004年商品住宅楼面地价均价为1215元/平方米，比2003年增长38.4%。

在通过招拍挂方式取得土地的房地产项目中，商服类房地产楼面地价的最高价已达到8500元/平方米。

（二）2004年1—4季度房地产价格情况

1、商品房价格持续上涨

2004年各季度平均价格列表如下:

季度

住宅平均价格

写字楼平均价格

综合物业平均价格

2003年第四季度

2366.89

4391.5

3379.20

2004年第一季度

2488.43

4446.12

3467.28

2004年第二季度

2633.28

4481.26

3557.27

2004年第三季度

2713.25

4502.91

3608.08

2004年第四季度

2835.6

4537.29

3686.45

2004年全年均价

2667.64

4491.90

3579.77

2、二手房价格涨幅较大

2004年各季度价格列表如下:

季度

住宅价格

写字楼价格

商铺价格

综合物业价格

2003年第四季度

1209.73

1851.51

2995.14

1566.36

2004年第一季度

1355.89

1754.85

3466.45

1731.02

2004年第二季度

1538.87

1732.70

2933.11

1637.99

2004年第三季度

1544.69

2204.60

3094.26

1728.51

2004年第四季度

1856.43

2447.27

3053.70

2002.55

2004年全年均价

1582.97

2164.73

3215.33

1777.13

□住宅价格□写字楼价格□商铺价格□综合物业价格

住宅、写字楼、商铺、综合物业价格

3、房屋租赁价格波动较小

2004年各季度房屋租赁价格如下:

季度

综合物业价格

住宅价格

办公用房价格

商服用房价格

2004年第一季度

37.41

5.42

28.69

39.80

2004年第二季度

34.41

7.84

37.60

35.74

2004年第三季度

27.99

8.10

41.06

28.86

2004年第四季度

25.94

5.84

34.00

27.77

（三）区域房地产价格情况

1商品住宅区域综合价格

2004年，全市各区域的价格均有不同幅度的上涨。

均价最高的江汉区为

2148.3

3126.85兀/平方米，其次是江岸区，2964.98兀/平方米，这两个区域均属于老

城区，拆迁改造成本较高是主要原因之一。

价格最低的区域为青山区,元/平方米。

商品住宅各区均价如下:

17.18%,2004年第四季度住宅平均价格为3107.76元/平方米，同比增长18.5%。

各季度平均价格分别上涨119.89、50.49、116.75元/平方米。

随着建设

大道商务地位的不断提升，中高档商品住宅进一步聚集，精装修小户型公寓成为

该区域的亮点。

16.43%，2004年第四季度住宅平均价格为3225.96元/平方米，同比增长17.13%。

各季度平均价格分别上涨268.01、16.78、31.62元/平方米。

该区域持

续推出咼档楼盘，品质、价位都引领武汉楼市，新开发楼盘主要集中在城市中心

区。

31.86%，各季度平均价格分别上涨556.8、3.6、140.45元/平方米，2004

年第四季度住宅平均价格为2897.59元/平方米，同比增长40.55%。

随着中高档楼

盘的不断推出，硚口区域楼盘品质得到提升，中低价楼盘已不再成为区域市场的主体，促

使价格涨幅较大。

14.26%，各季度平均价格分别上涨148.82、99.4、9.81元/平方米，2004

年第四季度住宅平均价格为2544.87元/平方米，同比增长14.86%。

“武汉新区”

建设和商业地产的兴起，给汉阳区经济的发展带来了契机,

16.38%，各季度平均价格分别上涨124.65、4.85、-34.43元/平方米，2004

年第四季度住宅平均价格为2955.25元/平方米，同比增长9.85%。

临江大道的改造、江滩公园的建成改善了武昌老城区的整体环境，沿江高档次楼盘不断推出,同时，由于交通的改善和知名开发企业的陆续入驻，南湖地区成为武昌新的热点区域。

第四季度受楼盘“盘整”影响，价格出现了一定回落。

（6）洪山区：

区域全年住宅平均价格为2767.59元/平方米，同比增长

12.75%，各季度平均价格分别上涨53.81、98.34、-11.11元/平方米，2004

年第四季度住宅平均价格为2821.88元/平方米，同比增长9.64%。

高校云集的人文条件为洪山区营造了浓厚的人居氛围，以写字楼和商铺为代表的商务投资概念更加深入沿线的供、需市场中，该区域楼市发展平稳，年末销售以尾盘为主,导致价格微有下调。

（7）青山区：

区域全年住宅平均价格为

2148.3元/平方米，同比增长

15.29%，各季度平均价格分别上涨50.65、128.98、69.01元/平方米，2004

年第四季度住宅平均价格为2277.21元/平方米，同比增长18.11%。

由于青山区少有新盘面市，开发速度有所减缓，区域供给减少，供给不足刺激了房价持续上涨。

（8）东西湖区：

区域全年住宅平均价格为2207.59元/平方米，同比增长

8.82%，各季度平均价格分别上涨3.22、70.21、183.8元/平方米，2004年

第四季度住宅平均价格为2381.35元/平方米，同比增长13.97%。

在交通日益通畅，市政配套逐步成熟的情况下，东西湖区域的环境优势逐步体现出来，该区域物业已引起投资者的关注，价格随之不断攀升。

2、二手房住宅区域综合价格

因地理、交通、片区房地产发展水平以及二手房本身新旧程度的不同，各片

区之间、各地段之间的二手房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例数据统计分析，各区二手房住宅全年均价如下:

各主要城区全年二手房住宅均价图

（1）江岸区：

区域全年住宅交易平均价格为1806.59元/平方米，同比上涨

41.43%,2004年第四季度住宅平均价格为2108.84元/平方米，同比增长63%

各季度平均价格分别上涨240.94、71.18、275.24元/平方米。

（2）江汉区：

区域全年住宅交易平均价格为1628.55元/平方米，同比上涨

32.54%,2004年第四季度住宅平均价格为1849.03元/平方米，同比增长57.42%。

各季度平均价格分别上涨176.12、39.46、208.96元/平方米。

（3）硚口区：

区域全年住宅交易平均价格为1519.47元/平方米，同比上涨

34.12%,2004年第四季度住宅平均价格为1770.52元/平方米，同比增长59.64%。

各季度平均价格分别上涨219.8、87.12、203.39元/平方米。

（4）汉阳区：

区域全年住宅交易平均价格为1502.2元/平方米，同比上涨

39.95%,2004年第四季度住宅平均价格为1860.42元/平方米，同比增长57.46%。

各季度平均价格分别上涨138.2、293.44、235.93元/平方米。

（5）武昌区：

区域全年住宅交易平均价格1779.97元/平方米，同比上涨

31.84%,2004年第四季度住宅平均价格为2074.05元/平方米，同比增长59.73%。

各季度平均价格分别上涨236.8、31.74、292.01元/平方米。

（6）洪山区：

区域全年住宅交易平均价格1531.39元/平方米，同比上涨

19.49%,2004年第四季度住宅平均价格为1739.43元/平方米，同比增长53.38%。

各季度平均价格分别上涨185.32、21.54、201.25元/平方米。

（7）青山区：

区域全年住宅交易平均价格为1394.7元/平方米，同比上涨

33.84%,2004年第四季度住宅平均价格为1611.65元/平方米，同比增长50.62%。

各季度平均价格分别上涨207.75、30.25、199.85元/平方米。

（8）东西湖区：

区域全年住宅交易平均价格为1199.85元/平方米，同比上涨

10.16%,2004年第四季度住宅平均价格为1432.10元/平方米，同比增长37.48%。

、四季度平均价格分别比上季度上涨187.36、365.94元/平方米。

3、住宅租赁区域综合价格

区住宅租赁全年价格如下表:

为9.38元/平方米•月。

为30.53元/平方米•月。

为20.81元/平方米•月。

为10.77元/平方米•月。

为7.98元/平方米•月。

为4.30元/平方米•月。

为4.26元/平方米•月。

（8）东西湖区：

全年综合物业平均价格为52.08元/平方米•月，住宅租赁价

格为4.83兀/平方米•月。

四、商品住宅市场供需情况

（1）

（一）商品房销售

1、不同建筑面积的商品住宅销售情况

2004年，房屋建筑面积在80平方米以下的商品住宅销售面积为24.5万平

方米，占总销售面积3.99%;房屋建筑面积在80〜120平方米之间的商品住宅销售面积为197.68万平方米，占总销售面积32.2%;房屋建筑面积在120〜160平方米之间的商品住宅销售面积为330.33万平方米，占总销售面积53.81%;房屋

建筑面积在160平方米以上的商品住宅销售面积为61.4万平方米，占总销售面

积10%

2、不同户型的商品住宅市场销售情况

2004年，1*1（30〜69平方米）户型商品住宅销售面积为22.26万平方米,

占总销售面积3.63%;2*2（70〜109平方米）户型商品住宅销售面积为181.73万平方米，占总销售面积29.60%;3*2（110〜169平方米）户型商品住宅销售面积为368.36万平方米，占总销售面积60%4*2（169平方米以上）户型商品住宅销售面积为41.56万平方米，占总销售面积6.77%。

3、不同价位的商品住宅销售情况

2004年，均价在2500元/平方米以下的商品住宅销售面积为139.51万平方

米，占总销售面积22.72%;均价在2500〜3000元/平方米之间的商品住宅销售

面积为294.4万平方米，占总销售面积47.95%;均价在3000〜3800元/平方米

之间的商品住宅销售面积为117.21万平方米，占总销售面积19.09%;均价在3800元/平方米以上的商品住宅预销售面积为62.79万平方米，占总销售面积10.24%。

不同价位的商品住宅销售情况

（二）市场需求情况

据今年10月份调查显示，武汉市目前有90%勺购房者为本地居民，10%勺购

购房目的、购买者年龄二类指标分析需求市场结构比例。

1、购买目的

2、购买者年龄

第二部分市场特征

、政策因素

（一）国家出台经营性土地使用权招拍挂执法监察的政策。

2004年3月，国土

资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

文件还规定，8月31日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。

该政策是我国土地交易全面深入市场化、规范化的重要标志，同时也是房地产经营管理走向成熟的重要里程碑。

（二）国家调整金融存、贷款利率。

2004年10月29日，央行发布通知，金融

机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%,

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

此举向

社会传递了中央银行控制信贷和投资过快增长的政策意图，这对于引导我市房地产投资平稳增长具有一定的积极意义。

（三）国家出台经济适用房管理政策。

2004年5月13日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台，经济适用住房面积严格控制在中小套型。

该办法对经济适用住房的管理具有重要的意义。

根据该项办法，我市出台了《武汉市经济适用住房管理规定》，强化了对户型面积、购买对象的监督和管理，为今后政策的顺利执行奠定了基础。

（四）国家出台物业服务收费管理办法。

2004年7月底，国家发展和改革委员

会、建设部下发通知，提出物业服务收费实行明码标价。

这一规定于2004年10

月1日起施行。

规定物业管理企业向业主提供服务，应当标明服务项目、收费标准等有关情况，进一步保障了业主的合法权益。

（五）武汉市出台二手房上市的减税政策。

2004年9月20日，市政府发布《关

于促进房地产业持续健康发展的意见》（武政[2004]61号），该《意见》提出凡购买二手房，契税一律按交易额的1%计征；购买公有住房承租权有偿转让过户

费统一下调；对2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。

至此，武汉市的二手房交易契税告别了全国最高，对活跃武汉市的二手房市场具有极大的促进作用。

（六）武汉市加强了商品房销售市场的监管。

从2004年3月1日起，武汉市实

行了严格的商品房项目合同备案登记制，强化了对各楼盘“假退房、真转让”的销售行为及“假抵押”行为的监管，实行了“期房限转”。

同年5月，颁布了禁止无证售房、禁止炒房号、禁止无证做广告等“禁令”，杜绝了各种炒房行为，强化了商品房销售管理，使市场更加规范。

（七）武汉市房地产市场预警预报系统正式启动。

从2004年8月10日，武汉市房地产预警预报系统正式启动。

该系统的建立对全市房地产市场的运行状况进行了适时监控，将正确引导企业投资和市民消费，为政府科学制定房地产业发展政策和宏观经济调控政策提供了决策依据。

（八）进一步提高了房地产开发项目的资本金。

从2004年9月1日起，我市规

定，房地产开发项目资本金应占项目总投资比例的35%^上，该项规定的出台提

高了房地产开发的门槛，规范了开发商的开发与经营行为。

二、市场因素

（一）旧城改造拉动了房地产消费需求

由于旧城改造导致的房地产刚性需求在2004年得以集中体现，武汉市的房

屋买卖市场呈现供销两旺。

商品房销售面积同比增长21.2%，二手房的交易也

十分活跃，交易面积同比增长12.2%。

（二）全市烂尾楼的建设工程逐步启动

武汉市房地产市场良好的上升态势，为烂尾楼建设工程的启动提供了契机。

由于这些烂尾楼基本处于市区核心地段，交通方便，且又符合消费市场的需求,因此项目销售优势明显。

（三）普通商品房仍成为市场需求主体

从2004年各单价区间下的商品情况看，3000元/平方米以下的中小户型商品房仍然占据购房需求的主体。

但其供应量低于需求比例，特别体现在桥口、江岸等中心城区。

因此，我市在较长一段时间内，普通商品房仍然保持主体供应态势。

（四）中高档商品房的投放量加大

武汉城市建设的不断提升，项目开发质量的不断提高以及消费者观念的转变，加之中心城区土地成交价不断创出新高，中高档楼盘成为房地产开发的重点,也成为影响房价上升的重要因素。

（五）投资型产品成为市场的关注点

以酒店式公寓、写字楼为代表的纯投资型产品成为市场的关注点，由于大多数项目集中于商业区和城市中心区，且价格适中，利于投资，在房价看涨的背景下，有实力的消费群体成为该类产品的主要购买者。

（六）高品质产品的需求稳定上升

高品质商品房市场经过长期的培育，其市场需求有长足的进步。

2004年,

以万豪国际，圣陶沙为代表的武汉高品质住宅成交规模增长较快，它表明在经历

起步阶段后，高品质商品房市场开始发力，出现良好的需求增长态势。

（七）精装修产品正逐渐步入市场

房屋开发的成熟与提高及市民消费观念的改变，促使原毛坯房产品向精细产品过渡。

从2004年市场看，精装修产品已被越来越多的消费者所认可，虽然其进入市场较晚，供应量不足，但它有较大的发展空间。

（八）购房者的住房消费更趋理性

今年武汉市房价在上涨的过程中出现了一定的波动，购房者等待和观望心理增加，房价逐渐成为影响购房者决策的敏感因素，消费行为更加理性。

第三部分市场影响因素

、房地产市场行为有待进一步规范

2004年初，少数开发企业进行恶意炒作，实施售房发号、发卡、限号等违规行为时有发生，一些开发企业在尚未取得销售许可的情况下，就进行