银川市技术管理规定.docx
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银川市技术管理规定
第一章总则
第一条为了加强城乡规划管理，实现城乡规划管理的标准化、规范化和法制化，保障银川市城市总体规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》和国家相关规范和标准，结合银川市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于在银川市城市规划区内进行的城市规划建设和规划管理活动。
银川市城市规划区内的土地利用和各项建设活动必须符合本规定。
银川市城市规划区包括市辖兴庆、金凤、西夏三区。
河东机场、宁东能源化工基地、德胜工业园区及商住区、望远工业园区作为规划控制区纳入城市规划区。
各项规划应当采用银川市城市坐标系统。
第二章建设用地
第三条本市建设用地根据主要用途和功能分区的基本原则，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）执行。
第四条各类建设用地的划分应当遵循土地使用相容性原则，按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按附表2—1的规定执行。
凡附表2—1中未列入的建设项目，由城市规划主管部门根据环境影响评价结论和基础设施条件，具体核定适建范围。
需改变规划用地性质的，应当按照有关程序报请批准后执行。
第五条城市规划区内的用地应当遵循“集约用地，成片开发，配套建设，完善功能”的原则。
第六条建设用地应严格按照规划的用地性质执行，现状地块用地性质与规划用地性质不符的，应控制该地块按现状的用地性质进行新建、翻建、扩建工程，并逐步按规划的用地性质调整项目。
在文物保护单位的保护范围内，不得进行其他建设工程，因特殊需要添建新设施时，须经有关政府及文物行政部门同意。
在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程，不得破坏文物保护单位的历史风貌。
在文物保护单位的保护范围和建设控制地带内，不得建设污染文物保护单位及其环境的设施，不得进行可能影响文物保护单位安全及其环境的活动。
第七条城市规划区内建设项目用地规模规定。
（一）建设项目必须以规划道路红线宽15米以上道路围合的街坊进行整体开发建设。
（二）对无法成街坊整体改造的用地，应当在同一街坊内整合周边可开发用地。
商业中心区商业开发项目除外。
（三）街坊内剩余用地规模小于5亩的，一般不得进行商品住宅项目开发，原则上用于环境绿化、道路和公益性公共设施、市政设施等建设。
（四）临规划道路红线宽40米及40米以上主干道两侧的建设项目用地，规划道路红线外用地进深不得小于50米。
第八条用地规模未达到本规定第七条规定的经营性用地，应当交由市国土资源主管部门进行土地资源整合，达到用地规模要求后，由市国土资源主管部门向市规划主管部门申请用地规划设计条件，实行挂牌出让。
第九条在城市规划区范围内，因国家基本建设需征用农村集体土地，按有关政策预留给农民的生活、生产用地，应当符合城市规划要求，原则上相对集中布置。
第十条城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。
第三章建筑容量控制指标
第十一条新建、改建、扩建工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应当按已编制的控制性详细规划执行，未编制控制性详细规划的区域，其建筑容量控制指标按附表3—1的规定执行。
第十二条在同一个街坊内，现有建筑的建筑容量控制指标已达到或超过附表3—1规定值的建筑物，不得进行扩建、加层；建筑容量控制指标虽未达到附表3—1的规定值，但其扩建、加层对城市环境及原有空间布局有不良影响的，亦不得扩建、加层。
第十三条建筑物底层架空部分如进行绿化，并作为社区公共空间使用，应计入绿地面积。
第十四条危旧房屋的修缮不得移动基础、增加建筑占地面积、建筑面积、层数、高度等。
第四章公共服务设施和停车泊位
第十五条中小学、幼儿园的设置规定如下：
（一）高级中学的规划布局按照《银川市中小学教育布局规划》执行。
（二）中小学、幼儿园应当按照下表分级设置：
中小学、幼儿园设施规定表
居住人口规模（万人）
教育设施
规模（班）
2
初级中学
36
1
小学
24
0.5
幼儿园
9
（三）中小学、幼儿园用地面积不得小于下表的规定，并满足相关设计规范的要求：
中小学、幼儿园用地标准表
教育设施
用地标准（㎡/生）
班级规模（座/班）
中学
≥22
50
小学
≥17
45
幼儿园
≥15
30
（四）中小学、幼儿园建筑面积不得小于下表的规定，并满足相关设计规范的要求：
中小学、幼儿园建筑面积标准表
教育设施
建筑面积标准（㎡/座）
备注
完全中学
新建
≥15
中小学每一名住校生增加4平方米建筑面积。
改扩建
≥10
初级中学
≥10
小学
≥10
幼儿园
≥10
（五）在中小学周边100米范围内，禁止规划设置集贸市场、停车场和垃圾转运站等产生噪声、有毒有害气体、烟尘、废弃物的设施。
但应根据实际需要，在校外预留一定的开敞场地，作为接送学生的临时停车场用地。
第十六条新建学校、幼儿园教学楼和医院住院部建筑距30米以上城市规划道路红线（公路外沿）30米以上。
第十七条城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设必须严格按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）同步进行。
第十八条各类建设项目停车泊位的设置标准不得小于附表4—1的规定。
居住小区机动车地面停车率不宜超过10％，商业项目机动车地面停车率不低于20％。
各类室外停车场距离居住建筑不得小于6米。
新建居住小区应规划预留公交始发站场地，可停放3—5辆公交车辆，用地面积1.5亩左右。
第十九条凡符合下列条件之一的建设项目，必须由具备相应资质的设计单位进行交通影响评价，或提供由交警管理部门出具的审查意见：
（1）规划市区内，建筑规模超过1万平方米的大型公建项目（如商业综合体、影剧院、会展中心、体育场馆等）及超过5万平方米的居住类项目；
（2）城市边缘、卫星城及其它地区，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
（3）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；
（4）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建。
凡列入交通影响评价的建设项目，编制的规划设计方案必须符合交通影响评价提出的要求。
第二十条公共厕所及垃圾转运站的规划布局、用地规模等按照《银川市城市环境卫生规划》执行。
第二十一条新建居住社区，应当根据社区规模配置以下社区组织工作用房和居民公益性服务设施：
（一）居民委员会根据居民居住状况，按照便于居民自治的原则，一般在100户至700户的范围内设立。
特殊情况也可以不足100户，但不得超过700户。
（二）凡居民人数在6000—10000人的社区应建设一个卫生服务站，每处建筑面积300—500平方米。
（三）凡按城市规划新建并符合设立社区居委会的小区，开发建设单位必须按每户不低于0.2平方米的要求建设社区组织工作用房和居民公益性服务设施（如居委会、社区服务中心、治安联防站、社区医疗卫生服务中心等），配置面积原则不少于500平方米，并按每户不低于0.5平方米的标准建设配套一定的室外活动场地（如老年人活动场地、青少年校外活动场地等）。
（四）物业管理用房：
住宅总建筑面积在5万平方米以内的，按不低于总建筑面积的4‰配置（面积小于150平方米的，按150平方米提供）；住宅总建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积的4‰配置，超过部分按不低于2‰的建筑面积配置。
（五）社区其他常用服务设施的配置不得小于下表的规定，并满足相关主管部门的要求：
级别
类别
设施名称
每一处规模
备注
建筑面积（平方米）
用地面积（平方米）
居住组团级公共服务设施
市政公用
变电室
30—50
每个变电室负荷半径不应大于250米；尽可能设于其他建筑内
公共厕所
30—60
每1000—1500户设一处；宜设于人流集中处
居住小区级公共服务设施
文化体育
文化活动站
400—600
400—600
商业服务
市场（以销售农副产品和小商品为主）
500—1000
800—1500
其他商业设施（超市、餐饮、药店、书店等）
1700—3600
社区服务
社区服务中心（含老年人服务中心）
200—300
300—500
治安联防站
18—30
12—20
可与居委会合设
居委会
30—50
物业管理
300—500
300
市政公用
变电室
30—50
每个变电室负荷半径不应大于250米；尽可能设于其他建筑内
公共厕所
30—60
每1000—1500户设一处；宜设于人流集中处
垃圾转运站
0.7—1平方公里设一处，每处面积不应小于100平方米
与周围建筑的间隔不应小于5米
居住区级公共服务设施
医疗卫生
门诊所（社区医疗服务中心）
2000—3000
3000—5000
设医院的居住区不再单独设立门诊
文化体育
文化活动中心
4000—6000
8000—12000
商业服务
市场（以销售农副产品和小商品为主）
1000—1200
1500—2000
其他商业设施（超市、餐饮、药店、书店等）
4000—7000
市政公用
开闭所
200—300
500
公共厕所
30—60
每1000—1500户设一处；宜设于人流集中处
垃圾转运站
用地规模为0.7—1平方公里设一处，每处面积不应小于100平方米
与周围建筑的间隔不应小于5米
行政管理
街道办事处
700—1200
300—500
3—5万人设一处
派出所
700—1000
600
3—5万人设一处
其他管理用房
100
3—5万人设一处，可结合市场或街道办事处设置
第二十二条除上述以外的其他公益性服务设施按照国家、自治区及银川市有关标准配置。
建设单位在报送的项目总平面规划图中须明确标明上述公共服务设施的位置、层数、建筑面积，且上述设施半数以上必须设于地上。
第二十三条社区组织工作用房和居民公益性服务设施由建设单位投资、建设，交由辖区政府使用、管理，其产权归辖区政府所有。
第五章绿化与景观
第二十四条在新建、扩建、改建建设项目的用地范围内，绿地率应符合下表规定：
各类建设项目绿地率指标表
项目类别
绿地率（％）
备注
公园
≥70
居住区
≥35
宾馆饭店、金融商务、文化娱乐、医院、休（疗）养院（所），大、中专院校，中、小学校，部队、机关、团体等
≥35
商业
独立商业建筑
≥20
商业建筑群
≥30
仓储、市场、物流带、
交通枢纽
≥20
工业企业
≤20
产生有毒有害气体及污染的工厂不低于35％，并根据国家规定设置不少于50米宽防护林带。
绿化应当以乔木为主，适当配置灌木、地被、草地。
就地保护古树名木，避免异地移栽。
鼓励垂直、屋顶、平台等绿化形式，如平台（地下车库、化粪池等）高度不大于地面基准标高1米，且从地面有道路可进入，平均覆土厚度大于1.5米，其绿化用地可以计入绿地率，否则绿化面积不得计入绿地率。
第二十五条在住宅建设中，集中绿地的设置应当至少一个边与相应居住区级别的道路相邻，并符合下表的规定。
各级集中绿地设置规定一览表
居住区
级别
名称
设置内容
要求
最小规模（㎡）
居住区
居住区公园
花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶楼、老幼设施、停车场地和铺装地面等
园内布局应有明确的功能分区
10000
居住
小区
小游园
花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等
园内布局应有一定功能划分
4000
居住
组团
组团绿地
花木草坪、桌椅、简易儿童设施等
灵活布局
400
注：
带状公共绿地的宽度应大于8米，面积不小于400㎡。
组团绿地的设置应当满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人休憩活动。
其中院落式组团绿地的设置还应当同时满足下表的规定：
院落式组团绿地设置规定表
封闭型绿地
开敞型绿地
南侧多层楼
南侧高层楼
南侧多层楼
南侧高层楼
L≥1.5L2
L≥30m
L≥1.5L2
L≥50m
L≥1.5L2
L≥30m
L≥1.5L2
L≥50m
S1≥800㎡
S1≥1800㎡
S1≥500㎡
S1≥1200㎡
S2≥1000㎡
S2≥2000㎡
S2≥600㎡
S2≥1400㎡
备注：
L——南北两楼正面间距（m）；L2——当地住宅的标准日照间距（m）
S1——北侧为多层楼的组团绿地面积（㎡）；S2——北侧为高层楼的组团绿地面积（㎡）
居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：
组团不少于0.5㎡/人，小区（含组团）不少于1㎡/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5㎡/人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。
第二十六条景观道、林荫道、商业街、道路两侧、广场周边的新建、改建、扩建建筑物景观规定如下：
（一）建筑物应当符合城市道路和广场的界面变化要求，临城市道路或广场的立面应当为主要立面，立面造型和屋顶应当丰富，与城市街道和广场景观相协调，体现“塞上湖城、回族风情、西夏古都”的特色，兴庆区、金凤区主要街区重点体现回族建筑特色，西夏区主要街区重点体现西夏古都建筑特色。
（二）临城市道路或广场、景观水道的建筑物连续面宽原则上应当符合下列规定：
1、高层建筑连续面宽小于60米；
2、多层和低层建筑连续面宽小于70米；
3、不同建筑高度组合的连续面宽小于最高建筑物的连续面宽规定；
4、标志性建筑、重要公共建筑的连续面宽由市规划行政主管部门根据景观需要核定。
（三）临城市道路或广场的建筑物立面设计和装饰应当与所处环境和景观相协调，不得设置空调室外机等影响建筑立面的附着物，确需设置的必须结合立面造型，统一设计，隐蔽处理，并报规划行政主管部门审批。
（四）住宅建筑临城市道路或广场一面不得设置突出开敞式阳台，而且临城市道路或广场一面的阳台和窗户不得安装任何形式的外挑式防盗笼；禁止在居民住宅楼内新办餐饮业，严格控制住宅建筑中设置娱乐等对环境有较大影响的项目。
第二十七条体育场馆、影剧院、宾馆、饭店、图书馆、展览馆等对社会公众开放的公共建筑，临城市道路或广场一面原则上不得修建围墙，集中绿地应当临城市道路或广场布置。
大中专院校、中小学、幼儿园、居住区、党政机关等确需修建围墙的，必须设计成透空型，且高度不得大于1.8米，集中绿地原则上临街布置。
油库、水厂等有特殊要求需要修建围墙的，围墙高度原则上不得低于2.2米，并应当对围墙进行绿化、美化。
第二十八条户外广告的设置应当符合户外广告设置专项规划和广告管理的有关规定，经相关部门审批后方可设置。
在建筑物上设置户外广告（含门头、牌匾）还应当符合下列规定：
（一）不得破坏建筑物的立面形式、主要特征，应当与建筑物的风格、形式、色彩等协调；
（二）新建、改建、扩建的建筑物应当在方案设计时预留广告位置，没有预留的，不得在其建筑物上设置户外广告；已经预留户外广告位置的，其设置的户外广告位置、尺度必须与预留的广告位置、尺度相符。
第二十九条临城市主、次干道、商业街等的高层建筑、重要公共建筑应当同步进行外墙和屋顶的灯光亮化设计、施工。
居住建筑进行亮化时，应考虑对业主的影响。
第三十条居民住宅楼和商住楼内，不得新开办产生油烟、噪声、异味污染的饮食业经营场所。
居民住宅区和学校、医院、机关周围以及居民住宅楼和商住楼内，不得开办娱乐业经营场所。
第六章建筑间距
第三十一条建筑间距除应当满足消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线、建筑保护和城市空间景观等方面的要求外，还应当符合本章规定。
新建建筑间距应当保证受遮挡的住宅建筑底层居室大寒日有效日照时间不少于2小时。
旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日有效日照1小时。
大寒日有效日照时间带为上午8点至下午16点。
第三十二条多层住宅建筑、低层住宅建筑的间距不得小于下表的规定：
多层、低层住宅建筑间距最小距离控制表
建筑大面对大面
建筑山墙对大面
建筑山墙对山墙
南北朝向
L≥SH
山墙在南侧
L≥H1
多层对多层
L≥8m
山墙在北侧
L≥0.5H（最小为6m）
东西朝向
L≥SH
山墙在东侧或西侧
L≥H1
低层对低层
L≥6m
备注：
1、L为建筑间距，S为日照间距系数，H为遮挡建筑物高度，H1为南北向建筑物高度；2、山墙宽度不得大于13m。
垂直布置的住宅建筑山墙宽度应当不大于13米；居于南侧建筑，山墙宽度大于13米时，距北侧建筑间距按平行布置的住宅建筑控制。
对按上表规定计算的建筑间距不能满足消防间距或通道要求的，应当按消防间距或通道的实际要求进行控制。
第三十三条住宅建筑既非平行也非垂直布置时的间距，可按不同方位间距折减系数换算。
不同方位间距折减换算表
方位
00—150（含）
150—300（含）
300—450（含）
450—600（含）
>600
折减值
1.00L
0.90L
0.80L
0.90L
0.95L
第三十四条建筑面宽不超过40米的高层建筑与其它住宅建筑的间距，可以按照日照分析确定日照间距（日照分析另行规定），并且与其北侧高层、多层建筑间距最小距离不少于40米。
建筑面宽超过40米的高层建筑与其它住宅建筑平行布置的日照间距不能按照日照分析确定日照间距，其日照间距须按照第三十一条的规定用日照间距系数进行计算。
第三十五条按照《城市居住区规划设计规范》，高层住宅建筑与多、低层住宅建筑的山墙间距不宜小于13米，但相邻两侧山墙有居室开窗的，间距不小于20米。
第三十六条非住宅建筑与住宅建筑的间距，应当符合下列规定：
（一）非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其间距按照本规定第三十一条至第三十五条的规定控制；
（二）非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，建筑间距按照本规定第三十八条规定执行；
（三）非住宅建筑与住宅建筑的山墙间距按照建筑设计防火安全规范的规定控制。
第三十七条托儿所、幼儿园的主要生活用房，应满足冬至日底层满窗日照不少于3小时；老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学南向的普通宿舍应满足冬至日底层满窗日照不少于2小时；宿舍半数以上的居室应能获得同住宅居住空间相等的日照标准。
第三十八条非住宅建筑（本规定第三十六条所列的非住宅建筑除外）的间距，应当符合下列规定：
（一）高层与高层建筑平行布置时的间距，不少于较高建筑高度的0.5倍，且其最小值为30米；
（二）高层建筑与多、低层建筑平行布置时，高层在北侧的间距最小值为20米；高层在南侧的间距最小值为30米；
（三）多层与多层建筑平行布置时的间距不少于南侧建筑高度的1倍，且其最小值为15米，并满足消防安全间距要求；
（四）非住宅建筑的间距除满足上述要求外，还应满足消防、交通、卫生、环保、人防、避震疏散、工程管线布设、建筑保护和施工安全等特殊要求。
第三十九条商住综合楼被遮挡，在计算建筑间距时，其商业部分不考虑日照要求，除满足住宅日照间距要求外，还必须符合以下规定：
（1）遮挡楼为低层（1—3层）时，与被遮挡的商住综合楼两楼间距不宜小于10米；
（2）遮挡楼为多层（4—6层）时，与被遮挡的商住综合楼两楼间距不宜小于20米；
（3）遮挡楼为6层以上、10层以下时，与被遮挡的商住综合楼两楼间距不宜小于30米；
（4）遮挡楼均为高层（10层以上）时，与被遮挡的商住综合楼两楼间距不宜小于40米。
第四十条沿城市道路南侧规划的高层建筑原则上应规划布置点式建筑，其面宽应小于40米，且点式建筑侧向间距不小于20米，后退北侧城市道路红线距离不少于25米。
第四十一条建设项目的场地标高应根据用地周围实际情况确定，相邻建设项目标高应基本一致。
若不一致，容许根据场地排水、土方量等有高差，但高差应不大于30厘米，且高差值应计入建筑日照间距的计算里。
第七章建筑退让
第四十二条沿建设项目用地边界和城市道路、公路、沟渠、铁路两侧及电力线路保护区边界的建筑物，其退让距离除应当满足消防、抗震、防灾、电力、景观、防汛、沟渠水系保护、基础设施和交通安全等要求外，还应当符合本章的规定。
第四十三条建筑物退让地界规定：
（一）建筑物纵墙退让地界的距离为日照间距的一半以上，山墙退让地界的距离为多层4米以上，高层7米以上（山墙居室没有开窗的）；
（二）当建设用地南侧为空地时，建筑退让日照间距的一半以上；当建设用地北侧为空地时，建筑退让按北侧20米进行退让；
（三）建筑间距应同时满足日照间距和建筑后退用地边界距离，但因基地条件限制不能同时符合规定的，经与相邻地块产权人协议并经规划管理部门核准，在确保满足日照间距的条件下，可适当缩减用地边界后退距离，且必须符合消防规定。
第四十四条建筑退让道路红线规定：
（一）地上建筑退让道路红线距离在满足日照间距的同时，不得小于下表的规定：
建筑物退让规划道路最小距离表
道路红线宽D
（m）
建筑退让距离（m）
中高层、高层建筑主体
多层、低层建筑和高层
建筑裙房
D≥50
25
20
50＞D≥40
20
20
40＞D≥30
20
15
30＞D≥25
20
15
D＜25
15
10
（二）地下建筑物退让道路红线的距离不小于4米；
（三）沿街建筑物的台阶、平台等必须在划定的建筑红线范围内建设；沿街建筑物的阳台、雨篷、挑檐等突出建筑外墙面的建筑均不得突出建筑红线。
第四十五条在居住小区、居住组团内，建筑退让无规划道路红线控制的道路边缘距离不得小于下表的规定：
建筑退让无规划道路红线控制的道路边缘最小距离表（m）
建筑与道路关系
居住区道路
小区路
组团路及
宅间小路
建筑面向道路
无出入口
高层
5.0
3.0
2.0
多层
3.0
3.0
2.0
有出入口
—
5.0
2.5
建筑物山墙
面向道路
高层
4.0
2.0
1.5
多层
2.0
2.0
1.5
围墙面向道路
1.5
1.5
1.5
注：
居住区道路的边缘指红线；小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线。
当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。
第四十六条建筑物退让城市绿化带不得小于下表的规定：
建筑物退让城市绿化带最小距离表
绿化带宽度（m）
建筑物退让最小距离（m）
备注
道路两侧
≥50
25
25—50
20
10—25
20
≤10
10
沟渠、水面两侧
≥30
10
指沟渠、水面保护范围以外的绿化带
10—30
8
≤10
5
第四十七条公路两侧的防护绿化带宽度按以下要求进行控制：
（一）绕城高速公路两侧各100米；
（二）现状及规划确定为国道、高等级公路的两侧各50米；
（三）省道两侧各20米；
（四）县级及以下等级公路两侧各10米。
在公路规划控制红线和防护绿化带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但在公路防护绿化带内可以耕种或绿化造林，经市规划行政主管部门和相关部门批准后，也可以进行开挖沟渠、埋设
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