商业地产租赁及运营实务手册.docx

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商业地产租赁及运营实务手册

管理必备：

2015年商业地产租赁及运营实务手册

核心提示：

 商业地产的开发运营正如这句话所说：

“打江山容易守江山难。

”，一个商业地产建起来不难，难在其后续的经营管理。

租赁方式及策略以及运营管理把控如何才能做到位，这是作为一个专业的管理人员必需要掌握的事情。

　　一、租赁方式及策略

　　租赁方式分为：

固定租金、扣点分成、保底分成三大类别。

　　计租面积（建筑面积/套内面积）：

影响客户接受度。

　　物业管理费：

必须收取，合理避税。

某项目地处尚无购物中心的四线城市，本地商户不理解管理费项、算费用总价；采取策略：

1、物业管理费不降，向商户说明成本主体；2、前期租金打折优惠，将费用总价降低。

　　宣传推广费：

建议向商户收取，保障持续推广。

　　二、购物中心租赁方式利弊分析

　　三、租金预判

　　1、餐饮　

　　2、影院

　　合作对比分析　

　　经营分析

　　四、商业发展变化解析

　　1、行业发展动态

　　2、近年的商业整体发展变化

　　受近年国家政策影响，高端消费下降趋势明显；大型高端餐饮、传统百货、KTV等高端消费行业产生较大影响；市场整体消费向大众化发展；充分利用互联网，产生各类创新型跨界整合之O2O经营模式。

　　3、行业创新

　　 梅西百货案例解析　

　　优衣库案例解析　

　　苏宁电器案例解析　

　　五、商业规划亮点解析

　　万象城设计理念：

万象城的组成模式：

HOPSCA，是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、生态公园（Park）、购物中心（Shopping）、会所（Convention）、城市超级寓所（Apartment）为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，即都市综合体。

　　购物中心：

几乎所有购物中心都标配：

拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象，体验前所未有的震撼与激情。

深圳万象城冰纷万象滑冰场，中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，成立滑冰学校，倡导冰上运动文化。

　　正佳广场规划背景分析　

　　 武汉中央文化区规划如何打文化牌

　　主要文化分区：

　　1、电影主题公园：

七个电影科技娱乐项目，含4D、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等。

　　2、汉秀剧场

　　3、正刚艺术画廊：

画廊集香浓咖啡与高档创意油画为一体

　　4、汉街大戏台：

展示民俗文化、体现区域活力的重要场所

　　5、杜莎夫人蜡像馆：

世界最著名、水平最高的蜡像馆

　　6、名人广场：

以湖北历史名人为主展现地方文化

　　7、楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要组成部分

　　8、分五个名人广场，以湖北省历史名人为主题，以雕塑、地面浮雕等形式凸显文化

　　 　　六、商业动线之人流动线规划

　　       基于第一部分购物中心各业态初步布局方案，在结合水平动线、垂直动线、中庭设计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案：

　　1、人流动线的设计原则：

通过分析购物中心人流动线的商业化属性，指导购物中心人流动线的设计

　　面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中

　　庭运用原则。

　　2、人流动线的设计要点

　　长度原则：

“外部模数理论”认为20-25米是人们恰好能辨认对方脸部的合适距离，每隔20-25米，设置兴趣点或休息处；两个兴趣点之间的距离不超过200－250米。

　　宽度原则：

开放式柜台，主通道宽度优先选择双边三人走道宽2.4m，

　　次通道选择单边双人走道宽1.6m，在两侧均有店铺的主动线宽度为8-10m左右；次通道动线为4-6m，主动线中间设置休息空间的宽度为13-15m；步行街宽度需考虑每侧3m的净步空间，宽度为20m。

　　七、运营管理之数据分析

　　八、运营管理之节能管控

　　1、购物中心中央空调能耗占公共能耗达80%（7、8、9月高峰期）

　　2、中央空调能耗管控措施成为节能工作重中之重

　　3、根据气温变化即时调整空调开启时段（人为操作）

　　4、加装定时开关，实现智能管控

　　5、洗手间管理，体现一个团队管理水平管控重点

　　6、温度和湿度：

建议分别给出标准，温度冬天在20度左右，夏天在26度左右，这是人们感觉最舒适的阶段，冬夏控制的范围不一样。

舒适不舒适主要是通过湿度来表达的，相对湿度应该控制在30—70%，冬天要控制在30%以内，夏天也不要超过70%，如果超过70%，就会感觉不舒适。

我们国内最大的问题就是不控制湿度，所以卫生间非常闷、控制不好。

　　7、健康和新风：

卫生间里面的排风和其他的房间不一样，首先要实现一个负压的排风，就是卫生间里面的压力要比其他房间的风压要小，防止沿着气味找到卫生间　　 

　　九、运营管理之标准化工作

　　一个SHOPPINGMALL开业1个月后，开业效应基本消失。

各种问题与矛盾将逐渐暴露，

　　现场经营管理难度加大。

开业后第一年“企稳”非常关键。

　　1.建立经营预警机制：

建立完善商户走访机制，全面掌握商户经营动态。

　　2．完善品类/品牌配置：

协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调整预案。

　　3.进行二次招商储备：

招商工作不能松懈，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。

　　4.加大营销推广力度，树立品牌：

通过持续推广宣传，培育忠实消费群。

　　5.吸引客流。

　　6.财务目标：

建立切实可行的财务目标，明确成本控制、开源节能及开源创收。

　　7.运营状况评估报告：

开业3-6个月内，由营运部门依据经营状况、市场调研报告、消费者调研报告等对MALL的定位和业态组合须进行全面客观地评估。