商业地产产品线差异比较研究沙龙实录.docx
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商业地产产品线差异比较研究沙龙实录
商业地产产品线差异比较研究沙龙实录
新浪乐居讯（编辑肖彦春）2013年对房地产行业来说是特别的一年，对于商业地产来说也是非常特殊的一年。
2013年尽管地王频现，房价一直疯狂攀升，但伴随着各种房地产调控政策相继出台，20%个税催生离婚潮，银行“钱荒”再现，在“限购、限价、限贷”等政策的多重影响下，靠炒房一夜暴富的故事已经成为历史。
开发商们开始转战注重可持续发展、更具投资性的商业地产，商业地产已经越来越炙手可热。
但商业地产可不像住宅那么“单纯”，玩不好也是很容易成为烫手山芋的。
很多开发商都因不专业、不懂运营或招商，深陷商业地产泥沼而不能自拔。
就此，新浪乐居联合21世纪地产于2013年9月5日在富力盛悦居隆重举办了商业地产产品线差异比较研究沙龙，力邀21世纪地产主编袁一泓主持，和多位业内资深专家一起分析探讨商业地产的奥义。
此次沙龙别开生面且丰富精彩的，得到了业界的肯定和支持。
主持人：
21世纪经济报道地产版主编袁一泓
特邀嘉宾：
中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云
中国商业地产联盟秘书长王永平
睿意德执行董事张家鹏
华润置地北京五彩城总经理
富力地产常务副总
龙湖时代天街营销总监
天津友谊路新业广场项目总经理
以下是此次沙龙实录：
主持人袁一泓：
各位嘉宾下午好。
今天算是业内的一个沙龙，大家可以随便一点，没那么正式，咱们算是自己座谈一样的随便聊天，比较自然。
今天沙龙是挺好的一个形式，这种形式对我们业内交流大家相互交流是有意思，大家平时都很忙，很难大家给出主意给定位，几位资深开发商都是很有发言权的对商业地产。
今天主题是产品线差异化，但不限产品线，可以发散出去，包括最近的趋势、未来的挑战、线上模式的分析，及业内操盘手对操盘的一个感受，大家都可以分享一下。
我们从线上出发，看看现在整个区域的现状，未来发展的趋势大致给我们一个分享的看法，从蔡秘书长开始。
蔡云：
很高兴今天见到这么多老朋友，说的是我们商业地产的事，刚才我们在底下跟袁总在聊这个事商业地产的走向，现在我们讨论商业地产时，跟以前讨论商业地产视角大有不同，现在全国商业地产形势用风起云涌、方兴未艾都不过分，在整个商业地产发展中，从我们行业协会角度，希望发展总量平衡结构合理，但事实上市场发展出乎我们意料，或违背我们自己主观意识，我们知道现在全国商业地产的形势异常火爆，有很多人归结为住宅地产受到宏观调控以后，商业地产的发展。
我不十分赞同，商业地产发展有几个原因，一个是住宅发展产业，大量商业住宅建设，大量配套的商业地产产品出现，这是一个基础。
另外人们经济的发展，人们对生活的追求促进了商业地产的发展。
这几个大的原因，造成我们现在商业地产的发展，资产资金流向价值洼地开始流向的，这种情况下可能商业地产在这个时候比前些年更有火爆发展的态势，现在全国各地的市场，除了北京，先说二线城市，沈阳、成都、贵阳大量城市项目上市，体量非常大也超乎我们的预料，在这种情况下我们考虑商业地产发展未来的前景。
未来发展前景应该是肯定的，一个是社会经济的发展，特别是十八大以后提出新兴城镇化的发展，对我们城镇化建设，更需要商业地产或整个城镇地名的发展，商业地产扮演更重要的角色，发展肯定了一个方向。
但在发展过程中，向所有的向房地产产业刚开始发展时存在这样的问题，就是一个总量和结构的问题，这是房地产要面临最客观最现实的问题。
在这种情况下，大家探讨商业地产商业地产发展经营，是对我们行业最重要的方面。
我想站在我们行业的角度，跟各位开发商各位同行，大家可以在这个位置上多想办法，替我们开发商多出主意，这样对我们行业健康发展，对我们行业发展有种预警的作用是非常好的，特别在座大家都是行业非常熟悉的专家，我很担心我们开发企业，在很风风火火的商业地产开发中盲从发展盲目发展，这样对他本身和对我们行业应该是一种灾难性的损失。
主持人袁一泓：
蔡秘书长背景性的东西讲的很好，大家都在看现状表面繁荣，都以为是现状。
蔡秘书长讲一个是行业自身的发展，一个是经济结构转型。
经济调整对消费的重视，必须要更多样化的商业产品出现，这是行业发展，是很重要的背景。
具体来说比如我们现在讨论商业发展趋势性的东西，我们想聚焦产品线这个东西，请王永平秘书长给我们分析一下，在您看来怎样的产品线是主流的、趋势性的，又会呈现怎样的变化？
现在有哪些主要的产品线的模式，你认可哪些模式是代表趋势性的，符合未来项目趋势？
王永平：
很荣幸参加今天的沙龙，宏观趋势判断我赞同蔡云秘书长的判断，从行业十年发展历程梳理来看，十年前万达做商业地产，人们在问谁在做商业地产。
我记得当时深圳公司给我们打电话，他要注册一个商业地产公司核准，行业没有分这个东西，十年前没有这个概念。
五年前概念有了，做的很多，万达是08年过后，万象城、大悦城，比较乱。
十年后，几乎所有公司卷进来，像大跃进，这个时候一定从趋势看，一定要问谁没有在做商业地产，这个东西不可避免。
因为我们现在的供应量和市场的需求是形成了极大的失衡，我们的商业地产供应量的增长，跟我们的人口增长不协调，全国城市化一个点，人均可支配增长不超过10%。
我们商业地产的开发投资，基本上保持在30%左右的增幅，是比较快的。
图为中国商业地产联盟秘书长王永平
图为中国商业地产联盟秘书长王永平
造成这个的原因，很重要的是商业地产模式，我们早期发展慢，因为没有找到一个好操作的模式，后来快速发展，因为人们找到了一个模式是城市综合体。
以万达为代表搞城市综合体，综合体的好处带来了商业地产的快速发展，商业地产融资有短板，国外资金用养老金等来做，国内资金不具备，这些资金特点周期长、成本低，适合做持续性供应，国内是现贷款，钱是快钱。
当时卖铺，卖铺有问题，万达为代表探索综合体的模式，把工业化办公楼卖掉，平衡办公楼养一个商业，对真正专业的公司来讲是好事，但很多公司滥用，不考虑商业，他想我把住宅卖掉，商业几乎没有成本，无所谓，结果很多项目是没有未来的。
比如说有的项目，北京一个大型的商业项目，经济亏损了7个多亿，你想想这个物业是你的，就不断贬损，住宅和办公楼是收的多与少的问题，总能租出去，商场经营成本很大，要营销、推广、用人，可能弄着弄着就没了。
杭州有一家酒店开子公司，在沈阳买一个酒店，酒店盈利很差，但为什么买这个酒店，因为酒店是我建的，开发商要卖给我；为什么本都不要，因为他开了两年，每年亏一千多，这样亏没了，止损卖给你。
中国商业地产发展当中一个非常重要的事件或者模式，有人对它顶礼膜拜，有人也会深陷其中。
中国如果跟国外一样纯购物中心发展模式，今天购物中心连一半都没有，很多人不敢开，招商招不来，需要很多补贴，综合体把很多问题和风险掩盖了。
后期做心态也不一样，不同姿态商业地产有主动转型，有被动转型，有盲目转型的，也有心动转型的。
主动转型看到了城市化商业发展带来的机遇，一个是农村人口大量进入城市，带来人口消费基数的增长，城里消费提高后的消费机会。
一个是量，一个是质，要主动转型。
大悦城层级更时尚，这是主动转型。
被动转型像万科，不做都不行。
第三种盲动转型，有人看万达王健林是首富，做商业地产发起，一个是商业地产发起，一个是发起以后做商业地产，似乎找到一个逻辑，商业地产是致富的手段。
还有一种是心动，不是战略性进入，像海底捞本来做火锅的，无心于这个东西，又回到家乡，是四川简阳的品牌，整个四川省没有店，就是在北京，家乡的父母到北京听说，海底捞难道这么有名，说简阳没人知道，海底捞是我们那的，挺光荣，给你块地，这种叫心动。
商业地产进来的成分比较复杂，这还不包括蠢蠢欲动的，总体上是乱象。
商业地产未来几个方向，一个是品质感，东西要升级，大量低端的小商品市场大卖场，慢慢开始退化。
像沃尔玛大卖场多好，但沃尔玛会员店卷土重来，高级超市成为新宠，讲求品质感。
有钱人追求品质感，年轻人强调时尚度，还有体验度，这是我们做产品未来发展的思考方向，这样的东西做法电商或者其它的商业给你带来的冲击可能最小。
主持人袁一泓：
王秘书长讲了几种形式几种状态，主要提了综合体，大家共同的感觉就是，如果往大方面说，中国如果哪个方面政府行政管制少，市场化程度就高，比如电商领域的阿里，电子B2B的几家公司都是世界上有名的。
中国商业化比较高的综合体很多，在全世界找不到这么多综合体，当然里面良莠不齐，从形式上来说，结合度来看，综合体这个东西是现在相对来说比较认可的，比较符合商业地产发展方向的产品，这是一个主流的产品线。
我想请张总给我们讲讲，从跳出刚才两位讲所谓的乱象，你能不能从国外相类似的发展趋势看中国的现状，比如购物中心或者商业地产其他表现形式，怎么看中国的发展现状？
张家鹏：
先说综合体，综合体在国外跟中国立意很不一样。
国外说一个项目，首先想到不同物业的组合。
被动综合体，从政府角度来讲，在城镇化发展下，安排一个新的区域很难存活和被市场认可，只把一个人派到外面去工作，就会不容易安定，但如果安排家庭过去呢，可能就完全不一样了。
综合体也是，是小范围城市公民区，大家买这个楼，租这个楼，如果看到大环境不太成熟，但小环境有足够配套会有拉动，它会激发区域成熟。
单一工业对区域成熟是没有好处的。
睿意德执行董事张家鹏
睿意德执行董事张家鹏
在国外的综合体是既定的组合，但在中国综合体是一个盈利模式。
大量做商业地产、股票地产，做商铺的地产商，商铺卖掉出现很大问题，但不卖没有办法解决，有了综合体的安排，把其它的卖掉，可以做持续运营，这是不一样的，万达从做商业到做一个综合体。
当然还有另外其他考虑，还有拉着往前走的状况。
现在再做综合体的地产商，大量地产商把综合体看成单一物业简单评价。
我们讲综合体跟单一物业区别，把单一物业比作一个人时，关心一个人的品质性格，但带一个团队要找到逻辑关系的主次。
大量地产商从单一物业开发转过来，都在关注每一个个体的内在，而首先没有去考虑协同，实际上协同是综合体最重要的。
在国外考虑综合体时，首先考虑到他不同的匹配性，只有对象是更同质化，综合体的价值才会激发的更大，这是综合体不同的模式和思考方向。
从购物中心来讲，从量和目前业态形式，或商业形式讲，我们比国外都超前，一个沈阳的量超过欧洲的量，一个中国的量超过世界上所有国家的量，基本上是绝对的。
我在公司写专栏，第一篇我写的是，今年最热的一个词“空置率”，不是大家提空置率，而是我们中国空置率又被国际媒体炒一圈。
智利台、南非电视台的采访，最早是中国采访我们。
现在这个点是一个量大质低，未来中国商业地产，如果说跟国外的差距，我们缺的是对产品细节的把握或执行落地，那未来在各个产品线上也会逐渐形成不同触角的发展，就是不同特色的。
说到产品线，刚才也有提到说，我觉得很多是准产品线和伪产品线，因为名叫产品线的核心定义，一定是在这个产品内容上有一个稳定性的特制，大量开发商做项目为了叫产品线而去做，它的稳定性不够，行业的标杆做的比较好像华润，另外万达广场没有问题，大悦城做的也不错，相对来讲是不多的。
我们中国人的采购先用上试，再取缔，便于操作。
主持人袁一泓：
谢谢张总，刚才讲的综合体，延伸到综合体重要的主体的业态购物中心，所谓的购物中心，商业地产的泡沫更重要的是大家追问购物中心是不是存在一个泡沫问题，刚才王秘书长用数字讲了，我们的量是很惊人的，我们一个城市的购物中心的量可能差不多抵得上一个欧洲，这是大家看得到的，我们媒体当然喜欢用这样的标题，但是作为我们业内坐下来聊起这个事的时候，本质是不是存在真正的过剩，泡沫到了什么程度，因为购物中心也好、商业地产也好，空置率是必需的。
但现在这样一个现状，是不是超过业内，或所谓国内公认标准，这个过程有多严重，请几位嘉宾分析一下。
购物中心这种业态，是不是仅存在于点名的几个城市，沈阳、成都、西安（西安好一点）、天津。
北京、上海购物中心的体量也非常大，当然北京、上海消费能力比较高，跟它整个消费能力经济发展程度相匹配。
这几个城市未来几年能不能承受，因为量还在增加，有多严重？
还是顺着来，先从赵总开始。
赵亨句：
刚才两个秘书长从行业高度分析了，我深有体会，我从项目实操跟大家分享。
商业体量多与少，有一定的行业标准，但从单项运作来讲，也有工作上一点心得。
首先项目运营，项目要做创新，公司也要做项目创新，现在出现了一个矛盾点，当项目要做创新的时候，集团要求规模化、可复制化，甚至包括时效性的要求。
这跟项目整体创新的概念，可能有一些背离，包括跟品牌同质化的现象有一些背离，这个问题是急需要解决的。
另外作为项目来讲，包括物业资产的争执，及我们要创新新进品牌付出的代价，短期可能又是悖论。
图为天津友谊路新业广场项目总经理赵亨句
图为天津友谊路新业广场项目总经理赵亨句
实际操作当中，我们可能在这些点上，在很创新的同时，更多有细化的深入，大家都知道现在一提购物中心，购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，基本这种包装。
实际上项目怎么定位，怎么再深化一下，我也看了其他同业的项目，提出理论包括国外的理论，包括2+1理论，在满足女人和小孩消费同时，要给男士归属感。
我看了它整体后续发展，无非是餐饮、娱乐、休闲、购物，但至少迈出第一步，至少给人概念上的理解，应该进一步深化，真正转化为消费需求。
我们公司副总裁在不同场合跟大家沟通过，如何把消费习惯真正转变成消费定位，这是需要细化和深入探讨的。
虽然集团和项目需要深入扩张，但每个地区毕竟有消费者习惯程度也是不一样的。
经营团队要更加精细化的管理，把本职工作做好之后，再考虑其他的发展，这是我工作上的心得跟大家分享。
王璐：
我说一下我所在项目龙湖时代天街，龙湖集团在商业投入非常大，我们曾经2007年在大本营重庆做北城天街的项目，龙湖30%的利润率来自商业地产。
在城市化的过程中，政府拿地会包含很多商业立项的土地，我们不管主动被动，要求开发商做出调整，在商业方面有所建树，具体项目操盘，因为龙湖天街综合体，属于商业地产里最大的一块，我们以面积包括覆盖人群区分商业品类。
我们拿地时，做龙湖天街，目前全国9个城市有17个，它的不同特点大家伙非常容易看见，首先在一个城市的中心区，或新城的核心阶段，有政策的利好。
沿着轨道交通，人口聚集区打造这个产品。
我们更务实，坚信根据区域的人口数量消费能力，量身订作，全家庭型的，或面向青年中高端不同的客户群，可能业态上做不同调整。
落实到我们这个项目，因为周边十多个开发商拿地，未来5-10年之内，未来居民4号线沿线，都是北京主流中产阶级，我们定位是全家庭的购物广场，这样让我们先进流平衡同时，也能带动未来发展。
中小投资客户和龙湖一起在投资这么个项目，跟着我们一起在赚钱。
从目前实操的角度来讲，这个模式比较贴近市场。
图为龙湖时代天街营销经理王璐
图为龙湖时代天街营销经理王璐
主持人袁一泓：
解决了资金流的问题。
祝林：
王秘书长刚才讲产品线的问题，我简单介绍下华润产品线，华润现在三条产品线。
刚才王秘书长讲大家都在做产品线，不同企业不同做法。
我们万象城快9年了，开业5个，未开业有8个。
我们公司产品线的战略可以说精雕细琢，我们去做这个事情。
现在我们每一个万象城，除了成都，新开的南京也不错，万象城能成为当地的一个标杆、一个亮点。
图为华润五彩城总经理祝林
图为华润置地北京五彩城总经理祝林
五彩城这个产品线起步更早，我们06年时开始研究五彩城的产品线，06年公司已经注意到，大型住宅区内商业配套，好多地里都有商业没办法，我们06年已经在考虑这个问题。
05年我们拿到地王，特别是20万平米商业在那个位置怎么做，06年的时候去了香港，跟无锡太湖、成都二次城，这些项目怎么做，后来叫五彩城，当时没有定名，开始关注。
最近这两年我们关注另外一个产品，社区网。
最早社区做法是配套，开始先自出一部分再出口，我们发现对住宅品质拉动效果不好。
现在产生第三个产品，目前北京京通管庄有一个项目，旧项目改道，门头沟我们有个住宅项目，主要是大卖场，再加屈臣氏餐饮的配套。
我们公司在做整个三条产品线经过很长一段时间的研究，五年之后谁在做商业地产，到时候大家再看，先简单讲一下我们公司在对待商业地产几种策略、思路。
十二五规划明确提出，十二五末商业占4%。
第二是资源储备整合上，整合管控体系上，从整个集团事业部到大区事业部，有三级管控的体系，招商和资源协调上效率非常高。
一线所有招商由总部来控制。
主持人袁一泓：
商业管理部在哪？
祝林：
深圳。
第三是人才储备，这个也是很重要的。
对我个人而言，每天接到电话好多，大家一窝蜂都在做，面临一个问题，我们公司现在可以说是给商业地产培养人的，但我们这个储备的相当多，每年招收大量的大学毕业生，我们人才更多注重自主培养，以自己培养为主。
未来如果要做好商业地产的话，这三条缺一不可。
最后还是人上，刚才讲了未来大家一窝蜂在做，过几年一定会出现不同的结果，这个结果的出现导致运营的问题。
运营靠什么，靠整个公司的战略、体系，你的人是不是到位。
能不能把你整个的战略，整个体制的要求执行落地，这个可能是未来竞争的一个关键。
主持人袁一泓：
谢谢祝林。
三位企业代表，刚才先从大的方面切入，把产品放后面，这样提出来也挺好，每个公司也有三种业态产品形式。
祝林刚才介绍三种，时代天街以天街为主的产品线，这种比较清晰，大悦城、万达大家也知道，挺好把产品线形式先介绍一下，但我还想把刚才我们业内比较关注的现象请三位再分析一下，比如刚才讲的所谓购物中心过剩问题怎么看，未来出现怎么样的变化？
从蔡总开始。
蔡云：
谈购物中心、团队开发商，凡是商业地产必然谈到购物中心。
《人民报》有个社评，有200个开发新区，新区当中批判没有研究市场支撑，没有人流没有产业支撑，盲目建造地产和住宅，引起空置的现象。
在整个过程中，开发企业有主动、被动的，有些是被城市综合体化，有的未必想做这个，但作为城市名片政治亮点肯定做一些这个东西，包括我们做住宅规划时，必然要为政府做商业配套，这是历年以来有的，从商业网点配套建设到现在，都有一定比例搭配的。
这种情况下，开发商面对市场有两个选择，如果现在市场上这样大量的综合体开始建设，已经有了，我们面对的一个是引领市场，一个是顺应市场。
如果我们引领这个市场，我们就会跟所有的商家和运营公司一块，共同探讨和研究消费市场和市场，把我们的产品做好，研究我们的产品线做出我们的差异化和特殊性，这样引导我们生活方式的改变生活形态的改变，是我们引领的作用。
图为
图为沙龙现场
另外，顺着这个市场发展，已经干城市综合体，不动产不可能像动产一样随时拉走随时拆，作为一个城市政府投资，怎么办，必须顺应市场发展，回过头研究市场研究消费。
同样在购物中心中，因为作为我们开发企业这么多年，以前从来没有研究过商业，研究的住宅。
这些年来，特别是有了房地产协会，有了商业委员会，学习什么叫商业，什么叫产品，什么叫品牌，后来才发现真正的谁都不愿意同质化、高度集中，同质化带给我们的影响是把整个市场搞复杂化，我们竞争更加激烈赚不到钱。
但细节究起来，比如我到迪拜中心，注意到大量咖啡店出现，我们理解这么多咖啡店是同质化竞争，但我仔细研究每个咖啡店有每个的特点。
我们专业化合作当中，可以把我们观点提供给他们，他们也会提供我们更好的经验，这样克服了在购物中心盲目选择、盲目跟风，造成将来经营上的差异或落后。
王永平：
控制泡沫问题现在说的比较多，一个是价格虚高，表现在我们商户上面，有时几万块钱，在三四线城市，在一线城市的天价商铺也有，资金汇报非常低，3%、2%。
但是在大中物业里价格虚高不存在，在北京大中物业的价格，基本上价值来定价，南三环卖掉了大峡谷，买回来均价是1万7。
旁边的住宅肯定不是这个价钱，哪块地估计没有1万2拿不下来，1万2不够，通州一万多了，但卖时并不值钱，当时要卖，我问卖多少钱，他们领导说内部开会说，低过20亿就是千古罪人，我当场说罪人当定了，果然17.6亿，很多人认为这个价格高。
价格预告包括商铺，包括潘石屹的天价商谱。
有的是价格虚高，有的是量的虚多，这个情况十分突出。
图为
图为专家热议
公司有两种情况，一个是项目本身有硬伤，选址有问题结构没盖好造成没有人来这是一种情况。
有时典型的，或不该卖时随便卖掉没有规划，比较典型的华南贸十几年过去了现在没有升值。
我前不久到沈阳去，我在微博上发了一条东西，我到沈阳大悦城参加会议，有的朋友不认识我，说沈阳有个项目能不能看一看，空置很久，让我去看，我想小项目就不去了，说是50万平，那我得去看，一进去里面荒草水坑，一不小心都可能从楼上掉下去。
一边这样情况，还有一边很热闹，里面成为全民健身馆。
社区在里面打羽毛球，沈阳搞全运会自己热身，一边空置，一边是全民健身馆，这个楼50万平米盖完空置7、8年，招不到商没有钱往下盖开不了业，不空置才怪，这么大体量商业项目，居然四周没有一条主干道，都是两车道最多四车道，万达选址有一个要求，必须有两面主干道，一面都觉得有风险。
路很窄，真50万塞进人来，这个路走不动这是硬伤，这是一种类型。
还有一种，后来问这个项目怎么办，能不能找合作伙伴便宜点都能讲可以合作，我看够呛，实在没办法找区里领导商量，跟我们关系挺好给我们出主意，要不然再挂牌，早年拿的便宜，现在这个地挂五千块钱没有问题。
成本建了个框架，没建完，还真能把他救活，跟东莞华南贸一样，王健林听说你是商业地产老大你有办法，说我跟你合作，老王看只有一个办法把它炸了，出这一招，这种是没得救。
还有一个不是硬伤，各方面不错，但竞争过渡，市场大饼被摊薄了。
一个品牌进来只能开三个店，结果市场有十个店能开，有七个店要死掉。
这种就会比较麻烦，真正的存活下来的，就应该讲究综合的素质，要做细节的东西，把细节做的完美无瑕。
我的品牌定位，做的别人完全没建花的东西，这个东西不容易，一个要很多品牌支持，开发商都能讲说差异化经营，问题什么品牌支持你差异，没有品牌支持你差异就做不出来差异。
我到海尔去过，在烟台搞项目，搞第七代项目，我很谦虚的问第六代是啥，说到五代后面忘了，很多在玩概念，搞的产品告诉我，LV加洗脚屋，得告诉我最后产品做到啥样，产品支持你这是一种。
还有一种商业地产很容易被替代，今天还好的，明天更好的项目出来被取代。
商业地产有三个特点，一个是复制性差，替代性强，可塑性大。
复制性强这个项目做好，不意味着后面做可以拷贝，这个住宅可以做到。
一个大悦城西单做的风声水起。
住宅是西餐，商业是中餐，面多少、调料多少、主料多少、烘烤多少，中餐要讲师傅，引进大师傅看你的手艺，中餐是告诉你盐少许，温火，要有团队的阅历，导致复制性很大。
第二，替代性强，替代性强只要把别人干倒了就能存活，有一种是空白型，这里确实没有人来，干一个就能赚，万达广场就在石景山，那片没有像样的店，来了就火，盖在八宝山旁边。
对万达来讲是个风险，能替代别人，要防备被别人再次替代，消费者没有忠诚度，老太太在旁边买东西，说我在这个店里买10年、20年，开一个超市鸡蛋便宜一毛钱，老太太屁颠屁颠朝那个超市去了。
住宅很容易，消费者不忠诚，替代性很强，现在勉强存活，后边很有可能被人取代。
第三个可塑性大，是对这些人的安慰，表面上有风险，同样一个物业，定位正确了，经营管理团队水平比较高，或者你的心态比较好了，未来也是有很大成长性的。
商业地产总体来讲泡沫不到全部性泡沫，更多是结构性的泡沫，或结构性矛盾更加突出，招商难以选址。
主持人袁一泓：
结构性、区域性的是大家比较认可的。
想请张总给我们谈谈这方面的看法，有人说是发展中的问题，过一段很快在发展中能解决，您怎么看？
张家鹏：
实际上商业地产最主要是结构性的问题，前一段媒体关注空置率。
但是我们看到很多的品牌，最近我们做了一个项目，威海经济区，像ZARA这些品牌进了市中心的项目，它是有未来的。
做一个项目有两个选择，做餐饮休闲的。
第二做的高端一点，做餐饮休闲，方方面面来讲不符合公司战略，因为要从零售到购物中心。
我们走高端路线，阿玛尼等这些品牌，你在未来几年在这个城市看不到一个高端购物中心承接这个品牌，到一个节点再往上走，我们看重城市风险很大
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