解答物业行业营改增问题.docx

解答物业行业营改增问题.docx

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解答物业行业营改增问题

物业营改增问题

1、发票管理

物业公司收费点较多，管理户数多，单笔收费金额小、频次多，票据的管理难度较大，是否必须对每一笔收入开具发票？

国税答复：

按照目前的政策，应当针对每一住户开发票。

2、水电公司发票抬头问题

住宅小区由于水电开户都是开发商在修建时去水电公司申报的，故水电户头都是开发商的名字，但项目交付后实际是由物业公司交纳水电费，水电公司开出的发票为开发公司名字，营改增后此类发票无法抵扣。

物业公司与水电公司协调时，水电公司认为产权人不属于物业，不同意更名，也不同意将发票的抬头开成物业公司。

国税答复：

向省市电力公司打电话协调

4、公司内部结算是否为视同销售

企业内部各非独立核算业务部门之间相互提供产品或劳务进行内部结算，是否视同销售缴纳增值税？

国税答复：

企业内部部门之间相互提供产品和服务进行内部结算，不属于视同销售范畴，不缴纳增值税。

5、物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题

如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？

是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

国税答复：

能否认定为混合销售，需要看是否是一项业务的派生业务。

如果提供的业务是物业管理服务内的职责，则可以作为混合销售，适用于物管费税率。

但如果属于单独的有偿服务，应当视为兼营，分别核算，否则从高适用税率。

6、物业公司受全体业主委托经营共用部位税率问题

将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费、小区地面临停费，应当按照什么税率？

是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

国税答复：

这些行为属于不动产经营租赁服务，适用于10%增值税率。

7、人工成本无法抵扣进项问题

物业公司人工成本占总成本的60%-80%，这部分按照目前的政策完全无法抵扣进项税，除此以外，物业公司还会有其他的成本可能也无法抵扣进项税，如公共区域水能耗、从小规模纳税人处购进材料等，对人工成本占比较高物业公司来说，

国税答复：

人工成本不得抵扣，可以采取劳务外包形式取得进项发票。

点评：

劳务外包并未解决问题，仍旧是羊毛出在羊身上，劳务公司税负增长更大，报价时，必然将税负成本考虑进去

8、物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？

国税答复：

这个问题要看承租的时间，如果实在营改增前，也就是5月1日前承租，可以选择简易征收，5%税率，如果是5月1日以后签订的承租协议，需要按照10%纳税。

点评：

对于开发商产权的地下车位交由物业代为出租的，可以思考管理模式的优化。

从税负角度来说，如果5月1日前签订承租合同，开发商和物业公司各自交5%的增值税，合计税负是10%，如果是5月1日后签订承租合同，开发商由于还是属于5月1日前取得的不动产，征收率是5%，物业公司却要按照10%的税率，且不能取得开发商的专票，无法抵扣，合计税负是15%。

无论哪种模式，都是亏。

所以可以考虑在代收车位租赁费的时候，由开发商提供POS机和发票，物业公司只是帮其收钱开票，钱是到了开发商的账上，票也是开发商的，只需要开发商交税即可，开发商只需要交5%的税，物业公司不交税。

9、物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。

根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？

国税答复：

物业公司可向实际付款人开发票。

点评：

合同方、付款方、发票方三者不一致到底有没有涉税风险，会不会认定为虚开增值税发票，一直是纳税人很关心的事情。

按照省局的回复，今后物业公司就可以放心的开发票给实际付款人了。

事实上，因为物业公司也确实向房屋使用人提供了物业服务，收其款后向其开票，也是合情合理，是基于交易事实所开发票，不应当属于虚开。

10、有的合同条款约定了结算周期，可能存在提前交纳合同款项的情况，如合同约定2016.4月缴纳2016.4-2016.12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项。

营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是否属于重复征税？

国税答复：

若书面合同明确约定了付款日期，营改增后，对于5-12月的这部分收入不再计征增值税。

若合同中没有约定付款时间，则应按照劳务提供时间纳税，5-12月的需要在每月计算缴纳增值税，之前对预收的款项已经交了营业税的，需到地税申请退税。

点评：

地税退税是不现实的，所以，物业公司要关注自己的物业服务合同，需要对物业服务合同中的合约条款进行明确，并严格按照合约约定的结算周期纳税。

比如，约定的每季度的第一个月按季度交物管费，那么就应该在每季度的1月份缴纳当季度的增值税。

对于业主预交的后续季度的费用，理论上应当在后面季度开具相应的发票，而不是一次将发票都开完，应先开收据。

1、有的开发商将地下车库免费给物业公司用于出租，收入给物业公司，应当怎么纳税？

国税答复：

增值税与营业税有一个很大的不同，有大量的视同销售行为。

如开发商免费将停车场给物业公司用于出租，属于视同销售中的无偿赠送行为，开发商需要纳一次税，物业公司还需要再交一次税。

但开发商只是计算纳税，并不增加其账面收入。

2、物业公司帮开发商出租车位，然后按照一定比例互相分成，如何纳税？

国税答复：

物业公司收到的款项全部做销售额计算纳税，将分成款项拨付给开发商，开发商需要按照所收金额向物业公司开具发票。

3、员工食堂采购的粮油生鲜，如果取得增值税专用发票，能否抵扣进项税？

国税答复：

根据增值税暂行条例，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。

此问题属于用于集体福利，不能抵扣进项。

4、物业公司代收小业主电费，向小业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣？

国税答复：

可以。

视同转售电业务。

8、减免物管费是否需要纳税？

预交1年物管费送一桶菜籽油，怎么纳税？

国税答复：

减免物管费，应视同销售，仍需缴税。

预交物管费送油，属于视同销售，且属于混合销售，适用于物管费的税率。

但若是单独销售油，则属于兼营。

9、每月物管费怎么纳税？

国税答复：

对于当期物管费，应在当期计算并缴纳增值税。

对于预交物管费，如果开了发票，则需交税。