广州锦恒国际商业城策划书.docx
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广州锦恒国际商业城策划书
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第一部份：
项目概览
项目投资方：
广州市锦恒置业
项目名称：
广州锦恒国际汽车配套效劳专业市场
项目状况：
原为铁路疗养院，此刻预备折迁改造为以汽配专业为主市场、酒店、饮食、娱乐等为辅的商业项目。
项目地址：
广州市恒福路227号
项目占地面积：
41,151平方米
经营范围：
汽车配件、效劳区域：
各类国产和入口汽车整车，包括商用车、家用车、微型车等；各类国产和入口汽车零配件，包括发动机、汽车空调、汽车用涂料、喷涂设备、汽车美容产品、装饰、音响、养护、传动、电子、电气、仪表、轮胎、玻璃、润滑油、添加剂、线束、电瓶、粘结剂、蓄电池、平安、防盗、爱惜装置、清洁设备，等等；汽车零部件及其生产设备与新产品、新技术、专利功效等；汽车维修保养设备、维修保养工具、汽车检测诊断仪器设备和技术；汽车售后效劳用品，包括洗车设备、装饰、加油站设备，停车场设施、添加剂、清洗液及其它相关产品；
酒店商业区：
酒店经营、KTV、桑拿、沐足、饮食等
项目内容：
投资建设和运营广州恒福汽车广场，具体包括商贸、展现、仓储、配套办公和娱乐、餐宿等内容。
容积率：
建筑密度：
40%
表1-1项目建筑技术指标表
序号
本项目基本建筑技术指标
参数
备注及说明
本项目红线用地面积
41,151平方米
项目占地面积约亩
项目新建总建筑面积（地上+地下）
65,841平方米
地上总建筑面积:
49,381平方米
饮食大都会面积
3,平方米
首层建筑面积:
16,460平方米
商铺建筑面积
25,平方米
酒店标准客房:
200间
酒店建筑面积
13,平方米
饮食大都会按150张台两市计算
夜总会建筑面积
3,平方米
人均消费50元,开座率80%
三层写字楼建筑面积
4,平方米
其它配套含配电房水泵房垃圾房
地下室
16,平方米
地下室内停车位约470个
净容积率（地上总建筑面积除总占地面积）
地下室内停车位35平方米/个
净建筑密度（首层建筑面积除以总占地面积）
%
不含地上露天停车面积
项目各功能物业建筑面积分布
49,381平方米
夜总会含棋牌桑拿健身美容等
饮食大都会面积
3,000平方米
夜总会每天200人,人均消费100元
商铺建筑面积
25,平方米
商铺出租率95%,月租金150元
酒店建筑面积
13,平方米
首层商场建筑面积:
12,960平方米
夜总会建筑面积
3,平方米
二层商场建筑面积:
12,960平方米
三层写字楼建筑面积
4,平方米
商场铺位数:
360个
地上部分总建筑面积
49,381平方米
商铺（首二层）面积:
72平方米/个
地下部分总建筑面积
16,460平方米
酒店占地面积2,500平方米
项目最高建筑物高度
约米
酒店层数:
4层
资料来源：
聚贤庄研究部
第二部份：
宏观市场环境分析
商业市场环境
2.1.1广州商业格局散布
广州是华南地域的商业中心，通过量年的进展，形成了多个大大小小的商圈，而每一个区都有自己各具特色的特有商圈，其中老四区由于历史和文化沉淀的缘故，零售商业进展处于领先地位，而最近几年随着城市中心的东移，天河区进展一日千里，慢慢取代了传统城区的领先地位，与越秀区、东山区、荔湾区形成了四个市级商圈，而海珠区通过量年的进展，与其它各区之间的进展距离愈来愈小，尽管目前海珠区仅是区级商圈，但增加潜力优厚。
而白云区、芳村区、黄埔区由于进展相对缓慢，零售商业气氛仍不能与其它各区比拟。
2003年3月17日正式公布的广州市的第一部商业网点计划——《广州市商业网点进展计划（2003～2021年）》（下称《计划》）。
十年内，广州将建设三层商业圈，新增57个大型购物点。
依照城市“拉开建设、优化布局、新区先行、带动老区”的整体计划思路，《计划》提出在广州全市域构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推动、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。
一、广州打造三层商业圈
内圈：
北至内环路—铁路沿线（麓湖路以东以铁路为界）、东至华南快速干线、南至新港路—昌岗路、西至工业大道—内环路之内的圈层，含越秀区、东山区、荔湾区和天河区西部、海珠区北部地域。
中圈：
内圈与二环路之间，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部和白云区南部、番禺区北部。
外圈：
二环路外区域，含花都区、增城市、从化市、黄埔区南岗片、开发区和白云区北部、番禺区南部。
计划期限为2003年～2021年，分三时期实施，近期为2003年～2005年；中期为2006年～2020年；远期为2020年～2021年。
二、计划广州十年大商业蓝图
计划十年内，全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。
在零售商业网点计划方面，依据人口进展散布重点计划对象为大型零售商店，拟计划期限内操纵其总量为152个，其中：
30个大型百货店、60个大型综合超市、8个大型购物中心、8个仓储式商场和30个大型专业店等业态。
在原有36条商业街基础上，重点计划改造提升和新建市重点的和一批区域级的共20条商业街。
拟计划期限内总操纵50条商业街，其中有综合商业街34条，专业街16条。
在批发市场计划方面，重点计划对象为12个批发市场园区、11个批发市场群和一批大中型中高级批发市场。
三、大型商业网点定址引入听证制度
据了解，广州市政府正在寻求对以后十年的大型商业零售网点，成立定址联席会议制度。
而定址也将采纳听证制度来听取市民的意见，广州市人将有机遇对自己身旁的商业网点“指手画脚”了。
对此，舆论以为《计划》是幸免广州商业无序进展的“一剂良药”。
四、将新建十大商业网点
计划重点提升和建设的大型网点是广州百货大厦、新大新百货公司、广州友谊商店、时期广场、南方大厦、中华广场购物中心、荔湾广场购物中心。
而新建的大型网点有天河城隔壁的正佳购物中心、海珠城购物中心、花花世界购物中心、琶洲购物中心、长隆购物中心、白云新城购物中心、广州新城购物中心、南沙购物中心、名盛广场、雄峰商城。
五、建50条特色商业街
到2021年，广州将拥有50条特色商业街，其中有20条重点商业街、47条区域级商业街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头。
其中重点改造建设的商业街有北京路商业街、上下九步行街、珠江滨水风情休闲街、农林下路综合商业街、中山路商业街、人民路商业街、文德路书画文化街、华林源胜玉器古玩工艺街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、江南大道商业街、车陂路商业街、大沙地路商业街、番禺市桥商业街、花都商业大道商业街、增城挂绿路商业街、从化西宁商业街、永福路汽车用品街。
其中重点新建的商业街有：
白云新城商业街、广州新城商业街、南沙商业街。
六、新建一批批发市场
计划期内将以广州国际玩具中心、广州花都狮岭皮革皮具城、广州花卉博览园三个高级批发市场为示范，推动16个大中型专业批发市场和12个批发市场园区的建设，大体完成11个批发市场群和20个现有批发市场的整改升级。
本区域的汽车配件市场也是政府重点建设之一。
2.1.2广州商业地产供求概况
一、商业地产供求两旺
近两年来，广州大型商业广场、五星级酒店、效劳性公寓、写字楼、专业市场等商业地产项目的建设不断，广州许多大地产商都纷纷致力开发商业地产项目。
据广州市国土房管局2004年末发布的近7年广州商铺成交数据显示：
1998年到2004年上半年，广州老八区商铺供给量为万平方米，成交量为万平方米，供求差距为41万平方米。
而从2001年开始，广州商铺由“供大于求”走向“求大于供”，这种现象到2005年加倍明显。
二、市场明显转热
2005年第一季度，广州原八区商铺供给量为万平方米，成交量却达万平方米。
而价钱方面，从1998年到2002年，商铺售价一直在13000元/平方米的水平小幅度平稳波动，2003年那么急速下跌，其要紧缘故在于2003年东山区有大量商铺以批发形式销售，从而拉低了商铺整体成交均价。
而到2005年第一季度，老八区商铺整体价钱已经上升到18346元/平方米，商铺市场明显转热。
三、东山区（现为越秀区）商业环境
一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人材等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸效劳发达的宝地。
东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。
在高级商务、信息效劳、商贸旅行、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势。
通过量年的进展，目前东山区商贸经济大体形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗、永福等几大商业板块为主体的进展格局：
海印商贸区位于海印桥的北面，通过近十年的进展，已从最初单一的海印电器专业市场进展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通信产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以“海印”品牌为标志的多元化商贸区，该地域专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售连年来在广州市同类市场中独占鳌头。
环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼和新大新、麦当劳等数十家中外闻名商家组成，是广州市闻名的高级商务、高级购物区之一，被誉为广州的“尖东”，也是东山区税收的三大基地之一。
该地域集中了众多的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发企业，不管是数量仍是营业额都占全区同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出。
而上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。
英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，要紧由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵寝西通信专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力慢慢增强，该地域2003年商品销售额已超过5亿元，维持两位数的良好增加势头。
农林下路、署前路、龟岗商业街通过最近几年的悉心培育，商业气氛、经营档次、购物环境等都有了专门大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确以为继上下九、北京路商业街后第三条商业街，现已进展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业街。
署前路、龟岗商业街在“三年一中变”中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。
该地域要紧以百货、服装和鞋类占多数，年营业额已超过7亿元。
永福路、恒福路是广州市最先经营汽车及零配件的集散地，在国内有“汽配一条街”之称。
早在1988年时，永福、恒福路一带只建成50多间简易商铺，那时进场的有五金、建材、机械、百货、餐饮等行业。
在市场经济的大潮中，永福路抓住商机，渐渐明晰了自己的轮廓。
由于那时国外汽车汽车厂商尚未在中国成立起自己的零部件销售体系，而广州毗邻港澳，有着对外贸易的优势，于是入口汽车配件开始通过各类渠道涌入广州，为这带的繁荣奠定了基石。
汽车配件市场环境
2.2.1中国汽车及其售后市场持续迅猛进展
中国加入ＷＴＯ后，汽车行业发生了一系列重大合伙合作与兼并重组，整车厂和国外跨国汽车公司合伙后，外方将其配套体系带进中国，我国整车厂的配套体系开始从头“洗牌”。
国际上通行的全世界采购、系统配套、模块化供货和汽车电子化使我国汽车零部件行业面临新的挑战和机缘。
《汽车产业进展政策》将大力推动汽车产业结构调整和产业重组，提高汽车产品的市场竞争力，必将极大地增进汽车零部件行业的健康进展。
（一）行业特点
中国正在成为全世界的汽车零部件的生产基地。
在汽车产业链中，汽车零部件价值已占总价值链的50％。
从目前中国汽车零部件企业的现状来看，总的来讲能够归纳为3个特点：
Ø市场潜力庞大
Ø集团规模化生产
Ø正在形成产业链
1、市场潜力庞大
2001年，中国的汽车保有量约为1800万辆，而昔时的产销量为236万辆；2002年中国汽车销量比上年增加了%，达到337万辆，其中乘用车为114万辆、商务车223万辆，后者所占比例为65%；2003年，中国累计生产汽车451万辆，同比增加%，累计销售汽车451万辆，同比增加34．2%；2005年全国累计销售汽车近592万辆同比增加%。
图2-1全国汽车销售统计步
从图中显示，汽车的主体属性已经从原先的生产资料转化为生活消费品，购买人群也从集团购买转为私人消费。
到2005年，我国汽车总需求量已经成为全世界第二大汽车消费国。
同时，大企业集团的生产集中度、市场占有率稳步提高；汽车产品结构更趋合理；生产效益大幅度提高；汽车产品进出口形势喜人；汽车新产品五彩纷呈；合伙合作、联合重组取得重大进展，产业结构调整又向前迈出一大步。
2、集团规模化生产
在汽车行业进展的同时，汽车零部件行业也将在尔后数年内迅猛进展。
随着主机跨国公司进入我国，为其配套的汽车零部件企业也纷纷进入，以独资、合伙的方式，在主机厂周围设厂，非汽车行业继续大举进军汽车行业。
世界最大的专业零部件生产厂商如德尔福、伟世通等企业在国内纷纷成立了多家独资或合伙企业，慢慢占据了国内汽车零部件的主流市场。
这些外资与合伙企业的进展，其核心竞争优势是壮大的资金和技术优势。
目前汽车零部件行业已被民营企业对准，它们不仅是生产销售汽车零部件，乃至在开发产品，存在专门大的进展空间。
目前分散的中国零部件产业结构通过10年的重组整合后，将形成20～30家大型零部件供给集团。
3、正在形成产业链
由于汽车行业的上下游企业配套关系紧密，，一个从整车，系统供给商，一线供给商，二线供给商以至更底层的供给商的产业链已经形成。
如此，我国汽车零部件行业产业基础、市场规模、劳动力本钱、制造业整体能力及上游相关产业能力等方面也有自己的优势，再加上国际上汽车行业开始实行零部件“全世界化采购”策略、国际跨国汽车企业推行本土化策略，国内市场显现了庞大的零部件配件缺口，我国汽车零部件工业面临着庞大的商机和进展空间。
（二）
行业进展
据估量，中国汽车工业产业目前每一年对零配件的需求量达到800亿元人民币左右，而每一年从一级市场到区域经营再到零售商的汽车零配件三级流通至少要完成2400亿元人民币的交易额。
由此可见，中国汽配市场呈现庞大的进展空间。
长期以来，中国的汽车产业政策比较重视整车生产企业，而轻忽与其配套的汽车零配件市场的进展。
事实上随着中国汽车工业从“乡间小道”驶入“高速公路”，汽车零配件市场呈现出前所未有的庞大进展空间。
近两年来中国整车销售量每一年以两位数的速度递增，形成对汽车零配件的大量需求；消费者的购买从高收入者向中等收入者渗透、从城市向农村转移，消费层面的扩大促使汽配市场结构多元化的加速形成；整车寿命普遍缩短，消费个性化使零配件业态除常规的零配件销售外，显现了汽车养护、美容等新型行业。
一辆整车每增值一元，就会给它的上游市场（原材料）带来元的增值，给下游市场（售后效劳）带来元的增值。
资料来源：
聚贤庄研究部
显然，只要汽车销量不断增加，维修与改换配件、购买自己喜爱的汽车用品等需求也必然随之扩大，这确实是售后市场。
有关中国汽车售后市场的预测，各个机构发布了不同的数字。
据罗兰·贝格（RolandBerger）测算，2001年中国汽车售后市场已经形成了370亿元的规模，2002年为500亿元，2003年达800亿元。
事实上，若是把1997年230亿元的市场规模作为基数，五年里市场规模增加了两倍以上。
如此的成长率在全世界也是一枝独秀。
目前，中国在亚洲已成为仅次于日本、韩国的第三大市场。
2020年，中国的汽车售后市场规模那么将会达到1900亿元，在亚洲仅次于日本位居第二。
拿国内外成熟汽车市场盈利模式参照，目前国内汽车市场销售额中各部份的比例显得不合理。
在国外成熟的汽车市场销售额中，配件占39％，制造商占21％，零售占7％，效劳占33％。
国内汽车市场销售额中配件占37％，制造商占43％，零售占8％，效劳占12％，数据显示目前国内汽车销售额中制造商的比重仍然偏大，而效劳的比重过小，除金融、租赁等汽车效劳有待增强外，汽车售后效劳还有近10％的上升空间。
资料来源：
聚贤庄研究部
依照可借鉴的国际体会，一个大国在进入汽车公共消费时期后，汽车产业将会维持20至30年的快速增加。
因此，我国汽车及其售后市场的进展前景是及其光明的。
2.2.2广州汽配市场状况
广州作为我国经济发达地域，经济增加持续强劲、有力，汽车的消费水平更远高全国平均水平，汽车消费从来走在全国前列，据有关资料显示，2003年广州市汽车生产量达19万辆，比2002年增加95％，居各省、直辖市之首。
广东省的汽车销量已占全国汽车总销量的三分之一。
到2005年，广州共生产轿车４1万辆，在中国轿车产区中排第二位，广州市2005年那么共有21万辆出售，同比增加36%，平均每一个月卖出17500辆车。
其中，有相当一部份的汽车是销往珠三角及其他地域。
能够毫不夸张地说，拥有珠三角，就等于拥有广东和华南的市场。
比赛广州市场，是比赛珠三角市场的关键。
因此这一地域的汽车配件消费潜力十分庞大。
表2-1广州汽车产量、销量统计表
2002年
2003年
2004年
2005年
汽车生产量（万辆）
汽车销售量（万辆）
10
21
广州市将从六个方面入手，实现汽车零部件产业跨越式进展，到2020年，广州汽配市场产值将超过1000亿元。
据调查，至2005年，广州拥有近４００家生产汽车零部件的外资企业，２００５年零部件产值达１６３亿元，零部件与整车的产值比为０．３：
１，按国际通行比率１．７：
１，仍有较大的进展空间。
据了解，广州在花都为日产项目计划了１５平方千米的广州花都汽车城，依照整车生产区、零部件工业区、汽车贸易效劳区、汽车物流中心、出口加工区、汽车学院、汽车研发区等功能进行计划，远景计划将达到５０平方千米。
丰田项目在南沙计划了近２０平方千米的广州南沙国际汽车产业园，在汽车产业园的隔壁还建有番禺汽车高新技术产业基地。
周围更建有集装箱吞吐量超过１００万吨标准箱规模、多个１０万吨级泊位的广州港南沙港区，为产品的运输提供了极大的便利。
广州东部的汽车板块围绕本田项目开展了重点计划，其中在开发区有汽车零部件产业基地３５．３５平方千米，在增城新塘工业加工区又计划３０平方千米，用以建设整车及零部件生产区、汽车研发区、汽车物流区、汽车实验场、汽车展现区、生活效劳区；在黄浦区计划建设５平方千米汽车零部件生产基地，集各类汽车配件的生产、仓储于一体，为汽车生产基地提供配套效劳。
依照广州市计划，估量到２０１０年，广州整车的年生产能力将达到１６０万辆，产值２５００亿元左右，汽车零部件产值达到１０００亿元以上。
广州酒店市场环境
2.3.1广州及周边城市的酒店供给量
广州市星级酒店由“九五”期间的100家增加到208家，其中三星级增加到91家、四星级增加到26家、五星级增加到6家，星级酒店结构趋向合理，能够知足各类大型国际活动的接待任务。
表2-22005年广东省各市旅行住宿设施床位散布情形
市别
座数
客房（间）
床位（张）
从业人员（人）
全省合计
Total
3837
279302
512582
393983
广州
Guangzhou
1402
96575
176891
136375
深圳
Shenzhen
501
42794
70600
54229
珠海
Zhuhai
320
22000
48000
26000
东莞
Dongguan
431
26600
42929
45031
中山
Zhongshan
111
8387
16774
10372
资料来源：
聚贤庄研究部
表2-32005年广东省旅行住宿设施散布情形单位：
座
市别
合计
星级宾馆
无星级
小计
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
宾馆
合计
Total
3837
1128
41
140
496
412
39
2709
广州
Guangzhou
1402
206
6
26
89
79
6
1196
深圳
Shenzhen
501
179
10
25
70
72
2
322
珠海
Zhuhai
320
76
5
9
46
14
2
244
东莞
Dongguan
431
89
14
22
28
23
2
17
中山
Zhongshan
111
37
2
4
18
11
2
74
资料来源：
聚贤庄研究部
2.3.2酒店格局进展趋势
●高星级酒店呈增加趋势
●
在2020年亚运会之前，五星级酒店将在现有的6家基础上新添10到15家，而4星级以上数量将从目前24家增加到60家，广州星级酒店总数会从此刻205家增加到300家，新增客房近8000间。
●酒店投资热潮迹象已呈
●
近期广州酒店业市场开始大热。
目前有凤凰城、嘉逸国际、天伦万怡三家酒店正在申报“五星”，琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、正佳万豪、富力丽思·卡尔顿、富力凯悦、皇冠假日、美林海岸、海景大酒店等10家以上五星级酒店也正在紧锣密鼓建设当中。
与此同时，为应付以后这些新酒店竞争，原有五星级酒店已经或正在投入巨资翻新设备。
东方宾馆已完成了其投资额达2个亿的改造；花园酒店国际会议厅，已投入了2000万元进行装修；中国大酒店也将分时期在3－5年内陆续投入亿元，争取抢在各大新酒店开业前完成改造工程。
而历史悠长的爱群大厦早前也爆出要用2亿元资金完成由三星级到五星级的变身。
目前广州共有星级酒店200多家，酒店业规模居全国前列。
但从上世纪90年代末，广州酒店业整体进展明显趋缓，五星级酒店仅有5家。
而与此同时，北京、上海五星级酒店均超过20家。
2006年，广州亚洲国际大酒店正式挂牌五星。
广州第六家五星级酒店由此诞生，打破11年没有五星级酒店显现的沉闷格局。
广州酒店业专门是高星级酒店业将迎来第二次投资热潮，境外资本、民营资本加速进入，广州酒店市场将会竞争日渐激化，而进展中低档次的酒店那么会具有必然的进展空间。
第三部份：
区域市场环境分析
汽车配件市场
本区域位于广州市中心地段，北临北环高速和广州东北出口，南连先烈中路，毗邻环市东高级商务圈、黄花岗信息园，具有优越的区位优势。
自1987年自发形成市场，历经十连年的进展，那个地址的汽车配件、汽车用品已形成了必然的经营规模，在鼎盛时期的1997、1998年，汽车配件、汽车用品的年商品交易额达到亿元以上，上缴利税也超过万万元，是全国汽车用品的发源地和最大的集散地享誉国内外，并形成了必然地行业规模和知名度。
位于东山区地永福路，以前就有“汽车用品一条街”的盛誉，80年代以来，永福路一直是中国汽车用品行业的龙头，被业内人士称之为汽车用品市场的“延安”和“黄埔军校”。
此刻本区域不仅士广州地域，也是整个华南地域汽车用品最大的集散地。
由于永福商圈通过十几年的专业市场开发，区域内可供开发的专业市场地块慢慢减小，区域商业价值进一步提升。
目前本区域聚集了倚云汽车用品城、福怡大厦、福怡汽车用品城、永福汽配城、汽车大厦永福中心等的大型汽车用品专业市场，成
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