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推荐宜居小区开发项目可行性研究报告代项目建议书
宜居小区开发项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概况
1.项目名称：
宜居小区开发项目
2.项目开发商：
XX公司
3.项目地址：
某县XX镇
4.项目性质：
新建
5.建设规模以及内容：
拟建项目占地6590平方米，总建筑面积为10643.57平方米，绿地覆盖率为31％。
6.项目总投资及资金筹措：
（1）项目总投资
本项目总投资为1938.77万元，其中，工程建设投资1064.36万元，其他费用782.14万元,基本预备费92.27万元。
（2）资金筹措
本项目资金来源于企业自筹资金1938.77万元。
7.技术经济指标
表1主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数据
备注
1
项目总投资
万元
1938.77
2
项目财务内部收益率
%
16%
行业基准收益率为13%
3
财务净现值
万元
210
4
动态投资回收期
年
0.83
含建设期
5
销售收入
万元
2597
6
利润总额
万元
439
7
净利润
万元
329
8
支付银行利息
万元
9
贷款偿还期
万元
10
上缴税金
万元
277
11
总用地面积
m2
6590
12
其中：
建筑物占地面积
m2
2122
13
道路广场及其他占地
m2
2438
14
绿化占地
m2
2030
15
总建筑面积
m2
10643.57
16
其中：
居住建筑面积
m2
10643.57
17
绿地面积
m2
2030
18
绿地率
%
31%
19
居住总户数
户
110
20
总居住人数
人
330
1.2报告编制的依据
（1）国家发展和改革委员会及建设部联合发布《建设项目经济评价与参数》（第三版）；
（2）重庆市统计局有关房地产市场的统计资料；
（3）某地“十一五”发展规划；
（4）《中华人民共和国防震减灾法》；
（5）重庆市相关工程造价概算定额；
（6）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
（7）《建筑工程抗震设防分类标准》
（8）业主提供的相关基础资料；
（9）业主对项目建设的主要意见及预期目标；
（10）某某县社会、经济、人口、土地等基础资料。
1.3编制内容
可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资等。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
1.4结论与建议
1.某某县是一个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。
2006年以前，某某县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平的提高，对住房的品质提出了更高的要求。
本项目为全封闭小区，环境优美安静，生活方便，完全满足人们对高品质住宅的诉求。
而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。
2.从项目的经济效益看：
内部收益率为16%，高于行业平均水平，财务净现值为210万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。
3.本项目拟于2010年9月开工建设，预计2011年3月拿到商品房预售许可证。
建设工期12个月。
4.项目总投资及资金筹措
项目总投资为1938.77万元，资金来源于自筹
第二章业主基本情况
2.1企业概况
重庆XX实业发展有限公司成立于2010年3月，注册地址是涪陵区礁石镇场上，注册资金为1000万元。
公司股权结构见表1。
表1重庆XX实业公司股权结构表单位：
万元
股东姓名或名称
出资
2010年3月
出资方式
出资比例
XXX
400
货币资金
40%
XXX
300
货币资金
30%
XXX
150
货币资金
15%
XXX
150
货币资金
15%
合计
1000
公司主要经营房地产开发。
2010年1月公司在某某县购买了9.88亩土地,拟开发某某县XX镇宜居小区商品房住宅项目
2．2公司的组织机构
公司的组织机构图如下：
董事会
监事会
总经理
副总经理
职能部门
经营部门
2.3项目负责人情况
项目负责人XXX先生，生于XXX年，大专文化。
秦先生长期从事建筑材料生产、管理工作，在建筑领域具有很高的专业水平和管理水平。
先后任职于XX建设水泥厂、重庆XX水泥有限公司担任法定代表人和执行董事。
2010年创办重庆XX实业发展有限公司。
第三章项目背景和建设的必要性
3.1项目背景
3.1.1全国房地产市场发展状况
1998年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十年间，房地产市场经历了培育启动、发展和调整三个阶段。
1998年到2002年是房地产市场的启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。
1998-2002年，全国商品房销售面积从1.22亿平方米增加到2.68亿平方米，5年翻了一倍多，平均年增长23.93%；2003-2007年是房地产市场持续发展的阶段，在这5年里房地产开发投资、商品住宅投资、施工面积、竣工面积、销售面积和房屋价格等各项指标都保持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为30.03%。
随着房地产业的持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热的现象。
从2007年底开始，房地产业开始萎缩，2008年和2009年房地产进入调整阶段，开发投资增长放缓，2008年销售面积出现了较大幅度的负增长。
表42003-2009年全国房地产投资及销售情况表
年度
投资额（亿元）
增长率
销售面积（亿平方米）
增长率
2003
10106
29.70%
3.22
20.15%
2004
13158
30.20%
3.82
18.63%
2005
15913
19.80%
5.58
46.07%
2006
19382
21.80%
5.54
-0.7%
2007
25280
30.20%
6.91
24.7%
2008
30580
20.97%
6.2
-19.70%
2009
34114
11.56%
8.2
32.29%
相关理论研究表明，房地产市场的发展要和整个国民经济发展基本相适应才能够理性运行与发展。
按照国际标准，房地产开发投资占GDP的3%-8%较为正常，而2003-2009年我国房地产开发投资额占GDP的比重一直高于8%，2008年甚至到达了10.17%。
7年来，房地产开发投资增长率大大高于GDP增长率（见下图），房地产业的发展偏离了国民经济正常的增长轨迹。
在这种情况下，国家出台了一系列的稳定房价的措施，特别是2007年下半年国家出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。
同时，随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象。
2003-2009年GDP与房地产开发投资增长图
尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长的长期趋势不会发生改变。
首先，我国房地产市场发展的基础并未发生改变。
城市人口增长是房地产市场需求增长的主要动力，我国仍处于城市化的加速时期，根据《2001—2002中国城市发展报告》预测，2050年城市化率将达到75%以上。
2006年和2007年我国城市化率分别为43.9%和44.9%，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上的农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少达1.2亿人。
有学者估算如果扣除这部分人口，2006年的城市化率可能就不是43.9%，而是33%。
也就是说，如果2050年城市化率将达到75%，到2050年城市人口将以年均接近1%的速度增长，每年约千万人口向城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。
其次，经济增长的内在动力依然强劲。
经济发展是支撑房地产业发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变。
一是为应对国际金融危机冲击，中央及时采取了一系列积极的、有针对性的财政政策和货币政策，我国经济在世界各国经济增长中仍然处在前列，并有可能率先复苏。
二是30年持续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战的坚实物质基础，我国经济发展的各种优势条件没有发生根本变化。
三是城工业化、新农村建设进程方兴未艾，东北振兴、西部大开发、中部崛起、海西区发展、基础设施等需要建设的空间还很大，经济发展的内在动力依然强劲，支撑房地产业发展的基础依然坚实。
最后，从房地产市场的主要指标变化来看，房地产市场依然保持了向好的总体趋势。
从市场主要指标的年度变化看：
2008年，房地产投资、商品住宅投资均为房改以来最高；施工面积和新开工面积同比都有所增长（新开工面积同比增长2.3%）；土地购置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内；尽管商品房均价增速逐月回落，出现下调趋势，但房价一直保持了同比增长态势，70个大中城市全年房价增长了6.5%；调整显著的是销售量，商品房销售量同比下降19.7%，商品住宅销售量同比下降20.3%。
因此，从年度变化看，市场的主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下的转折。
从主要指标的月度变化看：
房价2008年从年初到年末形成下降趋势，但2009年1—6月份房价环比出现回升，新建住宅环比从3月开始出现正增长，增幅逐月扩大；销售量2008年持续低迷，2009年1—6月出现显著回暖，同比增长30%；投资在2008年高位的基础上增幅虽然回落，但继续呈增长态势，2009年1—6月房地产开发投资同比增长近10%；其他指标中，2009年1—6月除完成土地购置面积同比下降26.5%、完成土地开发面积同比下降15.2%外，房屋施工面积同比增长12.7%，房屋竣工面积同比增长22.3%。
除市场主要指标外，衡量市场整体运行情况的综合指标—国房景气指数也开始显现止跌企稳的迹象。
综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用的结果。
经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长的轨道上，2009年我国房地产开发投资增长率与GDP增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续、稳定、健康发展的新阶段。
3.1.2重庆市房地产市场状况
重庆房地产市场的走势是整个中国房地产市场的缩影，同样经历了培育、发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。
近4年重庆房地产市场各项指标见下表：
表52005-2008年重庆房地产各项指标表
项目年度
2005
2006
2007
2008
房地产开发投资（万元）
5177291
6296300
8498966
9909970
销售面积（万平米）
2018
2228
3553
2872
销售额（万元）
4307679
5056850
9679125
8000006
开工面积（万平米）
7487.36
8864.37
10578.84
11639
竣工面积（万平米）
2225
2253
2368
可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除2008年销售面积和销售额出现了近几年来的首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度的增长。
同全国房地产市场一样，销售面积的下降并不意味着我市房地产业进入“衰退期”。
总体来看，我市房地产投资增长对GDP增长的偏离程度低于全国水平，2008年投资增长率甚至低于地区GDP增长率。
2008年我市房地产开发投资、开工面积和竣工面积等指标均创下历史新高。
进入2009年，重庆房地产市场出现回暖。
来自中国指数研究院西南分院的监测数据显示：
2009年重庆主城区商品房成交套数同比上涨101.89%。
1~11月累计成交24.02万套，2214.88万平方米，同比分别上涨101.89%、96.67%，创下重庆历史新高。
在价格方面，全年呈现波动上扬的走势。
由于我市经济总量和人均收入的持续增长，改善性购房需求还有一定容量。
更重要的是，我市“大城市带动大农村”的格局决定了随着城镇化率的提高，城市房屋需求在未来相当长一段时期内将保持持续增长的态势。
但是，也要清醒的看到，我市房地产开发投资占地区GDP的比例长期偏高（见表6），不利于房地产市场的持续健康发展必须，否则，一旦泡沫破灭将会对地方经济造成严重打击。
表6重庆房地产开发投资占地区GDP比重表
年度
房地产开发投资（亿元）
地区GDP（亿元）
比例
2005年
518
3070
16.87%
2006年
630
3492
18.04%
2007年
850
4123
20.62%
2008年
991
5097
19.44%
为防止房地产市场的过度繁荣，从2009年末开始，国家出台了一系列的政策进行调控。
先后出台了“国四条”、“拿地首付不低于50%”，营业税优惠政策终止、开征物业税等，这些措施将在一定程度上遏制房地产市场的过快增长。
3.1.3某某县社会经济状况
某某县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北—东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。
长江横穿县境47km，水上距离重庆主城区172km、陆上150km。
东依XX土家族自治县，南接XX县、XX县，西靠XX区，北邻XX县、XX县。
全县辖31个乡镇340个行政村，总人口82万人。
全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。
某地是著名的旅游名城，被誉为东方“XXXXX乡”。
境内有XX山、XXX洞两个4A级景区和国家级森林公园XXX山等众多景点，年均接待游客百万人次以上。
目前全县基本形成了民俗文化观光区、XXX流域自然风情旅游区、XX县城旅游综合服务区三大旅游景区。
某地紧紧抓住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长的快车道。
近年来，某地的城镇化进程很快。
城镇化率已从2004年的15%增长到2009年24%，新增城镇人口8万人。
3.2项目建设的必要性
3.2.1有利于加快城镇化建设
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》（以下简称“十一五”计划）是近五年我国经济建设和社会发展的纲领性文件，是经过全国人大批准的权威性文件。
“十一五”计划明确提出：
随着农业生产力的提高和工业化进程的加快，我国推进城镇化的条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。
中央领导同志在发展西部社会经济的报告中强调指出：
“实施西部大开发和加快小城镇建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题，应该提上议事日程，进行全面的调查研究，拿出方案，加紧实施”。
重庆市“十一五”计划明确指出：
“实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上结合，积极稳妥地加快城镇化进程。
把发展小城镇的重点放到县城和部分基础条件好、发展潜力大的建设镇，并将有条件的小城镇逐步发展成为小城市，使之尽快完善功能，集聚人口，发挥农村地域性经济、文化中心的作用”。
因此，本项目的建设，将有利于推进本地区的城镇化进程。
3.2.2有利于在三峡库区经济发展中起重要作用
随着重庆基础设施建设不断推进，交通条件的逐步完善和发展，四通八达的铁路和高速公路网络不断延伸；重庆在西部大开发中的龙头作用、窗口作用、辐射作用的进一步增强，三峡库区必将成为重庆市经济跨越式发展的重要支撑点，与涪陵、万州等形成渝东大中城市连绵区和产业密集带，从而带动三峡库区和长江上游地区在西部大开发中率先发展，使城市化水平由现在的33%提高到2010年的50%，真正起到长江上游经济中心的核心作用。
因此，本项目的实施，可以改善某某县的人民住宅条件，促进某某县社会经济发展。
3.2.3有利于提高项目周边土地的利用价值
本项目位于某某县XX镇新城拓展区，土地正待开发。
因此本项目的建设，将带动周边地区的土地开发，将使其他土地得到进一步的综合利用。
从而改善某某县的投资环境，带动周边的经济发展，使周边土地的利用价值也得到相应的提高。
综上所述，本项目的建设是非常必要的。
第4章项目区域房地产市场分析
4.1项目区域市场分析
4.1.1某地房地产市场现状及原因分析
某某县是一个移民新兴城市，受到三峡移民购房需求的拉动，近年来，某地房地产市场发展较快，即使在2008年重庆楼市低迷时期，某地楼市都表现出了强劲的增长态势。
表7某某县2006-2008年房地产各项指标表
项目
2006
2007
2008
房地产开发投资（万元）
11791
21916
26096
商品房销售面积（万平米）
13.71
11.55
18.75
商品房销售额（万元）
11651
9070
29108
商品房竣工面积（万平米）
15.34
7.92
14.71
上表可见，某地楼市并未受到2008年房地产市场调整的冲击，其原因有以下几点：
1）房地产市场理性健康
从房地产业发展与国民经济发展的适应性看，某地的情况远远好于全国和重庆整体情况。
表8某地房地产开发投资占地区GDP比重情况表
年度
房地产开发投资
（万元）
地区GDP
（万元）
比例
2006年
11791
399474
2.95%
2007年
21916
479703
4.57%
2008年
26096
574684
4.54%
表9某地与全国、重庆对比表
2006
2007
2008
全国
9.19%
9.82%
10.17%
重庆
18.04%
20.62%
19.44%
某地
2.95%
4.57%
4.5%
按照国际标准，房地产开发投资占GDP的比例应保持在3%-8%之间才能维持房地产市场的稳定发展。
全国和重庆市的指标均高于上限8%，而某地还靠近下县，平均比重仅为4%，处于正常范围之内，还有很大的发展空间。
说明某地房地产市场目前应是处于健康发展阶段，没有产生房地产“泡沫”。
近3年来，某地房价也支持了这种结论：
2007年为1800元/平方米，2008年为2300元/平方米，2009年为2600元/平方米，没有经历楼市调整。
2）购房刚性需求增长
一方面，尽管移民迁建还建工程已经完成，但由于还建住房都属于经济适用房，一些经济条件比较好的家庭改善性购房需求旺盛。
另一方面，随着城镇化进程的加快，县城人口不断增加。
根据《某地总规》的规划，县城人口规模2003-2007年为12万人，2008-2012年将达到17万人，增长率为41%。
这部分新增人口极大地提高了商品房的需求量。
3）人民收入稳固上升，促进了房地产消费需求
近年来，某地经济增长速度较快，城乡居民收入持续增加，从而增加了房地产消费支出。
4）高品质楼盘的推出，刺激了需求增长
2006年以前某地楼市主要以销售移民房为主，主要为多层结构。
近几年，随着一些实力较强的发展商进驻，推出了一些品质较高的精品住宅，如第一江城、金都世纪等，满足了较高收入阶层的住房诉求，从而拉动了市场需求。
4.1.2未来房地产市场展望
根据上述的市场需求分析，可以预计某某县商品房的供给会持续上升。
随着交通规划的进一步实施，县城中心区域以外的地区配套设施进一步完善，消费者购房的区域性将呈现“多元化”，不会过度集中在县城中心位置。
同时，项目的品质和整体形象将大大提高，大型社区化楼盘将成为市场的主流。
房屋价格仍将上升，但增长幅度应有回落。
4.2项目定位
本项目秉承新古典主义的建筑风格，高绿化率、全封闭管理、，低密度、低容积率，体现出以人为本的理念，力图为业主打造一个舒适、温馨的绿色家园。
在某地房地产市场上处于中端地位。
通过地块物理属性及市场属性分析，我们将本项目定位为：
中低产阶级的温馨家园。
本项目的目标客户是具有稳定职业和收入的城市中低产阶级；在发达地区务工，有着较高眼界的返乡置业人员。
这些目标客户的主要特征如下：
1.年龄在25岁到45岁之间；
2.家庭人口为3-5人；
3.家庭年收入在1万元以上；
4.客户来源于某地新县城、乡镇；
5.购买特征：
以一、二次置业为主，向往城镇的生活，追求高附加值产品；
6.个性特征：
追求品质生活，向往和谐的生活氛围，有较强的群体归属感及身份认同；
7.功能需求：
1间主卧，1间老人房，1间儿童房或客房或书房。
4.3项目区域市场竞争状况
某某县城目前市场上与本项目形成竞争的楼盘主要有：
西田花园、第一江城、桂花花园和金都世纪。
这些楼盘都具有各自的优势，也存在自身的缺点。
西田花园：
该楼盘全部多层，砖混结构，由于在性质上仍属于开发式移民建设，所以价格也定得比较低，目前售价约1,800元/m2。
优点销售价格定位合理，销售周期短，但尾盘价格拉升缺少房源。
第一江城：
该楼盘占地380亩，规模较大，地段位于比较热闹的滨江路地段。
现处一期已经交房，随着项目成熟，二手房价格达到2,500元左右。
该楼盘目前销售的二期期房，市场销售价格在3000元~4,300元/m2，最高房价4500元/m2。
但该楼盘沿江而建，无法形成封闭小区，对居住环境、安全性和私密性造成一定影响。
桂花花园：
该楼盘一期已建成5栋，二期处于在建阶段。
二手房毛坯价格：
电梯房3000元/m2以上，多层2,400元/m2以上。
该楼盘地处中心区，且算封闭式管理，但建筑密度过大，小区绿化不成规模。
二期楼盘销售价格约在4000/m2以上。
金都世纪：
单幢27层电梯房，为某地楼层最高的商住楼。
但该楼盘单层户数过多，电梯配置不足，质量有缺陷，无绿化。
目前二手房均价在2,500~3,500元/m2以上。
这些项目与本项目在品质方面比较接近，存在一定程度上的竞争。
4.4项目定价
目前，某某县城电梯房价格平均在3500元左右。
本项目是为封闭式社区，考虑到项目所处地理位置目前还相对偏僻，暂时交通不够便利，因此，为取得市场竞争优势，定价略低于市场平均价格为宜，初步定价为2350元/平方米。
4.5项目SWOT分析
表10项目SWOT分析表
项目优势（S）
本项目劣势（W）
1.项目小区是目前某地新城较大规模（建筑面积1万平方米）修建中低档次居住小区，东临XX镇“鬼成”，南望长江的地块，与XX镇政府和名山小学相连。
2．本项目具有封闭式小区特点，能很好的满足人们的安全、舒适品位享受需求，给业主有更好的自豪感、安全感和归属感；
3.项目住宅采用“五+一”地层建筑、民族风味浓厚，对整个社区的档次无疑又有了一个提升；
4.项目建筑设计充分利用项目地貌的特征，项目的户型格局、采光较为合理，符合人们对户型日益增长的品质追求。
5.项目附近区域教育设施齐全，仅靠名山小学、XX镇政府，能够满足业主子女的教育和方便政府办事需求。
1．项目地块地势低洼，平场填挖土石方量大，增
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