《物业管理基本制度与政策》.docx

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《物业管理基本制度与政策》

《物业管理基本制度与政策》

一．单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、《物业管理条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、（）发展的新时期。

A、国际化

B、专业化

C、民主化

D、规范化

2、在物业管理的特征中，（）是物业管理最主要的特点。

A、市场化

B、规范化

C、专业化

D、社会化

3、1994年，建设部颁布了（），明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。

A、《物业管理招投标管理办法》

B、《全国物业管理优秀住宅小区标准》

C、《城市新建住宅小区管理办法》

D、《住宅小区管理办法》

4、政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种（）。

A、行政关系

B、行政管理关系

C、行政法律关系

D、上级与下级关系

5、物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为。

民事行为最基本的原则，就在于其主体的（）和行为的自愿性。

A、约束性

B、独立性

C、平等性

D、公平性

6、中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，制定了（）个等级的服务标准。

A、2

B、3

C、4

D、5

7、酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主

D、物业管理企业

8、物业管理服务的公共性决定了其受益主体的（），这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。

A、特殊性

B、广泛性和差异性

C、永久性

D、广泛性和一致性

9、实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括（）。

A、物业服务支出和物业服务企业的酬金

B、物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

C、物业服务成本和物业服务企业的利润

D、物业服务成本和物业服务企业的酬金

10、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳。

A．业主大会

B．房产行政管理部门

C．社区居民委员会

D．业主委员会

11、（）是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

A、物业服务标准

B、管理规约

C、物业服务合同

D、《物业管理条例》

12、有关于前期物业服务合同的说法，错误的是（    ）。

A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同的期限为一年

D．前期物业服务合同是要式合同

13、下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（）。

A．管理服务人员工资

B．按规定提取的工会经费，职工教育经费

C．管理服务人员的奖金

D．由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金

14、下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。

A．物业管理区域清洁卫生费用

B．物业共用设施设备的大、中修费用

C．物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧

D．业主同意的其它费用

15、物业管理一级服务标准规定：

每日巡查（）次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

A、1

B、2

C、3

D、4

16、下列费用中，不属于物业服务定价成本中绿化养护费是（）。

A．农药化肥费

B．绿化用水费

C．管理、养护绿化所需的绿化工具购置费

D．种苗种植费和前期维护费

17、对确需改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向（）提出申请，经批准后方可实施。

A、业主大会

B、业主委员会

C、物业管理企业

D、规划部门

18、关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充（）。

A、业主委员会活动经费

B、物业服务费的支出

C、物业服务费的欠缴部分

D、住宅专项维修资金

19、（）是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。

A、业主大会

B、业主委员会

C、居民委员会

D、管理规约

20、业主大会会议分为（）。

A．书面征求意见和集体讨论

B．定期会议和书面征求意见

C．定期会议和临时会议

D．临时会议和集体讨论

21、关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（）。

A．业主应当遵守管理规约

B．业主应当监督业主委员会的工作

C．业主应当接受物业服务企业依约提供的服务

D．业主应当制定业主大会议事规则

22、业主大会作出（）的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

A．修改管理规约；

B．选更换业主委员会成员

C．选聘物业服务企业

D．筹集电梯大修资金

23、下列不属于业主委员会职责的是（）

A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

B．监督管理规约的实施

C．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

D．筹集和使用专项维修资金

24、（）是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

A、临时管理规约

B、管理规约

C、物业服务合同

D、业主大会议事规则

25、关于管理规约效力的说法，不正确的是（）。

A．管理规约对物业的继受人具有约束力

B．管理规约对物业使用人具有约束力

C．管理规约对生效后新入住的业主具有约束力

D．管理规约对尚未售完房屋的建设单位不具有约束力

26、《物业管理条例》明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在（）向物业买受人明示。

A、物业销售前

B、业主入住前

C、业主收房前

D、物业公司进驻前

27、物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

28、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（　　）万元以下的罚款。

A、2

B、5

C、10

D、15

29、非出售的新建物业项目的前期物业管理招标投标工作应当在交付使用前（）日完成。

A．15

B．30

C．60

D．90

30、下列（）不属于物业管理招标文件的内容。

A、物业管理服务内容及要求

B、对投标人及投标书的要求

C、评标标准和评标方法

D、物业管理方案

31、物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和（）二个方面。

A、物业管理资料验收

B、物业竣工验收

C、物业管理区域环境验收

D、物业管理区域卫生验收

32、新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是（）。

A．业主委员会

B．建设单位

C．施工单位

D．监理单位

33、下列（）属于三级物业服务企业资质等级的条件。

A、管理两种类型以上物业，

B、注册资本人民币300万元以上

C、建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

D、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

34、三级物业服务企业只可以承接（）万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

A、5

B、8

C、10

D、20

35、物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后（）日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续

A、10

B、15

C、30

D、60

36、一级物业服务企业资质证书由（）负责颁发。

A、国务院建设主管部分

B、省、市级人民政府建设主管部门

C、直辖市人民政府房地产主管部门

D、设区的市级人民政府房地产主管部门

37注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前（）个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。

A．10

B．15

C．20

D．30

38、物业管理师资格的注册审批机构是（）。

A、人事部

B、住房与城乡建设部

C、省、自治区、直辖市人民政府主管部门

D、县级以上地方人民政府房地产主管部门

39、物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形不包括（）。

A．不具有完全民事行为能力的

B．申请注销注册的

C．脱离物业管理工作岗位一年的

D．造成物业管理项目重大责任事故的

40、商品住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由（）分摊。

A、全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例

B、相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例

C、全体业主按照交存住宅专项维修资金的比例

D、相关业主按照交存住宅专项维修资金的比例

41、业主首次交存住宅专项维修资金的具体标准由（）制定。

A、国务院建设主管部分

B、省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门

C、业主大会

D、房地产开发企业

42、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额（）的，业主应当及时续交。

A、20％

B、30％

C、40％

D、50％

43、公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，多层住宅按不低于售房款的（）提取。

A．10％

B．20％

C．30％

D．40％

44、住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、（）。

A．政府决策、统一管理

B．所有权人决策、政府监督

C．政府决策、所有权人监督

D．所有权人决策、政府管理

45、《中华人民共和国物权法》，于（）起正式实施。

A、2006年9月1日

B、2006年10月1日

C、2007年9月1日

D、2007年10月1日

46、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积和占总人数都超过（）的业主参加。

A．1/3

B．1/2

C．2/3

D．3/4

47、建筑物区分所有权不包括（）。

A、专有部分享有所有权

B、专有部分享有使用权

C、共有部分享有共有权

D、共有部分享有共同管理的权利

48、业主的建筑物区分所有权是一个集合权，其中（）占主导地位。

A、专有部分使用权

B、专有部分所有权

C、共有部分共有权

D、共有部分共同管理的权利

49、如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的（），应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

A、公安部门

B、人民法院

C、居委会

D、区、县人民政府房地产行政主管部门

50、对建筑物及其附属设施的管理形式的表述，不正确的（）。

A、住宅物业业主不可以自行管理，非住宅物业业主可以自行管理

B、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换

C、业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施

D、物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督

51、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（）予以撤销。

A、业主大会

B、人民法院

C、居委会

D、房地产行政主管部门

52、为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为（）个资质等级。

A、3

B、4

C、5

D、6

53、《城市房地产管理法》规定：

“（）是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

”

A、房地产转让

B、房地产租赁

C、房地产抵押

D、房地产销售

54、房屋抵押权自（　）之日起生效。

A．抵押合同签订

B．抵押合同生效

C．抵押权登记

D．核发他项权利证书

55、转让房地产开发项目应当符合法定条件属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的（）以上。

A、15％B、20％

C、25％

D、30％

56、房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。

不包括（）。

A、房地产经纪活动

B、房地产咨询活动

C、房地产价格评估活动

D、房地产经营活动

57、县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是（）。

A、总登记

B、原始登记

C、初始登记

D、转移登记

58、房屋因部分拆除的情形，应当办理（）。

A．变更登记

B．他项权利登记

C．转移登记

D．注销登记

59、经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的（）日内核准登记，并颁发房屋权属证书

A．15

B．30

C．60

D．90

60、异产毗连房屋的所有人和使用人应按照（）、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。

A、谦虚谨慎

B、诚实守信

C、有利使用

D、实事求是

二．多项选择题（共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分）

61、《物业管理条例》创设的七项物业管理的基本制度包括业主大会、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住房专项维修资金以及（）等。

A、业主委员会

B、管理规约

C、前期物业管理招投标

D、物业承接查验

E、物业服务合同管理

62、《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是（）。

A、配套性

B、过渡性

C、借鉴性

D、经验性

E、操作性

63、业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（）的机制。

A．质价相符

B．民主协商

C．自我管理

D．平衡利益

E．公平竞争

64、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在（）基础之上的。

A、建设单位与购房人签订的前期物业服务合同

B、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同

C、物业服务企业与业主签订的前期物业服务合同

D、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同

E、建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同

65、业主与物业服务企业应在（）的基础上，签订物业管理服务合同。

A、平等、

B、自愿

C、互利互惠

D、等价有偿

E、诚实信用

66、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》各等级服务分别由基本要求、房屋管理以及（）等主要内容组成。

A、共用设施设备维修养护

B、协助维护公共秩序

C、档案管理

D、保洁服务

E、绿化养护管理

67、物业服务定价成本监审应当遵守（）原则：

A、合法性

B、相关性

C、公开性

D、对应性

E、合理性

68、在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有（）。

A．工会经费

B．职工教育经费

C．住房公积金

D．失业保险费

E．养老保险费

69、《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行（）。

A．告知义务

B．制止义务

C．强制执行义务

D．上诉义务

E．报告义务

70、在前期物业管理阶段，根据《临时管理规约》规定，业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）的同意。

A、业主委员会

B、业主大会

C、建设单位

D、物业服务企业

E、政府规划管理部门

71、下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上的业主同意才能作出决定的是（）。

A．筹集专项维修资金

B．解聘物业服务企业

C．制定业主大会议事规则

D．监督物业服务企业

E．改建、重建建筑物及其附属设施

72、根据《物业管理条例》的规定，业主委员会如作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当（）。

A、责令限期改正

B、撤销其决定

C、解散该业主委员会

D、通告全体业主

E、并处以相应金额罚款

73、下列不属于业主委员会职责的是（）。

A、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

B、选聘或解聘物业服务企业

C、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

D、监督管理规约的实施

E、决定专项维修资金使用、续筹方案

74、下列属于一级资质物业服务企业的条件有（）。

A、注册资本人民币500万元以上；

B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

C、管理两种类型以上物业

D、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

E、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

75、物业管理师的执业范围包括（）。

A、维护物业管理区域内环境卫生和秩序

B、查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料

C、审定并监督执行物业管理财务预算

D、审定并监督专项维修资金的使用

E、制定并组织实施物业管理方案

76、业主应当依据（）的规定对共有部分行使权利、承担义务。

A、物权法及相关法律、法规

B、业主大会议事规则

C、专项委托合同

D、业主委员会决议

E、管理规约

77、关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是（）。

A、业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利

B、业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利

C、业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局

D、业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权

E、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

78、《住宅质量保证书》应当包括以下（）内容。

A、工程质量监督部门核验的质量等级；

B、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

C、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；

D、用户报修的单位，答复和处理的时限；

E、装修、装饰注意事项

79、下列（）情况，由登记机关代为进行房屋权属登记。

A、违章房屋

B、属于公共市政的房屋

C、依法由房地产行政主管部门代管的房屋

D、临时性房屋

E、无人主张权利的房屋

80、在危险房屋造成损害的事故中，房屋所有人应当承担的责任有（）。

A、使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质

B、行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋

C、有险不查或损坏不修

D、经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施

E、鉴定机构把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故

模拟题二参考答案

一、单项选择题

1、D解析：

2003年6月《物业管理条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

2、A解析：

在物业管理的特征中，市场化是物业管理最主要的特点。

市场原则是物业管理活动的前提条件。

3、C解析：

建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。

4、C解析：

政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。

5、C解析：

教材中的第31页，业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。

而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。

6、B解析：

《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，制定了3个等级的服务标准。

7、C解析：

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

8、B解析：

物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。

9、A解析：

实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

10、D解析：

为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：

对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

11、C解析：

物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

12、C解析：

前期物业服务合同的期限不一定确定。

13、C解析：

人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用

14、B解析：

物业服务成本中：

不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

装备器材不包括共用设备中已包括的监控设备。

15、A解析：

物业管理一级服务标准规定：

每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

16、D解析：

绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

17、D解析：

无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经批准后方可实施。

18、D解析：

利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充住宅专项维修资金。

19、A解析：

业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。

20、C解析：

业主大会会议分为定期会议与临时会议。

定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。

定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。

21、A解析：

BCD为业主享有的权利。

22、D解析：

“业主大会决定本条例第十一条第5项（筹集和使用专项维修资金）和第6项（改建、重建建筑物及其附属设施）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

23、D解析：

D不属于业主委员会职责，而是业主大会的职责。

24、B解析：

管理规约是由全体业主共同制定的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

25、D解析：

未售完房屋的建设单位也是业主，管理规约同样具有约束力。

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