房地产估价师开发经营与管理考试真题.docx
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房地产估价师开发经营与管理考试真题
2017年房地产估价师开发经营与管理考试真题
（总分：
100.00，做题时间：
150分钟）
一、单项选择题
（总题数：
35，分数：
35.00）
1.房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进行划分的。
（分数：
1.00）
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型 √
解析：
本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P4。
2.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.收益现金流风险 √
B.市场供求风险
C.通货膨胀风险
D.利率变动分析
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。
参见教材P21。
3.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.开发商品住宅
B.开发工业厂房
C.购买优良区位的新竣工物业 √
D.购买繁华区域的成熟物业
解析：
本题考查的是房地产直接投资。
对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
参见教材P11。
4.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（ ）年。
（分数：
1.00）
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0 √
解析：
本题考查的是房地产市场指标。
平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。
参见教材P40～41。
5.下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.房地产租金
B.房地产实际出租量
C.出租房屋空置率 √
D.房价租金比
解析：
本题考查的是房地产市场指标。
房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。
参见教材P40。
6.某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。
（分数：
1.00）
A.0.40
B.0.60
C.2.50 √
D.5.00
解析：
考查的是房地产市场监测与预警指标。
开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。
参见教材P43。
7.下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.征收补偿费
B.土地储备机构的人员工资 √
C.招标中发生的费用
D.市政基础设施建设有关费用
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。
土地储备开发成本包括：
（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；
（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
参见教材P68。
8.房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（ ）。
（分数：
1.00）
A.项目施工单位
B.项目设计单位
C.房地产开发企业 √
D.产品质量监督部门
解析：
本题考查的是竣工验收。
单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
参见教材P91。
9.某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（ ）。
（分数：
1.00）
A.领导定价法 √
B.挑战定位法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
解析：
本题考查的是制定租售方法。
领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。
通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。
参见教材P99。
10.某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（ ）万套。
（分数：
1.00）
A.8.10
B.9.30 √
C.10.80
D.11.70
解析：
本题考查的是市场趋势分析。
2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×（1-平滑指数）=9×0.9+12×0.1=9.30。
参见教材P116。
11.下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.市场集中化模式
B.选择专业化模式 √
C.产品专业化模式
D.市场专业化模式
解析：
题考查的是目标市场选择。
选择专业化，企业有选择地进入几个不同的细分市场。
从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。
这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。
这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。
因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。
参见教材P121。
12.某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（ ）差别化战略。
（分数：
1.00）
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务 √
解析：
本题考查的是市场定位。
服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。
企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。
参见教材P122。
13.下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.社会阶层 √
B.信念和态度
C.生活方式
D.经济状况
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。
影响消费者购买行为的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭；信念和态度属于心理因素；经济状况和生活方式属于个人因素。
参见教材P129。
14.在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（ ）。
（分数：
1.00）
A.购买成本
B.土地取得费用 √
C.装修费用
D.运营成本
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。
购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。
参见教材P148。
15.某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.
I3＞I2＞I1
B.
I2＞I3＞I1
C.
I1＞I3＞I2
D.
I1＞I2＞I3
√
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。
名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。
参见教材P156。
16.若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（ ）。
（分数：
1.00）
A.1.50%
B.3.57%
C.3.70%
D.3.94% √
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。
商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：
9.055%-5.116%=3.939%。
参见教材P156。
17.在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（ ）。
（分数：
1.00）
A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6） √
B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）
C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）
D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）
解析：
本题考查的是复利计算。
A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：
A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。
参见教材P158～159。
18.某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。
若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（ ）万元。
（分数：
1.00）
A.16.79
B.18.12
C.25.01 √
D.31.17
解析：
本题考查的是复利计算。
19.王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（ ）。
（分数：
1.00）
A.逐渐减少 √
B.逐渐增加
C.数额相等
D.先增后减
解析：
本题考查的是利息。
等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。
参见教材P202。
20.若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（ ）基准收益率的要求。
（分数：
1.00）
A.未达到
B.正好达到
C.已超过 √
D.接近于
解析：
本题考查的是财务净现值。
如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。
参见教材P181。
21.下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.成本利润率
B.资本金利润率
C.销售利润率
D.财务内部收益率 √
解析：
本题考查的是财务内部收益率。
财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
参见教材P182。
22.某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（ ）。
（分数：
1.00）
A.5.00%
B.8.50%
C.8.74% √
D.9.00%
解析：
本题考查的是财务内部收益率。
1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：
实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。
参见教材P187。
23.某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（ ）。
（分数：
1.00）
A.9.38%
B.12.50%
C.15.63% √
D.20.83%
解析：
题考查的是资本金净利润率。
资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。
参见教材P199。
24.某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。
若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
（分数：
1.00）
A.8.48%
B.13.56% √
C.15.00%
D.22.50%
解析：
本题考查的是现金回报率和投资回报率。
税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，
25.估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（ ）的影响。
（分数：
1.00）
A.宏观社会经济环境
B.房地产市场供求关系
C.租户支付租金能力
D.银行贷款利率 √
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。
空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。
参见教材P217。
26.投资决策方法中的决策树法，常用于解决（ ）决策的问题。
（分数：
1.00）
A.确定型
B.长型
C.风险型 √
D.不确定型
解析：
本题考查的是决策的方法。
确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。
参见教材P240。
27.对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。
从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（ ）问题。
（分数：
1.00）
A.成长型期权 √
B.等待投资型期权
C.放弃型期权
D.柔性期权
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。
实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。
参见教材P245。
28.在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（ ）。
（分数：
1.00）
A.一般投资机会研究
B.项目投资机会研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究 √
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。
详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。
参见教材P252。
29.在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（ ）来设计资金结构。
（分数：
1.00）
A.产品组合方式
B.开发合作方式 √
C.销售代理方式
D.市场定位方式
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
参见教材P257。
30.关于资本金现金流量表的说法，正确的是（ ）。
（分数：
1.00）
A.把所有投资均视为自有资金
B.现金流出包括利息支付 √
C.不考虑信贷资金的还本
D.只能用于计算静态盈利指标
解析：
本题考查的是基本报表。
资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
参见教材P268。
31.在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（ ）。
（分数：
1.00）
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资各方现金流量表
D.财务计划现金流量表 √
解析：
本题考查的是基本报表。
财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
表参见教材P270。
32.目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（ ）。
（分数：
1.00）
A.银行信贷 √
B.投资信托
C.民间借贷
D.租赁融资
解析：
本题考查的是房地产债务融资。
银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
参见教材P291。
33.房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（ ）。
（分数：
1.00）
A.市场风险
B.经营风险 √
C.财务风险
D.完工风险
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。
经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。
由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。
对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。
参见教材P303。
34.根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（ ）。
（分数：
1.00）
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险 √
D.法律风险
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。
市场风险：
在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。
市场风险主要来自：
市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。
参见教材P311。
35.当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（ ）。
（分数：
1.00）
A.目标收益
B.贷款利息
C.运营费用 √
D.出租面积
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。
当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
参见教材P351。
二、多项选择题
（总题数：
15，分数：
30.00）
36.利率调升对房地产投资产生的影响有（ ）。
（分数：
2.00）
A.导致房地产实际价值折损 √
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本 √
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求 √
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：
一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
参见教材P19。
37.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）。
（分数：
2.00）
A.金融投资型
B.收益型 √
C.实物投资型
D.机会型 √
E.收益加增值型 √
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。
按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。
参见教材P22。
38.影响房地产市场发展的基本因素有（）。
（分数：
2.00）
A.社会因素 √
B.经济因素 √
C.资源因素
D.政策因素 √
E.技术因素
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。
房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
参见教材P31。
39.政府在房地产市场中的主要职能有（ ）。
（分数：
2.00）
A.制定市场规则 √
B.进行市场监管 √
C.确定土地利用条件
D.制定商品房价格
E.提供商业贷款
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。
政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。
参见教材P34。
40.房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（ ）。
（分数：
2.00）
A.前期工作资料 √
B.土建资料 √
C.安装资料 √
D.租售资料
E.物业管理资料
解析：
本题考查的是竣工验收。
编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。
参见教材P92。
41.依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（ ）。
（分数：
2.00）
A.全部使用国有资金投资的建设项目 √
B.国有资金投资控股的建设项目 √
C.国有资金投资占主导地位的建设项目 √
D.民营企业资金投资控股的建设项目
E.全部使用民营企业资金投资的建设项目
解析：
本题考查的是工程建设招标。
依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
参见教材P75。
42.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（ ）。
（分数：
2.00）
A.回归分析法
B.简单平均法 √
C.移动平均法 √
D.指数平滑法 √
E.场因子推演法
解析：
本题考查的是市场趋势分析。
时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。
选项A、E属于相关分析法。
参见教材P115。
43.从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（ ）。
（分数：
2.00）
A.投资利润率 √
B.通货膨胀率 √
C.风险因素 √
D.存款利率
E.投资规模
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有：
（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；
（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
参见教材P150。
44.决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（ ）。
（分数：
2.00）
A.销售价格
B.土地费用
C.开发规模
D.资金成本 √
E.项目风险 √
解析：
本题考查的是财务净现值。
决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
参见教材P181。
45.效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（ ）。
（分数：
2.00）
A.净现值法
B.费用现值比较法 √
C.等额年值法
D.费用年值比较法 √
E.差额投资内部收益率法
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。
当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
参见教材P210。
46.下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）。
（分数：
2.00）
A.土地费用 √
B.建筑安装工程费 √
C.开发期 √
D.运营费用
E.财务费用 √
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：
土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。
参见教材P212。
47.关于房
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