保障性安居工程汇锦小区配套基础设施建设项目可行性研究报告.docx

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保障性安居工程汇锦小区配套基础设施建设项目可行性研究报告

保障性安居工程（汇锦小区）配套基础设施建设项目可行性研究报告

项目概况6

附件：

1、投资估算表

2、土地部门意见

3、规划部门意见

4、环境影响评价表

5、一师七团关于保障性住房建设项目用地的承诺函

6、一师七团关于保障性住房基础设施建设资金安排的承诺

7、建设用地规划许可证

8、项目业主单位与水、电、供热公司所签协议

9、项目地理位置图

10、项目区平面位置图

11、小区道路总平面图

12、小区供热总平面图

13、小区给水总平面图

14、小区排水总平面图

15、小区管网设计说明

项目概况

1、项目名称：

一师七团保障性安居工程（汇锦小区）配套基础设施建设项目

2、项目规模：

小区道路总长8261.5m，总面积40252.65m2；供热管网2×8137.5m；给水、消防管网7633m，排水管网5314m。

3、项目建设单位及法人：

一师七团

4、项目主管单位：

一师发改委

5、项目咨询单位：

广东省冶金建筑设计研究院

6、项目工程总投资：

2783.06万元，资金来源为申请国家专项资金和自筹资金。

第1章概述

1.1项目概述

1.1.1.项目名称：

一师七团2014年保障性安居工程（汇锦小区）配套基础设施建设项目

1.1.2.项目建设地点：

一师七团团部

1.1.3.项目主管单位：

一师发改委

1.1.4.项目实施单位：

一师七团

1.1.5.项目性质：

小区基础设施新建

1.2工程项目建设必要性和项目研究过程

1.2.1项目的提出

兵团《关于做好保障性安居工程基础设施建设项目备案工作的通知》（兵建电［2012］99号）明确指出，“为加快推进保障性安居工程建设，国家进一步加强了保障性安居工程基础设施建设的资金支持力度，为合理分配和使用补助资金，解决与保障性安居工程基础设施建设资金不足的实际困难，科学合理落实好项目”以及第一师建设局“关于对2013年保障性安居工程室外配套设施项目申报要求的通知”师建电【2012】70号。

为此，一师师建电［2012］66号、师建电【2012】70号文明确了本次申报项目的原则、要求，七团高度重视，特此委托我院完成《一师七团2014年保障性安居工程（汇锦小区）配套基础设施建设项目工程可行性研究报告》的编制工作。

1.2.2项目的背景

党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。

国务院温家宝总理在今年全国人大政府工作报告再次强调：

加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。

保障性住房建设是国家解决（中）低收入家庭的住房问题，促进社会稳定的重要举措，是宏观调控住房市场的重要手段。

低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。

保障性安居工程建设项目是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民生工程。

我国城镇居民人均住房面积从1988年住房制度改革前不足7平方米提高到现在的这个水平，提高速度如此之快，这在世界过去200余年城镇化建设历史上是一个奇迹，这中间保障性住房所起的的作用功不可没的。

我国属于发展中国家，中低收入者所占的比例较大，属于“金字塔”结构。

这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡。

按国家统计局的统计，我国的基尼系数已达0.458，超过了0.4国际警戒标准。

从世界各国的发展经验看，收入差距加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性也随之增强。

贫富差距是当今社会的三大问题中最大的问题。

如今中国最根本、最迫切的问题是稳定，没有稳定就没有发展，这也是我党十六大提出“构建和谐社会”思想的深层次背景。

所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题，它是关系到我国社会稳定与和谐的大问题。

党的“三个代表”一再强调：

“我们党始终代表最广大群众的根本利益，保障广大民众的基本利益和基本生活，是由共产党的性质和根本宗旨决定的。

”也就是说，民众的利益就是党的利益。

第一师七团近年来国民经济保持了快速连续增涨的势头，乡镇面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。

随着城市化过程发展加快和新一轮的城市总体规划实施，城镇人口不断增涨，城镇面积也不断的扩大，城镇人口不断增涨，镇区面积也不断的扩大，城镇化水平不断提升。

第一师七团目前住房在大量的开发建设，拥有相当数量的住房困难户和低于小康标准的住户。

为解决这一矛盾，今后要进一步完善住房供应体系，重点发展中低档住房，适当发展高档住房。

实现高收入者购买商品房、低收入者购买经济适用房、最低收入者申请保障性住房。

城镇化是标志一个区域现代化发展水平的标准，也是城市建设尤其是对房地产建设产生深远影响的重要因素。

汇锦小区是新建保障性安居住房，是中低收入较为集中的小区，住房配套设施还不完善，与城镇的发展不相适应。

本项目的建设是完善保障性安居住房小区建设总体规划的重要组成部分，给小区入住人群一个环境优美、设施完善、温馨祥和的家园，可以有效的推进第一师七团城镇化建设的进程。

1.2.3项目建设的必要性

1、项目建设符合“十二五”规划

一师七团国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中提出，“十二五”期间七团要加快基础设施建设，统筹城乡协调发展。

按照功能完善、统筹城乡协调发展和集约发展的原则，加快城乡基础设施建设，拓展更加广阔的经济发展平台；建设完善给排水、供热管网。

本项目属七团保障性安居工程室外配套基础设施建设项目。

因此，项目的建成符合七团“十二五”规划，对顺利实施总体规划，实现规划目标具有重要的意义。

2、项目建设有利于促进七团发展

实行保障性住房建设，是扩大投资规模，拉动经济增长的现实需要。

房地产投资是固定资产的组成部分，保障性住房作为房地产开发的重要内容，具有投资规模大，拉动力强的特点，解决了群众的住房问题，解决了群众的后顾之忧，群众的消费信心和能力也会增加。

因此本项目实施有助于发挥七团的区位优势，带动产业发展，产生良好的经济效益，从而促进七团的发展，引领经济发展。

3、项目建设有利于改善居民生活环境，满足城区建设需要

完善保障性住房基础设施建设，必然要增加政府投入，这实质上是通过加强公共服务，对收入进行再分配，对中、低收入住房困难家庭实行“托底”，使各族群众的居住和生活问题得到改善，住宅区中重点实施配套的基础设施，以使保障性住房舒适、安全、卫生和便捷，这种做法顺民意、解民忧有利于舒缓群众困难，调解收入分配关系，使人民共享发展成果，不仅能改善居住环境，更有利于体现公平，还将有利于社区管理，促进社会和谐，是落实科学发展观、改善居民居住条件、促进社会发展的需要。

4、是一项由政府主导的民心工程

保障性住房及其配套基础设施建设工程是一项由政府主导的民心工程，是改造城镇环境、美化城镇形象、优化投资环境的重要举措。

现阶段，在人们衣食住行等基本生活需求中，温饱问题基本解决，但住房问题还比较突出，住房是人的生存之首、发展之基。

保障性住房配套基础设施建设，是一项上承天意下安民心之举，对加快城镇建设步伐，发展区域经济，提高人们生活水平，有着显著的经济效益、社会效益和环境效益。

5、加强治安管理，维护社会稳定的需要

由于散居住户管理难度大，人员流动性大，缺少社区服务设施，没有相应的安全保障人员和安保设施，致使治安管理等不能到位。

为了保障住户的人身和财产安全，维护社会稳定，共建和谐社会，发挥各民族大团结，项目的建设是十分必要的。

综上所述，它对推动与促进七团城镇化进程，完善城镇给排水、供热管网建设，都有十分重要的意义，而且对七团经济的建设必将产生强劲的拉动作用，并起到改善和提高人民生活状况和水平、丰富人民生活的作用，为广大的人民群众带来经济与实惠，所以它的建设应尽快实施。

1.3编制依据

1、一师七团与我院签订的关于《一师七团2014年保障性安居工程（汇锦小区）配套基础设施建设项目工程可行性研究报告》编制委托书；

2、《新疆生产建设兵团一师国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；

3、2011年修编后的《农一师七团团部（玛滩镇）总体规划（2011－2025）》（清华大学建筑设计研究院、北京龙安通宸规划建筑设计有限公司编制）；

4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

5、建设部等部门关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）；

6、住建部、发改委、财政部《关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知》；

7、住建部等三部委《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保[2010]62号）；

8、住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；

9、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）；

10、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；

11、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号；

12、《市政公用工程设计文件编制深度规定》中华人民共和国建设部，2004年3月；

13、兵建电（2012）99号文关于做好保障性安居工程基础设施建设项目申报备案工作的通知；

14、第一师建设局“转发兵团关于做好保障性安居工程基础设施建设项目申报备案工作的通知”师建电【2012】66号；

15、第一师建设局“关于对2013年保障性安居工程室外配套设施项目申报要求的通知”师建电【2012】70号。

1.4研究范围及内容

本次可行性研究对项目工程涉及的范围进行了实地考察，对一师七团汇锦小区的室外配套给水管网工程、排水管网工程、供热管网及小区配套道路进行了现状评价及建设条件，工程建设必要性论证，工程方案比选，环境影响评价，工程进度计划，投资估算及资金筹措，经济评价，存在的问题与建议等内容进行了研究。

研究主要内容有：

1、根据工可研究的要求和深度，从建设要求、基础设施状况、保障房工程发展等多视角论证工程建设必要性。

2、对项目影响区社会经济的现状与将来发展分析预测。

3、分析供热、给排水、道路等基础设施性质与功能定位，合理确定相应工程技术标准。

根据建设需要分析，合理确定基础设施的建设情况。

4、结合保障房实际情况、使用安全可靠、造价经济合理、施工简便可行，与周围环境相协调的工程设计方案。

5、提供工程量、工程投资估算及主要技术经济指标。

6、提供工程实施方案及实施进度安排。

7、资金筹措。

8、经济评价。

9、环境评价。

10、综合评价。

1.5主要研究结论

1、结论性评价

通过对七团汇锦小区室外基础配套工程所涉及的各项相关因素的分析、比较、论证，再结合七团现有及将来经济、社会、环境等方面的综合影响，我们认为：

本工程项目建设是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的，建议尽快实施。

它的实施不但可以进一步完善七团的市政配套设施建设，还可以解决小区给水水源、污水出路等问题。

从而改善中心城人民的生活环境，活跃当地经济，改善和提高当地人民生活状况和水平，丰富人民生活需求，为广大的人民群众带来经济与实惠。

2、工程规模

工程建设主要为汇锦小区的配套基础设施建设工程，汇锦小区一共有住宅48栋，121个单元；总建筑面积77230平方米。

道路工程：

小区配套道路总长度8261.5米，总面积40252.65平方米。

给水工程：

小区配套给水管道总长度7633m，管径为DE50-DE200，管材为PE管，工作压力不小于1.0Mpa。

排水工程：

小区配套排水管道总长度5314m，管径DN250-DN300，管材为HDPE双壁波纹管，管道环刚度6.3KN/㎡。

供热工程：

小区内建设供热管道总长2×8137.5m，管径为Dg80-Dg300,管径小与等于Dg200管材为无缝钢管，管径大于Dg200管材为螺旋埋弧焊钢管，聚氨酯保温，有补偿值直埋方式。

工程总投资2783.06万元，具体详见概算表。

第2章区域概况及现状评价

2.1区域概况

七团位于塔克拉玛干大沙漠北缘，阿克苏河和多浪河冲积平原三角洲交汇地带，东径80°36′-80°48′，北纬40°30′--40°40′，东西长19.5公里，南北宽9.75公里，有县级公路一条，此公路东西贯穿全团由西向东延伸到十六团、七团、阿拉尔市及塔南片各团场，西北接阿塔公路直达阿克苏，距阿克苏市82公里。

其东南与十六团毗邻，西南临阿克苏河与卡尔墩农场相望，西北连阿瓦提县和阿克苏市哈拉塔乡，北与多浪河水库接界，海拔1025-1037米，全团总规划面积35.7万亩，现有耕地面积15.2万亩。

是集农、工、商、交、建、服务业多种经营为一体的农牧团场。

2.2历史沿革

1956年3月26日，一师奉命接收玛滩农场，成立“新疆生产建设兵团农一师胜利六场”（简称胜利六场）。

1957年7月，一批由五师调来的干部参加建设，全场总人口达2000人。

1958年12月，胜利六场改名为胜利十二场，隶属农一师。

1959年1月至1962年4月隶属农一师胜利第二总场。

1962年4月至1963年1月隶属农一师。

1963年1月以后复归属胜利二总场管理。

1969年5月撤消第二生产管理处，成立塔里木河管理处。

10月胜利十二场改番号为农一师七团，隶属农一师委员会。

1975年6月，根据中共中央、国务院、中央军委（中发[1975]11号）文件，撤消兵团体制，隶属阿克苏农垦局。

1982年年6月，根据中共中央、国务院、中央军委1981年12月3日（中发[1981]45号）文件，恢复新疆生产建设兵团体制，改农垦七团为一师七团。

随着阿拉尔市的成立，七团被划入阿拉尔垦区，七团团部驻玛滩镇。

2.3行政概况

新疆生产建设兵团为党政军企合一、农、林、牧、副全面发展的特殊组织，沿用中国人民解放军的建制，是一支保卫新疆、建设新疆的重要力量。

七团团部是不设镇政府的自然小城镇，全团共有一个中心镇（玛滩镇），十六个基层单位。

2.4经济现状

1、经济基础

农一师七团因处于欧亚大陆塑腹地带，其光热资源十分丰富，适应水稻、棉花等喜温植物的生长，是一个以农为主，畜牧园林、工交建商综合发展的中型农牧团场，属典型的灌溉农业区。

现有耕地面积10.2万亩，随着农业科技的推广与应用，全团农、林、牧、副、渔、工交建商等呈现出蓬勃发展的好势头。

2012年七团党委紧紧抓住历史性发展机遇，团结带领全团职工群众，加快推进城镇化、新型工业化和农业现代化建设，团场经济社会发展和党的建设取得了新的成绩。

2012年全团完成生产总值6.7亿元，比上年增长72%。

其中：

一产4.62亿元，增长74.2%；二产2.34亿元，增长111.1%；三产0.736亿元，增长37.8%，实现利润4339万元，较上年增长27.6%。

全年完成固定资产投资3.9亿元，增长21.3%。

农业一线职均收入达到4.1万元，比上年增长了3.5倍。

城镇居民家庭人均可支配收入1.99万元，增长267.6%。

2012年3月17日，新疆生产建设兵团农一师七团党委十四届二次全委（扩大）会议拉开帷幕，会议确定七团党委2012年目标任务是：

完成生产总值6.43亿元人民币，比上年增长20%以上。

其中，一产4.76亿元人民币，增长21.4%；二产1亿元人民币，增长22%；三产0.67亿元人民币，增长10%。

棉花种植面积达到8.3万亩，总产籽棉3800万公斤，力争4000万公斤；粮食面积达到0.85万亩，果品总产力争20000吨。

完成工业总产值（当年价）1.76亿元人民币，增长50%；建筑业完成施工产值1.5亿元人民币，增长7.14%；全社会固定资产投资6.56亿元人民币，较上年增长25.7%。

实现利润2200万元人民币，职均收入4万元人民币以上。

农一师七团这个开创于50年代，崛起于80年代，发展于90年代，腾飞于新世纪的农垦“新星”，将继续本着“团结拼搏，开拓进取，奋起二次创业；励精图治，争创佳绩，再造玛滩辉煌”的企业精神，求真务实，加快发展，力争济身于全国农垦百强之列。

2、社会事业：

七团团部有中学1所，小学2所，在校学生1898人，其中小学生969人，中学生835人；在岗教师125人，其中中学教师59人。

学龄前儿童入学率100%。

七团团部现有综合医院一所，卫生防疫站1个，连队卫生室17个，病床75张，卫生技术人员52人，计划生育率99.6%。

中心幼儿园1所。

有地面卫星接收站1个，连队职工文化中心15座。

3、职工生活：

2011年全团完成生产总值4.53亿元，比上年增长72%。

其中：

一产3.64亿元，增长74.2%；二产0.38亿元，增长111.1%；三产0.51亿元，增长37.8%，实现利润4339万元，较上年增长27.6%。

全年完成固定资产投资0.91亿元，增长21.3%。

农业一线职均收入达到8.5万元，比上年增长了3.5倍。

城镇居民家庭人均可支配收入3.86万元，增长267.6%。

全团离退休职工2149人，其中离休人员32人，老工人13人；参加基本养老保险3784人，其中个体参保人员804人；参加基本医疗保险5139人；享受团场居民最低生活保障和救济人员466人。

年末电话用户3090户，电话入户率99%，移动电话用户3100户，互联网用户410户，电视机入户率99%；液化气燃灶入户率98%，人均住宅面积27.6平方米。

2.5人口发展状况

七团是一个以农业为主，工、交、建、运、商齐头并进的中型团场，总人口15039人，单位建制27个,非农单位8个，农业连队16个，党支部25个，党员548人，农业连队干部业务93人，机关干部48人。

目前农一师七团已经发展成为农林牧副渔、工交建商、科教文卫全面发展的现代农垦企业。

几年来，随着兵团国有农场改革的进一步深入，七团的经济也随之迅速增长。

2.6城镇现状特征

七团整个团域范围内有中心城镇1所，连级区域16个。

其中中心城镇为：

玛滩镇；连级单位有：

一连、二连、三连、四连、五连、六连、七连、八连、九连、十连、十一连、十二连、十三连、十四连、十五连和一个科技连。

2.7自然条件

1、地形地貌

据探坑剖面揭示，勘探深度范围内，场地土层结构比单一，主要由第四系全新统冲洪积沙细土构成，有关情况详述如下：

0—3米，以粘土为主，局部存在粉质粘土，灰褐，稍湿，摇震反应无，稍有光泽；本层干强度中等，韧性低；

-3.9—7.0米，粉砂，洪积成因，灰黄，松散饱和，稍湿。

3.2-10.0米，粗砂，黄褐，松散，湿-饱和，矿物成分以云母、石英为主，颗粒均匀,此层厚度较大，本次钻探未揭穿此层。

拟建项目场址位于团部玛滩镇东部，位于团结路北侧，北环路南侧，西环路西侧。

待建场地部分为空地，有少量一层平房。

地势平坦，场地内相对高差0.2m—0.4m，小城镇总体规划为居住用地。

灌区位于天山南麓山前洪冲积倾斜平原与塔克拉玛干大沙漠之间。

地层沉积物为冲积、洪积物。

第四系沉积厚达千米至数千米。

地表层一般为砂土及粉土，互层组成厚1~5m，局部存在粉质粘土层，场地类别III类，抗震设防烈度6度第三组，土壤对混凝土具中等腐蚀性。

灌区浅层地下水埋深1.5—2.5m，矿化度5—10g/l，最高达30g/l，沿塔河两岸200～500m有淡水带分布，矿化度1—3g/l，含水层为细砂，含氟量较高，地下水对混凝土具中等强腐蚀性。

2、地震效应

根据国家颁布的《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001），场地的基本地震动峰值加速度为0.05g，相对应的基本地震烈度为6度。

根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010）的规定，从场地土的性质判定，场地属于中软场地，场地类别为III，属于相对有利地段。

3、当地气象

第一师七团地处塔里木盆地边缘，属暖温带大陆性干旱气候。

其资料如下：

夏季最大风频风向西北

年平均风速1.9m/s

年平均日照时数2915.1小时

年平均日照率80%

年平均气温10.7℃

极端最高气温39.8℃

极端最低气温-28.4℃

年平均降水量42.4mm

相对湿度50%

年平均蒸发量2044.6mm

标准冻土层深度0.6m

4、自然灾害

七团所面临的自然灾害主要表现为碱害、风灾、冰雹、洪灾、虫害等，其中风、雨、冰雹等灾害频繁出现，对农业生产影响极大。

2.8基础设施现状条件

1、配套道路现状

（1）保障性安居工程配套外围道路现状

本项目修建范围在七团团部西北角，健康路现状为规划预留土路，道路两侧为新建的汇锦小区；西环路现状为砂石路，道路西侧为汇锦小区，东侧为汇景小区，汇景小区住宅楼已入住，汇锦小区大部分住宅楼已封顶，由于道路两侧保障性住房建设规模较大，小区内部基建货运车辆通行较多，全部为临时性土路，路面翻浆严重，已严重影响了道路的行使舒适性和通畅性，给已入住的汇景小区居民带来出行困难。

（2）保障性安居工程配套内围道路现状

汇锦小区第一、第四组团位于健康路以南，西环路以西；第二、第三、第五、第六组团位于健康路以北，西环路以西，小区内均未修建道路及硬化场地，现状路面以土路为准，路面条件较差，严重影响小区环境及业主的入住。

2、给水现状

2010年底城镇配套设施有3300立方米/日供水厂一座，以多浪河水库为水源，能满足保障性住房用水需要，小区外部敷设有给水干管，可就近接入。

现状小区内部管网未敷设，严重影响小区居民入住。

3、排水现状

2010年底城镇配套设施有2700立方米/日污水处理厂一座，提升泵站一座，污水处理设备一套，处理工艺为氧化塘，污水经处理后排入排碱渠，污水处理厂规模可满足居民生活污水排放量。

汇锦小区居民生活污水可就近排入团场主干路排水干管。

目前小区内部的排水管网还不完善，急需解决配套的排水管线。

4、供热现状

七团现有锅炉房集中供暖，2X7MW+1X4.2MW热水锅炉及辅机，锅炉房1029平方米，一次网110-90℃高温热水引至各片区换热站，各片区设有换热站提供供暖介质为80-60℃低温热水，引至小区。

汇锦小区目前内部供热接自换热站，小区管网还未敷设，急需解决。

2.9建设条件

2.9.1建设地点和地理位置

一师七团2013年保障性住房建设项目（汇锦小区）位于七团团部西北角，规划总占地面积19.1322公顷，规划总户数922户，总建筑面积77230平方米，总人口2858人。

本项目是汇锦小区的内部配套基础设施工程，建设地点为汇锦小区内。

2.9.2主要材料来源、供应情况

本工程施工中所需的主要材料包括直埋保温管、PE管材、HDPE双壁波纹管、水泥、燃油、钢材、中粗砂、砾石、风积沙、土料及水。

其中水泥、燃油、钢材、砂、砾石、级配砂砾为外购材料：

1、水泥、中粗砂、砾石、级配砾石、天然砂砾由阿克苏拉运，平均运距95Km；

2、直埋保温管、PE管材、HDPE双壁波纹管、钢材由阿克苏市拉运，平均运距85Km；

3、风积沙在七团指定料场根据需要拉运，平均运距16Km。

路面用料需从合格砂砾石料场拉运，各种材料技术指标见下表：

天然级配砂砾底基层级配组成表

层位

通过下列筛孔（mm）的重量百分率（％）

液限（%）

塑性指数

53

37.5

9.5

4.75

0.6

0.075

底基层

100

80-100

40-100

25-85

8-45

0-15

<28

<9

级配砾石基层级配组成表

层位

表C2级配碎石面层基层的矿料级配组成

53

37.5

31.5