房地产开发贷款及其条件.docx

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房地产开发贷款及其条件

房地产开发贷款及其条件一、公司的条件:

1）经房地产开发主管部门赞同建立，

在工商行政管理部门注册登记,获得公司法人营业执照，且办理营业执照年检手

续;1000万以上实收2）获得房地产开发主管部门核发的房地产开发公司资质等级

证书，（三级以上）并办理年检手续；3）成立现代公司制度，产权清晰，经营

管理制度健全；4）资信优秀，拥有如期还本付息的能力,公司信誉等级切合银行

贷款要求；5）获得人民银行颁发的贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存

款账户,并在银行办理结算业务；6）其余贷款条件。

二、贷款项目的条件：

1）取

得有权部门赞同的项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范,获得有权部门的

批复；3）项目开发获得合法、有效批件。

项目建设用地为出让的，应依据该项目

国有出让或划拨合同商定，缴齐备部土地出让金，并获得项目《国有土地使用

证》）、《建设用地规划允许证》、《建设工程规划允许证》、《建筑工程施工许

可证》。

对已开始销预售的项目，还需供应合法、有效的《销预售允许证》；【即四

证齐备。

】4）项目切合当地市场需求，有优秀的经济和社会效益；5）项目资本

金不低于申请贷款项目总投资的规定比率，所有到位并先于贷款投入项目开发；

对预期风险较大的项目，应相应提升项目资本金比率；6）贷款担保合法、有效、足

值，并切合银行贷款担保的有关规定。

以在建工程作为抵押的，只好用已建成的

工程部分设定抵押权，且抵押率不得超出50%。

对土地及在建工程设定抵押权的，

在对抵押物价值评估时，应在财产价值中扣除未缴纳的土地出让金、有关税费和施工单

位垫资等对付款项。

房地产会合资本信托项目选择标准中融信托金融市场部

1.公司形式：

需选择以单个项目为主体的项目公司，推行项目资本关闭运作，

防止以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，

严禁针对房地产开发公司公司进行打捆贷款和流动资本贷款。

2.开发商资质：

开发经验较丰富，开发量许多于20万平米;资信优秀，无任何不良信誉记录;财务状况较佳,资本筹备能力较强.

3.产品种类：

偏向于一般住所开发项目,关于容积率〈1的低密度住所、酒店式公寓项目应慎重选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。

4.项目区位：

位于一线城市、省会级城市、计划单列市沿海发达省份所属地级

市，关于其余地级市应慎重选择,严禁选择县级市的项目，不得选择房地产供应

过度、交易量萎缩、先期房价涨幅过大或经济欠发达的地区.项目需位于居住气氛较成熟、配套较完美的区位.

5。

地块现状：

已经达成七通一平，尽量慎重严格选择未达成动迁特别是民宅动迁的项目。

6.开发周期：

偏向于2—3年开发周期的10万—30万平米项目，慎重选择开发周期较长，资本金长久积淀于后期土地成本，信托限期内还款能力不足的项目。

7.土地成本：

土地成本较低，慎重选择相对周边地价较高的项目，严禁介入地王项目。

8。

风控举措：

关于股权投资项目，信托与开发商真切自有资本投入比率不超出1:

1，信托100％或99%控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、资本关闭运前进行全程看管，开发商关于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺；关于贷款项目，开发商一定知足二级房地产开发资质（其股东具备二级资

质亦可）、35％自有资本金投入、四证齐备、抵押率不超出50%的硬性条件。

房地产会合资本信托流程

房地产会合信托项目流程：

收费标准、专业委员会、交易构造模式、公司风

控审察重点、合规审察重点、刊行渠道、过程风险控制（风险要素辨别、风控系

统认识）、营销重点（推介模板）、尽责检查重点、审察流程（部门初步审察模板、

尽调模板）、培训架构、问题的解决方式、研究创新

一、融资计划：

融资报告—依据模板的要求,书写一份完好的融资报告;填写“融资申请表”；

二、融资主体的六证一卡扫描件（需经过年检）:

营业执照正、副本税

务登记证正、副本（国税、地税）组织机构代码证正、副本开户允许证法人

身份证正、反面贷款卡正、反面（假如有密码，请一并供应）

三、房地产开发资质扫描件（项目公司及母公司）；

四、项目四证扫描件（五证或许六证，假如有）：

土地使用权证建设用地

规划允许证建设工程规划允许证建筑工程施工允许证预售证（假如有）

房产证（大产证、小产证；假如有）

五、项目立项书、政府批文、环评报告、与政府部门其余议定法律文件等

有关文件的扫描件；

六、抵押物质料：

a）抵押物清单：

填写“抵押物清单";b）抵押物权属证明（土

地证、房产证等）的扫描件；c）抵押物评估报告（或预评估）的扫描件；d）抵押

物照片（一定是提交资料前拍摄的最新现状）；e）抵押物周边土地价钱/房价分

析（最新的价钱信息）：

填写“周边土地价钱剖析表”；填写“周边房价分

析表”;

项目周边地价、房价剖析做一份近似的项目周边的土地价钱与房子销售价钱

的剖析，图和表格都要有f）抵押有关文件（假如抵押物已经被设定他项权益）

七、还款根源剖析：

填写“收入展望表"；填写“周边房价剖析表”;

填写“还款能力剖析"；填写“将来2年的现金流量表.”；

八、债务状况说明:

填写“债务清单”（公司假如某类债务没有的,请在相

应的表格中注明“无”）；借钱合同、抵押合同、债务担保合同的扫描件；

九、资本使用状况及根源说明:

填写“项目土地成本状况统计表"填写“已经

投入项目中的资本根源明细表”；填写“已投入的资本使用状况”;填写“资

金总需求剖析.”；

十、项目的规划和设计方案;

十一、项目的可行性研究报告；

十二、项目现场照片（一定是提交资料前拍摄的最新现状）；

十三、融资主体的公司及股东资料：

公司简介；公司工商信息电脑查问

单的扫描件;公司章程（含修正案）的扫描件；公司股权架构图（显示母公司、

最后控股方以及控股比率）、法人及股东介绍；验资报告的扫描件;人民银

行征信报告的扫描件：

公司征信报告股东个人征信报告公司自成立以来的

股本及股东改动的有关文件的扫描件；主要管理人员的简历；公司规章制度

（主假如财务制度）；公司现有不动产清单及其设定抵押、担保的状况；董事

会决策（董事会赞同用项目公司的股权过户代持融资，还款后回购股权；或用房

地产证和土地证抵押融资，并供应法人或许全体股东无穷连带责任担保的决策）

的扫描件;公司的税收政策—填写表格“公司的税收政策.xls"；十四、财务资

料:

近来三年的审计报告（没有做审计的，请供应近来三年的财产欠债表、损益表和现金流量表及主要科目的详尽说明）的扫描件;近来三个月的财务报表及近来一期财报的主要科目的详尽说明（关于债权及债务，请注明债权债务方名称、

账务限期、利率水同等信息）；大额支出项的支付凭据的扫描件；

十五、土地出让合同及有关付款凭据（地价款核实函和缴纳凭据、契税凭据、

赔偿金和滞纳金凭据等）的扫描件；

十六、项目的工程总包合同扫描件；

十七、供应连带担保的母公司（假如有）的资料：

六证一卡开发资质

公司简介、公司章程（含修正案）、验资报告、股权构造说明、法人及股东介

绍近来三年的审计报告（没有做审计的，请供应近来三年的财产欠债表、损益

表和现金流量表）以及近来三个月的财报及近来一期财报的主要科目的详尽说明

债务状况说明（包含借钱合同、抵押合同、债务担保合同及或有债务状况等）

股权质押状况说明

十八、关系公司（假如有）资料：

关系公司名单；关系公司简介；关系企

业与本项目的关系

房地产行业信托项目融资准入引导（试行）

房地产行业发展总则：

在风险可控的基础上重点发展房地产项目。

项目选择

中,大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展远景,鼎力支持绿色、低碳项目和政府保障性住宅项目,严格控制歹意捂盘和使用高杠杆资本进行炒地的项目，果断躲避其余高风险项目。

重点支持政府保障性住宅项目包含：

经济合用房、限价房、公共租借房、布置房等。

重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。

一、地区选择

1.中心城市及直辖市

重点关注项目地价获得成本及能否在同类项目中有必定比率的优势。

选择客户时,应重视选择其地价获得成本有显然价钱优势的项目,以降低

项目因售价降落带来的还款压力。

地价获得成本应控制在同地区商品房销售价钱的合理比率以内，最高不

得超出50%.

对价钱出现显然背叛的地区应谨慎进入。

2.经济较发达的省份

经济较发达地区暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的有关省

份。

对此地区,可选择省会城市及其周边中型城市。

在中型城市的选择上，应优

先考虑房产市场存在必定后续发展空间的城市。

中小型城市应试虑其地理地点便利性、当地经济发展连续能力和房产市

场后续发展空间等要素。

考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合

理管理能力蒙受范围以内.（2—3小时车程）（如高出其管理半径，应在项

当先期考虑安排现场管理人员并明确花费归属问题）

3.其余省份

包含中西部、西北部等其余省份。

对此地区应优先考虑房产项目的流通性和

价钱需求弹性等要素。

主要选择位于中心商务区或中心居住区的项目.

主要接受纯住所项目，或住所项目占较大比率的住所、商业混淆项目。

（住

宅比率不低于70％）

项目应拥有可比性（地区可比性与售价可比）,且成本拥有较大优势.

4.重点关注地区

受市场要素影响,该地区房地产市场价钱近期出现较大增幅，价钱与价值出

现显然背叛，房价存在必定的系统风险.关于此地区的项目选择应掌握以下标准:

项目应拥有显然的成本获得优势（地价成本不超出现有市场价钱的

40％）

项目取适合地政府或银行较强的支持力度（资本、税收、拍卖土地等）

项目或合作方对公司有重要战略合作意义

公司将依据市场变化状况随时调整重点关注地区

二、开发种类

（一）土地一级开发市场

原则上只参加政府或其贮备机构为主体实行的施工融资项目。

关于履行“政府主导、市场化运作"的施工融资项目，只接受土地市场发

育成熟的地区。

（二）土地二级开发市场

别墅、豪宅等项目地价获得成本应低于房产销售价钱

50％.。

工业房产项目，应供应其余抵押财产，且抵押比参照公司最低抵押比

率履行。

谨慎进入纯商业房产项目。

（对商业房产项目应从购进成本、担保条

件、市场价钱和租售比率等要素进行综合考虑，但完工商业房产购进

成本不该高于市场现有重置价钱的60%）

三、合作伙伴

债权类（贷款类？

）信托项目，应与获得二级开发资质以上（含二级资质）的

开发商进行合作（含股东单位）。

股权类信托项目,应与获得三级开发资质以上（含三级资质）的开发商进行合

作（含股东单位）

关于开发商资质为暂定的,依据开发商实力与房地产经营能力等要素进行判

定,其注册资本、历史开发规模等主要指标不得低于三级资质水平。

（政府主管

机构认定的三级资质标准：

1。

注册资本不低于800万元；2.从事房地产开发经营2年以上；3.房子建筑面累积计完工5万平方米以上，或许累计达成与此相当的房地产开发投资额；4.连续2年建筑工程质量合格率达100％；5。

有职称

的建筑、构造、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员许多于10人，此中

拥有中级以上职称的管理人员许多于5人，拥有资格证书的专职会计人员许多

于2人;6.工程技术、财务等业务负责人拥有相应专业中级以上职称,统计等其余业务负责人拥有相应专业初级以上职称；7.拥有完美的质量保证系统,商品住所销售中推行了《住所质量保证书》和《住所使用说明书》制度；8.未发生过重要工程质量事故。

）

关于项目公司房产资质的控制，本质重于形式，中心关注项目公司能否有必定数目拥有较长房地产从业经验的人员和熟习、认识房产市场的中心管理团队，并能对项目公司供应相应的支撑.

四、商业模式

（一）交易构造

1、股权投资

重视于对项目的控制能力，详细标准以下:

交易敌手为上市公司的，我公司股权拥有比率应能支撑对项目公司重

大事项的控制能力。

（持股比率不低于

49%，含49%）.

交易敌手为非上市公司，我公司股权拥有比率应实现对项目公司的绝

对控制.（原则上要求持股比率不低于90%，本质控制比率应达到

100％.或虽低于90%的持股比率，但其余本质控制方式到位）

谨慎对待股东分别持股的公司。

（信托入股后，应适合控制持股超出

10%的股东数目）

2。

债权模式（含债权买入返售、其余银行贷款转贷等本质债权模式）

依如本质重于形式的原则,应切合看管机构对借钱人的有关要求。

重申第一还款根源原则，不得简单依照第二还款源选择客户.

严格履行抵押物登记制度并确认担保方有归还可以力。

3.其余

对股权得益权、物业得益权返售等其余交易构造,应关注项目本质还款能力。

（二）杠杆比率

原则上交易敌手钱币化出资比率不得低于50％。

关于新建项目或无土地成

本优势的项目，交易敌手出资比率应提升至60—70％,且应保证资本于信托资本

投入前到位。

同时，关于拥有较高成本优势的项目，可适合考虑项目增值金额,

钱币化出资比率可适合降低至30％—40％，但综合出资比率不得低于60%.

（三）信托限期

信托限期一般为二年，原则上不得低于一年，在保证赔偿体制的前提下可接

受提早还款条款。

信托限期的设计上应充足考虑信托的退出预留时间安排。

（四）收费标准

原则上信托酬劳为4%/年，关于上市公司、品牌公司、银行介绍并代为销

售的客户可适合放宽。

鼓舞业务团队在设计利润模式时,合理争取项目后端业绩

酬劳，实现项目利润的“综合化、层次化”。

五、高风险业务的控制

高风险业务是指某几类受诸多要素影响，信托资本存在较高风险的房地产项

目。

业务团队对高风险业务应采纳谨慎的原则，做好项当先期检查工作，项目设

计时应充足考虑风险控制手段。

高风险业务分为一般高风险业务和严重高风险业务,关于前者，业务团队在

先期项目谈判与接触时，应在中后台管理部门亲密配合下,谨慎展开项目后续推

进工作。

关于后者,公司不介绍进入.同时，公司将依据市场变化状况和业务团队

风险掌控能力，按期调整高风险业务标准.

（一）一般高风险业务：

已明确获得银行或政府支持的烂尾楼续建项目

受诸多要素影响，客观存在原股东因抽逃资本、大额套现等状况，造

成公司必定程度的溢价进入项目。

信托资本存在必定比率未本质用于项目建设自己,对项目后期退出存

在必定风险。

信托总规模超出10亿元，或优先类信托规模超出8亿元的会合类项

目。

（二）严重高风险业务：

非政府平台操作的土地一级开发业务且未明确招拍挂时间的项目

存在历史拆迁问题,且长久（三年或以上）未解决的项目。

本操作引导自觉文起开始履行，同时依照“本质重于形式，详细项目具

体剖析”的标准安排实行。

创新类房地家产务准入引导另行制定.