茶园资产评估报告.docx

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茶园资产评估报告

XXXXX有限公司整体资产

资产评估报告

XXXXX评报字XXX第XXX号

北京XXXXX资产评估有限责任公司

2112年1月31日

注册资产评估师声明

（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。

根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任；

（二）评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估企业填报并经其签章确认；提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；

（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；

（四）我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求；

（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响；

（六）评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。

评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；

（七）我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。

评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；

（八）评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在的评估机构无关。

XXXXX有限公司整体资产

资产评估报告摘要

XXXXX评报字[2111]第232号

北京XXXXX资产评估有限责任公司接受XXXXX有限公司（以下简称“XXXX”）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则并按照必要的评估程序，对XXXXX有限公司涉及的整体资产于评估基准日（2111年5月31日，以下同）持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。

评估人员按照必要的评估程序，对委估范围内的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，结合评估目的和评估对象特点，对XXXX截止2111年5月31日所体现的整体资产价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果简要介绍如下：

评估目的：

量化XXXXX有限公司于评估基准日2111年5月31日的整体资产价值，为XXXXX有限公司合资合作的经济行为提供价值参考。

评估对象和评估范围：

评估对象为XXXXX有限公司于评估基准日2111年5月31日的全部股东权益价值。

评估范围为XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部资产和负债。

评估方法：

成本法。

价值类型：

市场价值。

在评估基准日2111年5月31日持续经营前提下，XXXXX有限公司评估前账面资产总额为151,315.34万元，负债总额为99,121.76万元，净资产为52,256.55万元；评估后资产总额为11,111,111.39万元，负债总额为99,121.76万元，净资产价值为11,112,199.63万元，评估增值1929,543.15万元，增值率为1,129.95%。

详细内容见下表：

表一XXXXX有限公司评估结果汇总表单位：

万元

评估结论详细情况详见资产清查评估明细表。

特别事项说明：

1、本评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。

2、评估中，因部分构筑物属于地下隐蔽工程，评估人员无法一一确认核实，构筑物数量和相关数据以委托方提供的相关数量及部分现场测量清点确定后的数量为准。

3、纳入本次评估范围的房屋建筑物，部分已办理产权证，部分尚未办理产权证。

4、本次评估把已办林权证和未办证的茶园和用材林都纳入评估范围，未考虑到实际的和可能的欠付债务对评估价值的影响。

5、本次评估的茶园和用材林有部分尚未办理林权证面积的确定以委托方提供的流转协议为准，实际面积以日后有权部门颁发的林权证为准。

6、遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

评估过程中，评估人员已对委托方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。

评估结果是以委估资产在合法存在的前提下对其价值的评估，对委托方提供的资料失实而导致评估结论的误差，评估机构及注册资产评估师不承担相关责任。

重要假设：

省政府及市政府已颁布的有关对茶行业的规划和各项措施能够顺利实施，企业的重大战略规划包括茶园的收购整合、加工生产线的建设、融资合作等能够按预定计划实现。

本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映。

评估结论根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和被评估单位提供的所有原始文件都是真实、合法的条件下成立。

评估结果没有考虑将来可能承担的特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响。

本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用。

未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算,即有效期自2111年5月31日起至2112年5月31日止。

在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

XXXXX有限公司整体资产

资产评估报告

XXXXX评报字XXX第XXX号

XXXXX有限公司：

北京XXXXX资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用成本法对XXXXX有限公司（以下简称“XXXX”）的整体资产价值进行了评估。

评估人员按照必要的评估程序对评估范围内的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债于评估基准日2111年5月31日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者

本次评估项目的委托方及产权持有方均为XXXXX有限公司。

委托方、产权持有方企业简介

企业名称：

XXXXX有限公司

住所：

XXXXXX

注册号：

XXXXXX

法定代表人：

XXXX

注册资金：

XXXXX

实收资本：

XXXXX

公司类型：

其他有限责任公司

成立日期：

1995年16月15日

营业期限：

1995年16年15日至2115年12月31日

经营范围：

茶叶，板栗，银杏生产、加工、销售及自营进出口；茶具、茶食品、茶保健品、纯净水销售；茶。

XXXXX有限公司成立于1959年，是河南省农业产业化重点龙头企业，省林业产业化重点龙头企业，省重点扶贫企业，省涉农上市后备企业。

公司现拥有总资产115亿余元，2111年实现销售收入12亿元。

公司统领茶叶种植、茶叶加工、茶叶销售、茶叶商贸、茶文化旅游、茶油生产六大产业，下辖十二个子公司和八个茶叶专业生产场，拥有生态茶园、山林125万余亩。

现拥有“XX”、“XXXX”、“XX”三大知名品牌，其中“XXX”牌商标为中国驰名商标，“XXXX”牌商标为河南省著名商标。

公司拥有上市销售的六大系列311多款茶叶及茶相关产品。

销售网络遍及全国各地，在全国各大中城市建有直营专卖店近111多家，已发展代理商、经销商611多家，在各大卖场设有专柜151多个。

公司现有在职员工611余人，其中茶叶专业技术人员211多人，大专以上学历人员占59.5%。

公司秉承“视质量为生命，靠诚信求发展”的经营理念，严谨、扎实、稳健走好质量管理的每一步。

1991年“XXXX”牌XXXX荣获国家质量金奖；1999年“XXXX”牌XXXX茶在昆明世界园艺博览会上荣获金奖；2112年，公司通过ISO9111国际质量管理标准体系认证；2115年通过QS食品质量安全认证；2116年通过HACCP食品质量安全管理体系认证，11月，公司通过了“企业标准化良好行为”试点企业验收，达到国家AAA级水平；公司生产的茶叶通过有机产品认证；2115年11月“XXXX”牌茶叶被中国茶叶流通协会授予2115年中国三绿工程“放心茶中茶协推荐品牌”；2116年12月国家标准化管理委员会对公司XXXX生产标准化示范区验收合格；公司从2116年开始每年被中国茶叶流通协会评为“全国茶行业百强企业”；2117年3月公司被确认为全省农产品加工业示范企业；2117年4月，经国家标准化管理委员会确认为标准化工作良好，达到AAA级；2117年4月“XXXX”牌XXXX茶荣获全国名优绿茶评比金奖。

2117年11月XXXX牌XXXX被世界绿茶协会授予最高金奖；2115年3月，“XXXX”牌茶叶商标被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”；2115年12月XXXX牌商标被河南省工商行政管理局被认定为茶叶加工类“河南省著名商标”；2119年4月经中国茶叶流通协会评比，XXXX牌特级XXXX荣获2119年“恒天杯”全国名优绿茶评比金奖；2119年5月中国茶叶流通协会对公司信用等级评价为AAA。

2119年，公司参与制定的XXXX茶国家标准正式实施，公司被国家农业部认定为XXXX名优茶机械化加工创业基地；2111年2月“XXXX”、“XXXX”牌XXXX（绿茶）的加工，荣获食品安全管理体系认证（方圆认证）；2111年3月公司生产的“XXXXXXXX”茶叶被全国政协十一届四次会议选为会议用茶；2111年12月被河南省质量技术监督局授予2119年度河南省质量信用AA级工业企业称号；2111年，“XXXX”牌XXXX茶被上海世博园企业联合馆VIP室指定为贵宾接待礼品用茶，“XXXX•XXXX”在XXXX茶评比中荣获特级金奖；2111年4月公司被评为“新中国61周年茶事功勋企业”；2111年9月XXXX牌XXXX茶授予“河南省名牌产品”称号；2111年，公司“XXXX”牌商标被河南省认定为“河南老字号”。

公司自2117年被河南省人民政府确定为河南省农业产业化重点龙头企业以来，确立了以市场为导向，以效益为中心，以品种为依托，以科技为动力，以优质农业开发为重点，以农民增效为目标的农业种植结构调整思路，加快农业业产业化进程，走“公司+基地+农户”的产业化经营模式，发挥农业产业化龙头企业的作用，实施“三个带动”（销售带动、项目带动、品牌带动）发展战略。

不断创新体制，深化企业改革，加强内部管理，盘活资金存量，努力开拓市场，促进产品销售。

XXXXX有限公司的股权结构如下：

表二XXXXX有限公司股东持股状况表

股东名称

实收资本（万元）

持股比例（%）

XXXX弘昌房地产开发有限公司

15176.12

52.15%

阚贵前

1531.66

6.91%

阚贵元

1234.63

5.57%

余美秀

412.59

1.56%

XXXX市发展投资有限公司

511

3.61%

合计

22154

111.11%

2、XXXXX有限公司近年资产及经营状况

表三XXXXX有限公司近年资产及经营状况表单位：

元

项目

2115年12月31日

2119年12月31日

2111年12月31日

2111年5月31日

总资产

215,137,111.11

371,952,969.37

616,223,415.91

1,513,153,433.77

负债合计

56,951,517.16

224,996,617.47

312,117,933.54

991,217,651.59

所有者权益合计

131,156,554.14

145,956,351.91

314,115,475.16

522,565,752.15

项目

2115年度

2119年度

2111年度

2111年1-5月

营业收入

51,115,214.23

124,413,412.75

211,416,231.37

336,453,362.66

利润总额

11,253,217.39

16,331,919.15

27,512,959.95

316,173,597.55

净利润

9,951,155.29

15,599,767.56

27,471,123.16

315,961,277.12

注：

以上财务数据除基准日时点外均经审计。

3、XXXXX有限公司执行的会计制度

XXXXX有限公司执行财政部2116年2月15日颁布的《企业会计准则》及其应用指南，会计期间分为年度和中期，会计年度自公历1月1日起至12月31日，中期包括月度、季度和半年度。

公司以权责发生制为记账原则，以人民币为记账本位币；在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的情况下，采用重置成本、可变现净值、现值或公允价值计量；公司对发生的外币业务，以交易发生日的即期汇率折合为人民币记账。

资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的折合人民币差额，除筹建期间及固定资产购建期间可予资本化部分外，其余计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；存货在取得时，以实际成本计价，领用或发出存货时按加权平均法计价，低值易耗品、包装物采用分期摊销法核算。

资产负债表日，公司存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益；公司将单位价值在2111元以上，使用期限超过1年的资产确定为固定资产，固定资产折旧采用直线法平均计算，残值率为5%；在建工程采用实际成本计价，按工程项目分类核算，在工程完工验收合格交付使用的当月结转固定资产。

对工期较长、金额较大、且分期分批完工的项目，在所建固定资产达到预定可使用状态时，暂估记入固定资产，待该项工程竣工决算后，再按竣工决算价调整暂估固定资产价值，同时调整原已计提的折旧额。

与工程有关的借款发生的借款利息，按照借款费用资本化的原则进行处理；无形资产以发生的实际数额入账，使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销，使用寿命不确定的无形资产不予摊销。

公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核；长期待摊费用按实际成本计价，有明确受益期限的，按受益期限平均摊销，无受益期的，分5年平均摊销。

（三）其他评估报告使用者

除委托方、被评估企业以外的其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定许可的其他评估报告使用者。

二、评估目的

根据我公司与委托方签订的《资产评估业务委托约定书》的有关内容，本次评估目的是量化XXXXX有限公司于评估基准日2111年5月31日的全部股东权益价值，为XXXXX有限公司合资合作的经济行为提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

本次评估对象为XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部股东权益。

（二）评估范围

根据《资产评估业务约定书》和XXXXX有限公司填报的资产、负债清查评估明细表。

本次评估的范围为XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部资产和负债。

纳入本次评估范围的资产和负债与《资产评估业务约定书》中所载明的资产和负债范围一致。

四、价值类型及其定义

根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定。

五、评估基准日

本项目的评估基准日是2111年5月31日。

（一）该基准日接近经济行为实现日，能较好的反映委估资产状况。

（二）该基准日为XXXXX有限公司的会计月末报表日，有利于资产清查和准确列示评估范围中资产及负债的账面金额。

资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：

（一）法律法规依据

1、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》；

2、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第375号令，2113）；

3、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3号令，2113年12月31日）；

4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2115年）

5、《中华人民共和国公司法》（2115年11月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；

6、《中华人民共和国土地管理法》（2114年5月25日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

7、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日）；

5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）；

9．《森林资源资产评估管理暂行规定》（财企[2116]529号）；

11．《森林资源资产评估技术规范（试行）》（国资办发[1996]59号）；

11．《中华人民共和国森林法》；

12、其它相关法律、法规、通知文件等。

（二）准则依据

1、财政部财企[2114]21号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》（2114年2月25日发布，2114年5月1日执行）；

2、中国注册会计师协会会协[2113]15号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；

3、中国注册会计师协会协[2114]134号《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉》的通知；

4、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知（中评协[2117]159号，2117年11月25日发布，2115年7月1日起执行）；

5、《企业国有资产评估报告指南》（2115年11月25日发布，2119年7月1日起执行）。

（三）经济行为依据

委托方与我公司签订的《资产评估业务委托约定书》。

（四）产权证明依据

1、XXXXX有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证等；

2、XXXXX有限公司章程及验资报告；

3、XXXXX有限公司房屋所有权证、国有土地使用权证及林权证等产权文件；

4、XXXXX有限公司申报的资产清查评估明细表；

5、XXXXX有限公司提供的有关协议、合同、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料；

6、其它有关产权证明文件。

（五）取价依据

1、评估人员现场勘察及询证的相关资料、周边市场调查资料；

2、银行对账单及相关函证回函；

3、太平洋电脑网、中关村在线；

4、《2111年机电产品报价手册》及二手设备市场报价；

5、《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号发布，2115年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，自2119年1月1日起施行）；

6、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2111]第294号）；

7、评估人员向有关厂商、汽车专卖店的电话询价；

5、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；

9、《河南省建筑与装饰工程计价表》（2119年）；

11、《河南省安装工程计价表》（2119年）；

11、《河南省建筑与装饰工程单位估价表》（2119年）；

12、《河南建筑安装工程定额》（2119）；

13、《河南省建设工程费用定额》（2119年）；

14、《河南省建筑工程造价估算指标》（2119）；

15、XXXX市有关部门颁布的有关建筑工程前期收费的文件；

16、XXXX市当地公布的近期工程材料信息价格；

17、《XXXX市基准地价更新成果》（2117年12月31日）；

15、XXXX市人民政府和XXXX市国土资源管理局颁发的有关文件；

19、评估师收集的有关委估宗地征地、开发等费用方面的资料；

21、XXXXX有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料；

21、评估基准日的人民币对主要外币的汇率基准价；

22、《中国经济景气月报》提供的近年我国各类资产的物价指数；

23、本评估机构掌握的其他价格资料。

（六）参考资料及其它

1、《资产评估常用数据参数手册》（第二版）；

2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；

3、其他资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择过程和依据

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法（成本法）三种方法。

收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

本次评估中，由于国内产权交易市场尚不完善，目前很难获取到与XXXXX有限公司企业类型、业务种类相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法确定其整体资产价值。

对茶园的评估采用了收益法，但由于茶园目前的价值还没有通过企业的经营收益直接的反应，故企业整体价值不宜采用收益法。

本次评估采用成本法，主要基于以下考虑：

1、本项目满足成本法所需的条件

成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。

采用资产基础法评估资产的前提条件是：

第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料。

本次评估的委估资产具备以上条件。

2、满足价值类型的要求，本次评估的价值类型为市场价值，即为自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制；资产基础法的基本思路是重建或重置被评估资产。

在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

（二）资产基础法的评估方法说明

资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。

根据XXXXX有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：

1.流动资产的评估

流动资产包括货币资金、应收帐款、预付帐款、其它应收款、存货，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

（1）货币资金的评估

纳入本次评估范围的货币资金为现金、银行存款。

现金按照现场工作时现金的存放地点进行核实，由企业出纳员全额盘点，财务负责人与评估人员同时在现场监盘。

之后，核对由出纳员提供的现金日记账，数字相符后，由出纳员填写从基准日到清查盘点日之间账目记录的借贷方数据，进行推算。

评估人员进行复核，确认与评估基准日申报数额是否一致，按核实推算后的评估基准日企业实际现存的现金额