烂尾楼工程联建检测与鉴定.docx

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烂尾楼工程联建检测与鉴定

烂尾楼工程联建检测与鉴定

随着建筑行业衰退，以及我们房地产泡沫，三四线城市烂尾楼越来越多，然后烂尾楼进行续改建之前，是需要进行检测鉴定的，对检测不合格需要进行加固或重建。

1现场调研、收集原有设计资料

原有工程基础资料主要由前期报建和审批资料（也称程序性资料）、设计资料、施工图资料三大部分组成。

前期报建和审批资料主要包括项目立项批文、建设规划许可证、消防审查意见书、人防审查意见书等;设计资料主要包括各专业施工图和计算书,特别是设计变更记录等;施工资料主要包括各分项工程的施工记录、验收记录,特别是施工质量的处理记录和相关资料等。

2现场检测和鉴定

烂尾楼工程续扩建前进行现场质量检测的项目主要有混凝土强度、内部缺陷、构件尺寸偏差、钢筋的强度及配置和外观质量等,必要时可进行现场结构荷载试验。

鉴定是根据检测的结果,借助必要的结构计算和分析,对烂尾楼工程结构进行安全性和抗震能力评定,即安全性鉴定和抗震鉴定。

3建筑结构计算和分析

根据检测鉴定报告和烂尾楼工程的续改建建筑方案,结构工程师应进行结构计算和分析。

计算和分析时,要采用与设计标准对应的计算分析程序。

4加固设计

根据结构计算和分析结果,对需要加固的结构确定加固设计方案。

常用的加固方法有增大截面加固法、置换混凝土加固法、外加预应力加固法、外粘型钢加固法、粘贴纤维复合材料加固法、粘贴钢板加固法、增设支点加固法。

一般来说,烂尾楼不同程度存在新旧结构施工缝部位钢筋锈蚀、原有结构局部构件混凝土剥落、墙体和楼板裂缝等问题。

针对上述问题进行计算、分析、寻找原因,对锈蚀的钢筋严格除锈,对因非结构强度和刚度原因所致的混凝土剥落、墙体和楼板裂缝进行恢复性修复。

5后续设计使用年限及荷载鉴定

烂尾楼工程在续改建时,抗震设计仍遵守#三水准∃的设防目标。

结构续改建的#后续设计使用年限∃指续改建后的结构或结构构件加固后无需重新进行检测、鉴定,不需进行大修即可按其预定目的使用的年限。

基于按给定的期间内具有相同安全概率保证的要求,确定烂尾楼工程的后续设计使用年限。

后续设计使用年限是改造工程选定的、不需要大修的使用年限,决定各种荷载的取值。

对于各种可变荷载（楼面活荷载等）和地震作用,不同的使用年限可有不同的取值。

6总结建议

烂尾楼工程续改建时,应按工作程序进行,即进行现场调研、收集原有设计资料、检测和鉴定、结构复核计算和分析等。

工程续改建设计时,应根据烂尾楼工程开始建造的年代、烂尾楼工程的现状程度、原设计采用的标准、国家现行的相关标准、规定及业主的要求等。

烂尾楼继建工程中的几个问题及处理                       

提要：

本文针对烂尾楼续建中常见的难题，怎样处理裸露在外并已锈蚀严重的旧钢

筋，以及新旧混凝土结合面处理及加固植筋等三个方面进行阐述。

    一、 概述         

烂尾楼续建工程施工中的一大难题就是钢筋的除锈处理。

因工程停工多年，外露钢

筋锈蚀严重，部分工程因混凝土质量及保护问题等多种原因导致混凝土开裂引起内部钢筋锈蚀，因此，钢筋锈蚀问题如不能有效处理将严重影响续建工程的质量。

同时，加固续建不可避免的存在新旧混凝土结合面处理、植筋等方面问题，本文针对以上问题提出相应的处理措施。

二、处理工艺       2.1钢筋除锈处理         

对于长期裸露在外、锈蚀严重的钢筋，采取喷砂除锈及化学阻锈剂两种方法进行除

锈。

2.1.1喷砂除锈         

喷砂除锈采用专业喷砂机，喷砂除锈前，必须使用空压凿刀（空气长刮板）或硬金

属刮板去除块状铁锈。

开始喷砂除锈。

保证送风管尺寸合适，压缩空气供应充足，每次喷砂一小块面积，

施工底漆前清除灰尘和喷砂材料。

喷砂除锈时，应选用适当粒径的钢砂磨料喷射，粗糙度在32.5—75μm之间，以保

证良好的钢筋表面。

喷砂除锈的程度应达到钢材表面无可见的油脂和污垢等，并已基本清除氧化皮、铁锈等附着物。

若有极少量的残留物，也应是牢固附着于钢铁表面的。

 2.1.2化学阻锈剂         

在锈蚀钢筋表面涂化学阻锈剂前，应先用铁件敲去钢筋表面的氧化皮、块状铁锈等，

然后用化学阻锈剂对锈蚀钢筋表面进行反复除锈，达到光亮见新。

 对于因混凝土缺陷引起的结构内钢筋锈蚀，采取化学阻锈剂除锈的方法：

先对破损混凝土进行剔凿，裸露出严重锈蚀的钢筋，然后用化学阻锈剂对锈蚀钢筋

表面进行反复除锈，达到光亮见新。

除锈后，用高于原结构混凝土标号的阻锈砂浆对破损构件进行修补复原，当混凝土养护完成后，对其进行碳纤维加固补强。

  2.2 植筋   

柱墙外露钢筋除锈完毕，钢筋截面减小的柱墙断面应进行植筋处理。

       施工总体流程：

定位 → 钻孔 → 清孔 → 钢筋除锈 → 锚固胶配制 → 植筋 → 固化、保护 → 检验    

2.2.1定位

按设计要求标示植筋钻孔位置、型号，但若基材上存在受力钢筋，钻孔位置可适当调整（宜在4d范围内），但均宜植在箍筋内侧（对梁、柱）或分布筋内侧（对板、剪力墙）。

 2.2.2钻孔   

    钻孔宜采用冲击电锤，也可用水钻成孔，如遇不可切断钢筋应调整孔位避开，对于高效结构胶，钻孔直径D=d+（4-8）mm，锚固长度L如设计无特殊要求，均为L=20d，均能保证所植钢筋达到屈服直至拔断。

钻孔孔壁宜保持干燥，但孔壁轻微潮湿（孔内无积水）对锚固力基本没有影响。

 在钻孔过程中，若遇到钻孔部位钢筋太密而无法按设计要求位置钻孔时，可在其附近钻一附加孔洞，植入钢筋，原钢筋仍按正确位置放置（即搁在正确钻孔部位上）。

如果偏移距离≤35mm，则可在其间焊接长为5d的适当规格的联系筋，把二者联系在一起，使其受力转移。

焊接采用双面焊，每隔600mm焊一个连系筋。

当偏移距离＞35mm时，则可采用“L”联系筋将其连系在一起并且转移受力，采用双面焊，每间隔800设一道。

2.2.3清孔   

钻孔完毕，孔内粉尘用压缩空气将孔内粉屑吹出，然后用毛刷将孔壁刷净（宜反复进行2次），然后检查孔深、孔径，处理完毕，用丝棉将洞口塞紧，避免水流入孔内或其它杂物落入其中，保持孔洞干燥。

2.2.4钢筋除锈   

钢筋锚固长度范围的铁锈应清除干净，并打磨出金属光泽。

采用角磨机和钢丝轮片清除速度较快。

植筋锚固长度为20d，预留长度应能满足设计要求的搭接长度，视具体情况而定，且相邻两根错开35d。

钢筋加工完毕，应进行除锈处理，普通没有严重锈蚀的钢筋，应用钢丝刷将埋植部分的浮锈清刷干净，严重锈蚀的钢筋不能作为植筋使用，若钢筋粘有油污，应用丙酮进行清洗。

 2.2.5胶粘剂配制   

结构胶为A、B两组份，取洁净容器（塑料或金属盆，不得有油污、水、杂质）和称重衡器按说明书配合比混合，并用搅拌器搅拌约5-10分钟至色泽均匀（金属灰色）为止。

搅拌时最好沿同一方向搅拌，尽量避免混入空气形成气泡，搅拌齿可采用电锤钻头端部焊接十字形Φ14钢筋制成。

    2.2.6植筋   

施工人员戴好线手套或皮手套，将配置的锚固胶手撮成条放入孔内，若孔较深可用细钢筋轻微捣实，锚固胶填充量以插入钢筋后有少量料剂溢出为宜。

该锚固胶不流淌，水平孔、倒垂孔也可轻松植筋。

将经过除锈处理的钢筋插入灌有结构胶的孔内，并旋转钢筋，反复的插入拔出，将孔壁残存的灰尘搅入结构胶内，直至附在钢筋上的结构胶表面不带有灰尘，将钢筋扶正固定，在胶固化前不能扰动钢筋，以免影响锚固效果。

按设计要求标示植筋钻孔位置、型号，但若基材上存在受力钢筋，钻孔位置可适当调整（宜在4d范围内），但均宜植在箍筋内侧（对梁、柱）或分布筋内侧（对板、剪力墙）。

 2.2.2钻孔   

    钻孔宜采用冲击电锤，也可用水钻成孔，如遇不可切断钢筋应调整孔位避开，对于高效结构胶，钻孔直径D=d+（4-8）mm，锚固长度L如设计无特殊要求，均为L=20d，均能保证所植钢筋达到屈服直至拔断。

钻孔孔壁宜保持干燥，但孔壁轻微潮湿（孔内无积水）对锚固力基本没有影响。

 在钻孔过程中，若遇到钻孔部位钢筋太密而无法按设计要求位置钻孔时，可在其附近钻一附加孔洞，植入钢筋，原钢筋仍按正确位置放置（即搁在正确钻孔部位上）。

如果偏移距离≤35mm，则可在其间焊接长为5d的适当规格的联系筋，把二者联系在一起，使其受力转移。

焊接采用双面焊，每隔600mm焊一个连系筋。

当偏移距离＞35mm时，则可采用“L”联系筋将其连系在一起并且转移受力，采用双面焊，每间隔800设一道。

       2.2.3清孔   

    钻孔完毕，孔内粉尘用压缩空气将孔内粉屑吹出，然后用毛刷将孔壁刷净（宜反复进行2次），然后检查孔深、孔径，处理完毕，用丝棉将洞口塞紧，避免水流入孔内或其它杂物落入其中，保持孔洞干燥。

   2.2.4钢筋除锈   

钢筋锚固长度范围的铁锈应清除干净，并打磨出金属光泽。

采用角磨机和钢丝轮片清除速度较快。

植筋锚固长度为20d，预留长度应能满足设计要求的搭接长度，视具体情况而定，且相邻两根错开35d。

钢筋加工完毕，应进行除锈处理，普通没有严重锈蚀的钢筋，应用钢丝刷将埋植部分的浮锈清刷干净，严重锈蚀的钢筋不能作为植筋使用，若钢筋粘有油污，应用丙酮进行清洗。

      2.2.5胶粘剂配制   

结构胶为A、B两组份，取洁净容器（塑料或金属盆，不得有油污、水、杂质）和称重衡器按说明书配合比混合，并用搅拌器搅拌约5-10分钟至色泽均匀（金属灰色）为止。

搅拌时最好沿同一方向搅拌，尽量避免混入空气形成气泡，搅拌齿可采用电锤钻头端部焊接十字形Φ14钢筋制成。

       2.2.6植筋   

施工人员戴好线手套或皮手套，将配置的锚固胶手撮成条放入孔内，若孔较深可用细钢筋轻微捣实，锚固胶填充量以插入钢筋后有少量料剂溢出为宜。

该锚固胶不流淌，水平孔、倒垂孔也可轻松植筋。

将经过除锈处理的钢筋插入灌有结构胶的孔内，并旋转钢筋，反复的插入拔出，将孔壁残存的灰尘搅入结构胶内，直至附在钢筋上的结构胶表面不带有灰尘，将钢筋扶正固定，在胶固化前不能扰动钢筋，以免影响锚固效果。

2.3 新旧混凝土结合面处理       2.3.1旧混凝土结合面施工处理   

旧混凝土表面的抹灰层均应铲去，当旧混凝土质量较好时，应根据对粘结强度的需要将结合面进行凿糙处理，露出石子，或进行一般刷糙处理。

当旧混凝土面层已软化、风化、变质或严重破坏时，一般应尽量将其彻底消除，直至坚实层为止。

       2.3.2结合面上涂刷界面剂   

    浇筑混凝土前，在旧混凝土结合面上涂刷水泥净浆、掺有107胶水或铝粉（为水泥重的0.5/1000-2/1000）水泥净浆或抹一层高强度等级水泥砂浆，均能大大提高新、旧混凝土的粘结强度，并增强结合面的抗渗能力 2.3.3新混凝土的水灰比和坍落度要求   

    新浇的混凝土强度愈高，水灰比和坍落度愈小，则结合面粘结力就愈大，因此，新浇混凝土宜采用流动性低、水灰比小、强度高的混凝土。

如果新浇混凝土厚度较大，可考虑在结合面附近浇一层流动速度低、水灰比小、强度高的混凝土作为过渡层。

       2.3.4振捣密实   

    由于加固层厚度都不大，又布置较密钢筋，这均给振捣带来困难，尤其新混凝土在旧混凝土下部的水平方向，振捣最困难，粘结效果最差，必要时配以喇叭浇捣口，使用膨胀水泥等措施，仔细振捣，使之密实。

       2.3.5加强养护   

    浇筑12h内就开始养护，养护期为14d。

如果养护不及时、早期脱水、过早受振动等影响，将降低粘结强度、严重时还会造成结合面开裂。

       三、结束语   

    烂尾楼续建时的钢筋除锈、新旧混凝土结合面处理、植筋等施工，均应视工程情况分别进行事前计划、统一布置、事中监督、事后检测、全程记录，方能达到质量标准及设计要求。

碧桂园接手沸城烂尾楼项目再成迷

2016-09-2818:

24:

02 来源：

和讯房产西南频道

　　今日又到了艾亭地产沸城项目通报会的时间，据通报会现场的项目进展情况显示，沸城项目在建工程已通过国家认定资质单位进行的实体检测并达标;正在进行泡水基坑内土质勘察，基坑锚索和支护桩等工作;相关的项目报建手续已在进行中，现已完成建设工程规划许可证报批并已公式;项目B1地块已在进行拆迁，之后交由碧桂园做云南项目展示中心。

　　碧桂园接盘成迷

　　据记者了解，对于沸城项目这一问题，政府有意引入碧桂园进行接盘。

那么，此次沸城规划审批公示的发布，是否与碧桂园有关?

　　根据此前消息，碧桂园方面对于接手沸城表现出了一定兴趣，在考虑接盘之前，碧桂园针对合作建房价格调整一事对沸城团购业主展开调查，调查结果显示88%的业主同意以6980元/平米的价格合作建房，达到了碧桂园接盘沸城的首要条件。

　　而据碧桂园此前公开的2016年碧桂园在云南计划，下马村城改项目也被列入其中，并暂定案名为“桂园”。

今年7月份的例行通报会上，艾亭地产发通告称“艾亭与碧桂园就合作事宜达成相关协议，专家们已进场对项目进行评审，确定施工方案后随即复工。

”而对于项目实际的复工时间，8月28日的例行通报会上，艾亭方再次发通告称，沸城在9月初会复工，逐步推进基坑、基础施工工作。

　　就目前的情况来看，碧桂园似乎已经确定将接受沸城项目的后续开发，但对于碧桂园方面始终没有确切消息发布的情况，大部分沸城业主也质疑艾亭房产单方面发声的做法，只是为了以“碧桂园将接盘”的消息息事宁人，项目实际的推进情况并不透明。

　　项目目前情况

　　就项目进展情况中所说的碧桂园项目部进场后进行的工作，和讯网向碧桂园相关负责人进行了求证。

据相关负责人回应，目前碧桂园并没有和艾亭地产签署任何协议，合作一事仍然还在商谈之中，但目前项目组的确已经进驻项目，并进行勘探工作。

而就文件中提到的拆迁一事，碧桂园负责人表示，目前一切都还在谈，现只在进行了勘探工作，而非工程施工。

　　记者根据所获得的信息，进行了实际走访。

就记者目前看到项目的确已有人进驻，进驻的位置在艾亭地产办公地点的后方。

项目地基内依旧是维持着“地基湖”的状态，现场未看到任何施工人员和新进施工设备。

记者就是否有动工询问了工地内多位居民，得到的答复均为未动工。

　　项目A2地块

　　在上个月（8月28日）的沸城例行的通报会上艾亭地产发布公告称：

现基坑检测方案已经确定，正在进行钻探工作;9月初，基坑施工单位进场，逐步推进基坑、基础施工工作。

同时相关媒体也进行了实地走访，发现工地确实已经对原来的围墙进行了修复，墙面已重新粉刷，而且现场有工人在作业。

询问之下，施工工人表示：

现在在做的是基坑检测工作，等检测完了马上就可以恢复施工了。

不过，现场施工人员不多，只看到2个工人、1台机器在进行基坑检测工作。

此外，工地内另有六七个工人模样的人，但并未进行施工，工地内活动板房空置，现场摆放着一辆车。

可一个月后的今天记者走了项目一圈，却并未见到任何的施工人员与新进施工设备。

　　（7月28日）沸城例行的通报会上，艾亭地产贴出公告称：

公司已与碧桂园就项目合作事宜签订了相关协议。

对此，碧桂园云南区域办公室主任也表态说：

确实已经签了，但是是有条件的签，并不是说碧桂园就直接进去沸城这个项目。

此外，对方还表示：

碧桂园项目部已经进驻沸城，目前在做前期遗留下来的工作，一边在谈，一边在动。

　　同时在7月份，相关媒体从艾亭地产和碧桂园方得到消息：

艾亭地产已与碧桂园签订协议。

协议的签订，标志着碧桂园接盘沸城一事有了进一步的进展。

从上个月签订协议至今，沸城工地内已有工人在进行基坑检测工作，而且艾亭地产、碧桂园方面，以及现场工人均表示9月份恢复基坑相关工程施工。

沸城辗转8年未建成，9月份项目或将迎来实质性复工，然而就记者目前了解到的信息，现在一切都还停留在说的阶段。

　　沸城项目已8年

　　沸城为原下马村城中村改造项目，自2009年启动拆迁之日算起，至今已8年。

从2014年以来，沸城就处于半停工状态，2014年5月份全面停工。

从停工后一直传闻不停，传言被接手，或复工，不计其数的流言均不了了之。

　　作为昆明公交集团有限责任公司（以下简称“公交集团”）团购房，当时公交集团2700名职工团购买房，价格每平方米4300元，每人交了20万元至40余万元不等的合作建房款，一共是6.2亿元。

不承想，8年过去了，楼盘却成了烂尾楼。