房地产开发经营与管理资料课本要点摘录.docx

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房地产开发经营与管理资料课本要点摘录

房地产开发经营与管理资料--（课本要点摘录）

第一章房地产投资与投资风险

￥投资：

是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。

（投资分为固定资产投资、流动资产投资）

固定资产投资指用于构建新的固定资产（土地、房屋、机器设备、市政工程等）或更新改造原有固定资产的投资。

流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。

￥投资的特性有：

1、投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动

2、投资具有时间性；

3、投资的目的在于得到报酬；

4、投资具有风险性。

￥投资的作用：

1、投资是一个国家经济增长的基本推动力；

2、投资与企业的发展密切相关；

3、投资可以促进人民生活水平的提高；

4、投资有利于一国的社会稳定和国际交往。

￥房地产投资：

是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

（房地产开发投资和房地产置业投资）

房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资。

￥房地产投资的特性：

1、位置固定性或不可移动性；

2、寿命周期长；

3、适应性；

4、各异性；

5、政策影响性；

6、专业管理依赖性；

7、相互影响性。

￥房地产投资的形式：

直接投资：

从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。

间接投资：

购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。

￥房地产投资之利：

1、相对较高的收益水平；

2、易于获得金融机构的支持；

3、能抵消通货膨胀的影响；

4、提高投资者的资信等级。

￥房地产投资之弊：

1、现性差；

2、投资数额巨大；

3、投资回收周期较长；

4、需要专门的知识和经验。

￥风险：

未来获得预期收益可能性的大小。

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

房地产投资的风险分为：

系统（市场）风险和个别风险。

系统风险：

通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、或然风险等。

个别风险：

收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。

￥风险对投资决策的影响：

1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

2、使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

￥投资组合理论的主要论点是：

对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

第二章房地产市场及其运行规律

￥房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。

一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

￥房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。

（包括：

社会、政治、经济、金融、法律制度、技术、资源和国际环境。

）

房地产市场的影响因素：

1、影响房地产市场发展的社会经济因素；

2、影响房地产市场转变的社会经济力量。

（技术、金融、人文、自然、政治。

）

￥房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

￥房地产市场的细分：

按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式。

￥房地产市场指标包括供给指标、需求指标、市场交易指标。

￥房地产市场的特性：

1、市场供给的点；

2、市场需求的特点；

3、市场交易的特点；

4、市场价格的特点。

￥房地产市场的功能：

1、配置存量房地产资源和利益；

2、显示房地产市场需求变化；

3、指导供给以适应需求的变化；

4、指导政府制订科学的土地供给计划；

5、引导需求适应供给条件的变化。

￥房地产市场的运行规律

房地产空间市场与资产市场的联系和均衡状态：

空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

￥房地产市场的周期循环：

是指房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

房地产周期循环的主要原因包括：

供需因素的影响；市场信息不充分；投机或非理性预期；政策因素；政治冲击；总体经济形势等。

房地产周期理论的主要内容：

在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。

房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。

￥房地产自然周期的四个阶段：

1、自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底；

2、自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求；

3、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错；

4、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。

￥房地产市场的投资周期：

随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变动，开成投资周期。

￥房地产泡沫：

是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

房地产泡沫的成因：

1、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

2、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

3、金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

￥过度开发（过热），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

过度开发的诱因有：

1、开发商对市场预测的偏差；

2、开发商之间的博弈和非理性行为；

3、开发资金的易得性。

￥房地产泡沫与过度开发的区别：

1、反映两个不同层面的市场指标；（供求，价值）

2、严重程度和危害性方面不同；

3、在周期循环中所处的阶段不同；（上升阶段，下滑阶段）

4、参与者不同。

（长期收益，短期收益）

￥政府干预房地产市场的原则：

目标确定性、政策的连续性和协调性、政策的针对性导向性、政策的公平性和效率。

￥宏观调控房地产市场的手段：

土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金政策。

规范房地产市场行为的措施：

健全市场准入制度；规范交易程序；加强产权管理。

第三章房地产开发程序

￥房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。

（资源包括：

土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等）

￥房地产开发的主要程序：

1、投资机会选择与决策分析；

2、前期工作；

3、建设阶段；

4、租售阶段。

投资机会选择包括投资机会寻找和筛选两个步骤。

投资决策分析包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。

前期工作包括：

获取土地使用权；确定规划设计方案并获得规划许可；建设工程招标；开工申请与审批；前期工作的其他环节。

建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。

项目管理的内容包括：

质量控制；进度控制成本控制；合同管理；安全管理；竣工验收。

租售阶段：

选择物业销售形式；制定租售方案；制定宣传与广告策略。

第四章房地产市场调查与分析

￥市场调查的意义：

企业的经营决策者只有悼念掌握全面和可靠的信息，准确地估计市场目前和未来发展变化的方向、趋势和程度，才能发现合适的市场机会、市场威胁和预见营销中可能产生的问题，从而调整企业的市场营销决策，以适应市场的变化，使企业能更好地生存和发展。

所以市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

市场调查资料可以做以下工作：

1、分析研究产品的生命周期。

确定研制设计新产品；

2、根据消费者对产品价格变动的反应，研究产品适宜的售价；

3、设计销售促进方案，加强推销活动，扩大销售量；

4、在考虑市场、产品等因素的基础上，降低销售成本；

5、企业综合运用各种营销手段，制订正确的市场营销综合策略。

￥市场调查的内容：

国内外市场环境调查、技术发展调查、市场需求调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销调查等。

￥市场调查的步骤：

确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。

有效的市场调查具备以下特点：

1、方法科学；

2、调查具有创造性；

3、调查方法多样；

4、模型和数据相互依赖；

5、合理的信息价值和成本比率；

6、正常的怀疑态度；

7、市场调查过程遵守职业道德。

￥市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。

市场规模就是特定商品的购买者数量。

潜在购买者特点：

兴趣、收入与途径。

￥市场总需求，是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

￥市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。

￥市场趋势分析的三个步骤：

宏观环境预测；行业预测；企业的销售预测。

分析市场趋势的方法有：

1、购买者意图调查法；

2、销售人员意见综合法；

3、专家意见法；

4、时间序列分析法；

5、相关分析法。

（回归分析法：

是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。

）

（市场因子推演法：

市场因子，就是能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。

市场因子推演法实际上也是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。

）

￥现代营销战略的核心可以称为STP营销，即细分市场、选择目标市场、产品定位。

￥细分市场：

买方市场是由若干个购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据。

市场细分的方法：

根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型。

弥隙市场具备如下特点：

市场内的消费者有自己独特的相对复杂的需求；消费者对于最有能力满足自己需要的企业，愿意支付较高的价格；市场内的营销人员要取得成功，必须使自己经营具有独到之处；市场内牌领导地位的企业，其地位不会被其他竞争对手轻易支援。

￥市场细分的模式：

（按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这进会出现三种不同的模式。

）

1、同质偏好；2、分散偏好；3、集群偏好。

市场细分的程序：

1、调查阶段；2、分析阶段；3、归纳总结阶段。

￥目标市场的选择，有以下几种模式：

1、单一市场集中化；2、选择专业化；3、产品专业化；4、市场专业化；5、全面覆盖；6、大量定制。

、

￥市场定位

目标市场确定后，企业为了能与竞争产品有所区别，开拓和进占目标市场，取得产品在目标市场上的竞争地位和优势，更好地为目标市场服务，还要在目标市场上给本企业产品做出具体的市场定位决策。

差异化分析：

差异化是指设计一系列产品差别，来区分企业与竞争对手之间的产品的行为。

定位是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。

￥产品市场定位策略，就是使本企业产品具有一定的特色，适应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在目标消费者心目中的良好形象。

一种产品差别值开发的前提条件是满足下列标准：

1、重要性；2、独特性；3、优越性；4、沟通性；5