房地产估价概述程序.docx
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房地产估价概述程序
房地产估价概述
一、房地产估价的概念
房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。
（一）主体
房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。
主要有：
房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。
根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。
目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。
前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。
对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。
房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。
估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。
目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。
（二）客体
房地产估价的客体就是房产、地产。
房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。
它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。
在房产概念中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。
因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。
在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。
地产，是具有一定权属关系的土地范畴。
在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。
这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。
因此，对于地的物质内容的理解，不仅仅要看到一个平面面积，更应将其作为一个立体空间来认识，即地是由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。
地产中的“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。
对于产权的鉴定与理解，应从产权范围和拥有时间两个方面着手，才能得出正确的结论。
在房地产估价中，对房地产客观的认识和表达，尚未规范化，主要表现是：
其一，在物质内容上对房地产的归类五花八门，或流水帐式的记录。
其二，对房地产产权反映模糊。
其三，对估价客体表达不统一。
（三）目的
房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国家政策的公正的价格尺度。
由于交易的性质、方式各异，房地产估价的具体目的就不同。
估价的目的就必须为特定的房地产经营管理及交易业务服务。
具体他说，房地产估价的直接目的是：
为清产核资，加强房地产的管理服务；为组建中外合资合作经营企业，在平等互利的基础上，确定双方的合法权益服务；为建立股份制企业、联合经营企业、集团公司，核实各方资产权益，确定利润分配依据服务；为完善承包经营、租赁经营方式，正确核定发包、出租资产额度，处理承发包、租赁双方关系及其经济利益服务；为广泛开展房地产出售、租赁、抵押，土地使用权出让、转让，房地产保险及处理房地产纠纷等，提供科学的价格依据。
（四）标准
房地产估价标准，是法定或公允的估价衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。
由于房地产地域的限定性，标准可分为国际标准、国家标准和地方标准。
质量和计量标准应以国家法定标准为依据，逐步实现与国际标准的接轨：
价格标准，主要采用地方市场价格及地方规定的价格标准。
具体他说，房屋的质量标准，应以建设部制定的标准为依据；土地质量标准，以上地等级评定标准统一；计量标准，对于房屋、土地，应以平方米（m2），为计量单位，土地有时也可用亩作单位，价格应以人民币（元）来统一；价格标准，应以国务院91号令的规定为依据，反映评估目的与评估价格之间的匹配关系，价格构成要素要体现我国财务核算制度规范的原则。
（五）程序
房地产估价程序，是指房地产估价全过程中各环节工作进程的先后顺序。
根据国有资产评估管理办法，评估程序的主要环节是：
申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。
按照科学程序进行房地产估价，既能提高评估工作效率，又能保证评估质量的基本条件。
（六）方法
房地产估价方法是确定房地产价格的技术规程、方式和手段。
评估方法主要有：
重置成本法、收益现值法、市场价格比较法、清算价格等。
评估方法的选用要结合评估目的确定。
（七）信息
信息是房地产估价工作的生命之源。
掌握多少信息量，信息渠道畅通与否，处理加工信息能力的强弱，是衡量评估机构及其评枯人员实力的重要标志。
加强房地产估价信息的收集、加工和积累，是房地产估价机构和人员的一项基础性工作，是客观、公正、科学确定房地产价格的重要保证。
（八）时价
时价，指房地产评估基准时点的价格。
它是估价人员依估价基准时点，考虑各种价格因子而确定的一种静态价格。
由估价目的所决定的估价方法不同，时价的形式也就不同。
如重置完全价格、收益现值、市场交易比较价格，等等。
时价的确定应抓住时点和与评估目的相匹配的价格标准两个基本要素。
具体他说，对涉及产权转移的房地产估价，应采用市场类比现时价格；对国有企业之间的联合、合并，不涉及产权变更的，应采用重置价格，以保证国有资产核算体系的统一性及各方利益关系处理的一致性。
二、房地产估价的分类
（一）房产评估与地产评估
房产评估是以房产为估价对象，以时价来反映其价值的技术经济活动。
房产在评估中居于标识地位，可分为两种情况：
一是房产所有权转移的估价，其评估范围包括房产本身的价格及与房产相关联的地产价格的估算。
估价的结论是房产的全部价值和关联土地使用权转让价的总和。
二是保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限测定房产的出租价格。
价格构成项目为：
折旧费、修缮费、管理费、地租、保险费、税金和利润七个因素。
地产评估是对地产价格的估算，并以时价来反映土地财富的交换价格。
地产在评估中居于标识性地位，也可分为两种情况：
一是土地产权转移价格的评估，包括土地所有权的转移和使用权的转让两种类别。
前者发生在集体上地向国有土地转移的过程中，这种转移同时伴随着上地上一切附着物及土地所有权、使用权、收益权、最终处置权的转移。
评估范围包括，土地所有权费用，土地使用权费用（如劳动力安置费等）；附着物补偿费用（如房屋建筑补偿费、青苗补偿费等）三个方面。
后者常指国有土地使用权在法律允许范围内的出让与转让，其评估范围包括土地使用权价格和附着物的补偿价格。
二是保留土地权属的土地租赁价格评估，其实质是对一定期限内土地总收益的年折算费用的估算。
费用构成项目包括、附着物的年折旧费、管理费、绝对地租、级差地租、税金和利润。
房产评估与地产评估的主要联系是：
房离不开地，房产转时，地产也随之转移；地上有房，地产转让时房产也随同转移。
房估价时要考虑地，地价成为房价的一个因子。
地产评估时要考房，房价成为地价的一个因素。
两者的主要区别是：
房产评估以占主导地位，房产是交易的主体，交易的目的是保留现有房产的续使用，地产只是房产继续使用的一个条件。
地产评估以地占主导地位，地产是交易的主体，取得地产是目的，土地上的房屋及其附着物只是一个关联因素，对土地权属获得者来说，其使用价值退居次要地位，或仅仅只考虑其残值。
因此，两者无论是在评估方法、价格构成项目上，还是在评估的重点上，都有一定的区别。
从原则上讲，对同一地段服务于同一目的的对象房地产作分类估价，其评估结论应是一致的。
但客观上往往是评估目的不同，评估主体各异，对同一对象房地产评估所得的结论，也就会出现差异。
（二）单项评估与整体评估
单项评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。
具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等，这些都可作为单项评估对象。
或者说房地产单项评估是对可确指的具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的评估。
像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，不能作为单项资产进行评估，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能。
再如，房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，或事实上不可从房屋中将它分割出来。
将单项房地产资产评估价格汇总，可以求出一个相对完整的房地产综合体的总价格。
目前，我国对房地产资产综合体的估价，一般采用栋号和可确定其相对独立功能的设施及土地逐一列示，作为单项资产分别估价，最后汇总求出总体价值。
按照系统论的观点，考虑单项房地产组合的群体效应及综合环境效应，房地产群体的总价值，应大干单项房地产价值之和。
因此，对一组建筑群体，或一个相对独立的城市地段单元，甚至一个城镇，就存在着整体评估问题。
房地产整体评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。
如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体评估乙如对某一工业区房地产作整体评估，各单项房产、地产的价格之和，只能作为整体的基础价格。
除了考虑各单项资产的价格之外，还应考虑以下八大因素：
一是生产性房产的质量及整体功能；二是非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系；三是基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性；四是土地等级及其使用结构；五是周边环境状态；六是工业区的发展前景；七是隐含的元形资产价值；八是潜在的相关收益能力。
只有将这些因素综合起来考虑，才能正确判断该房地产综合体的整体价值。
目前，我国房地产的成片出让、房地产整体的产权变更的现象已有发生，但对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价，忽视了整体房地产的综合价值效应、环境波及效应、潜在收益因素、不可确指元形资产价值等方面的作用。
对房地产整体评估，建立一套科学方法，是房地产估价工作者、理论研究工作者值得重视的一个重大课题。
房地产估价程序
房地产估价程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成，每一环节又包括许多具体的工作内容。
一、估价前的准备
估价准备是房地产估价的前期工作，包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。
搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。
（一）、房地产评估项目的受理房地产业主，依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关（国有资产管理机构）提出评估立项申请，经批准同意后，委托合法评估机构（资产评估事务所等）进行评估。
专业评估机构依法受理。
（二）、房地产档案研究受理房地产估价之后，应研究对象房地产档案资料。
主要工行内容如下。
1.房地产权属档案资料
包括房地产所有权证明，土地使用权证件。
明确委托人对房地产的权属状况。
特别应注意估价对象是否有其他权利的存在。
2.房地产技术档案资料
主要包括：
房屋竣工图纸，地籍图册、总平面位置图。
明确房地产的地段坐落位置、房屋结构特征、房地产户籍异动状态及异动证
3.房地产经济档案资料
主要包括：
委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表。
明确房屋的数量、建筑时间、购置时间、已使用年限、规定使用年限、帐面原值及净值、结构特征、房屋功能等内容。
注意报表是否经委托法人签章，以确定其申报的可靠性。
（三）、评估依据的确定
房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律依据和房地价格政策和价格参数依据。
1.估价申报表的确定
估价申报表是房地产估价的直接依据。
确定的内容主要有：
（1）房地产估价目的
估价目的因房地产委托人的具体情况而不同。
应区别：
是服务于市场交易，还是服务于房地产纠纷处理，或组建合资企业，组建；跨地区集团，组建股份公司等具体情况，为估价依据的确定奠定基础。
（2）房地产估价申报的内容
申报表所列内容是估价的直接依据。
（3）估价日期
估价日期是决定对象房地产估价额的基准日期。
用年、月、日表示。
估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致。
因为形成房地价格的要素是变动的，房地产的实际价值会随时间的推移而变动。
申报表所列数据必须注明房地产价值中止期，即是哪一时点的价格作为估价的基准价格。
估价日期的确定一般可采用以下几个时点：
＠委托评估日期为估价日期；
＠企业集团各成员商定的财产中止期为估价日期；
＠合资企业组建签约期为估价日期；
＠房地产纠纷案中过去发生争议的时点。
一般地，为便于估价房地产的核定清查，以估价委托日上月底财务报表截止期为估价日期。
如委托人于1992年10月20日委托估价，估价周期可定为1992年9月30日。
值得注意：
估价日期是确定对象房地产现价的基期，估算的价格是在这个时点上的现价。
申报表财产截止日期，是委托人填报房地产财务核算的中止期，它是反映财产原价的时点。
这两个时点可以一致，也可以不一致。
估价日期与评估时期也不同，前者是决定“现价”的时点，后者是从开展评估工作到送达评估结论的时期。
一般地，估价基准日不要以将来某日作估价时点，因为将来的价格受多种情况影响而难以确定。
2.法律依据的确定
根据评估目的选定相应的法律依据。
法律依据包括：
土地法、土地经营转让出让法、房地产抵押条例等共同性法规和产权证等法律依据。
估价过程中，应依评估目的不同，选择不同的法规。
特别地，要注意地方法规及其实施细则的详细规定，以保证房地产估价的合法性和针对性。
3.败策依据的确定
主要包括：
国家资产管理部门制定的资产估价政策，房地产的价格政策、房地产价格核算财务制度等，如：
建筑工程预算定额、工程单位估价表、建筑工程取费标准等。
4.价格参数依据
包括当地政府制定的土地费用标准、房屋造价管理办法及测算资料、房地产价格指数测算资料等。
注意：
价格参数的确定，既要贯彻现行的有关法规和政策，也应密切联系房地产价格变动的实际情况。
特别是在组建跨地区企业集团房地产估价中，要统一估价日期、统一估价政策、统一估价标准。
如估价对象涉及某省各地，宜选用省政府制定的有关法规和政策规定；若涉及若干省，宜采用国家标准，而不应以各地的具体政策作为各自的标准。
评估人应将有关评估依据的选定及其理由对所有当事人进行汇报，达成共识。
（四）、拟订估价作业计划
房地产估价作业计划，是对房地产估价工作的进行步骤及主要工作内容在时间上、人事上、工作方法上进行综合的预安排。
其主要内容包括：
估价人员的确定、估价依据的确定、实地勘估方法的确定、资料搜集与整理办法的设想、估价方法的选用、试算价格及价格的调整、内部审核确定评估结论、评估初步结论通报、疑难问题的协商办法、评估报告的编写及送达等。
二、现场查勘
房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。
目的是核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性，为正确估价提供第一手资料。
（一）、现场查勘的主要内容
现场查勘的主要内容可分为房地产物体的确认房地产权属关系的确认和房地产财务状况的确认三个部分。
1.房地产物体的确认
房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。
以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑构造、用途、成色状态及地段坐落。
（1）对象房地产所在位置的确定
主要是核对房地产的边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。
（2）对象房地产类别的确认
根据我国的房地产管理体系，房产可按用途分类确认，土地按地段等级结合用途分类确认，如武汉市，在按产权关系分为直管房、自管房和私房的基础上，按用途分为商业、工业、居住及其他用地等类别。
（3）对象房地产数量的确认
房地产数量的确认，中心是确定房屋建筑面积、土地面积。
评估申报上的面积与实际面积往往出现差异，评估人员往往不可能具体地计算测量，而只是以目测或步测，凭经验来测定。
当发现整幢建筑或其他设施漏列时，应建议委托方补充填报。
房地产估价人员对面积可不负责任，但为避免纠纷，最好在估价依据中列明“依照委托方填报的面积评估”的字样。
若申报面积不实，应以实测面积经委托方认可，作为估价依据。
2.房地产权属关系的确认
权属关系的确认是在核实房地实物有元及其状态之后，确认其归属关系。
权属关系一般分为所有权和使用权，但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。
评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托说明内容是否一致。
（1）所有权的确认
主要是查对产权证明。
对于土地，主要是区分国有地和集体所有地；对于房屋，主要是区分直管房（市房产局管理的房产）、自管房（各单位自己管理的房产）和私房（或个人所有）产权。
（2）用益权的确认
主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。
（3）担保物权的确认
担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。
（4）限制性权利的确认
主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权利。
有限制性权禾临房地产，在所有权与使用权相对分离时，其价格会发生收益结构性变化。
如所有者出租房地产，承租方无转租权，则承租权的转让价格会降低。
对房地产权利关系的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分割，权利愈充分，其价格构成因素就愈多。
在当前的房地产估价中，应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相关联的债权的确定，查实国家主管机关签发的权属证明及当事人双方签订的契约，区分权利范围及其对等利益关系。
3.房地产财务状况的确认
房地产财务状况的确认主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追，毗值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等。
确认主要依据是：
国家有关房地产财务管理的办法。
财务状况的确认,应与财务部门联系，核对申报表数字与财务帐卡所列是否相符，并询问当地政府的有关财务管理办法。
（二）、现场查勘方法
现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。
特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。
1.准备
＠取得有关资料。
包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。
＠确定参与人员。
包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。
＠研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。
2.现场踏勘
＠普查。
核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。
＠重点勘察。
选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。
对记录不详者，进行实地测量，作好记录。
＠记录厂区园林等环境状态。
如区内小景点、树木及绿化、建筑小品等。
＠了解厂区发展规划及所需拆除、改建建筑。
＠对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的作好记录。
3.整理踏勘资料
＠列出确认的房地产。
确认其面积、房屋结构、完好状态，尚可使用年限。
＠归类房屋。
根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。
＠确定典型房屋，作为估价基础房屋。
＠查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房屋结构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。
＠对在建工程，尚未办理竣工决算工程进行清理，并与财务部了核定，避免重复计算。
＠列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。
房地产估价程序
（一）
房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。
这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。
按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。
房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。
操作一、估价申请和业务受理
1.估价申请
进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。
评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：
（1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；
（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；
（3）申请评估的原因和用途；
（4）房屋产权人、土地作用人的领勘人；
（5）委托评估的要求。
除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理
房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。
估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。
这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）估价目的。
房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。
房地产估价的目的可以有很多，如：
房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。
由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。
不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。
因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）估价对象。
作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。
除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。
若是土地，是生地〔无开发成本）、新开发地（有开发成本）还是其上附有影响地价的附属建筑物；如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除；若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。
（3）估价的作业日期。
所谓估价的作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。
完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价者应尽量满足这一要求。
但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，估价者应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。
确定了完成估价的日期，估价人员必
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