火车站市场调研方案.docx

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火车站市场调研方案

市场调研方案

一、调研目的和意义

通过系统的调研，为本项目及双远集团战略的各类型物业的定位提供依据，充分挖掘本项目所具有的价值，从而保证本项目市场定位准确，资金回笼、利润模式符合双远集团的战略目标及发展。

[项目说明]

影响商业地产投资环境的具体因素和内容较多，本次研究将重点针对本地块相关物业调研，相关物业主要是指与火车站经济相关的酒店、酒店式公寓、专业市场、特色商业（如：

浴室）等,住宅物业不在本次调查范围之内。

[调研目的]

本次市场调查是以双远集团重庆龙头寺项目的开发意图为起点和基础，通过对全国范围内和重庆市火车站联系密切的可比物业、重庆主要专业市场分析、物流经济供应市场等项目基础条件及综合环境因素的详细调查，对可能的目标消费群进行抽样调查测试把握可能的目标消费者对于本项目的认知度、倾向度，从而论证本项目定位于物业和业态的可行性、市场风险及可能的利润模式，客观的、详实的、准确的市场信息和决策依据，帮助双远集团增强核心竞争力，降低投资风险。

【调研主题】

以本案的地理位置、区域特征为出发点，围绕调研目的，将完成以下主题研究：

第一部分：

龙头寺火车站人流、物流、商圈、规划等综合研究

1.重庆市国民经济发展状况及变化趋势

2.龙头寺火车站在重庆及西南片区的人流及货流地位

3.龙头寺火车站现在及未来铁路运输线路规划

4.龙头寺火车站综合配套设施研究

5.龙头寺火车站商圈可预计人流量及线路组织

6.重庆南站物业的历史变迁及龙头寺火车站发展历史变迁预测

7.本项目SWOT分析

8.本项目外围人流、货流线路

第二部分：

专业市场及酒店研究

1.全国同类火车站商圈研究

2.重庆火车南站与北站商圈详细研究

3.重庆主要专业市场研究（汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发）

第三部分：

竞争态势研究

1.竞争项目与竞争态势研究（汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发调查）

2.竞争项目与竞争态势研究（三星级、二星级酒店调研）

3.典型物业研究

4.潜在竞争对手研究

第四部分：

目标客户研究

1.目标消费群态度测评和倾向研究（如经营各专业市场的业主）

2.深度访谈研究

3.座谈会3场

二、调研思路

经过项目小组研究讨论：

决定采用“定性研究体系”为主，分阶段分步骤对项目进行调查研究。

思路说明一：

针对全国范围内类似火车站研究，把握火车站经济带来的机遇、优势、威胁、弊端，分析各火车站各类型物业的主要特征；

思路说明二：

分析龙头寺火车站商圈未来发展方向，商圈辐射半径、周围未来配套设施、人流量及走向，车流量及走向、货运处于城市中的地位及走向从而综合判断火车站经济赋予本项目的附加值。

思路说明三：

调查重庆铁路客流物流运输的构成、发送或进入方向及吞吐量，并分析以上数据与本项目发生关联的可行性，为本项目商业定位提供依据。

思路说明四：

详细调研重庆汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发等专业市场各指标，分析各类型专业市场的走势，深度分析本项目定位于各种专业市场的可行性。

思路说明五：

通过面访目标消费群体及FGD座谈会（各种专业市场的经营户，商场经营管理商家、商业地产专家、投资客户、管委会、规划局），了解：

1、客户群体对现有火车站各物业的市场认可程度；2、客户对于本项目定位于各物业的认可程度；3、客户对各种专业市场的要求；4、专家对本项目的建议；5、投资客户对本区域商业物业的接受度，等等。

结合市场状况为本项目提供更为细致的决策及规划设计指导，针对性的营销决策依据。

思路说明六：

对火车站商业区域（华宇项目）进行深入调查，了解市场供应特征，获得同质项目详细资料，认真研究同质项目产品共同性与差异点，以及市场反映的强弱程度。

从整体角度考虑本项目商业定位。

三、调研框架内容

第一部分：

龙头寺火车站人流、物流、商圈、规划等综合研究

1.重庆市国民经济发展状况及变化趋势

将各个经济指标细化，了解重庆宏观经济的现状，结合各个指标的相关分析，预测重庆宏观经济走势以及对房地产市场的影响。

补充指标：

财政，税收收入；三北片区尤其是龙头寺片区基础设施投资，电力改造投资；人均收入水平，可支配收入金额，消费性支出结构；恩格尔系数达到什么程度意味着小康水平；

重庆的主要产业基础及与火车站之间的关系

房地产行业的发展总体形式：

商业房地产方面的宏观走

2.龙头寺火车站在重庆及西南片区的人流及货流地位

本项目必须结合龙头寺火车站研究，研究龙头寺火车站在重庆火车站及西南片区所处地位（人流地位、货运地位），综合研究片区的配套设施。

2.1龙头寺火车站人流、物流研究：

A）重庆火车站在西南片区扮演的人流、货流角色；

B）龙头寺火车站在重庆片区扮演的人流、货流角色；

C）龙头寺火车站在西南片区扮演的人流、货流角色；

3.龙头寺火车站现在及未来铁路运输线路规划

重庆铁路客流物流运输的构成、发送或进入方向及吞吐量调查；

龙头寺火车站运力及线路组织规划；

分析以上数据与本项目发生关联的可行性，为本项目商业定位提供依据。

4.龙头寺火车站综合配套设施研究

购物场所

文化教育

医疗卫生

金融服务

邮政服务

娱乐、餐饮、运动

生活服务

娱乐休息设施

周边可能存在的对项目不利的干扰因素

5.龙头寺火车站商圈可预计人流量及线路组织

总体规划；

交通布局及流线设计；（包含与主城连接线路、轻轨线路、停车场、公交线路、出租车、长途汽车站、人行天桥等）

项目地块四至的人流走向、车流组织；

6.重庆南站物业的历史变迁及龙头寺火车站发展历史变迁预测

调查重庆各个火车站商圈物业形态发展变化与火车运输发展的关系

调查重庆铁路客流物流的变化，与火车运输发展的关系

研究城市快速交通、城际铁路快车发展，与火车站客流变化的关系

根据对历史发展的分析，预测龙头寺火车站商圈的功能发展及角色变化

7.本项目SWOT分析

该部分在建立项目SWOT矩阵的基础上，对本项目地块的条件作详细分析，了解其优、劣点，以便为其制订能突出本项目优、特点的规划方案、项目定位建议作准备。

第二部分：

专业市场及酒店研究

1.全国同类火车站商圈研究

商圈规划；

主要物业形态特征；

物业形态存在的原因分析；

人流特征；

物流特征；

交通组织与商业形态的关系

2.周边居民数量、层次与火车站商圈功能定位的关系

3.重庆火车南站与北站商圈详细研究

2.重庆火车站商圈研究

2.1重庆火车南站和北站商业圈物业市场研究；

2.1.1商业、酒店等规模、面积、价格或租金、规划布局、经营状况；

2.1.2商业业态研究：

专业市场研究——业态分布、租金、规划布局、引入主力商业面积、销售方式等。

A）商业按零售业、餐饮、服务业统计分析；

B）零售商业按日用百货零售业、纺织品、服装和鞋帽零售业、五金建材零售业、药品及医疗器械零售业、汽、摩及零配件零售业、文化用品零售业（含音像店）、化妆品、饰品零售业、通讯、其他零售业统计分析；

C）零售商业网点按业态分类统计：

食杂店、超市、百货店、专卖店、专业店、家居建材店。

4.重庆主要专业市场研究（汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发）

基本技术研究指标：

规模、面积、价格或租金、规划布局、经营情况、目标客户、运输途径、摊位面积、出入口位置、停车位等。

第三部分：

竞争态势研究

1.竞争项目与竞争态势研究（汽车、摩托车整车及配件市场、汽车美容产品市场、小商品批发、服装批发、图书批发、装饰建材、药材、化妆品批发调查）

（1）竞争主要物业

（2）基本研究指标

竞争项目开发商背景、竞争项目开发经济技术指标：

用地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、人流量、车流量

（3）竞争项目产品力分析：

物业类型、建筑类型、物业规划、绿化景观、建筑外观、配套设施、物业管理/配套/收费、销售价位等

（4）竞争项目销售力（营销推广）分析：

a宣传推广主题、营销口号

b户型、面积比，朝向

c价格水平

d付款方式

e促销优惠政策

f工程进度

g开盘时间

h销售状况及基本客群

i交房时间

j后续开发情况

（5）结合竞争项目的分析，对目前所属目标地块区域的竞争态势进行深入剖析，预测区域商圈物业的发展态势，从而便于判断未来本项目商圈的发展态势。

2.竞争项目与竞争态势研究（三星级、二星级酒店调研）

3.典型物业研究

第四部分：

目标客户研究

一）、研究要点

根据市场状况确定潜在目标消费群体，并对客户群体的认知态度、置业观念进行研究分析；我们将通过设计不同形式的消费者调研问卷，较深入的挖掘需求市场特性，对本属性产品目标消费群体的背景身份、需求状况、生活形态等因素进行细致描述和分析，并深入研究消费群体对别墅类住宅的置业需求状况。

本次问卷采用深度访谈形式和一般问卷调研。

一般问卷主要是对潜在购买商铺的客户随机访问。

1.目标消费群态度测评和倾向研究共200份问卷（重点专业市场问卷投放量≥30份，一般专业市场≥15份）

2.深度访谈研究

深度访谈主要是针对潜在的中高端客户，如：

重庆商会成员单位，包含汽车协会、摩托车协会等类似专业机构访谈；

针对专业市场业主访谈。

龙头寺目前的管理机构深度访问。

3.座谈会3场

已购买商铺、酒店及投资性物业的座谈会，共2场；

专业人士座谈会（邀请规划人士、咨询机构、商家等中高层管理人士），共一场。

每场安排5-6人附件：

一般问卷研究内容：

（具体内容将见进一步修定的“潜在目标消费者调查问卷”）

1、对已购买或拟购买商铺的目标客户问卷调研

经营范围

经营业态的盈利水平

重视因素

位置要求

物业管理

面积

配套要求

现经营满意程度

购买商铺的价格承受度

2、重庆投资者抽样调查分析

收入

投资意向

总价

付款方式

面积要求

3、目标消费结构组成及变化。

4、置业消费者购买商业消费行为分析（定量、定性相结合）

1）购买计划

置业目的

置业者选区域

计划购买类型

置业时间计划

2）对本项目所在片区的认知、评价和偏好

3）对本项目地块的区位、环境、交通及生活配套设施的认知与评价

5）生活习惯及社会经济背景资料

个人资料：

性别、年龄、学历、职业、收入、现居住地、现工作地

6）对当前居住环境（区内区外）及配套设施等方面的态度和意见

7）本项目商业适合需要程度及认购可能性、推荐可能性

四、费用预算及报价

本项目市场调研工作除所有税费外,调研费用总额为人民币12.5万元。

以上报价不含招商、销售销售代理等费用。

以上报价包含我方所发生的包括研究设计、督导、培训、执行（二手资料、现场实施、三次复核）、数据录入与整理、分析、报告等所有费用.

五、时间安排

建议市场调研时间50个工作日。

调研安排事项

初步时间

双远配合

培训

1天

调查表格设计和问卷设计

2天

是

规划资料收集

10天

是

专业市场调查

30天

酒店调查

5天

火车站资料收集

3天

是

深度访谈

30天

是

一般问卷访谈

30天

火车站南站北站商圈调查

2天

报告撰写

15天

六、成果提交

调研框架内容四个部分，每一部分均以二份书面报告和一份电子报告提交给双远集团。