建筑可售面积的划分之欧阳术创编.docx

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建筑可售面积的划分之欧阳术创编

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示

时间：

2021.02.02

创作：

欧阳术

建筑面积

套内建筑面积

套内使用面积

房产证面积

住宅

可售面积

商铺

套内墙体面积

公共配套设施

营利性

阳台建筑面积

非营利性

产

产权归开发商

公共建筑面积

介入公摊公共建筑面积

幢内电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备等

产权不明

套（单位）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的一半

无偿赠与处所政府、公共事业单位以外其他单位

无偿移交处所政府、公共事业单位

不成售面积

产权属业主共有

本幢值班警卫室、物业房

公共配套设施（非营利）

公共配套设施1

不介入公摊公共建筑面积

为多幢办事的警卫房、管理用房、发电配电设备房。

无产证面积

公共配套设施2

地下人防工程及过道

地上架空层

次品

1、 建筑面积不介入公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积

2、 产证面积有产证不成售公共配套设施面积=可售面积

3、 不成售面积=不介入公摊公共建筑面积+有产证不成售公共配套设施面积

附：

配套设施可售、不成售面积划分

营利性划分

初始产权划分

可售面积

不成售面积

营利性

开发商

√

非营利性

产权归开发商

√

产权不明

√

无偿赠与处所政府、公共事业单位以外其他单位

√

无偿移交处所政府、公共事业单位

√

产权属业主共有

√

人防国有

√

 商品房面积测算名词

知识点一：

销售面积的测算标准 

在我国年夜部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

所谓建筑面积，是套内或单位内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

商品房按“套”或“单位”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单位内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

即：

商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和（即公摊面积） 

为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采纳按套内建筑面积计价销售的办法。

此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

知识点二：

建筑面积的测算原则 

一般规定 

（1）      衡宇面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包含衡宇建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

（2）      衡宇建筑面积计算按衡宇外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

（3）      衡宇共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

（4）      衡宇使用面积系指衡宇户内全部可供使用的空间面积，按衡宇的内墙面水平面积计算。

（5）      衡宇层数是指衡宇的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

（6）      衡宇所在条理是指本权属单位的衡宇在幢楼房中的第几层。

地下条理以正数暗示。

计算全部建筑面积的规模 

（1）      永久性结构的单层衡宇按一层计算建筑面积。

单层衡宇内如带有部分楼层者，合适上述一般规定的亦应计算建筑面积。

（2）      多层和高层衡宇按各层建筑面积的总和计算。

（3）      衡宇内的技术层（管道层、附层、夹层等），层高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算。

（4）      穿过衡宇的通道，衡宇内的门厅、年夜厅均按一层计算建筑面积。

门厅、年夜厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

（5）      楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按衡宇自然层计算建筑面积。

（6）      属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

（7）      衡宇天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

（8）      原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（9）      挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。

（10）  与衡宇相连的有柱走廊、两衡宇间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

（11）  衡宇间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（12）  层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应收支口，按其外墙（不包含采光井、防潮层及呵护墙）外围水平面积计算。

（13）  有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。

（14）  玻璃幕墙、金属幕墙以及其他资料幕墙等作为衡宇外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。

既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。

（15）  属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚，货棚等按柱外围水平面积计算。

（16）  与衡宇相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。

雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

（17）  室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

（18）  机械车库不管其高度和停放层数，均按一层计算。

（19）  依坡地建筑的衡宇，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

（20）  衡宇的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

计算一半建筑面积的规模 

（1）      与衡宇相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

（2）      自力柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）      未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

（4）      无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

（5）      有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

不计算建筑面积的规模 

（1）      层高小于2.20米的衡宇及衡宇从属部位。

（2）      突出衡宇墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他资料幕墙。

（3）      衡宇之间无上盖的架空通廊。

（4）      衡宇的天面、挑台，衡宇天面上的花园、泳池。

（5）      顶层挑台的底板局部是下层衡宇的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

（6）      衡宇的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

（7）      建筑物内的操纵平台、上料平台及利用建筑物的空间安顿箱、罐的平台。

（8）      骑楼、过街楼的底层用作路途街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不管其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

（9）      屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

（10）  利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

（11）  广场式室外楼梯。

（12）  自力烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

（13）  与衡宇室内不相通的衡宇间伸缩缝。

辩白原则 

在计算衡宇建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则规画。

判别衡宇计算建筑面积的基来源根基则是：

永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的衡宇及与室内相通的部位计算建筑面积。

（1）      计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的衡宇及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

（2）      计算一半建筑面积一般是不封闭的衡宇及部位（衡宇底层的部位除外）。

（3）      不计算建筑面积通常是小于2.20米的衡宇及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

特殊墙体及部位处理原则 

（1）      非垂直墙体处理原则：

当衡宇的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算衡宇建筑面积；当衡宇的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算衡宇建筑面积。

（2）      不规则（弧状）墙体处理原则：

当衡宇墙体向内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算衡宇的建筑面积。

内凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算衡宇的建筑面积。

当衡宇墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算衡宇建筑面积。

知识点三：

套内建筑面积的测算 

套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

即：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 

套内使用面积 

套内使用面积，系指衡宇内全部可供使用的空间面积，按衡宇的内墙组水平投影计算。

它包含卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、茅厕、蕴藏室、壁柜等分户门内面积的总和。

计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采取使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：

跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金，都是按使用面积计算。

套内墙体面积 

套内墙体面积包含商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：

（1）      共用墙，包含各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包含山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。

（2）      非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积 

套内阳台建筑面积，系指阳台空中底板外沿在水平面的投影。

套内有多个阳台的，全部计算。

一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。

其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。

知识点四：

公摊面积的测算 

共有建筑面积的构成 

商品房应分摊的共有建筑面积主要包含以下两部分：

（1）      电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑办事的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的自力使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程功能等）；为多幢衡宇办事的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

（2）      套（单位）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包含山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

也就是说，整幢衡宇的建筑面积扣除整幢衡宇各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的自力使用空间及为多幢衡宇办事的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢衡宇的共有建筑面积。

共有建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套套内建筑面积之和－单独具备使用功能的自力使用空间等 

共有建筑面积的分摊系数 

整幢衡宇的共有建筑面积除以整幢衡宇各套建筑面积之和，即获得建筑物的共有建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和 

共有建筑面积的分摊办法 

分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 

知识点五：

其他相关面积指标及系数 

实用面积 

是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

面积误差比 

面积误差比＝（产权挂号面积－合同给定面积）÷合同约定面积×100% 

产权面积 

衡宇的产权面积系指产权主依法拥有衡宇所有权的衡宇建筑面积。

衡宇产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部分挂号确权认定。

预测面积 

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的衡宇丈量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家丈量规范对尚未施工的衡宇面积进行一个预先丈量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

实测面积 

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部分审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的衡宇测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

实测面积是开发商和业主的法令依据，是业主规画产权证、结算物业费及相关用度的最终依据。

居住面积 

居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。

使用率 

使用率又称得房率、出房率，是指套内使用面积与建筑面积之比。

即：

使用率＝套内使用面积（地毯面积）÷商品房销售面积（建筑面积）×100% 

一般来说，高层住宅的使用率为72%～75%，小高层住宅的使用率是78%～80%，多层住宅的使用率是85%左右。

衡宇使用率是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的衡宇年夜多以建筑面积暗示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。

两者在数值上差距越年夜，使用率就越低。

可是，使用率其实不是越高越好。

国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。

专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不该盲目追求使用率。

衡宇的价值除套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和办事设施等相关联。

真正高档的物业，是不克不及省略豪华的年夜堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够层次。

公共空间品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为价格。

因此，当使用率超出合理的限度时，一定要注意辩白是以牺牲居住品质为价格换来的，还是在设计上有所突破。

实用率 

实用率是套内建筑面积（也就是套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积）与套（单位）建筑面积（即销售面积）的比率。

即：

实用率＝套内建筑面积÷商品房销售面积×100% 

实用率是套内建筑面积和销售面积之比，因为分子多了套内墙体面积与阳台面积，所以其值要比使用率年夜。

数字上的好看对销售是有很年夜帮忙的。

其实，有关房地产的所有律例文件中均无对商品房实用率的明确界说，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数，实用率是开发商在销售竞争中创作创造出来的，并逐渐成为行规。

时间：

2021.02.02

创作：

欧阳术