房地产项目计划的知识管理研究.docx

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房地产项目计划的知识管理研究

房地产项目计划的知识管理研究

　　[摘要]随着知识经济时代的到来，房地产企业迫切需要知识积累、知识利用和知识更新。

对房地产项目计划进行知识管理，不仅是必要的，而且是完全可能的。

本文针对项目计划管理各个阶段如何实施知识管理，进行了深入的探讨。

　　[关键词]房地产项目计划知识管理

　　一、房地产企业知识管理的现状

　　随着市场竞争愈加激烈，房地产企业亟需提升管理水平，提高开发效益，以应对市场的变化。

过去几年，国内的房地产行业高速发展，开发了大量的住宅和商业项目，也积累了相当多的开发经验，然而，这些宝贵的经验，由于缺乏有效的整合、管理、提炼没有发挥循环利用的效应。

　　建设项目最为典型，具有悠久的历史。

房地产企业一直以来都是主要依赖于个别专家的知识和经验进行知识管理。

随着建设项目的规模越来越大，工程内容越来越复杂，建设要求越来越高，涉及的专业越来越多，对建设者的管理能力的要求也越来越高，房地产企业所积累的知识，必须得到系统化、结构化的处理，才能得到最有效地利用。

否则，这些知识就会随着时间或人员的流失而损失，从而使企业无法在原有的基础上得到成长，竞争优势难以保持。

　　二、项目计划知识管理的必要性

　　在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。

作为项目实施的指导性文件，项目计划对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。

　　在计划编制过程中，计划管理人员必须通过收集整理和分析所掌握的各种信息资料，对项目的实施步骤、所需资源、责任主体、阶段性目标等进行估算，以进行科学安排和配置。

　　建设工程项目有其独特性，每一个项目各有其自身的特点。

项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的计划执行会产生各种各样的影响。

因此，对以往项目所积累的知识、经验进行分析、提炼，发现其内在规律，可以为制定后续项目计划提供可靠的借鉴。

　　随着信息化技术的迅猛发展，建立项目信息系统，项目干系人共享项目信息，利用信息系统对项目计划知识进行收集、提炼和管理是完全可以实现的。

本文所述的项目计划知识管理，必须建立在这样的一个信息系统基础上。

　　三、项目计划知识管理的方法

　　知识管理的过程主要包括知识的生产、共享、应用和创新。

知识生产过程是对现有知识进行收集、分类和存储；知识共享是通过知识交流扩展企业整体知识储备；知识应用主要指利用知识生产过程得到的显性知识去解决问题；知识创新指产生各类新知识的过程，其往往不是一个独立的环节，而常常是知识产生、共享、应用三个过程相互作用的结果。

　　项目计划的制定，需要遵循一定的步骤。

本文以某大型房地产公司的计划管理流程为例，对房地产开发计划各个环节的知识管理的内容进行详细的叙述。

　　1.了解项目情况

　　制定房地产开发项目节点计划，首先应了解项目各环节基本情况，这一阶段知识管理的主要内容是：

（1）知识获取

　　①项目拓展部门取得项目的可行性研究报告中的各项指标、开发周期要求，以及企业年度计划、项目情况和经营需要等，确定项目预计的销售时间和竣工备案时间。

　　②工程管理部门了解项目基本情况，如所处的位置、三通一平情况、周边交通情况等，了解项目的分片开发顺序及其合理性。

　　③设计管理部门提供项目的规划方案，了解项目具体规划与设计指标。

　　④开发报建部门了解项目开发报建手续的重点与难点。

（2）知识共享

　　各部门需将所获得的知识在信息平台与其它部门共享，计划管理部门应对各部门所提供的资料进行整理和分析，消除不一致的信息，协调各部门对项目计划各阶段的工作所需资源提出初步的需求。

　　（3）知识运用

　　计划管理部门从信息平台中调出类似的项目信息，与当前项目进行比较分析，将以往项目的成功或失败的经验提供给各相关部门，相关部门获取信息，对各自的工作进行调整或优化。

　　举例说明：

一个大型的商业项目准备进行开发，从以往的经验看，类型项目可能在租赁市场较受欢迎，而在销售市场常受到冷落。

那么项目推出市场的时间，就要选在租赁旺季。

　　（4）知识创新

　　计划管理部门应不断调整和优化所需了解的信息结构。

在编制计划之前，计划管理部门须充分了解项目各方面的基本情况，对项目有一个整体把握。

这些情况，可能会随着市场或政策变化而有所调整，为了毫无遗漏地获取所有关键信息，就需要及时了解新的政策，更新信息结构。

计划编制

　　通过工作分解的方式，将工作范围细分为活动，然后为每项活动分配时间和资源，并按照各项活动内在的逻辑关系，形成节点计划网络图。

（1）知识获取

　　计划管理部门根据所了解的项目各环节基本情况，并结合房地产开发流程，对整个项目开发进行任务分解，细分到合适的粒度，以便于计划执行和控制。

由于每一个项目各有特点，须因其特点决定工作任务的分解结构，项目计划必须对项目特点有充分的体现。

　　确定了项目中的活动以后，需它们之间的依赖关系做出定义。

其依赖关系取决于实际工作的要求，不同活动之间的依赖关系决定了活动的优先顺序及其重要性。

　　完成以上两项之后，就要为每项活动分配相应的时间和资源。

在房地产开发项目中，资源分配主要指人员和资金的分配。

对于每一项活动，都应指定相应的人员作为完成活动的责任人。

　　最后根据各项活动的内在联系，将各项活动进行组织，形成项目节点计划网络图，即开发节点计划初稿。

（2）知识共享

　　计划管理部门就完成的节点计划初稿与各相关部门进行讨论和审核，各部门根据自身所掌握的资料，在审核中,发现问题,提出修改意见。

计划管理部门收集分析各种意见，对计划进行修正。

经过充分的论证后，提交决策层批准，成为各项工作开展的基础和依据。

　　（3）知识运用

　　项目开发节点计划编制的各个步骤，特别是资源的分配，对以往经验的依赖程度是非常高的。

每一个房地产开发企业，尤其是大型企业，都有自身独特的企业文化，独特的管理方法、制度和流程，对市场有各自的判断，因此，在进行项目开发时，对于各个阶段所需的资金量、时间、人力投入等，都是以以往经验数据作为参考。

这些数据必须经过科学整理和提炼，否则，就很容易犯经验主义错误。

　　（4）知识创新

　　计划管理部门需要不断对项目计划的监控点、各项活动之间的依赖关系、各项活动所需的资源进行优化，寻找最合理的搭配，寻求最优解。

对新项目的开发计划进行修正，使之更加贴近实际。

计划实施和监控

　　项目开发节点计划编制完成后，需将节点计划各项工作分解下达至相关部门工作任务中，计划管理部门应定期检查，并加以监督执行。

只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，达到预期目标。

（1）知识获取

　　计划的监控过程就是对计划实施的监督、检查过程。

计划管理部门必须紧密跟踪项目的实际进展情况，对照计划，发现偏差，查找原因，要求计划执行部门及时采取措施予以纠正，对于重大偏差，计划管理部门向上级领导汇报，寻求更大力度的调控措施，以保证项目按照原定计划进度执行。

　　另一方面，计划在实施过程中，需要根据项目环境的变化，及时调整，使之与实际不断协调发展，始终保持正确的方向来指导工作，当然，对于关键节点的调整必须是十分慎重的。

（2）知识共享

　　计划管理部门应该将计划执行情况的检查结果、计划的调整情况，共享至信息平台，各部门也应该将各自的计划执行情况与其他部门共享，特别是对于一些部门之间的工作界面或结合点，必须与其它部门进行及时和充分的沟通协调。

　　企业的管理层，也应该经常查阅项目计划执行情况的汇报，对于计划执行过程中所出现的问题，及时做出决策，发布至信息平台，为相关人员所共享，从而实现管理机构的扁平化。

　　（3）知识运用

　　对于新的项目，相关部门可以查阅以往项目本阶段的计划执行记录，了解关键事项。

计划管理部门也可以主动将以往项目有参考价值的信息，主动推送至相关人员，帮助新员工尽快熟悉业务，保持并不断提升项目团队的工作水平。

　　（4）知识创新

　　对于计划的监控方法，计划管理部门需要不断探索、优化和完善。

对于计划执行过程中，遇到的新问题、新障碍，应探索新的解决方案。

对于旧问题，应极力避免，如确实无法避免，应从以往的项目汲取经验，寻求更佳的解决办法。

计划总结

　　撰写项目总结报告，是计划管理的重要一环。

这是PDCA循环之所以能上升、前进的关键。

（1）知识获取

　　项目结束后，所有项目相关部门均应编写项目后评估报告，内容要包括项目的绩效指标、成功/失败因素、资源实际使用等，计划管理部门则应对计划管理的全过程进行分析和总结，包括项目的编制是否合理，项目执行效果与计划目标是否吻合，项目计划监控过程是否到位，监控措施是否有力，在项目计划实施过程中所遇到的新问题以及处理办法等。

（2）知识共享

　　各相关部门不仅应完成本部门的后评估报告，也应对其他部门的后评估报告进行审阅，以全面了解项目的实际运作情况。

作为整个项目运作的协调部门，计划管理部门应认真对所有后评估报告进行整理和分析，尤其是项目的执行结果与计划目标之间的对比分析。

　　（3）知识应用

　　项目后评估报告，一般是在项目完成后编写的，相对而言，比较全面，也比较有参考价值。

对于后评估报告中所反映的问题，计划管理部门应该查明原因，并在下一个项目计划中予以改进。

对于一些成功的做法，可以在下一个项目中进行推广，做法成熟后，可以逐步提升为企业的工作制度。

同时，还可以将相关的知识在全体员工中共享，以提高企业的整体业务水平。

　　（4）知识创新

　　在进行项目计划总结时，不仅应该总结经验，还应提出新的目标，提出新的管理思路。

对项目计划知识的收集、储存、管理和创新，可以改善知识的沉淀和利用，增强沟通和协作，改进工作流程，提高员工工作效率与工作质量，提升工程项目管理成熟度，真正推动PDCA循环。

　　四、结语

　　随着项目复杂程度的增加，项目计划的重要性将更为凸显。

本文以某大型房地产企业对项目计划管理的做法作为模板，创造性地在项目计划的管理中，引入了知识管理的概念，并对其实施方法进行了深入的探讨。

在实际的工作当中，每个企业对项目的关注点不同，需要根据企业自身的特点进行调整和改进。

　　知识管理是知识经济时代的新型管理模式，许多方面还不成熟，例如，如何建立知识管理制度，如何提升知识管理能力，如何评价知识管理的绩效等，都是需要在实践中继续深入研究，并予以解决的。

相信在今后的实践活动中，项目计划的知识管理能够得到进一步的完善和丰富。

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