价值管理广州澳口村改造土地价值评估研究 精品.docx
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摘要
在城中村整体改造过程中，往往由于不能平衡拆迁方与被拆迁方的利益而影响改造进程，甚至发生暴力事件，妨碍社会稳定，影响经济发展。
本文通过对广州城中村澳口村为研究案例，探讨城中村整体改造过程中，结合土地合并增值估价理论和整体拆迁土地价值评估地理论的演变分析，建立合理的土地补偿机制，使拆迁方与被拆迁方之间的利益趋向合理分配，减少矛盾，促进社会和谐发展。
关键词：
土地价值演变市场比较法剩余法收益还原法
1绪论1
2土地价值演变1
3土地价值评估的基本方法3
3.1土地价值评估的收益还原法3
3.1.1收益还原法的基本思路3
3.1.2收益还原法的具体计算公式3
3.1.3土地纯收益的求取4
3.1.4还原利率的求取4
3.2土地价值评估的市场比较法5
3.2.1市场比较法的概念及基本原理5
3.2.2市场比较法的运行操作5
3.3土地价值评估的成本法7
3.3.1成本法的含义与基木原理7
3.3.2成本法的作用8
3.3.3成本法的估价步骤8
3.4土地价值评估的剩余法8
3.4.1剩余法的基本概念8
3.4.2剩余法的计算公式8
3.4.3剩余法估算步骤8
4实例研究9
4.1总述9
4.1.1土地价值评估的目的9
4.1.2价格定义与估价期日9
4.2地价影响因素分析9
4.2.1一般因素9
4.2.2区域因素10
4.2.3个别因素11
4.3估价的原则方法和依据11
4.3.1估价的原则11
4.3.2估价的方法和依据11
4.4估价过程——市场比较法12
4.5估计过程—剩余法14
4.5.1我国房地产发展趋势分析15
4.5.2剩余法估价过程16
4.6估计过程—收益还原法18
4.6.1运用收益还原法求取房地产价格18
4.7土地价值的确定19
5结束语19
20
致谢21
1绪论
随着我国经济的高速发展，越来越多的外来人口进入城市，市场化发展的进程也日益加快。
但是，由于城中村的存在，阻碍了经济的发展，城中村改造工程势在必行。
但在城中村整体改造过程中，往往由于不能平衡拆迁方与被拆迁方的利益而影响改造进程，甚至发生暴力事件。
拆迁暴力事件的发生不仅影响改造城中村改造的进程，同时妨碍社会稳定，影响经济发展。
所以本文通过对研究案例进行调查，探讨城中村整体改造过程中，结合土地价值评估理论和土地合并增值估价理论的演变分析，建立合理的土地补偿机制，使拆迁方与被拆迁方之间的利益趋向合理分配，减少矛盾，促进社会和谐发展。
城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
城中村的性质有以下三方面：
（1）在经济的角度上，它是城市的低成本生活区来自全国各地的劳务人员在大城市的城中村住下来了，他们的收入水平，消费水平决定了城中村是城市的低成本生活区。
（2）在社会形态的角度看，它最初是本地村民的传统农业社会，然后逐渐演变成本地原村民社会和外来务工人员者暂住型移民社会这两种社会在空间上叠加，可以称之为“二元转型社会”。
具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。
（3）在空间形态角度看，城中村在城市出现之前，最初是由小港瓦房构成的旧村。
随着城市廉租屋市场需求的迅速扩张，本地原村民由于城市化失去了土地，没有了生活来源，所以出租廉租屋成了他们的主要谋生手段，于是之前的房屋被改成距离变小，外墙装饰简约化，楼层长高，终于形成了“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”这样的城中村典型景观[1]。
城中村的长期存在，已经成为我国很多城市发展面临的一个难题。
大量的城中村存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造城中村的难度极大，如何改造城中村，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。
2土地价值演变
对城中村土地的所有权状态的了解，大体可分为三类：
已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。
这是通常所说的广义上的城中村，它经过改造已融入城市之中，不再是城中村改造的对象。
正在“撤村建居”。
土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。
尚未撤村建居，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有[2]。
后两种村的情形是狭义上的城中村，是通常所说的要改造的城中村。
文章也是针对后两种城中村整体拆迁改造土地价值演变的分析。
土地价值演变分为三阶段：
（1）拆迁改造前的土地价值A
该阶段土地的特点包括：
土地性质为农村集体所有；土地的利用状况一般为自有宅基地；土地使用年限为无限制。
土地的评估价值：
按照每宗土地及土地建筑物、附属物的现况利用情况，分别进行评估，由于每一块土地的面积较小、形状不规则、而且集体用地性质的市场不可流转的特点，在评估中土地的价值受到限制，土地价值相对较低。
该阶段土地总价格A为各宗地土地价值的总和。
（2）土地具备开发建设条件时的土地价值B
完成土地具备开发建设条件必须经过以下三个步骤：
被拆迁人土地使用权合并：
原有分散的各土地使用权益注销，土地使用权合并，土地可以整体利用。
设土地合并带来的增值为B1。
土地权属性质的变更：
集体土地使用权转为国有土地使用权，土地具备开发建设条件，土地因此产生的增值为B2。
开发商完成新规划指标的申请并补交地价：
设完成新规划指标如用途、容积率等并补交地价后，土地因此产生的增值为B3。
该阶段土地的特点包括：
土地性质为国有土地所有，土地的利用状况一般为开发商在规划用途、容积率等条件下一定年限的土地使用权。
土地的评估价值：
考虑土地合并、在规划用途、容积率等条件下，一定年期的国有土地使用权的市场价值，该价值一般为土地最高最佳使用前提下的价值。
第二阶段具备开发建设条件时的土地使用权价值=拆迁改造前的土地价值+土地合并带来的价值+土地权属性质变更带来的价值+完成新规划指标的申请手续后的增值；可以表示为:
B=A+（B1+B2+B3）
（3）开发建设完成后的土地价值C
该阶段是开发商对土地进行了基础配套设施等方面的再开发，并投入建设成本，完成整个建筑物、构建物、附属物等建设，达到销售条件，该时点土地的价值可以由该房地产的市场价格扣减建筑物、构建物、附属物成本及相关费用、利息、利润等得到，此时，土地的价值的到近一步的提升，第三阶段土地价格=房地产价格-建筑物价格=拆迁改造前的土地价值+土地合并带来的价值+土地权属性质变更带来的价值+完成新规划指标的申请手续后的增值+（土地开发费用+管理费+利息+利润+相关税费）；可以表示为C=A+（B1+B2+B3）+（土地开发费用+管理费+利息+利润+相关税费）。
城中村整体改造经过这三阶段，土地由拆迁改造前的土地价值A到土地具备开发建设条件时的土地价值B，最后到开发建设完成后的土地价值C。
在第三阶段后，土地价值C要通过土地价值评估才能确定出来，因而土地价值评估方法的选取至关重要，选择合理适当的评估方法评估出开发建设完成后的土地价值C在在评估时点下市场的价格，为城中村改造赔偿提供依据[3,4]。
3土地价值评估的基本方法
3.1土地价值评估的收益还原法
3.1.1收益还原法的基本思路
收益还原法，是土地估价的最主要方法之一，又称收益资本化法，即求取土地在将来所能产生的期待纯收益折算现价的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得对象试算价格的一种方法。
其应用的基本思路是：
由于土地具有位置的固定性，面积的有限性和利用的永续性等特征，使得土地的拥有者能源源不断地从土地获得纯利益将此项不断取得的纯收益，以一定的适当报酬率折算为现在价值的总额（称收益价格或资本价值），这既是该地产的实质价值，又是适当的客观交换价值，其简单意义就是投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上至少等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息收入[6]。
用公式表示为：
土地价格=纯收益/土地还原利率（3.1）
3.1.2收益还原法的具体计算公式
（1）土地收益为无限年期：
V=a/r（3.2）
V：
土地收益价格a：
土地纯收益（或地租）r：
土地还原利率
（2）土地收益为有限年期：
V=（a/r）[1-1/（1+r）n]（3.3）
V、a、r含义同前n：
未来土地使用年期
3.1.3土地纯收益的求取
所谓土地纯收益，是指归属于土地的适当收益而言，通常由总收益扣除总费求得，总收益是指以收益为目的的土地及与此相关的设施、劳动及经营三者要素结合产生的总收益，总费用指直接必要的资本费与管理费。
收益还原法以其充分的学术理论依据得到广泛的应用，但要运用好收益还原法并非易事，需要把握好两个关键点问题：
第一是收益还原法中的纯收益的求取以及对这种纯收益特征的认识；第二是还原利率的选取，这是更主要且更困难的问题。
几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：
（1）土地租赁：
a=R-C（3.4）
a:
土地纯收益R:
年租金收入C:
年总费用
（2）房地出租：
a=a1–a2（3.5）
a:
土地纯收益a1:
房地纯收益a2:
房屋纯收益
（3）经营性企业：
a=b1-b2（3.6）
a:
土地纯收益b1:
企业经营纯收益b2:
非土地资产纯收益
（4）生产性企业：
a=c1-c2（3.7）
a:
土地纯收益c1:
企业生产纯收益c2:
非土地资产纯收益
（5）自用土地或待开发土地：
可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
3.1.4还原利率的求取
土地还原利率应按下列方法确定：
（1）土地纯收益与价格比率法：
应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：
即：
还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：
将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：
r=（r1L+r2B）/（L+B）（3.8）
r：
综合还原利率r1：
土地还原利率r2：
建筑物还原利率
L：
土地价格B：
建筑物价格
3.2土地价值评估的市场比较法
3.2.1市场比较法的概念及基本原理
市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，根据经济学理论，在同一市场上，具相同使用价值和质量（效用）的物品，应具有同一的价格，即具备完全替代关系从另一方面看，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定的，即同型而具有替代关系的商品之间会相互竟争使其价格互相牵制而趋干一致[15]。
3.2.2市场比较法的运行操作
（1）收集宗地交易实例；
资料收集范围包括：
地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格。
（2）确定比较实例；
要求选取三个以上的比较实例。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
（3）建立价格可比基础；
各比较实例应在以下方面统一：
付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
（4）进行交易情况修正；
交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
从交易实例中扣除这些特殊性，偶然性因素，进行合理的修正，需要评估人员必须具备全面的知识，丰富经验与正确的判断能力，最彻底的方法应实地调查，就各个实例向买方、卖方或关系人调查交易的动机、目的、买卖双方交涉的经过，竞争者，以及影响当时交易的市场情况与价格构成的种种社会、经济、心理因素，再将偶然的、特殊的价格去除，以此价格决定正常的一般价格。
（5）进行估价期日修正；
估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
主要用地价指数进行修正。
修正公式为：
VE=V0×Q/Q0（3.9）
VE：
估价期日宗地价格V0：
交易期日宗地价格
Q：
估价期日地价指数Q0：
交易期日地价指数
（6）进行区域因素修正；
区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：
VE=V0×DP/DE （3.10）
VE：
区域因素修正后的比较实例价格 V0：
区域因素修正前比较实例价格
DP：
待估宗地区域因素条件指数 DE：
比较实例宗地区域因素条件指数
（7）进行个别因素修正；
个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：
宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件。
个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：
VE=V0×SP/SE（3.11）
VE：
个别因素修正后的比较实例价格V0：
个别因素修正前比较实例价格
SP：
待估宗地个别因素条件指数SE：
比较实例宗地个别因素条件指数
（8）进行使用年期等修正；
土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
修正公式为：
Vt=V0×K（3.12）
Vt：
年期修正后宗地价格V0：
年期修正前比较实例价格
K：
年期修正系数
K＝[1－1／（1＋r）m]/[1－1／（1＋r）n]（3.13）
r:
土地还原利率m:
待估宗地的使用年期
n:
比较实例的使用年期
（9）求出比准价格。
3.3土地价值评估的成本法
3.3.1成本法的含义与基木原理
所谓成本法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定土地价格的估价方法，这种方法又称原价法，重置成本法等。
成本法所应用的基本原理是生产费用价值论，这种方法基于一个假设，成本费用与价值是相等的，这个假设从理论上具有商榷的余地，价值是由供给和需求两种市场势力相互作用而决定的，成木一般只是影响供求的诸多因素中的一个，并且仅在这个方面影响价值，由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地价值评估的应用范围受到一定的限制[13]。
3.3.2成本法的作用
成本法对于一般不可能再生的城市用地，是不能采用的，但是对于新近由填土或铲土所开发的土地，由于可求得重新建造的成本，适用成本估价方法。
成本法不仅在土地估价实务中有其特殊作用，而且还能用来衡量投资效益进行盈亏分析，作为投资者进行可行性分析的依据，另外此法还与其它的估价方法有密切关系，估价手段与结果可以互为利用[14]。
3.3.3成本法的估价步骤
成本法的估价步骤如下
（1）判断待估土地是否适应本法
（2）收集估价相关资料
（3）用直接、间接方式求取购置土地费、开发土地标准费用、土地重新建造原价、
减价修正因素及额度、土地开发商正常利润；
（4）按公式求取土地价格
3.4土地价值评估的剩余法
3.4.1剩余法的基本概念
剩余法又称倒算法，假设开发法，是一种对具有发展潜能的不动产进行估价的方法，所谓剩余法是将土地用于最佳使用方向所产生的总收益减去总成本和正常投资利涧从而求得该土地的价格的一种估价方法，它的一般解释为，从发展的观点看，土地本身没有价值，但土地却有特殊的使用价值，土地价值由土地产品的价值来实现，并且完全是由它的产品的价值所引致，所以，地价等于土地与建筑物出售价值减去建筑物本身的价值[7,8]。
3.4.2剩余法的计算公式
剩余法评估用下列公式：
V＝A－B－C（3.14）
V：
待估土地价格A：
开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B：
整个开发项目的开发成本C：
开发商合理利润
3.4.3剩余法估算步骤
（1）调查待估宗地的基本情况；
（2）确定待估宗地的最有效利用方式；
（3）估计开发建设周期和投资进度安排；
（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；
（5）估算开发成本和开发商合理利润；
（6）确定待估宗地的土地价格。
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