1010美国日光河度假村旅游度假高尔夫温泉开发模式.docx

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1010美国日光河度假村旅游度假高尔夫温泉开发模式

日光河度假村

项目定位（开发目标）：

度假别墅

度假经营与居住置业相结合，主要为度假经营，高尔夫等多种娱乐经营。

项目规模：

占地3,370英亩（13.6平方公里）

原规划为5,555英亩，1978年缩减规模，将其中2,185英亩出售与美国国家森林管理处，以便提高计划区在经营运作与经济上的生存能力。

1980年，日光河已开发的部分，再捐出826英亩的土地作为公共使用地区。

项目所在区位：

项目所在区域概况：

美国奥勒冈州，迪斯雪特郡，郡邑所在地班德南方15哩（15*1.61约24.15公里），

距波特兰市（Portland）东南角175哩（175*1.61约280公里）

海拔4200呎的乡野间

项目自然环境：

美国，奥勒冈州，波特兰，日光河

纬度较高，北纬44º以北

Deschutes

年平均晴天数：

263天/年。

6月——10月，白天平均气温70–90华氏度。

冬季为全年降雨最多的季节，年平均降雪量约12吋。

气候温和

内陆山地

周围有三面被迪斯雪特国家森林（DeschutesNationalForest）所环抱

充满阳光与溪水的度假胜地。

山野，松林，草原等自然景观。

琳琅满目的游憩设施；广大的休闲场所

规划区东南侧：

茂密的松林，鹿群奔驰的草原，是奥勒冈州最热门的猎鹿地点

规划区北侧、西侧边境：

蜿蜒的迪斯雪特河，是美国西北部最著名的钓鱼天地。

规划区除南侧的私人别墅区外，其余的地方都被迪斯雪特国家森林属层围抱。

日光河度假村四周，从群山峻岭，天然湖泊，大小水池、到可垂钓的溪流，各式各样的度假休闲场所一应俱全，适于露营、野餐、钓鱼、健行、登山、骑马、滑雪等活动。

其中有专业滑雪场。

项目进入性（交通条件）

规划区东侧2哩（3.22公里）处，美国97号高速公路（连接华盛顿、奥勒冈、加州等三州）在高速路与规划区之间，有郡道（县级公路），柏油路面，通往度假区大门

项目交通图：

日光河：

项目总体规划：

项目主体：

度假别墅及公寓

项目主要构成：

社区中心类：

活动中心

开放空间：

迪斯雪特国家森林

公园及野餐区

运动：

18洞的高尔夫球场：

2座

奥运规格的游泳池：

1座

网球场

自行车道

慢跑操场

三温暖设备

赛马场

垒球场

雪橇滑雪坡、滑雪跑道

溜冰场

商业及购物：

规划区购物中心，乡村购物中心

商务企业园区

艺术及手工艺品中心

自然科学博物馆

码头

飞机跑道：

长4,500呎，设有铺面和照明设备

项目市场及客户群：

购买日光河别墅的动机：

度假，退休养老，永久住家，投资。

每年吸引许多来自西北沿海多雨都市、及加州市中心的家庭和退休夫妇前往度假。

大部分都是同时购买土地与别墅或公寓，每年所得在中高水准以上的专业人士。

旅游旺季在夏季。

以开会为主的度假活动，则早在春季时就开始有集会团体登记，一直延续到秋季，不断有大小会议在此展开。

冬季乏人问津，即使其具备可供下坡滑雪的地区，仍无法与夏季人潮相比。

整个度假村的所有权形态及买主的职业、收入与年龄：

日光河度假村的不动产买主，大多是中高所得的阶层。

据1979年的资料，这些买主每年每户的总收入约37,500美元，平均年龄42岁。

其中2/3左右的买主，小孩都在21岁以下。

购买日光河别墅的动机：

度假，退休养老，永久住家，投资。

日光河度假村的需求市场：

散布各州，甚至远在其他国家。

主要集中在太平洋西北岸和加州地区。

传播方式：

1．买主中，55%第一次是从亲戚朋友口中或某些商业性组织的资料中得知。

2．广告。

内容包括：

资料展示、计划岸的宣传小册、报纸或电视广告、区域性册杂志。

3．度假村的现场销售大厅：

设在公共大厅。

基地外的销售中心则设在波特兰市。

项目营销：

村内别墅的销售活动，常随着季节性的度假活动而起伏不定。

度假村公寓别墅附近的活动中心，是开发者所拟的土地开发计划和度假设施经营计划的重心。

这些伴随着游憩设施而建的别墅群，往往让那些拜访别墅住户的访客、参加会议者、来此度假者，对日光河度假村产生深刻的第一印象。

度假村的经营与游憩设施之建造，开始阶段由开发者赞助，以便推展开发者最感兴趣的部分——土地买卖计划。

所以，开发这类度假游憩区，必须将

永久居民的期望、度假旅客的期望；

先前游憩设施费用及其经营费用（未来不动产的不确定性）

经营制度（品质的维护）

等三种关系之间，谋求适当的平衡。

为每个开发层面有深切体验，并且内部管理健全的开发小组，才能使如此大规模的度假游憩区的计划圆满完成。

项目开发经验所得：

1.各种设施及游憩设备的前期投资（front-endinvestment）必须视交易的多寡，按比例作适当投资。

2.占地仅5千~6千平方呎的别墅基地，显然过于拥挤，开发者认为这种配置方式太都市化，几乎失去度假村的乡野情调。

目前，别墅基地的大小最少都在1万~1万2千平方呎之间。

3.度假村与住宅区混合的计划构想必须十分健全，特别是在偏远地区时。

无论如何，这类计划区内所提供的设备和服务，必须就度假旅客和居民两类使用者加以划分（尤其是某些游憩设施），如此才能避免在旅游旺季时，因游客太多而过度使用某些设施。

例如，分别建造两座游泳池，往往就比单单建造一座奥林匹克及的拥有池要来得恰当些，其中一座可能还可以考虑建在室内，以便全年之使用。

自行车道是一项重要的资产，其设计构想必须特别重视安全性的问题。

4.筹备维护资金或成立常设的维护协会，是十分必要的构想，且要有一套弹性的做法，按月收取足够的（assessment）会费,这完全是因为当初没有将维护费用和年收入加以具体化（materialize）的缘故。

因此，日光河度假村在开始收支平衡之前，将近有八年都因维护资金不足而亏损，这笔赤字金额总计达45万美元，完全由开发者单独承担。

5.游憩度假区开发是一件十分专业化的行业。

即使不是混合游憩区与住宅区的计划，仍有必要聘请那些特别受过相关训练，并且有这类计划的高级管理单位，指挥开发小组。

否则，如果全由一个同时包办计划区开发与经营的部门负责，（像日光河度假村最初所成立的），则所需的费用很可能就会太高。

一般而言，针对某些目的雇用的顾问和承包商，往往都有一定的公定价。

6.计划开始时先采取高密度的建造方式，等后来需要时再降低密度，这种做法往往比先采用低密度再增为高密度，更容易令人接受。

7.如资金允许，应在出售不动产之前就事先安装好公用设施。

一开始投入相当多的资本在地下公用设施的部分，因此而肯定了该度假村良好的环境品质，成为最有力的卖点之一。

8.计划区现场的不动产销售活动，必须严格加以限制。

9.公寓别墅的建造属于专业户的工作，开发者不应该兼任建筑承包商的角色（除非他正准备就建筑计划的需要，挑选并训练若干人事组织）

10.在开发的最初阶段，应该先适当划分土地，是开发者有更大的权力，控制度假村的经营状况，增加日后地价上涨的可能性。

避免由于主要活动中心周围的土地，由于不久就要被化为公共使用地区，其附近地区的度假别墅的扩建而受到若干的限制。

11.出售土地给美国国家森林管理处的做法，间接强化了日光河度假村的意象，因为基于土地保护的理念，森林管理处同样也会保护日光河度假村的环境。

12.安全设施的多寡（如：

只允许某些人进出的出入口）应该在初步的设计构想中详加考量，尤其针对度假区和住宅区的开发计划显得十分重要。

13.开发计划进行到第二阶段时，应集中建造各类设施，以使原先第一阶段分散配置的设施更易于经营与管理。

14.一个季节性的度假区，即使是在旺季的时候，仍无法以高尔夫球场的收入偿还该球场的建造费用。

因此，必须加强附近不动产的销售力，以便维持高尔夫球场的存在。

15.区位：

计划区位的选择十分重要，务必反复加以斟酌。

日光河度假村的主要市场远在175哩外，并且还缺乏便利的运输系统，事实证明这些缺点以多多少少损害到该度假村的收益，因此，在考虑计划区位时，应选择商业运输已相当便利的地区。

特别是在较偏远地区的度假村，可考虑承包整套的度假村计划，籍着将游憩设施费用并入住宿费等做法，发展成度假企业，并针对不同性质的旅行团，提供独特的度假计划。

度假及居住型项目模式小结：

从对托乐嘉社区，日光河度假村以及其他度假及居住性项目的分析来看，我们可以初步从它们的开发过程中的获得这一类型项目的许多经验与规律。

从中我们也可以看到，马峦山风景区具备的自然条件和社会条件，都与上述两个项目的开发背景和条件有着很大的类比相似性。

由此，我们可以在对马峦山风景区项目的开发过程中借鉴托乐嘉社区河日光河度假村的经验。

案例代表：

托乐嘉社区TalegaofSanClement；日光河度假村SunriverResort

案例具体数据分析：

项目定位（开发目标）：

托乐嘉和日光河项目都属度假及居住型项目。

它们的共同点是都拥有优美的自然风景资源。

开发的项目很好地利用了资源，并同自然融洽的合为一体。

其中：

托乐嘉：

第一居所为主的居住型社区。

日光河：

度假经营和居住置业相结合的项目。

托乐嘉项目提出“在家度假”（VacationatHome）的开发概念，围绕之进行了风景区房地产的开发。

而日光河主要是常规的度假旅游同居住相结合的项目。

从对两个项目的分析来看，马峦山风景区也具备了开发居住及度假的类似条件。

项目规模：

马峦山风景区项目的开发面积同托乐嘉与日光河的开发面积规模相当。

这是本项目在开发的许多经验值上可以有效地参考案例中的两个项目。

项目所在区位：

从前述表格的比较来看，马峦山风景区所属的区位关系，与托乐嘉与日光河项目有着很大的相似性，也为本项目参考前述二者提供了有力的支撑。

项目所在区域概况：

托乐嘉与日光河项目均处于北半球，靠近海岸线的地带，属于滨海地带内侧的山地。

从离海岸线的位置，以及项目所在地本身的地形地貌来看，与马峦山风景区有着极大的相似性。

而且，通过研究看出，在加州沿海地带，大量分布着类似托乐嘉的景观地产项目。

这些项目都具有着滨海山地区域发展的共同特点。

日光河项目位于北纬纬度较高的地带，但体现着山地旅游地产项目发展的典型历程。

项目自然环境：

托乐嘉处于北回归线以南区域，其气候特征也与马峦山风景区相类似，是风景区地产发展良好的基础。

项目进入性（交通条件）：

从托乐嘉与日光河及同类项目的普遍考察来看，项目所在地一般均临近高速公路。

其中，托乐嘉项目为第一居所项目，居住在托乐嘉的居民可以通过便捷的交通方式，如地铁，高速公路，很快的往返于托乐嘉与洛杉矶之间，居民多为居住在托乐嘉，工作在洛杉矶，早出晚归的生活方式。

虽然项目本身处于大城市的郊区地带，但由于拥有良好的交通条件，改善了进入性，同时也使得项目的客户群扩大了。

而日光河，由于处在较内陆的山区，且主要城市的交通条件有所限制，故主要考虑长线旅游，项目自配有小型飞机停机坪，可供私人小型飞机起落。

项目总体规划布局及内容构成：

托乐嘉与日光河项目均为风景区房地产开发项目。

从项目构成上看，均为住宅社区同风景旅游项目的结合体。

其中，托乐嘉中住宅社区位项目主体，日光河则为旅游项目经营与住宅项目结合的开发方式。

两个项目共同特点是，都拥有良好的风景旅游资源，并且在项目内容的设置上重点考虑了健康娱乐设施的配置。

两个项目都设有高尔夫球场，其中托乐嘉更以高尔夫为中心主题，围绕该主题进行了住区的建设。

从设置内容上看，该类项目均设有高尔夫球场，并围绕高尔夫这一主题进行建设，标准均较高。

社区中心，分设有供游客同本地居民使用的部分。

大面积的开放空间，包括自然保护区，景观绿化带，社区公园等。

该类项目在建设中均考虑了对项目所在地原有自然的山体及森林资源的保护和利用。

运动设施，包括高尔夫球场及会所，运动俱乐部，运动用的慢跑道，步行道，登山道等（结合山体保护区开放空间建设），以及其他运动类型的室内外项目。

商业及购物中心。

商务企业园区，设有办公室，通讯设施等，以及少量的轻工业。

这些为项目住区的居民提供了进行商务活动的条件。

另外，在托乐嘉项目中，针对第一居所的特点，项目设置了教育设施，如中小学，专业学校等，以及医疗保健设施。

并且，由于项目具备良好的交通条件，所以项目所在地居民可以便捷地享有邻近市镇的医疗设施，艺术设施，商业设施等。

项目市场、客户群及营销：

从对此类项目的分析来看，项目的客户群包括旅游观光客和置业居民两部分。

其中，托乐嘉项目主要客户群为置业的常住居民，日光河主要为度假游客。

托乐嘉主要是利用游乐及健康体育设施的配置来吸引第一居所的客户群在此置业，为项目的居民提供良好的居住环境。

对外来旅游者的接待也主要是作为项目住宅的促销手段。

这是由托乐嘉项目所在的区位决定的，托乐嘉距超大城市洛杉矶仅半小时车程，居民可以快捷往返，所以不单托乐嘉，而且托乐嘉所在地橘郡，几乎都为此类第一居所项目。

这也体现了美国城市发展中的郊区化倾向。

而日光河，由于处在较内陆的山区，且主要城市的交通条件有所限制，故主要考虑长线旅游，项目自配有小型飞机停机坪，可供私人小型飞机起落。

所以日光河主要开展度假经营，面向以旅游观光客为主的旅游市场。

其中度假别墅的经营，也主要考虑面向旅游者为主的市场。