智慧房产信息系统总体建设方案.docx
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智慧房产信息系统总体建设方案
智慧房产信息系统
总体建设方案
第一章项目概述
1、可研报告编制依据
（1）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发﹝2003﹞18号）
（2）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发﹝2010﹞10号）
（3）《关于进一步加强宏观调控促进房地产健康发展》（青政﹝2011﹞11号）
（4）《关于印发房地产市场信息系统建设工作纲要（施行）的通知》（建办住房【2004】116号）
（5）建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局国家统计局《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房【2001】7号）
（6）建设部办公厅关于进一步推动和完善房地产信用档案系统建设的通知（建办住房函【2003】326号）
（7）建设部《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ／T115—2007）
（8）前期工作咨询费按照《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格〔1999〕1283号）计取
2、项目建设目标
建立涵盖省、州、县三级住房信息系统网络、统一的全省个人住房信息系统和****房地产信息网，全面掌握全省个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全省各城市国有土地范围内的房地产登记信息联网共享,同时开发设计好与全国个人住房信息系统的接口，为将来与全国个人住房信息系统互联互通打好基础。
3、项目建设规模
项目将依托已有的电子政务外网基础网络，覆盖1个住建厅、8个州级和48个县级住建部门及相关房地产企业。
建成1个省级房地产数据中心和1个面向社会公众提供房产服务的****房产信息网站。
预计年数据存储量达180GB，每年以5%的速度增长。
4、项目建设内容
本期建设****个人住房信息系统省级数据中心和****个人住房应用系统建设（包含六个子系统：
新建商品房网上备案子系统、房屋权属交易登记管理子系统、从业主体管理子系统、统计分析与信息发布子系统、信息分析预测子系统及个人住房信息子系统），在此基础上建设面向公共服务的****房地产信息网站。
第二章需求分析和项目建设必要性
1、项目背景、现状和政务目标分析
1.1项目背景
自2002年以来，国务院、住房和城乡建设部多次下发文件，对各地房地产市场宏观调控提出了明确要求。
要求各地建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，落实好房地产市场各项调控政策措施。
尤其是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）文件下发后，住房和城乡建设部于2010年6月24日在青岛召开了全国个人住房信息系统工作会议，一是明确了工作思路：
以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全国住房信息共享和查询，为科学制订相关政策提供技术支持，为实施房地产市场宏观调控政策、提高行业管理和社会服务水平创造条件；二是明确了部、省、市管理部门的建设任务，其中明确要求省里的主要任务是：
指导、检查和督促辖区内市（县）住房信息系统建设，负责组织建立省级住房信息系统和省级基础数据库，配合部里建立全国住房信息系统和基础数据库的相关工作。
三是明确了按三个阶段实施分步建设个人住房信息系统。
因此，启动、规划、建设全省个人住房信息系统，全面了解全省房地产登记信息，摸清全省房地产的“家底”，在进一步推动各城市（含县城）房地产信息系统建设工作的基础上，实现全省房地产登记信息的联网，建立省级个人住房信息中心数据库，是房地产市场发展到现阶段的需要，是房地产管理提高管理手段和进行决策支持的重要依据，也是住房和城乡建设厅贯彻、落实党中央和国务院政策、要求的具体体现。
通过建立全省个人住房信息系统，有利于在各城市摸清本地登记数据的基础上建立省级住房数据库，全面掌握和了解居民拥有住房情况和居住水平，科学分析房地产市场形势和发展态势，及时发现市场中的新情况、新问题，为房地产宏观调控决策提供依据和手段，为政策实施提供保障。
通过个人住房信息系统建设和应用，将管理机制与技术手段有机结合，可以大大提高办事效率，增加行业监管和社会服务的能力与水平。
1.2政务目标分析
1.2.1是贯彻落实房地产市场调控的重要举措
房地产市场宏观调控是促进房地产业持续稳定健康发展的根本保证，是一项政治性、政策性、技术性都很强的工作。
要实现“三基本两协调”的调控目标（房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；房地产业发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调），必须全面、及时、准确地采集房地产市场信息。
通过建立全国个人住房信息系统，有利于全面掌握和了解居民拥有住房情况和居住水平，科学分析房地产市场形势和发展态势，及时发现市场中的新情况、新问题，为房地产市场宏观调控决策提供依据，为政策实施提供保障。
1.2.2是提高政府公共服务能力的具体体现
住房问题是重要的民生问题，有效保护个人住房财产权事关群众的切身利益和社会的和谐稳定。
通过个人住房信息系统建设，有效采集住房信息并及时获取住房供求状况等市场信息，可以引导消费者理性消费、企业理性投资；通过与金融部门信息共享，可以为其提高服务水平，保证信贷安全创造有利条件；通过与税务、规划、土地等部门互联互通，可以实现互利共赢，全面提高公共服务能力。
1.2.3是提高政府房地产市场监管能力的重要手段
随着房地产市场的快速发展，面临的新情况、新问题不断增加，市场监管的压力也越来越大，仅仅依靠传统的管理方式，难以有效应对。
通过个人住房信息系统建设和应用，将管理机制与技术手段有机结合，可以大大提高办事效率，增强监管的能力和水平。
2、信息量需求、分析与预测
2.1信息量需求
****建设厅个人住房信息系统建成后，可实现与8个州级节点和48个县级节点（节点为房地产交易大厅）以及相关房地产企业联网，用户数预计达到1000名左右。
业务节点数据量：
数据存储量以每个办理业务点平均每月办理500个件，每个件按0.5MB来计算，一年办理的数据量将达到0.5MB*500*12*48）=140GB,并以每年5%的速度增长。
房地产相关企业数据量：
按不超过1000个企业估计，每个企业每年报送信息量不超过40MB计算，一年数据量将达到1000*40MB=40GB，并以每年5%的速度增长。
2.2网络通信信息量
根据目前该系统的信息报送量以及时效性的要求，网络通信信息量作如下规划：
（1）建设厅省级数据中心与网络初始带宽≥4Mbps，应用成熟时带宽≥8Mbps。
（2）建设厅省级数据中心与州级节点初始带宽≥2Mbps，应用成熟时带宽≥4Mbps。
（3）建设厅省级数据中心与县级级节点初始带宽≥2Mbps，应用成熟时带宽≥4Mbps。
（4）****房地产信息网站的互联网带宽≥4Mbps，应用成熟时带宽≥8Mbps。
2.3基础网络
由于目前我省电子政务外网建设已延伸至县，因此完全可以满足该系统对纵向省、州、县三级网络连接需求，在时延和时延抖动性能满足数据传输、存储等实时性的传输质量要求；相关房地产企业用户需通过VPN网关由互联网访问，目前省级外网接入互联网带宽大于200Mbps,可完全满足应用要求。
2.3.1存储系统
考虑到建设省级数据中心和每年递增的信息量，从实际出发，本着性能适当，容量留有余地的原则，网络存储系统进行如下规划：
（1）磁盘配置容量≥24TB，考虑到后期如果上地理测绘信息，需满足相当一段时间内的网络存储需求；
（2）单个硬盘容量≥1TB；
（3）磁盘阵列：
带双控制卡、双电源，支持IP存储；
2.4可靠性分析
（1）系统的使用寿命：
5～8年；
（2）系统能保证7×24小时正常运行；
（3）系统全功能运行可用度不低于99％；
（4）系统主要功能运行可用度不低于99.5％；
（5）系统最低功能运行可用度不低于99.8％。
3、应用系统功能需求
根据前期调研，省住建厅对应用系统提出了以下几方面的功能需求：
（1）需实现对每一套房屋预销售全过程的监管和对预销售数据的实时跟踪监测。
（2）需对存量房买卖和租赁合同网上备案，对存量房房源委托、发布、合同备案、合同监管等环节进行实时统计和动态管理。
（3）需对房地产开发项目的建设各阶段进行管理、公示，结合现有的商品房预售许可管理，实现对房地产开发项目建设全过程的监管。
（4）需记载和管理房地产权属业务的基础业务系统，满足业务受理、审核、权证处理等业务办理流程的需要，同时能为司法查封、抵押等业务提供相应服务。
（5）需实现房地产市场活动参与者（包括单位和个人）的数据采集、转移、变更、查询、统计、发布等功能，实现对开发企业、销售人员、经纪机构、经纪人、评估机构、估价师，物业服务企业及物业服务人员等从业主体的基本信息、从业资质、培训情况和从业记录的管理。
（6）需结合相关地理测绘信息，按规范要求编有分幅图号、丘号、幢号、用途、房屋层次、房屋结构和产别等代码信息，不仅方便浏览和查询，还可以便捷地进行图形的修测补测和属性变更，较好地满足房产测绘和房地产登记工作需求。
（7）需依照科学的统计方法，按房屋类型，增量房／存量房、期房／现房、区域、时间段、价格段、面积段和购房对象等类别，对套数、面积、价格等统计指标进行计算和管理。
信息发布部分依托各业务子系统实现信息的实时动态发布，满足不同区位新建商品房、存量房的可售（租）套数、户型、面积及已售（租）套数、户型、面积、实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况等即时市场供求信息的发布。
（8）需对各类住房信息数据进行采集、整理、管理、查询、汇总、分析，分析预测住房保障发展形势，为各级党委、政府领导科学制定和及时调整房地产市政策提供决策依据。
（9）需对个人住房统计如房屋坐落、建筑面积、房屋性质等房屋基本情况，何时买进、何时卖出等房屋交易情况，有没有共有权人、有无贷款、有何种性质的贷款、有无被抵押被司法查封等房屋权利状况等信息，实现个人住房信息异地查询，为税务、司法提供服务。
（10）需整合全省房地产市场管理机构的各项信息资源，进行集中统一的信息共享和信息发布，为各类住房供应对象及、群众及企业提供综合信息查询、业务申报、登记等服务，受理各类群众投诉。
4、系统性能需求
（1）对简单的信息报送，数据能在30秒内传输完成，对较为复杂、带有图文等混合的信息，数据能在2分钟传输时间内完成。
（2）系统需具有较高的稳定性，对10万次以上的连续请求处理无故障。
（3）实时或批量的数据交换业务请求予以响应，支持至少100个并发请求的响应，具备大并发量处理机制，支持实时与批量数据的均衡调度。
5、项目建设的必要性
****个人住房信息系统的建成，将实现以房屋登记数据为基础，利用2～3年时间，依托电子政务外网网络，按照统一的规范和标准，构建覆盖省、市（州、地）、县三级房地产主管部门互联互通、信息共享、运转协调、功能完善的全省信息网络。
在此基础上，建立多层次、科学规范的房地产市场监管体系，实现对商品房预（销）售的即时监控、房地产交易与权属登记一体化管理、房地产交易信息的统计分析以及向社会公布房地产市场的实时信息，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全省住房信息的共享和查询，为科学制订相关政策和房地产市场宏观调控和监管提供全方位的技术支持，为实施房地产市场宏观调控政策、提高行业管理和社会服务水平创造条件。
通过本项目的实施，有助于政府部门科学把握市场发展态势，完善和建立房地产市场调控机制，适时适度调控市场；有助于增强市场透明度，规范市场行为，引导理性投资与消费，发挥市场的自我调节作用，促进房地产市场持续稳定健康发展。
鉴于本项目关系到国家和百姓关心的热点和敏感问题，建设内容涉及到党和国家房地产政策的制定，涉及到落实党构建社会主义和谐社会的目标的落实，同时考虑到本项目的重要性和紧迫性，建议有关部门加紧可研报告审批工作，尽快落实资金，加快工程建设。
第三章总体建设方案
1、建设原则和策略
1.1建设原则
（1）统一性。
全省实行统一的规划与标准，****个人住房信息系统建设要按照全省总体设计方案开展，执行统一标准。
根据各地情况和应用需求分期建设，由点及面，逐步完善，滚动发展。
（2）一体性。
系统建设要统一数据标准（指标体系和数据结构）、安全标准和网络接口标准，并形成统一的核心应用软件，同时兼顾地方特殊性。
纵向上，一体化是指省、州、县三级之间要统一标准，统一联网，下级系统要在满足上级系统需求的基础上进行设计和延伸。
系统设计既要确保全省系统和网络的有效实现，又要兼顾个别地方的特殊需求，既要考虑长远发展要求，又要便于分步实施。
横向上，一体化是指各业务应用系统之间要统一规划，协同发展，相互呼应，并遵循相同的信息标准，各业务系统需共享的基本信息要一致，要考虑共性、数据共享和业务协作需求，最终形成一个完整、统一的系统。
（3）集中性。
一期建设全省数据大集中的数据中心，未来最低建设州级数据中心，发展需求决定，像区、县级离散、信息量也不大、割裂的数据库很难做到信息共享和支持有效的业务，根据****目前的实际情况，前期先建设全省数据大集中的省级数据中心，实现单位和个人基本信息及主要业务，后期随着业务量及数据量的增加，可考虑在州级建立相应的数据分中心。
（4）经济性。
避免重复建设和力争节约，对现有的相关信息系统要充分利用、发挥效益，对新建系统要科学论证，硬件设备通过政府采购形式购置。
（5）适用性。
按照经济实用、成熟先进、持续稳定的要求，确定信息系统建设的规模和软硬件档次。
（6）可扩展性。
****个人住房信息系统建设要立足于现行住房政策和管理体制，同时为将来房产改革和业务发展留有余地。
（7）安全性。
遵照国家有关的信息系统安全建设的相关要求，结合自身的安全体系建设，充分保证系统、网络和数据的安全。
1.2建设策略
（1）不影响现有或其它相关信息系统的使用和信息安全。
采用先进成熟、稳定的技术和软硬件平台。
（2）坚持开放性，易于技术更新。
（3）采用国家通用标准，易于系统扩展及升级。
（4）建立一个安全、可靠的系统应用平台，便于系统的管理和维护，技术易于更新，网络及业务规模可以逐步扩展。
2、建设目标
总体建设目标：
从2011年起利用2～3年时间，依托已有的电子政务外网和互联网，按照统一的规范和标准，构建覆盖省、州、县三级房地产主管部门互联互通、信息共享、运转协调、功能完善的网络支撑平台。
在此基础上，开发建设全省统一的****个人住房信息应用系统，同时利用现代信息技术构建多层次、科学规范的房地产市场监管体系，为房地产市场宏观调控和监管提供全方位的技术支持。
本期建设目标：
建立涵盖省、州、县三级住房信息系统网络、统一的全省个人住房信息系统和房屋基础数据库，全面掌握全省个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全省各城市国有土地范围内的房地产登记信息联网共享,同时开发设计好与全国个人住房信息系统的接口，为将来与全国个人住房信息系统互联互通打好基础。
3、建设内容
3.1总体建设内容
按照“统一规划、分步实施”的原则，****个人住房信息系统建设分为两期。
一期建设任务是：
全省各县建立权属登记系统，建立个人住房信息系统中的六个子系统，建立省级房地产监管平台和分析系统，建立全省房地产信息网站，完成网上备案、权属登记、项目管理、信息分析与发布系统软件的研发。
****市及所辖三县，海东地区及所辖平安、乐都、互助、民和四县、海西州及所辖的德令哈、格尔木两市、海北州及所辖的海晏、门源两县，海南州及所辖的共和、贵德两县完成网上备案、权属登记、项目管理、信息分析与发布系统的应用并实现省、地（州、市）、县三级联网。
二期主要任务是：
完成存量房网上备案、测绘成果管理系统的研发并应用。
全省其它县根据房地产开发情况，完成网上备案、权属登记、项目管理、信息分析与发布系统的应用并实现省、地（州、市）、县三级联网。
3.2本期建设内容
****个人住房信息系统项目本期主要建设内容如下：
3.2.1建设应用系统
建设****个人住房应用系统的中的六个子系统：
新建商品房网上备案子系统、房屋权属交易登记管理子系统、从业主体管理子系统、统计分析与信息发布子系统、信息分析预测子系统及个人住房信息子系统。
3.2.2建设****房地产信息网
建设能够提供权威、专业、全面的****本地房地产信息网站，同时网站作为****住房和城乡建设厅开展提升行政效能的一个载体与抓手，是服务基层、服务企业、服务群众的一个桥梁与纽带，网站将紧扣房地产行业特点，突出政策宣传和舆论引导作用，强化市场监测和服务功能，畅通政府、企业、社会之间的信息交流渠道，为促进全省房地产市场平稳健康有序发展发挥积极作用。
网站将由政策法规、工作动态、楼盘展示等多个栏目组成。
政策解读、权威信息发布、舆情监测与行业监管、便民信息服务将成为该信息网的主要特色。
网站不仅要为房地产界人士提供政府的宏观决策与监测信息服务，也要为社会公众提供宏观、中观、微观等各类房地产市场信息。
该网站也是****个人住房信息系统相关信息报送的唯一入口。
4、系统总体设计原则与体系结构
4.1总体设计原则
（1）信息集成性。
信息化规划应追求全面的应用功能集成，并着眼于信息集成和数据共享，减少不必要的管理控制层次，缩短工作流程，实现信息化的规范化管理和设计。
（2）开放性。
系统的体系结构应具有开放性,功能模块化，以适应未来发展和组织机构变化的需要。
在网络、数据库和应用系统设计时应充分考虑这种需求。
（3）成熟性。
在进行总体规划时充分吸收当前信息化建设方面的先进管理思想和技术，同时还应考虑实用性和可操作性，在方案实施时应尽量采用成熟的技术，以减小风险。
（4）经济性。
系统设计尽量结合企业实际，充分利用企业现有的软、硬件资源，注意与企业现有信息系统的衔接。
同时，对确实不适应总体规划要求的信息系统作适当调整。
4.2系统总体结构
****个人住房信息系统总体上由基础设施层、数据库层、应用支持层、应用层和展现层来构成。
总体架构图见图4.1。
图4.1****个人住房信息系统总体架构图
基础设施层是整个系统的物理基础，为系统的运行提供环境支持，主要包括网络基础设施、存储备份、安全防护等。
数据库层是整个系统的核心，是应用系统建设和正常运行的基础。
除业务数据外，还保存用于系统运行管理的日志数据、用户数据等。
应用支撑层对整个系统进行管理，为各个业务应用系统之间的互联、互通、互相提供支持，主要包括权限管理、安全服务、平台管理等。
应用层基于应用支撑层提供的各项服务，封装并实现系统需要的业务。
展现层提供给用户端便于操作、直观形象的图文界面，方便用户使用系统。
政策法规标准体系建设主要包括政策层面的完善以及主要的基于信息化手段的政府数据采集、发布、存储等管理的标准内容建设。
安全保障体系主要完成保护、检测、响应到恢复全流程的安全建设，实现身份认证、权限管理等内容。
第四章本期项目建设方案
1、本期建设目标、规模和内容
1.1本期建设目标
建立涵盖省、州、县三级住房信息系统网络、统一的全省个人住房信息系统（本期包含六个子系统：
新建商品房网上备案子系统、房屋权属交易登记管理子系统、从业主体管理子系统、统计分析与信息发布子系统、信息分析预测子系统、个人住房子信息系统），一个省级数据中心、一个房地产信息网站和相关数据库及信息安全系统建设，全面掌握全省个人住房的基础信息及动态变化情况，为科学制订相关政策提供数据和技术支持，为制定和实施房地产市场宏观调控提供依据和手段，为金融、税收等相关政策的执行创造条件，为居民提供方便快捷的服务，努力实现供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的房地产市场宏观调控基本目标。
1.2建设规模
该项目建成后将实现利用已有的电子政务外网网络基础，建设涵盖住建厅和8个州级节点、48个县级节点及相关房地产企业之间的联网。
建设1个省级数据中心和对社会公共提供及时、准确的房产信息的****房产信息网，系统用户数预计达到1000名左右。
每年数据存储量将达到180GB,并以每年5%的速度增长。
1.3建设内容
1.3.1个人住房信息系统
1.3.1.1新建商品房网上备案子系统
1.3.3.1.1结构设计
本系统包含如下图所示的功能模块。
图5.3商品房网上备案子系统功能模块图
1.3.3.1.2功能设计
（1）预售许可管理
商品房的预售许可证的申请、审批、发放是新建商品房网上备案系统的重要过程。
由于预售许可证的信息在不同市场环境下是有差异的，因此系统支持灵活的许可证数据设置。
本模块主要还提供预售许可证发放后的相关管理功能：
◆撤销预售许可证；
◆暂停预售许可证的使用；
◆改变预售许可证的范围；
◆改变预售许可证的使用期限；
◆监视和跟踪预售许可证的状态。
（2）网上合同备案
商品房网上备案系统与登记管理系统实时联网，合同备案操作是采集房地产市场交易信息的关键过程，在备案之前应查询房屋的属性，如果发现已经抵押或者查封，则不允许备案。
合同制定时，预售合同和销售合同需要满足如下要求：
◆合同格式统一，合同条款由授权的管理部门制订；
◆允许对合同的某些条款进行适当修改；
◆买卖双方在法律规定的范围内约定其他个别条款；
◆改变合同条款时，保留合同条款的历史信息。
合同签订时，预售合同和销售合同需要满足如下要求：
◆支持合同的在线打印，打印的时间、份数记录在系统中；
◆合同签订后，合同数据不得随意修改；
◆已签订的合同信息能够自动传送到登记管理系统，实现自动申请和受理；
◆系统具有核对机制，在合同变更时，要及时、有效地通知登记管理系统，避免纸质数据和电子数据的不一致。
合同撤销时，要在登记管理系统中进行相应的操作。
合同跟踪功能要满足以下业务规则：
◆管理部门可以在监管时效内及时查阅到合同数据；
◆被销售的房屋是可以销售的，禁止出现一房多售现象；
◆房屋合同的撤销是可跟踪的；
◆购买人的信息是可跟踪的；
◆可查询购买人的房产信息；
◆可查询购买人的贷款信息；
◆自动监控房屋的价格，在出现明显不合理的价格时要能够报警；
◆跟踪项目的销售表信息；
◆识别一个项目中异常的合同数量、撤销数量和比例并报警。
销售管理包含功能点：
◆控制在销售许可证之前的预定、预约行为；
◆控制在正式开始销售之前的销售行为；
◆控制在合同签订之前的非法转让行为；
◆识别集中销售和集中撤销行为；
◆识别人为炒作、惜售行为；
◆识别保留房屋和违规销售行为。
（3）资费管理
本模块为开发商企业进行合同备案提供资费管理，主要功能包括：
◆费用账户开户；
◆备案费管理；
◆信息费管理；
◆费用扣费情况查询；
（4）用户管理
本模块对开发商提供对登录用户的信息进行管理，修改。
包括密码，电子邮箱，身份号码，真实姓名等。
本模块对房管局提供对开发商备案用户的开户、销户管理等。
（5）查询统计
本模块为开发商、房管局提供合同相关信息查询统计：
◆开发商用户查询
◆费用查询
◆合同查询
◆合同信息统计
◆统计费用
（6）文件打印
本模块提供相关文件打印功能：
◆合同备案表打印；
◆电子合同打印；
◆打印非住宅备案费缴费单；
◆打印预告申请单；
（7）通知管理
本模块提供房管局向开发商发送相关通知功能：
◆发布通知；
◆查看通知；
◆通知管理；
（8）日志查询
本模块提供一下日志查询、打印功能：
◆系统登录日志；
◆合同操作日志
升级会员 